重慶某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū)(文件)
【正文】 綠化景觀建設(shè)。寧?kù)o的港灣） （ 1） 2020 年秋季房交會(huì)：放心房，物華造 房交會(huì)期間特價(jià)銷(xiāo)售房，免五通費(fèi) （ 2）精貴龍珠花園，精彩絢麗綻放 內(nèi)容： A 看房有禮連環(huán)抽獎(jiǎng)活動(dòng)（須集滿(mǎn)“龍珠花園”三張文選到現(xiàn)場(chǎng)兌獎(jiǎng)； B 龍珠花園開(kāi)盤(pán)讓利獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)（ 10 套特 價(jià)房，1668 元／㎡， 5 套定點(diǎn)房享受開(kāi)發(fā)商提供 8000 元現(xiàn)金，龍珠花園前 5000 萬(wàn)銷(xiāo)售額中，每 2500 萬(wàn)開(kāi)一次獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為豪華神秘大獎(jiǎng)）。 （ 5）“在寬廣空間中快樂(lè)游弋”唯有寬廣氣派的個(gè) 性空間，才能永久保持您那份快樂(lè)游弋的自在心情。綠韻小區(qū)由四棟小高層樓宇（其中 A 型樓宇 17 層、 B 型樓宇12 層）和兩棟兩層高的商用建筑半圍合而成，總套數(shù) 272 戶(hù)。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不脫離區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，控制成本，形成相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以此使本項(xiàng)目成為具有較高水平性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)，吸引消費(fèi)者的注意力，形成良好的銷(xiāo)售環(huán)境，縮短銷(xiāo)售周期，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、價(jià)值變現(xiàn)的目的。 目標(biāo)客戶(hù)群分析： —— 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群綜合素質(zhì)較高，普遍學(xué)歷在大專(zhuān) 以上，家庭結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，以二口或者三口之家為主。 其營(yíng)銷(xiāo)總體思路要點(diǎn)如下： 本項(xiàng)目綜 合素質(zhì)高 經(jīng)開(kāi)大道通車(chē)后，新牌坊片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是高潮迭起，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用這一開(kāi)發(fā)熱潮的連帶效應(yīng)，著力體現(xiàn)本項(xiàng)目將面臨的升值潛力。 其營(yíng)銷(xiāo)啟動(dòng)過(guò)程如下圖所示 ： 新牌坊效應(yīng) 經(jīng)開(kāi)大道效應(yīng) 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目潛 在價(jià)值大 本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì) 目前本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值空間讓利于消費(fèi)者 本項(xiàng)目?jī)r(jià) 格較低 目標(biāo)客戶(hù)群心理特征 目標(biāo)客戶(hù)群圖便宜 消費(fèi)者獲得更大利益而采取購(gòu)房行動(dòng) 基于以上情況，我們對(duì)“ ”提出如下初步建議： （ 1）本項(xiàng)目應(yīng)以中檔物業(yè)身份立足新牌坊片區(qū)。 步驟二：研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，確定目標(biāo)客戶(hù)，明確項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)及推廣主題，擬定出最佳的市場(chǎng)銷(xiāo)售策略，使銷(xiāo) 售達(dá)到效益最大化。而軟價(jià)值的判斷是一個(gè)感性過(guò)程，增加軟價(jià)值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷(xiāo)宣傳。 內(nèi)容： 樓盤(pán)外圍墻： 工地戶(hù)外看板： 施工公告牌： 工程全貌展示牌： 工程質(zhì)量控制牌： 布 幅：各樓宇在開(kāi)盤(pán)、封頂、竣工等階段掛置大型宣傳布幅包括樓宇名稱(chēng)、宣傳語(yǔ)等。 定價(jià)及價(jià)格策略 定價(jià)有三種導(dǎo)向，即成本導(dǎo)向、購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向。 