電腦城重慶賽博項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 充分保證投資戶投資安全性的條件下，完全具備吸引投資者的能力，具備熱銷的基礎(chǔ)條件。以此在市場(chǎng)上形成視覺形象的差異化，搶奪眼球，推廣效果也將事半功倍。 說明：由于時(shí)間原因，嘉年華項(xiàng)目的賣點(diǎn)提煉及推廣策略暫時(shí)還沒有思考成熟，如果建立合作關(guān)系，將在后期整理提交。 第三階段；公布價(jià)格，開盤銷售 在價(jià)格公布后，實(shí)際執(zhí)行價(jià)格及付款方式的輕松程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于客戶預(yù)期，造成買方驚喜，推出單位爭(zhēng)取在數(shù)天內(nèi)售罄，并為二期開盤積累大量客戶，結(jié)合跟 22 進(jìn)的媒體炒作樹立良好的市場(chǎng)形象。 銷售成本總計(jì)為 187 萬元 23 江北嘉年華 售樓部 建議在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè) 200 平方米銷售場(chǎng)地，以每平方米裝修成本 800 元（含辦公設(shè)施）計(jì)算，為 16萬元。 銷售成本總計(jì)為 155 萬元 整體營銷成本為 342 萬元 （五）項(xiàng)目營銷相關(guān)工作執(zhí)行計(jì)劃 由于項(xiàng)目營銷起動(dòng)時(shí)間待定，在此不作具體闡述。 報(bào)媒廣告 整個(gè)營銷期以 15個(gè)整版發(fā)布量，每次 5萬元計(jì)算（含設(shè)計(jì)費(fèi)），為 75 萬元；新聞炒作以 7 萬元計(jì)算；報(bào)媒廣告合計(jì)支出為 82萬元。 舉行投資說明會(huì)，在前期關(guān)注客戶和市場(chǎng)經(jīng)營 戶的支撐下，應(yīng)該可以達(dá)到非常旺盛的人氣，在 10 年按揭 投資說明會(huì)上介紹項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)保障體系，打消客戶的風(fēng)險(xiǎn)顧慮。 賽博企業(yè)實(shí)力：賽博在全國其他地區(qū)賣場(chǎng)良好的經(jīng)營狀況，企業(yè)強(qiáng)大的實(shí)力有能力承擔(dān) 投資 戶的收益返款，最大限度保障投資戶的 收益權(quán)。 （二）注重對(duì)經(jīng)營戶的挖掘 在這樣的銷售條件下，對(duì)經(jīng)營戶是極其具有誘惑力的：只需要繳納首付，他們每個(gè)月的租金就將大幅度降低，并且擁有了一個(gè)黃金旺鋪的產(chǎn)權(quán)，因此，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營戶的挖掘力度對(duì)項(xiàng)目業(yè)績(jī)將產(chǎn)生非常大的影響。同時(shí)本項(xiàng)目每年應(yīng)該付給投資戶的租金明顯小于實(shí)際租金收益，經(jīng)營過程中的租金收入在按時(shí)足額支付投資戶應(yīng)得回報(bào)后還有相當(dāng)比例贏余，和其它租金收入不足、開發(fā)商每年 補(bǔ)貼投資戶回報(bào)的項(xiàng)目相比，安全保障性要大得多。 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升辦法 由于在投資決策中，安全性對(duì)投資者行為的影響作用最為明顯，于是就項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升問題，我們建議主 要從建立投資保障體系的角度入手，具體意見包括以下幾個(gè)方面： （一）設(shè)定租賃經(jīng)營責(zé)任主體 對(duì)于消費(fèi)者來說，他們不可能自行出租購置的商鋪，必須由某個(gè)責(zé)任主體負(fù)責(zé)按時(shí)足額的支付其回報(bào)，該主體是否具備足夠的實(shí)力承擔(dān)返租義務(wù)，也是他們?cè)谫彿壳氨仨毜玫綔?zhǔn)確回答的問題。而一些分零經(jīng)營的項(xiàng)目，比如浪高凱悅的時(shí)尚街，投資戶普遍認(rèn)為經(jīng)營前景不明朗，從而缺乏投資信心。 （ 4）市場(chǎng)上當(dāng)前分零銷售的 產(chǎn)權(quán) 式商鋪， 1 樓建筑面積價(jià)格最高在 2— 3萬元 /平方米，由于賽博的品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)物業(yè)良好的經(jīng)營狀況，價(jià)格相對(duì)較高是完全合理的，但是 我們 建議高出的幅度不宜太大。 以沙坪壩某物業(yè)為例，整體出租給一個(gè)商家，每平方米月租金 35 元、年租金 420 元，如果以年租金 13 倍即 5460 元 /平方米的價(jià)格出售，每年的租金收入差不多與其承諾付給投資戶的回報(bào)相當(dāng)；但是在實(shí)際銷售中，該項(xiàng)目每平方米售價(jià)達(dá)到 萬元，租金收入與其承諾給投資戶的 8%年回報(bào)有非常大的差距，這意味著每年必須投入相當(dāng)資金以填補(bǔ)這一缺口，這完全是一種融資 手段，如果開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂，投資戶的回報(bào)就成為一紙空談，投資戶的投資安全性無法得到充分保證。 