【正文】 銀行已對投資性項目貸款和個人貸款調(diào)高了放貸門檻，嚴(yán)格了審批條件。前者是投資戶無力改變的，他們需要對政策緊密關(guān)注并及時迎合，以降低可能導(dǎo)致的沖擊或損失，后者是一些現(xiàn)實的事例，對他們的思考和決策有非常直觀的影響。 1 賽博項目營銷 策劃報告 目 錄 第一部分……………………………………市場相關(guān)背景簡述 一、政策調(diào)控力度不斷加強 （一）國家相關(guān)重點政策： （二）簡要分析： 二、投資戶趨于保守 三、小結(jié) 第二部分……………………………………江北嘉年華物業(yè)定位 一、定位背景 二、項目業(yè)種定位方向分析 （一）數(shù)碼市場 （二）輔助業(yè)種定位 第三部分……………………………………項目定價 一、項目銷售條件 二、關(guān)于嘉年華項目銷售條件的補充建議 （一）關(guān)于銷售條件的補充建議 （二）關(guān)于嘉年華項目經(jīng)營的補充意見 三、定價方法 四、項目 定價 （一）定價 （二）關(guān)于項目銷售過程中的價格修正意見 第四部分……………………………………關(guān)于項目的競爭力評估及提升辦法 一、與其他投資性物業(yè)競爭力對比分析 （一）其他投資性物業(yè)調(diào)查 （二）賽博項目與其他投資性物業(yè)的競爭力對比 二、項目競爭力的提升辦法 （一）設(shè)定租賃責(zé)任主體 （二）引入擔(dān)保企業(yè) （三）其他 2 （四）小結(jié) 第五部分……………………………………項目營銷推廣思路建議 一、關(guān)于項目營銷推廣的幾點建議 （一）價格策略的有效運用 （二）注重對經(jīng)營戶的挖掘 （三）注重形象包裝的差異化 （四）注重銷售控 制 二、項目賣點提煉及推廣主題設(shè)計 （一）項目賣點 （二）廣告主題設(shè)計 （三）前期廣告宣傳思路 （四）銷售成本控制 （五）項目營銷相關(guān)工作執(zhí)行計劃 前 言 3 前期我司就賽博項目提出了一些初步的看法和操作意見，并至深圳與貴司進(jìn)行了提案溝通，其后收到貴司的傳真函件，告知我方初選入圍，對于貴司的信任和肯定，在此表示感謝。 一 .政策調(diào)控力度不斷加強 （一）國家相關(guān)重點政策 房地產(chǎn)市場存在泡沫成分，現(xiàn)在已經(jīng)基本上成了社會共識，而形成泡沫的重要原因就是買方市場投資行為過熱，以及開發(fā)企業(yè)本身的不成熟。規(guī)定對購買第三套房貸款利率在 5 原有 %的基礎(chǔ)利率上上浮 20%70%，而且，銀行均對多套房屋貸款降低成數(shù)或達(dá)到一定數(shù)目的購買者不予放貸。 （二）對投資者 來說 ，關(guān)心的問題是永遠(yuǎn)不變的：安全性和收益。 因此，我們認(rèn)為以精品定位在競爭中實現(xiàn)差異化應(yīng)該是有效的市場策略。 名牌及運動休閑服裝折扣店 （ 4F） （ 1）項目周邊環(huán)境及物業(yè)自身形象非常適宜定位業(yè)種的經(jīng)營。 量販?zhǔn)?KTV（ 5F） 9 （ 1）目前觀音橋商圈的 KTV 經(jīng)營水平不高，對于其他品牌商家來說，預(yù)留出了比較明顯的搶灘空間。 其他 通過討論貴司及我方均認(rèn)為對項目形象、命名及推廣主題都有再定位的必要性，由于時間原因，目前考慮尚不成熟，如能正式建立合作關(guān)系，我方將與廣告單位配合系統(tǒng)的提出相關(guān)建議。 