附周邊樓盤(pán)價(jià)格匯總表： 樓盤(pán)名稱(chēng) 起價(jià)（套內(nèi)） 均價(jià)（套內(nèi)） 最高價(jià)（套內(nèi)） 開(kāi)盤(pán)日期 龍珠花園 2020 2100 2500 2020 年 8 月 江龍大廈 1800 1860 2020 2020 年 12 月 北城綠景 2200 2300 2500 2020 年 碧云花園 2180 2300 2800 2020 年 9 月 加新時(shí)代印象 2388 2500 2800 2020 年 12 月 九龍湖畔 2200 2400 2700 還未開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)發(fā)售時(shí)機(jī) ： 選擇開(kāi)盤(pán)發(fā)售的時(shí)機(jī)是決定項(xiàng)目能否順利面市的重要因素之一。他們不 僅對(duì)樓盤(pán)的建筑質(zhì)量、綠化環(huán)境、社區(qū)配套等硬件設(shè)施有較高的要求同時(shí)也非常重視開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理水平，因此，渝復(fù)麗園可盡早考慮選擇一家有市場(chǎng)品牌號(hào)召力的物管公司（即使是以顧問(wèn)的形式介入也可）作為合作伙伴來(lái)提升產(chǎn)品的服務(wù)附加值。 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃及廣告投入的最終目的是為了樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和贏得消費(fèi)群的認(rèn)同，并盡可能的將目標(biāo)客戶(hù)引至銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際交易，由銷(xiāo)售隊(duì)伍來(lái)完成最后一擊。 。由此可以看出銷(xiāo)售隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)與否、水平高低也是決定樓盤(pán)是否能讓市場(chǎng)迅速消化的重要因素。各階段的銷(xiāo)售率為： 25： 30： 20： 25。 開(kāi)工初期階段的推廣策略 據(jù)目前 我司所悉， 將在今年年底以前開(kāi)工建設(shè)，我司建議本項(xiàng)目可在明年 1 月份參加在渝中區(qū)上清寺鑫隆達(dá)大廈舉行的“重慶市第四屆春季房展會(huì)”，并擬定樓盤(pán)主打廣告語(yǔ)同時(shí)提煉出項(xiàng)目的亮點(diǎn)利用主流媒體進(jìn)行軟性引導(dǎo)宣傳，其主旨是借助房交會(huì)大舞臺(tái)的強(qiáng)盛人氣和房地產(chǎn)傳統(tǒng)熱銷(xiāo)旺季的到來(lái)展開(kāi)項(xiàng)目蓄勢(shì)推廣以及快速傳遞樓盤(pán)信息和展示項(xiàng)目形象，讓把置業(yè)目標(biāo)鎖定在新牌坊區(qū)域其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的消費(fèi)群體猶豫徘徊、持幣觀望從而實(shí)現(xiàn)大量搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額的預(yù)期目的。 作為期房，渝復(fù) .麗園的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)與施工進(jìn)度、銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)環(huán)境相連接，建議采用動(dòng)態(tài)的價(jià)格策略，即主要由：開(kāi)盤(pán)價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)、入住價(jià)組成，建議本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期起價(jià)（套內(nèi)面積）：1950 元 /m2；均價(jià)： 2100 元 /m2較為適合。 售樓中心 目標(biāo)： 售樓部的裝修和布置不僅要體現(xiàn)出樓盤(pán)的內(nèi)涵同時(shí)還應(yīng)為看房客戶(hù)營(yíng)造一種舒適、閑逸的自然環(huán)境來(lái)協(xié)助銷(xiāo)售人員從旁達(dá)到加促購(gòu)買(mǎi)意向的目的，其銷(xiāo)售道具也會(huì)銷(xiāo)售過(guò)程中起到舉足輕重的作用。我們認(rèn)為，實(shí)實(shí)在在地做好從以下幾個(gè)方面的工作是本項(xiàng)目在眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中脫穎而出的基本保證。 十、營(yíng)銷(xiāo)策略的展開(kāi) 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)展開(kāi)的基礎(chǔ)；樹(shù)立良好的項(xiàng)目形象是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)信心的保障；有效的項(xiàng)目推廣和信息傳播是銷(xiāo)售時(shí)機(jī)到來(lái)的前提條件。即形成品質(zhì)完善、單價(jià)適中、總價(jià)尚可接受的總體經(jīng)營(yíng)思路。 正因?yàn)楸卷?xiàng)目潛在價(jià)值大，性?xún)r(jià)比高，因此不僅適于家居，也適于投資。 九、本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體思路 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體思路是：
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