重慶賽博項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告(參考版)
2025-04-14 23:03本頁(yè)面
【正文】 銷(xiāo)售成本總計(jì)為155萬(wàn)元整體營(yíng)銷(xiāo)成本為342萬(wàn)元（五）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)工作執(zhí)行計(jì)劃由于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)起動(dòng)時(shí)間待定，在此不作具體闡述。報(bào)媒廣告整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期以15個(gè)整版發(fā)布量，每次5萬(wàn)元計(jì)算（含設(shè)計(jì)費(fèi)），為75萬(wàn)元；新聞炒作以7萬(wàn)元計(jì)算；報(bào)媒廣告合計(jì)支出為82萬(wàn)元。戶(hù)外廣告費(fèi)用大型廣告牌：建議設(shè)置2塊，租賃使用時(shí)間為半年，以20萬(wàn)/塊/年計(jì)算，為20萬(wàn)元（含設(shè)計(jì)費(fèi)）。銷(xiāo)售成本總計(jì)為187萬(wàn)元江北嘉年華售樓部建議在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)200平方米銷(xiāo)售場(chǎng)地，以每平方米裝修成本800元（含辦公設(shè)施）計(jì)算，為16萬(wàn)元。報(bào)媒廣告整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期以15個(gè)整版發(fā)布量，每次5萬(wàn)元計(jì)算（含設(shè)計(jì)費(fèi)），為75萬(wàn)元；新聞炒作以7萬(wàn)元計(jì)算；報(bào)媒廣告合計(jì)支出為82萬(wàn)元。戶(hù)外廣告費(fèi)用大型廣告牌：建議設(shè)置2塊，租賃使用時(shí)間為半年，以20萬(wàn)/塊/年計(jì)算，為20萬(wàn)元（含設(shè)計(jì)費(fèi)）。（四）銷(xiāo)售成本控制石橋鋪賽博A館 售樓部：建議租賃200平方米售樓場(chǎng)地，以200元/平方米/月、租賃期8個(gè)月計(jì)算，租金總額為32萬(wàn)元；以每平方米裝修成本800元（含辦公設(shè)施）計(jì)算，為16萬(wàn)元；合計(jì)為48萬(wàn)元。第三階段；公布價(jià)格，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售在價(jià)格公布后，實(shí)際執(zhí)行價(jià)格及付款方式的輕松程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于客戶(hù)預(yù)期，造成買(mǎi)方驚喜，推出單位爭(zhēng)取在數(shù)天內(nèi)售罄，并為二期開(kāi)盤(pán)積累大量客戶(hù)，結(jié)合跟進(jìn)的媒體炒作樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象。舉行投資說(shuō)明會(huì)，在前期關(guān)注客戶(hù)和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的支撐下，應(yīng)該可以達(dá)到非常旺盛的人氣，在10年按揭投資說(shuō)明會(huì)上介紹項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)保障體系，打消客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)顧慮。第二階段：與消費(fèi)者直接對(duì)話(huà)，形成銷(xiāo)售勢(shì)能售樓處開(kāi)放，接待客戶(hù)登記并發(fā)放VIP卡，同時(shí)我方將深度挖掘自身儲(chǔ)備的豐富投資戶(hù)資源。項(xiàng)目產(chǎn)品主題——重慶數(shù)碼經(jīng)濟(jì)旗艦原始股項(xiàng)目主廣告語(yǔ)——每個(gè)人，都可以向數(shù)碼經(jīng)濟(jì)掘金（三）前期廣告宣傳思路對(duì)于投資性物業(yè)而言，做好開(kāi)局至關(guān)重要，因此這也是本方案的宣傳推廣思路闡述的重點(diǎn)，我們建議前期廣告宣傳分成三個(gè)階段：第一階段：戶(hù)外形象廣告和新聞造勢(shì)選擇3—5個(gè)重慶最好的戶(hù)外口岸，設(shè)立大型戶(hù)外廣告牌，告知賽博即將推出銷(xiāo)售，憑借賽博的知名度和影響力，應(yīng)該可以獲得較大的社會(huì)關(guān)注度。說(shuō)明：由于時(shí)間原因，嘉年華項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)提煉及推廣策略暫時(shí)還沒(méi)有思考成熟，如果建立合作關(guān)系，將在后期整理提交。賽博企業(yè)實(shí)力：賽博在全國(guó)其他地區(qū)賣(mài)場(chǎng)良好的經(jīng)營(yíng)狀況，企業(yè)強(qiáng)大的實(shí)力有能力承擔(dān)投資戶(hù)的收益返款，最大限度保障投資戶(hù)的收益權(quán)。 有擔(dān)保公司簽約擔(dān)保、部分資產(chǎn)進(jìn)行抵押以及專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司的介入使得本項(xiàng)目的安全性大大增加。二、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉及推廣主題設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)石橋鋪數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)為發(fā)展已經(jīng)成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，較高的租金水平?jīng)Q定了其收益能力相對(duì)其他投資性物業(yè)較高。