管理公司通過向經(jīng)營商家收取較高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營（物業(yè)）管理費的方式獲利。根據(jù)對嘉年華項目整體定位的初步設(shè)想，折扣店及其他相關(guān)業(yè)種和 KTV 樓層價格可以稍微略高于同類商業(yè)價格。 價格修正建議 目前我們認(rèn)為嘉年華位于江北商圈核心地段，折扣店及其他相關(guān)業(yè)種鋪位銷售價格 應(yīng)略高于目前市場在售產(chǎn)權(quán)式商鋪 (其它 產(chǎn)權(quán) 式商鋪銷售價格見后附調(diào)查表 )，石橋鋪 A區(qū)價格比最高單價也不宜突破 萬元（建筑面積） 、整體比其他產(chǎn)權(quán)式商鋪價格幅度也不宜高過一倍，沙坪壩賽博定價宜在兩者之間。 對比分析 （ 1）租金收益能力 石橋鋪賽博數(shù)碼賣場按 12年 8%左右的年回報率對投資戶進(jìn)行銷售，在當(dāng)前比較嚴(yán)峻的市場形勢下，建議這 8%的回報率為投資戶的稅后收入，這樣從租金收益能力上看，項目應(yīng)該處于市場中等偏上的水平。憑借項目的品 16 牌優(yōu)勢和經(jīng)營狀況，在合理的售價水平上，擔(dān)保企業(yè)應(yīng)該是樂于介入的。 以一個總價 60 萬的鋪位為例。 二、項目賣點提煉及推廣主題設(shè)計 （一）項目賣點 石橋鋪數(shù)碼賣場為發(fā)展 已經(jīng)成熟的專業(yè)市場，較高的租金水平?jīng)Q定了其收益能力相對其他投資性物業(yè)較高。 項目 產(chǎn)品 主題 —— 重慶 數(shù)碼經(jīng)濟(jì) 旗艦 原始 股 項目 主廣告語 —— 每個人，都可以向數(shù)碼經(jīng)濟(jì)掘金 （三）前期廣告宣傳思路 對于投資性物業(yè)而言，做好開局至關(guān)重要，因此這也是本方案的宣傳推廣思路闡述的重點，我們 建議 前期廣告宣傳分成三個階段： 第一階段：戶外形 象廣告和新聞造勢 選擇 3— 5 個重慶最好的戶外口岸，設(shè)立大型戶外廣告牌，告知賽博即將推出銷售，憑借賽博的知名度和影響力，應(yīng)該可以獲得較大的社會關(guān)注度。 （四）銷售成本控制 石 橋鋪賽博 A 館 售樓部： 建議租賃 200 平方米售樓場地，以 200 元 /平方米 /月、租賃期 8 個月計算，租金總額為 32 萬元；以每平方米裝修成本 800 元（含辦公設(shè)施）計算，為 16萬元；合計為 48 萬元。 戶外廣告費用 大型廣告牌：建議設(shè)置 2 塊，租賃使用時間為半年，以 20 萬 /塊 /年計算，為 20 萬元（含設(shè)計費）。 報媒廣告 整個營銷期以 15個整版發(fā)布量，每次 5萬元計算（含設(shè)計費），為 75 萬 元；新聞炒作以 7 萬元計算；報媒廣告合計支出為 82萬元。 戶外廣告費用 大型廣告牌：建議設(shè)置 2 塊，租賃使用時間為半年，以 20 萬 /塊 /年計算，為 20 萬元 （含設(shè)計費）。 第二階段：與消費者直接對話，形成銷售勢能 售樓處開放，接待客戶登記并發(fā)放 VIP 卡，同時我方將深度挖掘自身儲備的豐富投資戶資源。 有 擔(dān)保 公司簽約擔(dān)保、部分資產(chǎn)進(jìn)行抵押以及專業(yè)商業(yè)管理公司的介入使得本項目的 安全性 大大增加。（貸款 1萬元 10年按揭月供為 元） 首付 10萬元簽定合同， 月租金 = 60 * 8