【正文】 銷售成本總計(jì)為 155 萬(wàn)元 整體營(yíng)銷成本為 342 萬(wàn)元 （五）項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)工作執(zhí)行計(jì)劃 由于項(xiàng)目營(yíng)銷起動(dòng)時(shí)間待定，在此不作具體闡述。 報(bào)媒廣告 整個(gè)營(yíng)銷期以 15個(gè)整版發(fā)布量，每次 5萬(wàn)元計(jì)算（含設(shè)計(jì)費(fèi)），為 75 萬(wàn) 元；新聞炒作以 7 萬(wàn)元計(jì)算；報(bào)媒廣告合計(jì)支出為 82萬(wàn)元。 戶外廣告費(fèi)用 大型廣告牌：建議設(shè)置 2 塊，租賃使用時(shí)間為半年，以 20 萬(wàn) /塊 /年計(jì)算，為 20 萬(wàn)元（含設(shè)計(jì)費(fèi)）。 銷售成本總計(jì)為 187 萬(wàn)元 23 江北嘉年華 售樓部 建議在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè) 200 平方米銷售場(chǎng)地，以每平方米裝修成本 800 元（含辦公設(shè)施）計(jì)算，為 16萬(wàn)元。 報(bào)媒廣告 整個(gè)營(yíng)銷期以 15個(gè)整版發(fā)布量，每次 5萬(wàn)元計(jì)算（含設(shè)計(jì)費(fèi)），為 75 萬(wàn)元；新聞炒作以 7 萬(wàn)元計(jì)算；報(bào)媒廣告合計(jì)支出為 82萬(wàn)元。 戶外廣告費(fèi)用 大型廣告牌：建議設(shè)置 2 塊，租賃使用時(shí)間為半年，以 20 萬(wàn) /塊 /年計(jì)算，為 20 萬(wàn)元 （含設(shè)計(jì)費(fèi)）。 （四）銷售成本控制 石 橋鋪賽博 A 館 售樓部： 建議租賃 200 平方米售樓場(chǎng)地，以 200 元 /平方米 /月、租賃期 8 個(gè)月計(jì)算，租金總額為 32 萬(wàn)元；以每平方米裝修成本 800 元（含辦公設(shè)施）計(jì)算，為 16萬(wàn)元；合計(jì)為 48 萬(wàn)元。 第三階段；公布價(jià)格，開(kāi)盤(pán)銷售 在價(jià)格公布后，實(shí)際執(zhí)行價(jià)格及付款方式的輕松程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于客戶預(yù)期，造成買(mǎi)方驚喜，推出單位爭(zhēng)取在數(shù)天內(nèi)售罄，并為二期開(kāi)盤(pán)積累大量客戶，結(jié)合跟 22 進(jìn)的媒體炒作樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象。 舉行投資說(shuō)明會(huì)，在前期關(guān)注客戶和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 戶的支撐下，應(yīng)該可以達(dá)到非常旺盛的人氣，在 10 年按揭 投資說(shuō)明會(huì)上介紹項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)保障體系，打消客戶的風(fēng)險(xiǎn)顧慮。 第二階段：與消費(fèi)者直接對(duì)話，形成銷售勢(shì)能 售樓處開(kāi)放，接待客戶登記并發(fā)放 VIP 卡，同時(shí)我方將深度挖掘自身儲(chǔ)備的豐富投資戶資源。 項(xiàng)目 產(chǎn)品 主題 —— 重慶 數(shù)碼經(jīng)濟(jì) 旗艦 原始 股 項(xiàng)目 主廣告語(yǔ) —— 每個(gè)人，都可以向數(shù)碼經(jīng)濟(jì)掘金 （三）前期廣告宣傳思路 對(duì)于投資性物業(yè)而言，做好開(kāi)局至關(guān)重要，因此這也是本方案的宣傳推廣思路闡述的重點(diǎn)，我們 建議 前期廣告宣傳分成三個(gè)階段： 第一階段：戶外形 象廣告和新聞造勢(shì) 選擇 3— 5 個(gè)重慶最好的戶外口岸，設(shè)立大型戶外廣告牌，告知賽博即將推出銷售，憑借賽博的知名度和影響力，應(yīng)該可以獲得較大的社會(huì)關(guān)注度。 說(shuō)明：由于時(shí)間原因，嘉年華項(xiàng)目的賣點(diǎn)提煉及推廣策略暫時(shí)還沒(méi)有思考成熟，如果建立合作關(guān)系，將在后期整理提交。 賽博企業(yè)實(shí)力：賽博在全國(guó)其他地區(qū)賣場(chǎng)良好的經(jīng)營(yíng)狀況，企業(yè)強(qiáng)大的實(shí)力有能力承擔(dān) 投資 戶的收益返款，最大限度保障投資戶的 收益權(quán)。 有 擔(dān)保 公司簽約擔(dān)保、部分資產(chǎn)進(jìn)行抵押以及專業(yè)商業(yè)管理公司的介入使得本項(xiàng)目的 安全性 大大增加。 二、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及推廣主題設(shè)計(jì) （一）項(xiàng)目賣點(diǎn) 石橋鋪數(shù)碼賣場(chǎng)為發(fā)展 已經(jīng)成熟的專業(yè)市場(chǎng)，較高的租金水平?jīng)Q定了其收益能力相對(duì)其他投資性物業(yè)較高。以此在市場(chǎng)上形成視覺(jué)形象的差異化，搶奪眼球，推廣效果也將事半功倍。 （二）注重對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的挖掘 在這樣的銷售條件下，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶是極其具有誘惑力的：只需要繳納首付，他們每個(gè)月的租金就將大幅度降低，并且擁有了一個(gè)黃金旺鋪的產(chǎn)權(quán)，因此，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的挖掘力度對(duì)項(xiàng)目業(yè)績(jī)將產(chǎn)生非常大的影響。（貸款 1萬(wàn)元 10年按揭月供為 元） 首付 10萬(wàn)元簽定合同， 月租金 = 60 * 8% / 12 = 4000 元 月供 = * 30 = 3257 月收益 = 4000 — 3257 = 743 元 年收益 = 743 * 12 =8916 元 通過(guò)計(jì)算可以看出，投資戶每年收益減去月供后還有贏余，而每半年 10 萬(wàn)元的付款壓力相對(duì)比較小，這樣的價(jià)格策略還可以從另一個(gè)角度體現(xiàn)商家對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)前景的信心。 以一個(gè)總價(jià) 60 萬(wàn)的鋪位為例。 雖然市場(chǎng)大環(huán)境較為嚴(yán)峻，但本項(xiàng)目在充分保證投資戶投資安全性的條件下，完全具備吸引投資者的能力，具備熱銷的基礎(chǔ)條件。同時(shí)本項(xiàng)目每年應(yīng)該付給投資戶的租金明顯小于實(shí)際租金收益，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的租金收入在按時(shí)足額支付投資戶應(yīng)得回報(bào)后還有相當(dāng)比例贏余，和其它租金收入不足、開(kāi)發(fā)商每年 補(bǔ)貼投資戶回報(bào)的項(xiàng)目相比，安全保障性要大得多。也就是說(shuō)，其介入不會(huì)增加太多成本，但是對(duì)項(xiàng)目的銷售將起到非常積極的作用。憑借項(xiàng)目的品 16 牌優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)狀況，在合理的售價(jià)水平上，擔(dān)保企業(yè)應(yīng)該是樂(lè)于介入的。同時(shí)，這家本身必須具備比較強(qiáng)的實(shí)力背景，或是旗下有相當(dāng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)針對(duì)賽博項(xiàng)目本 身有極強(qiáng)租金收益能力的狀況，我們認(rèn)為如果將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)過(guò)渡給該責(zé)任主體，將在很大程度上增加投資戶對(duì)其的置信度。 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升辦法 由于在投資決策中，安全性對(duì)投資者行為的影響作用最為明顯，于是就項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升問(wèn)題，我們建議主 要從建立投資保障體系的角度入手，具體意見(jiàn)包括以下幾個(gè)方面： （一）設(shè)定租賃經(jīng)營(yíng)責(zé)任主體 對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們不可能自行出租購(gòu)置的商鋪，必須由某個(gè)責(zé)任主體負(fù)責(zé)按時(shí)足額的支付其回報(bào)，該主體是否具備足夠的實(shí)力承擔(dān)返租義務(wù)，也是他們?cè)谫?gòu)房前必須得到準(zhǔn)確回答的問(wèn)題。 （ 2）增值能力 修正后的銷售價(jià)格實(shí)際上是低于項(xiàng)目當(dāng)前實(shí)際價(jià)值的 ，并且在前期提交的合作建議書(shū)中我方分析認(rèn)為，數(shù)碼市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是強(qiáng)者愈強(qiáng)，因此項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景和增值能力應(yīng)該比其他物業(yè)要明朗一些，在這個(gè)環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢(shì)。 對(duì)比分析 （ 1）租金收益能力 石橋鋪賽博數(shù)碼賣場(chǎng)按 12年 8%左右的年回報(bào)率對(duì)投資戶進(jìn)行銷售，在當(dāng)前比較嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，建議這 8%的回報(bào)率為投資戶的稅后收入，這樣從租金收益能力上看，項(xiàng)目應(yīng)該處于市場(chǎng)中等偏上的水平。 （二）賽博項(xiàng)目與其它投資性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比 對(duì)比要素 對(duì)于投資戶來(lái)說(shuō)，關(guān)心的問(wèn)題主要有兩個(gè)：安全性和收益能力，后者又包括租金收益能力和物業(yè)增值能力。而一些分零經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，比如浪高凱悅的時(shí)尚街，投資戶普遍認(rèn)為經(jīng)營(yíng)前景不明朗，從而缺乏投資信心。 14 第四