北京金力天房地產(chǎn)咸陽(yáng)項(xiàng)目營(yíng)銷、推廣篇(編輯修改稿)
2025-04-02 21:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 賣點(diǎn) ? 招商要素 ? 經(jīng)營(yíng)前景 ? 商鋪平面規(guī)劃 ? 未來(lái) 經(jīng)營(yíng)前景和升值潛力 針對(duì)市場(chǎng)類商業(yè)經(jīng)營(yíng)者一本 5000 2 針對(duì)所有經(jīng)營(yíng)者的形象樓書(shū)一本 20210 8 DM單 針對(duì)所有經(jīng)營(yíng)者 40000 2 圍擋 形象 咸陽(yáng)市 1套 約 23 道旗 約 10 售樓處 （招商處） 土建 與 VI相結(jié)合的項(xiàng)目形象 1套 約 70 內(nèi)部裝修 合計(jì) 120 廣告安排 1） 硬廣推廣細(xì)則 時(shí)間 宣傳節(jié)點(diǎn) 宣傳內(nèi)容 告知對(duì)象 廣告版面安排 費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)） 06 年 2— 5 月 入市推廣期 06 年— 形象告知期 項(xiàng) 目整體情況及未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 市 民 及 經(jīng)營(yíng)商戶 每周 2 次， 4 個(gè)整版，4 個(gè)半版 30 — 針對(duì)市場(chǎng)商業(yè)的廣告 ? 告知市場(chǎng)商業(yè)開(kāi)始招租 ? 市場(chǎng)商業(yè)未來(lái)的前景 ? 告知開(kāi)盤(pán)信息 經(jīng)營(yíng)商戶 共計(jì) 6 周 ,每周 2個(gè)半版，開(kāi)盤(pán)時(shí)增加 1 個(gè)整版 35 06 年 — 重點(diǎn)推廣期 — 主要針對(duì)市場(chǎng)商戶和 1 層經(jīng)營(yíng)戶 ? 市場(chǎng)商業(yè)前景描繪 ? 穿插其他樓層介紹 ? 大廈整體前景描繪 經(jīng)營(yíng)商戶 5 月 :剩余 3 周每周 2半版 6— 7 月每周一個(gè)半版 35 北京金力天投資服務(wù)公司 14 — 1 層內(nèi)街商戶 ? 告知內(nèi)街商業(yè)開(kāi)始招租 ? 內(nèi)街商業(yè)未來(lái)的 前景 ? 告知內(nèi)街商業(yè)開(kāi)盤(pán)信息 經(jīng)營(yíng)商戶 8 月：每周 1 個(gè)半版 9 月：頭 3 周每周 2個(gè)半版；剩余 1 周 2個(gè)整版 35 年2 月 維持廣告 工程信息 ,經(jīng)營(yíng)情況 經(jīng) 營(yíng) 戶 及消費(fèi)者 每月 1 個(gè)半半 10 — 07 年5 月 形象廣告 開(kāi)業(yè)后項(xiàng)目商業(yè)狀況 發(fā)布寫(xiě)字樓招租信息 市 民 及 意向 租 賃 寫(xiě)字樓客戶 2 月 2 個(gè)半版 3 月 3 半 1 整 4 月頭三周 6 個(gè)半 ,后一周 2 個(gè)整 合計(jì) 2）軟文費(fèi)用明細(xì) 暫按每周一期，重要節(jié)點(diǎn)發(fā)布兩至三期計(jì)算，單期 500 元，共約 6 萬(wàn)元。 3）電視廣告費(fèi)用明細(xì) ? 制作 15— 30 秒形象宣傳廣告片，以項(xiàng)目整體形象及未來(lái)發(fā)展?jié)摿π麄鳛橹鳎陧?xiàng)目推廣的重要節(jié)點(diǎn)反復(fù)播出，同平面廣告形成交叉立體效應(yīng)。 ? 因電視廣告單位報(bào)價(jià)波動(dòng)較大，因此暫按 30萬(wàn)元進(jìn)行計(jì)算，具體費(fèi)用待支出時(shí)詳細(xì)計(jì)算。 公關(guān)活動(dòng)安排 日期 建議活動(dòng)主題 費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元） 06 年 2 月 15 日 項(xiàng)目形象發(fā)布會(huì) 20 06 年 5 月 1 日 B1 市場(chǎng)商業(yè)開(kāi)盤(pán)告知 10 06 年 10 月 1 日 B1 開(kāi)業(yè)， F1 開(kāi)盤(pán)，主力百貨店引進(jìn)簽約儀式 50 07 年 3 月 1 日 竣工典禮 10 07 年 5 月 1 日 項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè) 60 合計(jì) 150 北京金力天投資服務(wù)公司 15 方案二：全部虛擬產(chǎn)權(quán)銷售的 營(yíng)銷推廣方案 北京金力天投資服務(wù)公司 16 第一部分：營(yíng)銷方案 北京金力天投資服務(wù)公司 17 采用全部虛擬售價(jià)銷售的目的： 有效回收資金。 