【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 歷年商品房（住房）銷售面積走勢(shì)圖 單位：萬(wàn)平方米 專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 16 2021 年武漢市存量房成交面積為 ，成交套數(shù)為48218套，同比分別下降 %和 %，其中，存量住房成交面積 萬(wàn)平 方米，成交套數(shù)為 33484套（不含房改出售公房），同比分別下降%和 %。 房屋交易價(jià)格情況 2021年武漢市商品房綜合銷售均價(jià)為 /平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長(zhǎng) ％。其中，商品住房銷售均價(jià)為 元 /平方米，同比增長(zhǎng) ％。 歷年商品房（住房）銷售均價(jià)走勢(shì)圖 單位：元 /平方米 存量房綜合交易均價(jià)為 /平方米，同比增長(zhǎng) ％。其中，存量住房交易均價(jià)為 元 /平方米，同比增長(zhǎng) ％；每季度存量住房交易分別為 、 、 、 元 /平方米。 歷年存量房（住房）交易均價(jià)走勢(shì)圖 單位：元 /平方米 專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 17 本 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1） 地塊 價(jià)值 從區(qū)位上看，本項(xiàng)目在行政區(qū)劃上雖歸屬洪山區(qū)，但在地域上則更靠近傳統(tǒng)的工業(yè)老區(qū)青山及正在發(fā)展中的徐東商業(yè)中心，處于徐東與青山板塊之間的過(guò)渡性區(qū)域，區(qū)域價(jià)值目前尚未得到充分體現(xiàn) 。 開發(fā)本項(xiàng)目可以填補(bǔ) 和提升 該區(qū)域商業(yè)價(jià)值。 （ 2） 交通價(jià)值 根據(jù)市政府有關(guān)部門的交通規(guī)劃格局，在徐東片區(qū)要構(gòu)建一個(gè)四縱三橫，承東啟西，最便利的核心交通樞紐網(wǎng)?！八目v”是指和平大道，友誼大道，中北路，沿湖路 ?！叭龣M”是指徐東大街，團(tuán)結(jié)路和才盛街。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。規(guī)劃中，徐東片區(qū)緊鄰兩條 規(guī)劃軌道交通線路：沿中北路的地鐵線和沿鐵機(jī)路的輕軌線。地面公交系統(tǒng)與地下地鐵系統(tǒng)將共同構(gòu)筑徐東片區(qū)敏捷的交通出行，進(jìn)一步鞏固徐東交通樞紐地位。 二七大橋的開建及水 東路的規(guī)劃將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的利好， 已經(jīng)開工建設(shè)的 地鐵四號(hào)線一期工程 和 中北路延長(zhǎng)線 將 促進(jìn)本項(xiàng)目地段價(jià)值的提升 。 （ 3） 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 從項(xiàng)目開發(fā)預(yù)期上看， 項(xiàng)目總用地 ，凈用地 畝，總建筑面積 1216600 平方米，戶數(shù) 8600戶，停車總數(shù) 5900輛， 利用地塊規(guī)模效應(yīng)來(lái) 提升產(chǎn)品綜合價(jià)值， 規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將 形成市場(chǎng)占位與產(chǎn)品形象優(yōu) 勢(shì)。 專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 18 （ 4） 此外， 本 項(xiàng)目 還具有如下 優(yōu)勢(shì)： 從人口結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域人口基數(shù)突 破百萬(wàn)，為樓市的發(fā)展提供潛在的 支撐。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年， 武昌 區(qū)人口總數(shù)約為 ，人口出生率為‰ ，自然增長(zhǎng)率為 ‰ ，全區(qū)人口呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。龐大的人口基數(shù)是區(qū)域樓市購(gòu)買力的潛在 支撐 。 從人均工資水平上看，為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 武昌區(qū)人均工資水平穩(wěn)步增長(zhǎng)且高于武漢市平均水平，市場(chǎng)整體消費(fèi)潛力與水平存在較大挖掘空間。 20212021 年數(shù)據(jù)顯示，武昌 區(qū)居民年平均工資水平持續(xù)增長(zhǎng)， 4年間實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。 2021年武昌區(qū)在職居民工資水平達(dá) 24214元，較全市平均水平高出 1215元。為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 從投資結(jié)構(gòu)上看， 區(qū)域 房地產(chǎn)投資較為突出， 樓市相對(duì)活躍 。 專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 19 20212021年來(lái)，武昌區(qū)固定資產(chǎn)投資總量增長(zhǎng)較快，整體增幅在15%以上。 2021年，武昌區(qū)固定資產(chǎn)投資總量排名武漢主城區(qū)第二位，達(dá) 億，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，占 52%。 從居民消費(fèi)活躍程度上看， 整體消費(fèi)潛力與空間存在挖掘的潛力 。 從居民消費(fèi)活躍程度上看，作為江南板塊的商業(yè)中心，武昌區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)積極活躍，是區(qū)域商業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐。 20212021年武昌區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)， 4年間社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)近 3 倍的跨越。 2021 年，在 七大主城區(qū)中，武昌區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅落后于 江漢區(qū)排名全市第二位，較漢陽(yáng)區(qū)高出近 1倍。 第五 部分 項(xiàng)目選址與 自然條件 項(xiàng)目地點(diǎn) 項(xiàng)目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng) 友誼大道以南，武青四干道 以北，紡機(jī)路以東，羅家港以西 ,緊鄰徐東商業(yè)中心。 