【正文】 寓租賃市場競爭空前激烈，其租金和出售率從 2021年起不斷下滑，位于渝中區(qū)的高檔項(xiàng)目，從 2021 年到 2021 年租金下滑近 30%。再如帶租約銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，相當(dāng)部分目前經(jīng)營狀況不甚理想，投資者普遍擔(dān)心在開發(fā)商承諾的返租年限內(nèi)，能否按時足額獲得回報(bào)。 三、小結(jié) 對于當(dāng)前的市場 形勢 ，我們建議一分為二的看： （一）在政策的作用下，投資性物業(yè)市場處于一個盤整期，市場 壓力比較大，這是任何一個投資性物業(yè)必須尊重和面對的客觀事實(shí)，在這樣的背景下，項(xiàng)目的操作思路和決策應(yīng)該適度保守。 （二）對投資者 來說 ，關(guān)心的問題是永遠(yuǎn)不變的：安全性和收益。無論市場形勢如何變化，只要這兩個問題得到充分解決，其投資積極性就可以充分調(diào)動。因此，真正優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，仍然可以做到逆市飄紅，畢竟正如前文提及的，對于如何使手里的閑錢增值，消費(fèi)者從來沒有停止過思考和嘗試。 第二部分 嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 7 一、定位背景 （一）觀音橋步行街改造完成后，目標(biāo)是成為僅次于解放碑的 重慶第二大商圈，從商業(yè)物業(yè)體量、進(jìn)場商家數(shù)量及實(shí)力，乃至江北區(qū)居民本身具有的消費(fèi)力等角度看，應(yīng)該完全具備實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)條件。 （二）從商圈格局看，目前最繁華的地段是陽光城一帶，在方寸之地云集了包括茂業(yè)、華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨在內(nèi)的眾多商家，人流和商氣最旺；而本項(xiàng)目與金源酒店正對，面前是觀音橋商圈最具形象效果的中心廣場，口岸條件也非常優(yōu)越，在商圈內(nèi)絕對不可復(fù)制。 （三）本項(xiàng)目立面非常具有視覺沖擊力，時尚而大氣，可以毫不夸張的說，項(xiàng)目與金源酒店共同構(gòu)成了商圈內(nèi)的視覺焦點(diǎn)。 二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析 （一）數(shù)碼市場 （ 2F） 依托觀音橋商圈的平臺和江北區(qū)的消費(fèi)力，數(shù)碼產(chǎn)品的經(jīng)營前景不容置疑，我們認(rèn)為，項(xiàng)目適當(dāng)控制規(guī)模，定位為數(shù)碼精品市場比較客觀： 目前江北已經(jīng)開業(yè)的數(shù)碼賣場是中環(huán)電腦城，規(guī)模、經(jīng)營水平及效果都非常一般，規(guī)劃中的萬鵬電腦城估計(jì)也基本上與其在同一水平線上，不會構(gòu)成大的競爭沖擊。值得關(guān)注的是泰興電腦城拿下江田的 1— 3層 萬平方米，開業(yè)后會對江北的數(shù)碼市場格局起到較強(qiáng)的沖擊作用。 因此，我們認(rèn)為以精品定位在競爭中實(shí)現(xiàn)差異化應(yīng)該是有效的市場策略。具體內(nèi)容和貴司當(dāng)前的經(jīng)營思路大致一致，即在招商過程中 提高準(zhǔn)入門檻，引進(jìn)有一定品牌實(shí)力的經(jīng)營戶，賣場做得小而精，確立在中高端消費(fèi)市場的領(lǐng)袖地位。而通過我們觀察，這也是數(shù)碼市場上最具有經(jīng)營價(jià)值的部分。 （二）輔助業(yè)種定位 據(jù)貴司介紹，在這樣的定位思路條件下，消化嘉年華項(xiàng)目的兩個樓面規(guī)模比較適當(dāng)，其余樓面業(yè)種如何定位以更充分挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值，應(yīng)該是本項(xiàng)目前期論證和探討的重點(diǎn)。 8 關(guān)于輔助業(yè)種的選擇標(biāo)準(zhǔn) （ 1）與數(shù)碼產(chǎn)品針對同一目標(biāo)消費(fèi)市場，以便在經(jīng)營過程中能夠?qū)崿F(xiàn)良性互動。 （ 2）具備較大的經(jīng)營空間（包括營業(yè)額、利潤和附加值），具備一定的租金承受能力。 （ 3） 經(jīng)營單位易于小面積分零、或是經(jīng)營穩(wěn)定性強(qiáng)，便于物業(yè)銷售變現(xiàn)的業(yè)種優(yōu)先考慮。 （ 4）對聚集人氣有較強(qiáng)作用的業(yè)種優(yōu)先考慮。 名牌及運(yùn)動休閑服裝折扣店 （ 4F） （ 1）項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)自身形象非常適宜定位業(yè)種的經(jīng)營。 （ 2）總體來講，數(shù)碼產(chǎn)品消費(fèi)的主力軍是年輕市場一族，與本定位在消費(fèi)群體定位環(huán)節(jié)趨同。 （ 3）以折扣店作為主題，項(xiàng)目經(jīng)營過程中形象及功能定位非常鮮明，應(yīng)該可以吸引相當(dāng)數(shù)量年輕時尚一族，在淘寶心態(tài)的驅(qū)使下向本項(xiàng)目聚集，在經(jīng)營競爭中居于一個比較主動的地位。 （ 4）從消費(fèi)心理上看，講究時尚的年輕人畢 竟經(jīng)濟(jì)能力相對有限，以實(shí)惠的價(jià)格購買到他們中意的品牌服飾，對他們來講是非常理想的消費(fèi)選擇。 （ 5）從商家的角度看，將換季、下架，或是缺碼并且該款式不計(jì)劃再生產(chǎn)的服裝打折銷售，可以有效降低庫存并加快資金流通速度，安排在專門的折扣店銷售又可以維護(hù)品牌形象，也是一種理想的經(jīng)營方式。北京燕莎的折扣店經(jīng)營非常成功，在重慶，邦威休閑服在沙坪壩開設(shè)了一個專門的折扣店，經(jīng)營效果也比較好，都證明這種思路是可行的。 （ 6）名牌服裝和休閑運(yùn)動服飾在目標(biāo)消費(fèi)群環(huán)節(jié)并不完全重疊，但相互之間不沖突，考慮將其組合在項(xiàng)目內(nèi)主要目的是更多的 消化物業(yè)面積，并使折扣店的商品種類更加豐富，增強(qiáng)經(jīng)營中的競爭力。 （ 7）現(xiàn)計(jì)劃按一個樓面的體量進(jìn)行功能規(guī)劃，分為名牌服飾和休閑運(yùn)動服飾兩個折扣區(qū)，未能消化的部分可以面向戶外用品、茶餐廳、咖啡屋等業(yè)種進(jìn)行招商，應(yīng)該可以達(dá)到完全的招商率。 量販?zhǔn)?KTV（ 5F） 9 （ 1）目前觀音橋商圈的 KTV 經(jīng)營水平不高，對于其他品牌商家來說，預(yù)留出了比較明顯的搶灘空間。 （ 2）如果能引進(jìn)一家有一定品牌知名度的 KTV，將使項(xiàng)目的時尚形象進(jìn)一步豐滿，經(jīng)營功能進(jìn)一步完善。 （ 3）我們認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的年齡水平和收入狀況，類 似好樂迪檔次的品牌較為適宜。 關(guān)于負(fù)一樓的操作意見 負(fù)一樓當(dāng)前定位為女人街，已經(jīng)分零銷售給投資戶，由于進(jìn)場商家缺乏號召力，經(jīng)營管理水平也非常有限，目前經(jīng)營狀況不甚理想。在前期的討論中，貴司表示可以考慮與小業(yè)主協(xié)調(diào)、獲取該樓面經(jīng)營權(quán)，并將其功能改造為美食城，使整個商業(yè)部分功能更加協(xié)調(diào)。 對此我方建議持謹(jǐn)慎態(tài)度，原因在于雖然目前經(jīng)營狀況不佳，小業(yè)主收益狀況不理想，但是一旦有知名商家接受，小業(yè)主期望值將在瞬間大幅度提高，并不斷提出單純從自身利益出發(fā)考慮的收益要求，在經(jīng)營過程中有可能遭遇很大的阻力，并且負(fù)一樓是 否納入整體經(jīng)營，對項(xiàng)目的定位應(yīng)該不會造成根本的影響，因此綜合考慮我們建議暫時不爭取負(fù)一樓的經(jīng)營權(quán)。 項(xiàng)目整體功能描述 在上述的業(yè)種組合條件下，項(xiàng)目將成為一個屬于城市年輕一族的時尚地帶，有吃、有玩，有良好的氛圍，還有大量超值的商品帶來的驚喜。從經(jīng)營的角度看，項(xiàng)目的業(yè)種定位應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)目刹僮餍浴? 其他 通過討論貴司及我方均認(rèn)為對項(xiàng)目形象、命名及推廣主題都有再定位的必要性，由于時間原因，目前考慮尚不成熟，如能正式建立合作關(guān)系，我方將與廣告單位配合系統(tǒng)的提出相關(guān)建議。 第三部分 項(xiàng)目定價(jià) 10 一 、項(xiàng)目銷售條件