【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到 控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。與此同時，具有真實需求的消費者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。 同時，房地產(chǎn)價格漲幅趨緩。近幾年國家出臺的系列調(diào)控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。而各地方政府貫徹落實中央精神的積極性有所提高，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)控將更加有效，預(yù)計 07年房地產(chǎn)價格漲幅將趨緩。 第 9 頁 3 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 西安市房地產(chǎn)概況 對于西安來說，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場運行平穩(wěn)，價格增長速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺， “ 國六條 ”的出臺對于西安房地產(chǎn)市場的 影響是有限的。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使 開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟性。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的 一 些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。 宏觀經(jīng)濟形勢 2021 年西安市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持良好運行態(tài)勢。經(jīng)陜西省統(tǒng)計局評估， 2021 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 第 10 頁 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 投資 西安市 2021 年 房地產(chǎn)完成投資 億元，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售額 億元，增長 ％。 從 西安市 2021 年各城區(qū)分物業(yè)均價數(shù)據(jù) 我們可以 看出：普通住宅類物業(yè)均價城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東 略高 ，城北最低；商服用房均價城內(nèi)區(qū)依然是 最高 ，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最 高 ，其次是差別不大的高新和城南，再次 是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從 2021 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點區(qū)域。整體來看西安市房價與其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定且價格相對較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。 西安市房地產(chǎn)市場 通過以上西安市房地產(chǎn)市場供給市場與需求市場的分析，我 認(rèn)為西安市房地產(chǎn) 市場 具有以下特點 ： 政府調(diào)控職能趨于深化 隨著房地產(chǎn)市場的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。盡管市場瞬息變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的波動，但是西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)站在了一個新的歷史高度，走向相對成熟的市場。 第 11 頁 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理 伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場購房者需求主流的演變，西安市商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。 同時，伴隨著 樓市競爭 的 日益趨于激烈，購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場開發(fā)的導(dǎo)向之時，也預(yù)示著商品房市場正逐步向 “ 買方 ” 市場 轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場需求已經(jīng)逐漸成為市場開發(fā)之指向。 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場的繁榮 隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西安市經(jīng)濟、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進，形成自身的古城特色。 西安市房地產(chǎn)信息化 西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強了 廣大開發(fā)商 與 購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西 安房地產(chǎn)市場做出了一定的成績。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產(chǎn)市場情況，預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展趨勢提供了重要的保障。 2021 年西安商品房銷售平均價格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2021 年回落 個百分點。其中，住宅類銷售平均價格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷售平均價格每平方米７ 元，上漲 ％。經(jīng)濟適用房、多層和高層住宅價格分別上漲％、 ％和 ％。由于國家限制別墅用地審批，西安市別墅價格上漲 ％。受 國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響， 2021年西安市土地交易價格上漲 ％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與 2021 年同期價格相比分別上漲 ％、 ％和 ％。此外，二手房交易價格上漲 ％。 2021 年西安市房地產(chǎn)開發(fā)增幅趨緩，價 第 12 頁 格穩(wěn)步上行。房屋銷售價格上漲 ％，土地交易價格上漲 ％，房屋租賃價格上漲 ％，物業(yè)管理價格上漲 ％。 目前西安市房地產(chǎn)市場可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。由于政府保護舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在 建項目較少，房價也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房價也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個住宅項目，甚至在西咸共建區(qū)世紀(jì)大道上也出現(xiàn)了如金泰絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南 始終是西安人購房就業(yè)的首選之地 ，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城，曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房價也是一高再高；城北 較之其他各區(qū)，歷來被認(rèn)為治安環(huán)境差，經(jīng)濟、文化環(huán)境落后，但 政府北遷決定的實施，未來火車站北移 ， 以及西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展， 使得 新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力巨大； 西安高西區(qū)作為西安的 CBD，經(jīng)濟優(yōu)勢越加明顯，住宅市場也開始活躍起來，投資市場十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項目十分集中，房價也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場新的兩點；長安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢，逐漸吸引開發(fā)商進入該地區(qū)開發(fā)住宅項目，房價也由最初的低價格逐步攀升，房地產(chǎn)市場逐步升溫。 第 13 頁 4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 西高新及其房產(chǎn)市場簡介 西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面積不足5‰ ，但其經(jīng)濟總量占到西安市的 1/5，對西安的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)一直保持 30%以上的高速增長。 近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟最繁華的地段。 其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進軍于此，正是在這樣的一個環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場具有其 獨特的開發(fā)及營銷模式。 西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時由于企業(yè)發(fā)展帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時尚、最具備經(jīng)濟發(fā)展動力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時，這里也是中小戶型開發(fā)量最大的片區(qū)。 市場調(diào)研分析 這次調(diào)研主要是針對以下三個方面進行的： 基本需求信息（圖18）。 消費者偏好（圖 911）。 消費者個人信息（ 1215） 購房目的： 我們一共對四百位消費者進行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善 第 14 頁 住房條件作為自己的購房目的，還有 3%是因為拆遷才再次購房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如下表： 0%10%20%30%40%50%60%改善住房條件拆遷自己或親人住投資系列1 建筑類型： 通過對消費者對住宅的建筑類型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)， 49%的消費者認(rèn)為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時還有 33%的人認(rèn)為自己會首選高層住宅，還有 4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己， 同時還有 7%和 9%的人認(rèn)為連排別墅或單體別墅會使自己的首選類型。通過對消費者對建筑類型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計建筑類型的時候主要要考慮的建筑類型應(yīng)該是小高層和高層建筑。 0%10%20%30%40%50%60%小高層高層 雙拼連體別墅 單體別墅其他系列1 第 15 頁 戶型結(jié)構(gòu)的要求： 在對消費者所進行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、 23%、 23%。相對于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時抬受消費者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候，就要更多 的考慮這三種受消費者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。 0%5%10%15%20%25%一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)其他系列1 住宅面積的需求： 在被調(diào)查者中有 1%的消費者希望購買 45 平米以下的房子，有 3%的消費者希望購買 45— 70 平米以的房子，有 23%的消費者希望自己的住宅面積是 70090 平米，有 37%的消費者希望自己的住宅面積是90— 110 平米的，有 24%的消費者希望自己的住宅面積是 110— 140 平米，同時還有 8%的消費者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的，通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費者希望購買小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計中我不僅要考慮到消費者的實際需求愿望，更要結(jié)合國家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴(yán)格控制在 90平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。 第 16 頁 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平方米以下 4570平方米 7090平方米90110平方米110140平方米140平方米以上 住房單價 : 被調(diào)查者中能接受的價位在 35004000 元的占了 67%，單價在4000— 4500 元房子有 19%的消費者能夠接受，單價在 4500— 5000 元住宅有 7%的消費者認(rèn)為自己能夠接受，單價在 5000— 5500 元計 5500 元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費者能夠接受，由此可見在制定銷售價格時不能把價格定得太高，以 35004000 為 好，這樣更能讓消費者接受，從而有利銷售工作的進展。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%3500400元 40004500元 4500500元 50005500元 5500元以上 付款方式的選擇： 在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了一次性付款，又 65%的消費者選擇了銀行貸款按揭。 說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強，多數(shù)人選擇