項(xiàng)目的自然條件 地形及地震情況 專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 20 本項(xiàng)目所用地塊地勢(shì)基本平坦，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021）和《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021），武漢市抗震設(shè)防烈度為 6 度，本地區(qū)地震基本烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，該場(chǎng)地?cái)M建建筑物抗震設(shè)防烈度為 7 度。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì)條件 工程地質(zhì)條件 按地層年代、成因及其物理力學(xué)性質(zhì)，將項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地土層從上至下劃分為 5 個(gè)巖土單 元層 7 個(gè)亞層，各土層特征分述如下： (1)耕植土（ Q4al） 褐色為主，含雜色，植物根系較發(fā)育，松散稍濕，高壓縮性。主要成分為粘性土，夾小碎石，局部地勢(shì)低洼處含褐色淤泥類軟土。大部分地段一般厚度 ，個(gè)別地段超過(guò) 。 (2)混卵石粘土（ Q4al） 灰黃色，可塑 — 硬塑狀，含少量鐵錳質(zhì)氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在 1090左右。該層在場(chǎng)區(qū)均有分布，層厚 — 。 (3)淤泥質(zhì)粘土（ Q4al） 深灰色、灰褐色， 軟塑 — 流塑狀，含腐殖質(zhì)，局部夾粉質(zhì)粘土及粉砂。該層在場(chǎng)區(qū)均有分布，層厚 8－ 。 (4)砂層（ Q4al） 粉細(xì)紗（ Q4al）：由全新統(tǒng)沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深 1822m，厚度 25m。飽和狀態(tài)，透水性強(qiáng)。 中粗砂、砂礫石（ Q4al） :全新統(tǒng)沖積形成，中密－稍密，埋深 ，厚度 .515m。低壓縮性、承載力高，穩(wěn)定性好，是區(qū)內(nèi)較好的地基持力層。透水性強(qiáng)，賦存豐富的孔隙水，是區(qū)內(nèi)主要地下水含水層。 (5)白壘戲東湖群（ DNKE）砂巖、砂礫巖，根據(jù)其風(fēng)化程度不同可專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 21 分為以下兩層： 強(qiáng)風(fēng)化砂巖、砂礫石 :紫紅色，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，風(fēng)化成棱角狀碎塊，礫石成分以石英巖、鈉長(zhǎng)變粒巖、變晶屑凝灰?guī)r為主，可見少量粗面巖、玄武巖、呈棱角狀、次棱角狀。該層全場(chǎng)區(qū)均有分布，層厚 － 3m。 中風(fēng)化砂巖、砂礫石 :紫紅色，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，巖石堅(jiān)硬、完整，屬中軟類巖石，與下覆地層呈角度不整合接觸。該層全場(chǎng)區(qū)均有分布。 根據(jù)武漢市區(qū)域地質(zhì)資料及勘察資料，場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)及活動(dòng)性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場(chǎng)地是穩(wěn)定和安全的。 水文地質(zhì)條件 場(chǎng)地地形平坦，地表水系發(fā)育，項(xiàng)目區(qū)周邊 緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補(bǔ)給地下水。 地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。 (1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質(zhì)粘土中，無(wú)統(tǒng)一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補(bǔ)給，水量一般較小。 (2)孔隙承壓水：賦存于細(xì)砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區(qū)內(nèi)承壓水的補(bǔ)給，水量較大，是區(qū)內(nèi)主要含水層，賦水性好，透水性強(qiáng)，地下水位受區(qū)內(nèi)湖面及長(zhǎng)江水位的控制，地下水主要受橫向補(bǔ)給，向長(zhǎng)江排泄。 (3)基巖裂隙水：主要賦存于下伏砂巖 及砂礫巖中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承壓水的補(bǔ)給。 根據(jù)本地區(qū)經(jīng)驗(yàn)資料及區(qū)域地質(zhì)資料，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水對(duì)混凝土不具腐蝕性。 項(xiàng)目地點(diǎn)氣候情況 場(chǎng)區(qū)地處長(zhǎng)江中下游亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，四季分明，春季寒潮專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 22 活動(dòng)頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風(fēng)向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。每年 9月為高溫期， 12月至次年 2 月為低溫期，并有霜凍和降雪發(fā)生。 年平均氣溫為 ℃，多年月最高平均氣溫 ℃（ 7 月），最低平均氣溫 ℃（ 1 月）。一月最冷，極端最低氣 溫 ℃，極端最高氣溫℃，無(wú)霜期為 245天。 年平均降水量 1284mm，降雨集中在 4至 9 月， 10月至次年 3 月降水量較少。春季雨量占全年降雨量的 %，夏季雨量占全年降雨量的 %，秋季雨量占全年降雨量的 %，冬季雨量占全年降雨量的 %。年降水量最高 ，年降水量最低 ，年平均蒸發(fā)量 。絕對(duì)濕度年平均 毫巴，年平均相對(duì)濕度 77%。 第六 部分 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 項(xiàng)目建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響 環(huán)境空氣影響分析 項(xiàng)目施工期間對(duì)環(huán)境 空氣的污染主要來(lái)自施工揚(yáng)塵。施工現(xiàn)場(chǎng)粉塵和揚(yáng)塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚(yáng)塵在晴朗、干燥、有風(fēng)的天氣下，將會(huì)對(duì)周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。為此要求項(xiàng)目施工時(shí)，在施工現(xiàn)場(chǎng)周圍按規(guī)定修筑防護(hù)墻及安裝遮擋設(shè)施，實(shí)行封閉式施工，對(duì)有可能產(chǎn)生二次揚(yáng)塵的作業(yè)面應(yīng)撒水降塵，車輛出工地時(shí)應(yīng)進(jìn)行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時(shí)對(duì)運(yùn)輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。 