唐山京唐港市場調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-03 05:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地規(guī)模 總建筑面積 容積率 盛世景苑 170 畝 22 晨輝 鴻福 190 畝 19 恒通花園 500 畝 50 海景怡園 115 畝 15 各項(xiàng)目土地規(guī)模均為百畝以上，恒通 花園土地規(guī)模較大，但被規(guī)劃路所分割，地塊均為規(guī)劃路所環(huán)繞。各地塊形狀方正，便于規(guī)劃。 各項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)集中， 同時(shí)由于所處同一區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目 在項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)方面也比較類似，競爭較為激烈。 容積率適中。在售項(xiàng)目的容積率都在 ，這樣的容積率是建筑密度與居住舒適度之間一個(gè)比較合適的平衡點(diǎn)。 目前在售面積 單位： (萬平米 ) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 在售面積 在售銷售率 未售面積 盛世景苑 22 6 80％ 16 晨輝 鴻福 19 3 60％ 16 恒通花園 50 12 50％ 38 海景怡園 15 4 60％ 11 總計(jì) 81 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)萬房地產(chǎn)精華資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流 地產(chǎn)江湖（ ） —— 數(shù)萬房地產(chǎn)精華資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流 各項(xiàng)目均為分期開發(fā)，多數(shù)項(xiàng)目目前處于二期銷售階段，市場產(chǎn)品以多層 住宅 為主， 海景怡園小高層進(jìn)入銷售階段，恒通花園及盛世景苑高層項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 10月前公開。 預(yù)計(jì)在今年下半年至明年上半年，高層產(chǎn)品成為市場主流，產(chǎn)品將發(fā)生形式變化，同類產(chǎn)品同期面市將會(huì)加劇市場競爭。 產(chǎn)品分析 規(guī)劃設(shè)計(jì) 通過上表可以看出，各項(xiàng)目采用的樓體類型以多層及小高層板樓為主，因?yàn)樵?目前的北方市場中，戶型南北通透仍是客戶較為關(guān)注的因素。 環(huán)境設(shè)計(jì)多是在小區(qū)中建設(shè)一個(gè)集中的由鋪裝、噴泉及綠地組成的廣場，樓間進(jìn)行簡單綠化，可以說園林規(guī)劃設(shè)計(jì)還停留在房子加綠地的較低水平，距園林式布局、景觀分布其間、步移景易的景觀住宅還有一定的距離，沒有特色，缺乏沖擊力 。 戶型分析 目前市場在售產(chǎn)品面積范圍基本集 中在 70— 140平米，主要面積段集中在 100— 140 平米之間，滿足了投資與居住的多重需求。 在售項(xiàng)目中主力戶型為三居，面積基本集中在 120210之間各項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)相似，均為傳統(tǒng)南北通透戶型。；一居及四居 以上 產(chǎn)品所占比例較小。 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 園林及景觀規(guī)劃 盛世景苑 多層板樓、高層板塔 36％ 中心噴泉廣場 晨輝 鴻福 多層、小高層板樓 36％ 中心景觀廣場 恒通花園 多層、高層板樓、別墅 40％ 中心水景廣場 海景怡園 多層、小高層板樓 37％ 中心景觀廣場 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)萬房地產(chǎn)精華資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流 地產(chǎn)江湖（ ） —— 數(shù)萬房地產(chǎn)精華資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流 早期開發(fā)產(chǎn)品多以滿足基本居住需求為主，在港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速的情況下市場中的高端客群需求呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，所以市場中目前大面積三居及四居產(chǎn)品銷售速度較快。 小區(qū)配套 小區(qū)配套方面都不太完善，各小區(qū)均未設(shè)置幼兒園和小學(xué)，加之當(dāng)前京唐港教育資源相對(duì)不足，后期這一問題將會(huì)凸顯。 各開發(fā)小區(qū)生活配套主要以沿街底商為主，但由于目前各項(xiàng)目沿街底商均為分割產(chǎn)權(quán)銷售，個(gè)別企業(yè)購買底商作為辦公經(jīng)營之用，不利于后期租賃經(jīng)營。 各小區(qū)均設(shè)置了會(huì)所但會(huì)所功能僅限于形式，未能體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次對(duì)項(xiàng)目銷售起到推動(dòng)作用。 價(jià)格及銷售分析 從上表可以看出，各項(xiàng)目銷售價(jià)格比較接近，主要是由于個(gè)項(xiàng)目區(qū)域差別不大，產(chǎn)品形式及社區(qū)規(guī)模相近。 受地產(chǎn)大勢(shì)影響，除 08 年進(jìn)入銷售階段的 晨輝 鴻福小區(qū)外，其他項(xiàng)目 07年價(jià)格漲幅均在 1000元 /平米左右。 恒通花園，以 3500 元的價(jià)格排在首位，一是由于項(xiàng)目開發(fā)較早、規(guī)模模在各項(xiàng)目中具備一定優(yōu)勢(shì)，另一方面該小區(qū)在園林景觀設(shè)計(jì)方面比較出色，同時(shí)目前多層住宅為現(xiàn)房銷售，所以銷售價(jià)格較高。 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) 銷售率 盛世景苑 3300 80％ 晨輝 鴻福 3200 60％ 恒通花園 3500 50％ 海景怡園 3100 60％ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)萬房地產(chǎn)精華資料免費(fèi)下載，資
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