電腦城重慶賽博項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-wenkub
2023-03-09 11:27:31 本頁(yè)面
【正文】 營(yíng)業(yè)態(tài)定位 7 一、定位背景 （一）觀音橋步行街改造完成后，目標(biāo)是成為僅次于解放碑的 重慶第二大商圈，從商業(yè)物業(yè)體量、進(jìn)場(chǎng)商家數(shù)量及實(shí)力，乃至江北區(qū)居民本身具有的消費(fèi)力等角度看，應(yīng)該完全具備實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)條件。 三、小結(jié) 對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng) 形勢(shì) ，我們建議一分為二的看： （一）在政策的作用下，投資性物業(yè)市場(chǎng)處于一個(gè)盤整期，市場(chǎng) 壓力比較大，這是任何一個(gè)投資性物業(yè)必須尊重和面對(duì)的客觀事實(shí)，在這樣的背景下，項(xiàng)目的操作思路和決策應(yīng)該適度保守。 （ 二）簡(jiǎn)要分析 國(guó)家種種政策表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并且加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房的管理力度，政策的目的 在于 穩(wěn)定房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)者，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而一系列政策在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也在某種程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這些政策的出臺(tái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的影響，并且對(duì)投資性物業(yè)市場(chǎng)也造成極大的沖擊。 2. 個(gè)人信貸政策再緊縮 ， 2021 年 5月 1日，國(guó)有銀行已對(duì)投資性項(xiàng)目貸款和個(gè)人貸款調(diào)高了放貸門檻，嚴(yán)格了審批條件。 1. 中國(guó)人民銀行銀發(fā)〔 2021〕 121 號(hào)文件和銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。前者是投資戶無(wú)力改變的，他們需要對(duì)政策緊密關(guān)注并及時(shí)迎合，以降低可能導(dǎo)致的沖擊或損失，后者是一些現(xiàn)實(shí)的事例，對(duì)他們的思考和決策有非常直觀的影響。因此對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，一直在不停的思考和嘗試著利用手上的閑錢投資，以獲得高于銀行存款利息的收益。 1 賽博項(xiàng)目營(yíng)銷 策劃報(bào)告 目 錄 第一部分……………………………………市場(chǎng)相關(guān)背景簡(jiǎn)述 一、政策調(diào)控力度不斷加強(qiáng) （一）國(guó)家相關(guān)重點(diǎn)政策： （二）簡(jiǎn)要分析： 二、投資戶趨于保守 三、小結(jié) 第二部分……………………………………江北嘉年華物業(yè)定位 一、定位背景 二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析 （一）數(shù)碼市場(chǎng) （二）輔助業(yè)種定位 第三部分……………………………………項(xiàng)目定價(jià) 一、項(xiàng)目銷售條件 二、關(guān)于嘉年華項(xiàng)目銷售條件的補(bǔ)充建議 （一）關(guān)于銷售條件的補(bǔ)充建議 （二）關(guān)于嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)充意見(jiàn) 三、定價(jià)方法 四、項(xiàng)目 定價(jià) （一）定價(jià) （二）關(guān)于項(xiàng)目銷售過(guò)程中的價(jià)格修正意見(jiàn) 第四部分……………………………………關(guān)于項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估及提升辦法 一、與其他投資性物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析 （一）其他投資性物業(yè)調(diào)查 （二）賽博項(xiàng)目與其他投資性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升辦法 （一）設(shè)定租賃責(zé)任主體 （二）引入擔(dān)保企業(yè) （三）其他 2 （四）小結(jié) 第五部分……………………………………項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路建議 一、關(guān)于項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的幾點(diǎn)建議 （一）價(jià)格策略的有效運(yùn)用 （二）注重對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的挖掘 （三）注重形象包裝的差異化 （四）注重銷售控 制 二、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及推廣主題設(shè)計(jì) （一）項(xiàng)目賣點(diǎn) （二）廣告主題設(shè)計(jì) （三）前期廣告宣傳思路 （四）銷售成本控制 （五）項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)工作執(zhí)行計(jì)劃 前 言 3 前期我司就賽博項(xiàng)目提出了一些初步的看法和操作意見(jiàn)，并至深圳與貴司進(jìn)行了提案溝通，其后收到貴司的傳真函件，告知我方初選入圍，對(duì)于貴司的信任和肯定，在此表示感謝。 