重慶某項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書(參考版)
2024-09-07 10:28本頁面
【正文】 。由此可以看出銷售隊(duì)伍專業(yè)與否、水平高低也是決定樓盤是否能讓市場(chǎng)迅速消化的重要因素。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃及廣告投入的最終目的是為了樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和贏得消費(fèi)群的認(rèn)同，并盡可能的將目標(biāo)客戶引至銷售賣場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際交易，由銷售隊(duì)伍來完成最后一擊。各階段的銷售率為： 25： 30： 20： 25。他們不 僅對(duì)樓盤的建筑質(zhì)量、綠化環(huán)境、社區(qū)配套等硬件設(shè)施有較高的要求同時(shí)也非常重視開發(fā)商的物業(yè)管理水平，因此，渝復(fù)麗園可盡早考慮選擇一家有市場(chǎng)品牌號(hào)召力的物管公司（即使是以顧問的形式介入也可）作為合作伙伴來提升產(chǎn)品的服務(wù)附加值。 開工初期階段的推廣策略 據(jù)目前 我司所悉， 將在今年年底以前開工建設(shè)，我司建議本項(xiàng)目可在明年 1 月份參加在渝中區(qū)上清寺鑫隆達(dá)大廈舉行的“重慶市第四屆春季房展會(huì)”，并擬定樓盤主打廣告語同時(shí)提煉出項(xiàng)目的亮點(diǎn)利用主流媒體進(jìn)行軟性引導(dǎo)宣傳，其主旨是借助房交會(huì)大舞臺(tái)的強(qiáng)盛人氣和房地產(chǎn)傳統(tǒng)熱銷旺季的到來展開項(xiàng)目蓄勢(shì)推廣以及快速傳遞樓盤信息和展示項(xiàng)目形象，讓把置業(yè)目標(biāo)鎖定在新牌坊區(qū)域其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤的消費(fèi)群體猶豫徘徊、持幣觀望從而實(shí)現(xiàn)大量搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額的預(yù)期目的。 附周邊樓盤價(jià)格匯總表： 樓盤名稱 起價(jià)（套內(nèi)） 均價(jià)（套內(nèi)） 最高價(jià)（套內(nèi)） 開盤日期 龍珠花園 2020 2100 2500 2020 年 8 月 江龍大廈 1800 1860 2020 2020 年 12 月 北城綠景 2200 2300 2500 2020 年 碧云花園 2180 2300 2800 2020 年 9 月 加新時(shí)代印象 2388 2500 2800 2020 年 12 月 九龍湖畔 2200 2400 2700 還未開盤 開盤發(fā)售時(shí)機(jī) ： 選擇開盤發(fā)售的時(shí)機(jī)是決定項(xiàng)目能否順利面市的重要因素之一。 作為期房，渝復(fù) .麗園的銷售價(jià)格應(yīng)與施工進(jìn)度、銷售動(dòng)態(tài)環(huán)境相連接，建議采用動(dòng)態(tài)的價(jià)格策略，即主要由：開盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)、入住價(jià)組成，建議本項(xiàng)目開盤期起價(jià)（套內(nèi)面積）：1950 元 /m2；均價(jià)： 2100 元 /m2較為適合。 定價(jià)及價(jià)格策略 定價(jià)有三種導(dǎo)向，即成本導(dǎo)向、購(gòu)買者導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向。 售樓中心 目標(biāo)： 售樓部的裝修和布置不僅要體現(xiàn)出樓盤的內(nèi)涵同時(shí)還應(yīng)為看房客戶營(yíng)造一種舒適、閑逸的自然環(huán)境來協(xié)助銷售人員從旁達(dá)到加促購(gòu)買意向的目的，其銷售道具也會(huì)銷售過程中起到舉足輕重的作用。 內(nèi)容： 樓盤外圍墻： 工地戶外看板： 施工公告牌： 工程全貌展示牌： 工程質(zhì)量控制牌： 布 幅：各樓宇在開盤、封頂、竣工等階段掛置大型宣傳布幅包括樓宇名稱、宣傳語等。我們認(rèn)為，實(shí)實(shí)在在地做好從以下幾個(gè)方面的工作是本項(xiàng)目在眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出的基本保證。而軟價(jià)值的判斷是一個(gè)感性過程，增加軟價(jià)值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。 十、營(yíng)銷策略的展開 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是樓盤營(yíng)銷展開的基礎(chǔ)；樹立良好的項(xiàng)目形象是市場(chǎng)購(gòu)買信心的保障；有效的項(xiàng)目推廣和信息傳播是銷售時(shí)機(jī)到來的前提條件。 