三、四樓業(yè)態(tài)定位初步考慮為折扣店及其他相關(guān)業(yè)種經(jīng)營，通過包裝應(yīng)該可以讓投資戶感受到比較好的經(jīng)營前景，但是其對(duì)安全性的顧慮仍然存在，因此建議提供一定年限的租約承諾，初步考慮以 5年、 8%較為適宜。在前期的討論中，貴司表示可以考慮與小業(yè)主協(xié)調(diào)、獲取該樓面經(jīng)營權(quán)，并將其功能改造為美食城，使整個(gè)商業(yè)部分功能更加協(xié)調(diào)。 （ 5）從商家的角度看，將換季、下架，或是缺碼并且該款式不計(jì)劃再生產(chǎn)的服裝打折銷售，可以有效降低庫存并加快資金流通速度，安排在專門的折扣店銷售又可以維護(hù)品牌形象，也是一種理想的經(jīng)營方式。 8 關(guān)于輔助業(yè)種的選擇標(biāo)準(zhǔn) （ 1）與數(shù)碼產(chǎn)品針對(duì)同一目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)，以便在經(jīng)營過程中能夠?qū)崿F(xiàn)良性互動(dòng)。 （二）從商圈格局看，目前最繁華的地段是陽光城一帶，在方寸之地云集了包括茂業(yè)、華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨在內(nèi)的眾多商家，人流和商氣最旺；而本項(xiàng)目與金源酒店正對(duì)，面前是觀音橋商圈最具形象效果的中心廣場(chǎng)，口岸條件也非常優(yōu)越，在商圈內(nèi)絕對(duì)不可復(fù)制。 二 .投資戶趨于保守 1999 年 — 2021 年，在重慶房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的大背景下，眾多的投資散戶在對(duì)投資性物業(yè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)較為模糊的情況下，盲目而感性的進(jìn)行投資，重慶多個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造了數(shù)天告罄的銷售盛況，其后投資 回報(bào)情況卻并不理想，在一定程度上，打擊了投資戶的熱情和信心。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)營業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10 年，所購商業(yè)營業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。 因此我們認(rèn)為，在目前社會(huì)個(gè)人游資數(shù)額巨大的背景下，投資性物業(yè)不存在購買力不足的問題。因此對(duì)于消費(fèi)者來說，一直在不停的思考和嘗試著利用手上的閑錢投資，以獲得高于銀行存款利息的收益。 1. 中國人民銀行銀發(fā)〔 2021〕 121 號(hào)文件和銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。 （ 二）簡(jiǎn)要分析 國家種種政策表明國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并且加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房的管理力度，政策的目的 在于 穩(wěn)定房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)者，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而一系列政策在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也在某種程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這些政策的出臺(tái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的影響，并且對(duì)投資性物業(yè)市場(chǎng)也造成極大的沖擊。 第二部分 嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 7 一、定位背景 （一）觀音橋步行街改造完成后，目標(biāo)是成為僅次于解放碑的 重慶第二大商圈，從商業(yè)物業(yè)體量、進(jìn)場(chǎng)商家數(shù)量及實(shí)力，乃至江北區(qū)居民本身具有的消費(fèi)力等角度看，應(yīng)該完全具備實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)條件。 （二）輔助業(yè)種定位 據(jù)貴司介紹，在這樣的定位思路條件下，消化嘉年華項(xiàng)目的兩個(gè)樓面規(guī)模比較適當(dāng)，其余樓面業(yè)種如何定位以更充分挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值，應(yīng)該是本項(xiàng)目前期論證和探討的重點(diǎn)。 （
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