因此我們認(rèn)為，在目前社會(huì)個(gè)人游資數(shù)額巨大的背景下，投資性物業(yè)不存在購(gòu)買力不足的問(wèn)題。 一 .政策調(diào)控力度不斷加強(qiáng) （一）國(guó)家相關(guān)重點(diǎn)政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分，現(xiàn)在已經(jīng)基本上成了社會(huì)共識(shí)，而形成泡沫的重要原因就是買方市場(chǎng)投資行為過(guò)熱，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的不成熟。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)營(yíng)業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò) 60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10 年，所購(gòu)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。規(guī)定對(duì)購(gòu)買第三套房貸款利率在 5 原有 %的基礎(chǔ)利率上上浮 20%70%，而且，銀行均對(duì)多套房屋貸款降低成數(shù)或達(dá)到一定數(shù)目的購(gòu)買者不予放貸。 二 .投資戶趨于保守 1999 年 — 2021 年，在重慶房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的大背景下，眾多的投資散戶在對(duì)投資性物業(yè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)較為模糊的情況下，盲目而感性的進(jìn)行投資，重慶多個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造了數(shù)天告罄的銷售盛況，其后投資 回報(bào)情況卻并不理想，在一定程度上，打擊了投資戶的熱情和信心。 （二）對(duì)投資者 來(lái)說(shuō) ，關(guān)心的問(wèn)題是永遠(yuǎn)不變的：安全性和收益。 （二）從商圈格局看，目前最繁華的地段是陽(yáng)光城一帶，在方寸之地云集了包括茂業(yè)、華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨在內(nèi)的眾多商家，人流和商氣最旺；而本項(xiàng)目與金源酒店正對(duì)，面前是觀音橋商圈最具形象效果的中心廣場(chǎng)，口岸條件也非常優(yōu)越，在商圈內(nèi)絕對(duì)不可復(fù)制。 因此，我們認(rèn)為以精品定位在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)差異化應(yīng)該是有效的市場(chǎng)策略。 8 關(guān)于輔助業(yè)種的選擇標(biāo)準(zhǔn) （ 1）與數(shù)碼產(chǎn)品針對(duì)同一目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)，以便在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中能夠?qū)崿F(xiàn)良性互動(dòng)。 名牌及運(yùn)動(dòng)休閑服裝折扣店 （ 4F） （ 1）項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)自身形象非常適宜定位業(yè)種的經(jīng)營(yíng)。 （ 5）從商家的角度看，將換季、下架，或是缺碼并且該款式不計(jì)劃再生產(chǎn)的服裝打折銷售，可以有效降低庫(kù)存并加快資金流通速度，安排在專門的折扣店銷售又可以維護(hù)品牌形象，也是一種理想的經(jīng)營(yíng)方式。 量販?zhǔn)?KTV（ 5F） 9 （ 1）目前觀音橋商圈的 KTV 經(jīng)營(yíng)水平不高，對(duì)于其他品牌商家來(lái)說(shuō)，預(yù)留出了比較明顯的搶灘空間。在前期的討論中，貴司表示可以考慮與小業(yè)主協(xié)調(diào)、獲取該樓面經(jīng)營(yíng)權(quán)，并將其功能改造為美食城，使整個(gè)商業(yè)部分功能更加協(xié)調(diào)。 其他 通過(guò)討論貴司及我方均認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目形象、命名及推廣主題都有再定位的必要性，由于時(shí)間原因，目前考慮尚不成熟，如能正式建立合作關(guān)系，我方將與廣告單位配合系統(tǒng)的提出相關(guān)建議。 三、四樓業(yè)態(tài)定位初步考慮為折扣店及其他相關(guān)業(yè)種經(jīng)營(yíng)，通過(guò)包裝應(yīng)該可以讓投資戶感受到比較好的經(jīng)營(yíng)前景，但是其對(duì)安全性的顧慮仍然存在，因此建議提供一定年限的租約承諾，初步考慮以 5年、 8%較為適宜。 管理公司通過(guò)向經(jīng)營(yíng)商家收取
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