步驟二：研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，確定目標(biāo)客戶，明確項(xiàng)目主要賣點(diǎn)及推廣主題，擬定出最佳的市場(chǎng)銷售策略，使銷 售達(dá)到效益最大化。即形成品質(zhì)完善、單價(jià)適中、總價(jià)尚可接受的總體經(jīng)營(yíng)思路。 其營(yíng)銷啟動(dòng)過程如下圖所示 ： 新牌坊效應(yīng) 經(jīng)開大道效應(yīng) 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目潛 在價(jià)值大 本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì) 目前本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值空間讓利于消費(fèi)者 本項(xiàng)目?jī)r(jià) 格較低 目標(biāo)客戶群心理特征 目標(biāo)客戶群圖便宜 消費(fèi)者獲得更大利益而采取購(gòu)房行動(dòng) 基于以上情況，我們對(duì)“ ”提出如下初步建議： （ 1）本項(xiàng)目應(yīng)以中檔物業(yè)身份立足新牌坊片區(qū)。 正因?yàn)楸卷?xiàng)目潛在價(jià)值大，性價(jià)比高，因此不僅適于家居，也適于投資。 其營(yíng)銷總體思路要點(diǎn)如下： 本項(xiàng)目綜 合素質(zhì)高 經(jīng)開大道通車后，新牌坊片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)更是高潮迭起，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用這一開發(fā)熱潮的連帶效應(yīng)，著力體現(xiàn)本項(xiàng)目將面臨的升值潛力。 九、本項(xiàng)目營(yíng)銷總體思路 本項(xiàng)目營(yíng)銷總體思路是：充分把握新牌坊片區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并充分利用它們深遠(yuǎn)的市場(chǎng)影響力，體現(xiàn)本項(xiàng)目強(qiáng)勁的潛在價(jià)值空間；同時(shí)，充分展示本項(xiàng)目中等偏上的產(chǎn)品品質(zhì)與較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，使本項(xiàng)目較高水平的性價(jià)比在目標(biāo)客戶群中得到更廣泛的認(rèn)同，通過這兩者的綜合效應(yīng)，逐步使目標(biāo)客戶群深刻認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目在不遠(yuǎn)的將來將得到更大的利潤(rùn)空間；深刻認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目現(xiàn)階段的有關(guān)劣勢(shì)將在很短的時(shí)間內(nèi)得到充分 改善；深刻認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目不僅適宜居家，而且具有很大的投資潛力。 目標(biāo)客戶群分析： —— 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群綜合素質(zhì)較高，普遍學(xué)歷在大專 以上，家庭結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，以二口或者三口之家為主。 核心客戶 工薪階層白領(lǐng)及其它中高收入購(gòu)房者。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，不脫離區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，控制成本，形成相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以此使本項(xiàng)目成為具有較高水平性價(jià)比的樓盤，吸引消費(fèi)者的注意力，形成良好的銷售環(huán)境，縮短銷售周期，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、價(jià)值變現(xiàn)的目的。 我們認(rèn)為：小區(qū)中兩棟 B 型樓宇無論是在位置、朝向、戶型和建筑形態(tài)不僅能夠吸引目標(biāo)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，它們還能起到提高渝復(fù)小區(qū)綜合居住品質(zhì)的作用，其目標(biāo)客戶將是本小區(qū)的高端消費(fèi)群。小區(qū)由四棟小高層樓宇（其中 A 型樓宇 17 層、 B 型樓
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