【正文】 部分 關(guān)于項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估及提升辦法 一、與其他投資性物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析 （一）其他投資性物業(yè)調(diào)查 其它投資性物業(yè)調(diào)查列表（見后附） 小結(jié) （ 1）總體來看，入市較早的幾個(gè)項(xiàng)目（比如金沙國(guó)際、鉆酷等）銷售業(yè)績(jī)好于后期入市的幾個(gè)項(xiàng)目，從另一個(gè)側(cè)面反映了市場(chǎng)整體形勢(shì)在近兩年趨向嚴(yán)峻。 價(jià)格修正建議 目前我們認(rèn)為嘉年華位于江北商圈核心地段，折扣店及其他相關(guān)業(yè)種鋪位銷售價(jià)格 應(yīng)略高于目前市場(chǎng)在售產(chǎn)權(quán)式商鋪 (其它 產(chǎn)權(quán) 式商鋪銷售價(jià)格見后附調(diào)查表 )，石橋鋪 A區(qū)價(jià)格比最高單價(jià)也不宜突破 萬元（建筑面積） 、整體比其他產(chǎn)權(quán)式商鋪價(jià)格幅度也不宜高過一倍，沙坪壩賽博定價(jià)宜在兩者之間。舉例說，一個(gè)鋪位月租金為 400 元 /平方米、年租金為 4800 元 /平 方米，正常來說 售價(jià) 應(yīng)該達(dá)到 62021 元 /平方米左右。 （ 4）市場(chǎng)上當(dāng)前分零銷售的 產(chǎn)權(quán) 式商鋪， 1 樓建筑面積價(jià)格最高在 2— 3萬元 /平方米，由于賽博的品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)物業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)狀況，價(jià)格相對(duì)較高是完全合理的，但是 我們 建議高出的幅度不宜太大。 （ 2） 進(jìn)一步 考慮，如果由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，商場(chǎng)格局需要進(jìn)行一定的調(diào)整以改善購(gòu)物環(huán)境，那么投資戶高價(jià)購(gòu)買的專柜可能一夜之間變成了過道，其心理落差必將非常巨大。根據(jù)對(duì)嘉年華項(xiàng)目整體定位的初步設(shè)想，折扣店及其他相關(guān)業(yè)種和 KTV 樓層價(jià)格可以稍微略高于同類商業(yè)價(jià)格。 在定價(jià)過程中，專柜建筑面積暫以 5 平方米計(jì)算，鋪面建筑面積暫以 30平方米計(jì)算， 公攤按 40%計(jì)算 。 以沙坪壩某物業(yè)為例，整體出租給一個(gè)商家，每平方米月租金 35 元、年租金 420 元，如果以年租金 13 倍即 5460 元 /平方米的價(jià)格出售，每年的租金收入差不多與其承諾付給投資戶的回報(bào)相當(dāng)；但是在實(shí)際銷售中，該項(xiàng)目每平方米售價(jià)達(dá)到 萬元，租金收入與其承諾給投資戶的 8%年回報(bào)有非常大的差距，這意味著每年必須投入相當(dāng)資金以填補(bǔ)這一缺口，這完全是一種融資 手段，如果開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂，投資戶的回報(bào)就成為一紙空談，投資戶的投資安全性無法得到充分保證。 三、定價(jià)方法 11 對(duì)于在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)而言，根據(jù)租金水平計(jì)算售價(jià)比較客觀： 在目前的投資市場(chǎng)上，大部分投資性物業(yè)回報(bào)在 8%左右，高于銀行存款利息三倍，事實(shí)證明這一回報(bào)比例投資者是能夠接受的，他們將在 13 年左右 收回所投入的全部資金并獲得物業(yè)資產(chǎn)，從而正常講，物業(yè)售價(jià)應(yīng)該是年租金的 13倍左右。 管理公司通過向經(jīng)營(yíng)商家收取較高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)（物業(yè)）管理費(fèi)的方式獲利。因此建議在適當(dāng)調(diào)低回報(bào)率、設(shè)定長(zhǎng)年限租約承諾，比如 6%、 10年。 三、四樓業(yè)態(tài)定位初步考慮為折扣店及其他相關(guān)業(yè)種經(jīng)營(yíng)，通過包裝應(yīng)該可以讓投資戶感受到比較好的經(jīng)營(yíng)前景，但是其對(duì)安全性的顧慮仍然存在，因此建議提供一定年限的租約承諾，初步考慮以 5年、 8%較為適宜。 嘉年華項(xiàng)目計(jì)劃不承諾返租，只與投資戶簽定代理經(jīng)營(yíng)協(xié)議，并收取一定比例的管理費(fèi)。 其他 通過討論貴司及我方均認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目形象、命名及推廣主題都有再定位的必要性，由于時(shí)間原因，目前考慮尚不成熟，如能正式建立合作關(guān)系，我方將與廣告單位配合系統(tǒng)的提出相關(guān)建議。 項(xiàng)目整體功能描述 在上述的業(yè)種組合條件下，項(xiàng)目將成為一個(gè)屬于城市年輕一族的時(shí)尚地帶，有吃、有玩，有良好的氛圍，還有大量超值的商品帶來的驚喜。在前期的討論中，貴司表示可以考慮與小業(yè)主協(xié)調(diào)、獲取該樓面經(jīng)營(yíng)權(quán)，并將其功能改造為美食城，使整個(gè)商業(yè)部分功能更加協(xié)調(diào)。 （ 3）我們認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的年齡水平和收入狀況，類 似好樂迪檔次的品牌較為適宜。 量販?zhǔn)?KTV（ 5F） 9 （ 1）目前觀音橋商圈的 KTV 經(jīng)營(yíng)水平不高，對(duì)于其他品牌商家來說，預(yù)留出了比較明顯的搶灘空間。 （ 6）名牌服裝和休閑運(yùn)動(dòng)服飾在目標(biāo)消費(fèi)群環(huán)節(jié)并不完全重疊，但相互之間不沖突，考慮將其組合在項(xiàng)目?jī)?nèi)主要目的是更多的 消化物業(yè)面積，并使折扣店的商品種類更加豐富，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 5）從商家的角度看，將換季、下架，或是缺碼并且該款式不計(jì)劃再生產(chǎn)的服裝打折銷售，可以有效降低庫(kù)存并加快資金流通速度，安排在專門的折扣店銷售又可以維護(hù)品牌形象，也是一種理想的經(jīng)營(yíng)方式。 （ 3）以折扣店作為主題，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中形象及功能定位非常鮮明，應(yīng)該可以吸引相當(dāng)數(shù)量年輕時(shí)尚一族，在淘寶心態(tài)的驅(qū)使下向本項(xiàng)目聚集，在經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)中居于一個(gè)比較主動(dòng)的地位。 名牌及運(yùn)動(dòng)休閑服裝折扣店 （ 4F） （ 1）項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)自身形象非常適宜定位業(yè)種的經(jīng)營(yíng)。 （ 3） 經(jīng)營(yíng)單位易于小面積分零、或是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性強(qiáng)，便于物業(yè)銷售變現(xiàn)的業(yè)種優(yōu)先考慮。 8 關(guān)于輔助業(yè)種的選擇標(biāo)準(zhǔn) （ 1）與數(shù)碼產(chǎn)品針對(duì)同一目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)，以便在經(jīng)營(yíng)過程中能夠?qū)崿F(xiàn)良性互動(dòng)。而通過我們觀察，這也是數(shù)碼市場(chǎng)上最具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的部分。 因此，我們認(rèn)為以精品定位在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)差異化應(yīng)該是有效的市場(chǎng)策略。 二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析 （一）數(shù)碼市場(chǎng) （ 2F） 依托觀音橋商圈的平臺(tái)和江北區(qū)的消費(fèi)力，數(shù)碼產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)前景不容置疑，我們認(rèn)為，項(xiàng)目適當(dāng)控制規(guī)模，定位為數(shù)碼精品市場(chǎng)比較客觀： 目前江北已經(jīng)開業(yè)的數(shù)碼賣場(chǎng)是中環(huán)電腦城，規(guī)模、經(jīng)營(yíng)水平及效果都非常一般，規(guī)劃中的萬鵬電腦城估計(jì)也基本上與其在同一水平線上，不會(huì)構(gòu)成大的競(jìng)爭(zhēng)沖擊。 （二）從商圈格局看，目前最繁華的地段是陽光城一帶，在方寸之地云集了包括茂業(yè)、華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨在內(nèi)的眾多商家，人流和商氣最旺；而本項(xiàng)目與金源酒店正對(duì)，面前是觀音橋商圈最具形象效果的中心廣場(chǎng)，口岸條件也非常優(yōu)越，在商圈內(nèi)絕對(duì)不可復(fù)制。因此，真正優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，仍然可以做到逆市飄紅，畢竟正如前文提及的，對(duì)于如何使手里的閑錢增值，消費(fèi)者從來沒有停止過思考和嘗試。 （二）對(duì)投資者 來說 ，關(guān)心的問題是永遠(yuǎn)不變的：安全性和收益。再如帶租約銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，相當(dāng)部分目前經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，投資者普遍擔(dān)心在開發(fā)商承諾的返租年限內(nèi)，能否按時(shí)足額獲得回報(bào)。 二 .投資戶趨于保守 1999 年 — 2021 年，在重慶房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的大背景下，眾多的投資散戶在對(duì)投資性物業(yè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)較為模糊的情況下，盲目而感性的進(jìn)行投資，重慶多個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造了數(shù)天告罄的