唐山京唐港市場調查報告(參考版)
2025-03-02 05:35本頁面
【正文】 項目整體規(guī)劃欠缺： 各項目整體規(guī)劃方面都有所 欠缺，尤其是對會所、園林、商業(yè)等設施缺乏整合，而偏重于建筑，造成了項目缺乏均好性； 客群 來源 廣泛： 作為投資熱點區(qū)域，當?shù)赝鈦砣丝谳椛浞秶鷱V泛，尤其投資客源來源地域范圍廣。 投資 比例 較大： 由于地區(qū)人口及資金短期內(nèi)集聚 ,目前市場中投資比例較高 ,整體市場空置率較高。 在市場調研過程中發(fā)現(xiàn)，京唐港房地產(chǎn)市場出于剛剛起步階段，在模仿中學習，在探索中發(fā)展，盡管存在著諸多的不足，但市場中也蘊含著巨大的潛力： 購房目的多樣化： 當?shù)亓鲃尤丝诒壤^大，造成購房需求多樣化。主街老店面租賃情況比較滿意，新開發(fā)住宅底商租賃情況不太理想，一套 200 平米兩層門店年租金約為 35000 元，個別企業(yè)購買店面作為辦公之用，新開發(fā)門店售價在 5500— 6500元 /平米。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)萬房地產(chǎn)精華資料免費下載，資深操盤手在線交流 地產(chǎn)江湖（ ） —— 數(shù)萬房地產(chǎn)精華資料免費下載，資深操盤手在線交流 中部商業(yè)聚集區(qū)經(jīng)營以小型超市、便利店、餐飲、小型旅店及其他生活配套商業(yè)為主， 150平米 門店年租金為 5萬元左右。 作為新型港口開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有商業(yè)資源明顯不足且業(yè)態(tài)整合力度不足、布局零亂，經(jīng)營模式比較落后，缺乏大型商業(yè)配套。 小高層產(chǎn)品也已開始認購，目前小高層認購起價 3200 元 /平米，層加價 50元 /平米。同時小區(qū)內(nèi)建有會所，內(nèi)置棋牌室、健身房、醫(yī)務室等功能；社區(qū)物業(yè)管理實行封閉式關管理 一期多層工程主體已封頂銷售完畢，二期目前還未開工處于認購階段，目前項目銷售均價 3100元 /平米。 該項目售價在同區(qū)域中最高，銷售均價 3500 元 /平米，三層售價 4000 元 /平米，一方面由于項目為現(xiàn)房，符合操作規(guī)律，同時為項目后期高層提價做好了鋪墊；另一方面項目園林景觀與建筑實景呈現(xiàn)有說服力。開發(fā)商在樓外立面及戶型的采光通風方面均有較大突破，該項目在所有戶型設計上均實現(xiàn)了明廚明衛(wèi)設計。項目一期工程主要為企業(yè)內(nèi)部員工購買，基本售完，目前銷售主要為二期多層產(chǎn)品，剩余約 300套房源，一期工程已交房入住，二期工程已進入外裝階段，高層產(chǎn)品主體也已封頂預計本月底開始銷售。 目前項目銷售均價 3200 元 /平米，三層最高售價 3700 元 /平米，頂層售價 2700元 /平米，一層帶花園住宅售價 3500元 /平米。鴻福 晨輝 高層為產(chǎn)品為一梯三戶目前處于認購階段，高層產(chǎn)品中包括部分復式住宅，目前處于誠意金訂購階段，產(chǎn)品及銷售價格均未確定，復式住宅誠意金 20萬 /套，高層平層住宅誠意金 5萬 /套。 該項目在當?shù)刂容^高，一方面開發(fā)商介入市場早，早期開發(fā)昌盛賓館在當?shù)貦n次較高，顯示開發(fā)商實力；另一方面項目一期目前已經(jīng)交房，銷售狀況良好，在當?shù)鼐哂泻芎玫目诒Ｐ^(qū)中心四棟高層圍合處規(guī)劃中心水景廣場。 整體銷售均價： 3352元 /平方米 目前各項目銷售均價集中在 3100— 3500元 /平米之間，隨著各 項目銷售 進度、工程形象及各項目的成熟度等各項因素而上下浮動 當產(chǎn)品在某一方面具有特殊優(yōu)勢時，銷售價格比市場平均價格有一定提高，提高幅度取決于目標客群對這一優(yōu)勢的接受程度，從對樣板項目的分析可以看出，目前的優(yōu)勢接受程度為： 升值潛力 ＞工程進度＞環(huán)境＞地段（心理因素）＞價格 各項目橫向對比 各項目基本情況一覽 項目名稱 盛世景苑 晨輝 晨輝 鴻福是 08年開始銷售的新盤，小區(qū)一期僅銷售 5棟多層住宅，價格拉升空間較大。 恒通花園，以 3500 元的價格排在首位，一是由于項目開發(fā)較早、規(guī)模模在各項目中具備一定優(yōu)勢，另一方面該小區(qū)在園林景觀設計方面比較出色，同時目前多層住宅為現(xiàn)房銷售，所以銷售價格較高。 價格及銷售分析 從上表可以看出，各項目銷售價格比較接近，主要是由于個項目區(qū)域差別不大，產(chǎn)品形式及社區(qū)規(guī)模相近。 各開發(fā)小區(qū)生活配套主要以沿街底商為主，但由于目前各項目沿街底商均為
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