以此在市場(chǎng)上形成視覺(jué)形象的差異化，搶奪眼球，推廣效果也將事半功倍。（二）注重對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的挖掘在這樣的銷(xiāo)售條件下，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)是極其具有誘惑力的：只需要繳納首付，他們每個(gè)月的租金就將大幅度降低，并且擁有了一個(gè)黃金旺鋪的產(chǎn)權(quán)，因此，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的挖掘力度對(duì)項(xiàng)目業(yè)績(jī)將產(chǎn)生非常大的影響。（）首付10萬(wàn)元簽定合同，月租金 = 60 * 8% / 12 = 4000元月供 = * 30 = 3257月收益 = 4000 — 3257 = 743元年收益 = 743 * 12 =8916元通過(guò)計(jì)算可以看出，投資戶(hù)每年收益減去月供后還有贏余，而每半年10萬(wàn)元的付款壓力相對(duì)比較小，這樣的價(jià)格策略還可以從另一個(gè)角度體現(xiàn)商家對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)前景的信心。以一個(gè)總價(jià)60萬(wàn)的鋪位為例。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。雖然市場(chǎng)大環(huán)境較為嚴(yán)峻，但本項(xiàng)目在充分保證投資戶(hù)投資安全性的條件下，完全具備吸引投資者的能力，具備熱銷(xiāo)的基礎(chǔ)條件。同時(shí)本項(xiàng)目每年應(yīng)該付給投資戶(hù)的租金明顯小于實(shí)際租金收益，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的租金收入在按時(shí)足額支付投資戶(hù)應(yīng)得回報(bào)后還有相當(dāng)比例贏余，和其它租金收入不足、開(kāi)發(fā)商每年 補(bǔ)貼投資戶(hù)回報(bào)的項(xiàng)目相比，安全保障性要大得多。也就是說(shuō)，其介入不會(huì)增加太多成本，但是對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售將起到非常積極的作用。憑借項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)狀況，在合理的售價(jià)水平上，擔(dān)保企業(yè)應(yīng)該是樂(lè)于介入的。同時(shí)，這家本身必須具備比較強(qiáng)的實(shí)力背景，或是旗下有相當(dāng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)針對(duì)賽博項(xiàng)目本身有極強(qiáng)租金收益能力的狀況，我們認(rèn)為如果將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)過(guò)渡給該責(zé)任主體，將在很大程度上增加投資戶(hù)對(duì)其的置信度。二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升辦法由于在投資決策中，安全性對(duì)投資者行為的影響作用最為明顯，于是就項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升問(wèn)題，我們建議主要從建立投資保障體系的角度入手，具體意見(jiàn)包括以下幾個(gè)方面：（一）設(shè)定租賃經(jīng)營(yíng)責(zé)任主體對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們不可能自行出租購(gòu)置的商鋪，必須由某個(gè)責(zé)任主體負(fù)責(zé)按時(shí)足額的支付其回報(bào)，該主體是否具備足夠的實(shí)力承擔(dān)返租義務(wù)，也是他們?cè)谫?gòu)房前必須得到準(zhǔn)確回答的問(wèn)題。（2）增值能力修正后的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際上是低于項(xiàng)目當(dāng)前實(shí)際價(jià)值的，并且在前期提交的合作建議書(shū)中我方分析認(rèn)為，數(shù)碼市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是強(qiáng)者愈強(qiáng)，因此項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景和增值能力應(yīng)該比其他物業(yè)要明朗一些，在這個(gè)環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢(shì)。對(duì)比分析（1）租金收益能力石橋鋪賽博數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)按12年8%左右的年回報(bào)率對(duì)投資戶(hù)進(jìn)行銷(xiāo)售，在當(dāng)前比較嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，建議這8%的回報(bào)率為投資戶(hù)的稅后收入，這樣從租金收益能力上看，項(xiàng)目應(yīng)該處于市場(chǎng)中等偏上的水平。（二）賽博項(xiàng)目與其它投資性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比對(duì)比要素對(duì)于投資戶(hù)來(lái)說(shuō)，關(guān)心的問(wèn)題主要有兩個(gè)：安全性和收益能力，后者又包括租金收益能力和物業(yè)增值能力。而一些分零經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，比如浪高凱悅的時(shí)尚街，投資戶(hù)普遍認(rèn)為經(jīng)營(yíng)前景不明朗，從而缺乏投
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