一、成本計(jì)算 （一） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為 2800 元 /平米 （二） 總投資額為 億元 二、項(xiàng)目資金回收方案（按照使用面積計(jì)算） 樓層 建筑面積（平米） 虛擬售價(jià) （元 /平） 100 靜態(tài)銷售收入 (億元 ) 根據(jù)市場(chǎng)狀況預(yù)估的動(dòng)態(tài)收益 (億元 ) 備注 B1 12021 50% 50%使用率 F1 22500 80% 75%使用率 F2 1萬(wàn) 17000 1 50% 50%使用率 F3 1萬(wàn) 13000 30% 50%使用率 F4 3500 15% 按照建筑面積銷售 F5 合計(jì) 9 萬(wàn) 備注： 1. 按照咸陽(yáng)市現(xiàn)有商業(yè)情況， B1 的銷售基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，但為了開(kāi)發(fā)商資金核算方便，仍然按照理想銷售情況進(jìn)行計(jì)算 2. B2 作為停車場(chǎng)和設(shè)備層，不計(jì)算銷售收入 3. 在計(jì) 算銷售收入時(shí)，仍然將一層內(nèi)街商業(yè)中 2500 平米的面積計(jì)算在二層，按照二層的售價(jià)計(jì)算 4. F1 中，有 萬(wàn)平米的面積為 22500 的售價(jià)，另有 萬(wàn)平米面積的售價(jià)為 17000，因此，在計(jì)算時(shí)是分別計(jì)算的，分別匯總 5. F F7 作為會(huì)展中心和開(kāi)發(fā)商自用辦公，不計(jì)算銷售收入 （三） 靜態(tài)銷售稅后收入為： *6%= 億元 則去掉成本后，靜態(tài)銷售收入為： = 億元 （四） 根據(jù)市場(chǎng)情況預(yù)估的動(dòng)態(tài)稅后收益： *6%= 億元 則去掉成本后，動(dòng)態(tài)銷售收入為： = 億元 （五）按照動(dòng)態(tài)銷售情況進(jìn)行的返租計(jì)算： 1． 按照 %返租計(jì)算 北京金力天投資服務(wù)公司 18 年返租數(shù)額 =*%=3150 萬(wàn)元 2．按照 10%返租計(jì)算 年返租數(shù)額 =*10%=3580 萬(wàn)元 動(dòng)態(tài)租金收益為： (建筑面積 *使用率 *租金 /平米 *天數(shù) *動(dòng)態(tài)租率 ) B1： 30000*50%*4*360=2160 萬(wàn)元 F1： 12500*75%*4*360*80%=1080 萬(wàn)元 F F3： 22500*50%**360*80%=778 萬(wàn)元 總租金收入為： 4018 萬(wàn)元 稅后總租金收入為： 40184018*6%=3777 萬(wàn)元 如按照 %返租計(jì)算，租金可抵貼現(xiàn)額，同時(shí)有 627萬(wàn)元的剩余 如按照 10%返祖計(jì)算，租金可抵貼現(xiàn)額，同時(shí)有 197萬(wàn)元的剩余 備注：招商時(shí)，押金收入始終存在，但屬于應(yīng)付帳款，不能計(jì)算在收益當(dāng)中。 二、項(xiàng)目總體營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略 1. 目標(biāo)戰(zhàn)略：實(shí)現(xiàn)預(yù)期的動(dòng)態(tài)銷售狀況，順利回收資金 2. 市場(chǎng)份額戰(zhàn)略：按照虛擬售價(jià)進(jìn)行銷售，同時(shí)進(jìn)行招商 3. 營(yíng)銷戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)安排： 時(shí)間 工程進(jìn)度 銷售安排 租賃招商安排 備注 06 年 工程啟動(dòng) 06 年 B F1 正式開(kāi)盤(pán)銷售，拍賣 — 、 F1持續(xù)銷售 06 年 35 月 B1 招租客戶蓄水期 06 年 B1 租賃正式開(kāi)盤(pán) 06 年 69 月 B F1 正式招商 06 年 F2— F5 銷售開(kāi)盤(pán) 06 年 F1 租賃正式開(kāi)盤(pán)， B1正式營(yíng)業(yè) 06 年 — 07年 3月 銷售持續(xù)期 F1— F6 所有面積補(bǔ)充招商 07 年 3 月 項(xiàng)目整體竣工 07 年 項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè) 完成預(yù)期動(dòng)態(tài)銷售 07 年 5— 08年 3月 補(bǔ)充銷售期 繼續(xù)銷售 北京金力天投資服務(wù)公司
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