地表水環(huán)境影響分析 項(xiàng)目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn) 生的生活污水等。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污水 BOD COD、懸浮物，專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 23 超過(guò) GB89781996《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表 4 中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 考慮到項(xiàng)目施工期的短期行為，要求對(duì)施工場(chǎng)地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強(qiáng)管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。采取上述措施后可以減少施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表 4中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，受納水體有一定的影響。 地下水環(huán)境影 響分析 根據(jù)武漢市城市自來(lái)水廠地下水資源保護(hù)管理辦法，項(xiàng)目建設(shè)采取嚴(yán)格的地下水源保護(hù)措施，污水、雨水均進(jìn)入市政管網(wǎng)，不會(huì)對(duì)地下水造成威脅，施工中嚴(yán)禁將垃圾等廢棄物回填，不產(chǎn)生滲井、滲坑，不會(huì)對(duì)地下水產(chǎn)生直接的影響。 聲學(xué)環(huán)境影響分析 施工期間對(duì)周圍聲學(xué)環(huán)境的影響主要來(lái)自于各種機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲及振動(dòng)。還有運(yùn)輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項(xiàng)目擬采用的部分施工機(jī)械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值（ GB1252390）見下表。 施工機(jī)械噪聲值及相應(yīng)限值表 單位： Db（ A） 機(jī)械名稱 測(cè)點(diǎn)距聲 源距離（ m） 實(shí)測(cè)值Db（ A） GB1252390 標(biāo)準(zhǔn) Db（ A） 達(dá)標(biāo)距離（ m） 晝 夜 晝 夜 挖掘機(jī) 10 86 75 55 35 355 推土機(jī) 10 87 75 55 40 398 攪拌機(jī) 10 81 70 55 35 200 振蕩器 10 82 70 55 40 224 壓路機(jī) 10 82 75 55 22 224 打樁機(jī) 10 85 85 禁止施工 由表中可看出，晝夜即使距聲源 40m 處，許多施工機(jī)械的噪聲值仍專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 24 超過(guò)了相應(yīng)的建筑施工場(chǎng)界限值， 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的噪聲影響。 因此項(xiàng)目施工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行 :建筑施工噪聲申報(bào)登記制度，在工程開工前 15 日內(nèi)向所在轄區(qū)環(huán)保局提出申報(bào)，填寫《建筑施工場(chǎng)地噪聲管理審批表》，經(jīng)批準(zhǔn)后方可開工。對(duì)施工機(jī)械設(shè)備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊，包覆和隔聲罩等辦法，機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出施工場(chǎng)地應(yīng)禁止鳴笛，夜間（ 22 時(shí)至次日 6 時(shí)）嚴(yán)禁使用各種打樁機(jī)。在施工的各階段均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行 GB1252390《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》中的各項(xiàng)規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。 固體廢物影響分析 施工期間多產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工 所挖掘的土石方、主體結(jié)構(gòu)施工所產(chǎn)生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，不含《國(guó)家危險(xiǎn)廢物名錄》中的有害廢物，這些固廢物集中堆放、土方及時(shí)回填，垃圾及時(shí)清運(yùn)（須辦理準(zhǔn)運(yùn)證），交有關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)處理。 運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響 汽車廢氣影響分析 地下車庫(kù)的汽車尾氣排放，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)保證車庫(kù)有一定的容積，進(jìn)出汽車車道盡可能直短，以縮短汽車進(jìn)庫(kù)時(shí)間。地下車庫(kù)采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫(kù)排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地方。只要在全面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)?？刂频母鳝h(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計(jì)，以及廢氣的凈化、分離等方面，采 取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和武漢市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。 地表水環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目廢水主要來(lái)源于生活污水，其主要污染物為 COD、 BOD、 SS、動(dòng)植物油，污染物的產(chǎn)生濃度均超過(guò)了 GBS9781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。本項(xiàng)目排污管道與市政排污管網(wǎng)相連接，污水經(jīng)當(dāng)專業(yè)好文檔 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 25 地污水處理廠處理后，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。