北京金力天房地產(chǎn)咸陽(yáng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、推廣篇-wenkub
2023-03-08 21:12:41 本頁(yè)面
【正文】 甲方意見(jiàn)，項(xiàng)目最終規(guī)劃安排為： 樓層 建筑面積（平米） 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 B2 2萬(wàn) 停車(chē)場(chǎng)及設(shè)備層 B1 地下市場(chǎng) F1 內(nèi)街商業(yè) F2 1萬(wàn) 百貨商場(chǎng) F3 1萬(wàn) F4 寫(xiě)字樓 F5 F6 會(huì)展中心、自用辦公用房 F7 總面積 12萬(wàn) 備注 :其中 ,47層中間有大的中庭設(shè)置 . 北京金力天投資服務(wù)公司 4 方案一：全部租賃方式的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 北京金力天投資服務(wù)公司 5 第一部分：營(yíng)銷(xiāo)方案 采用全部租賃方式的目的： 北京金力天投資服務(wù)公司 6 開(kāi)發(fā)商保留所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過(guò)租賃獲得現(xiàn)金流，同時(shí)將物業(yè)抵押給銀行用于回收資金，而將租賃收入用于償付利息及其他費(fèi)用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一． 總成本投入： 2800元 /平 米 *12萬(wàn) = 二． 銀行支付利息及其他費(fèi)用比例按照 6%計(jì)提 三． 項(xiàng)目資金回收方案 （一） 靜態(tài)押金收入： (按 100%租賃、使用面積計(jì)算，收取押金 ) 1． 地下市場(chǎng)：按 10平米標(biāo)準(zhǔn)攤位計(jì)算， ， 50%的使用率計(jì)算，共約 2021個(gè)左右，每個(gè)攤位收取 3000元押金，共計(jì) 600萬(wàn)元。 3． 押金總收入： 738萬(wàn)元 （三） 靜態(tài)及動(dòng)態(tài)租金收入狀況 樓層 建筑面積 （平米） 租金 （元 /天 /平米） 100%年 靜態(tài)收益 根據(jù)市場(chǎng)狀況預(yù)估的動(dòng)態(tài)收益 動(dòng)態(tài)收益預(yù)估確定租賃比例根據(jù) B1 4 3240萬(wàn)元 65% (按照 3 萬(wàn)平 米 面 積計(jì)算 ) 2160萬(wàn)元 根據(jù)對(duì)咸陽(yáng)市前期市場(chǎng)類(lèi)商業(yè)調(diào)研可知 ,咸陽(yáng)目前對(duì)于市場(chǎng)類(lèi)商業(yè)的支撐為 3萬(wàn)平米 ,因此如果按照 設(shè)置市場(chǎng)類(lèi)商業(yè) ,在初期招租時(shí)會(huì)出北京金力天投資服務(wù)公司 7 現(xiàn)約 萬(wàn)平米的空置 ,因此建議這 萬(wàn)平米商業(yè)暫不租賃 ,待市場(chǎng)狀況好轉(zhuǎn)后再進(jìn)行租賃 . F1 4 1350萬(wàn)元 80% 1080萬(wàn)元 主要是根據(jù)咸陽(yáng)市整體市場(chǎng)情況和本項(xiàng)目所處的位置 ,由于中間內(nèi)街是二層結(jié)構(gòu) ,因此有 萬(wàn)平米計(jì)算在二層 F2 1萬(wàn) 540萬(wàn)元 80% 432萬(wàn)元 F3 1萬(wàn) 432萬(wàn)元 F4 20% F5 合計(jì) 9 萬(wàn) 5751 備注： 1． B2 作為停車(chē)場(chǎng)和設(shè)備層，不計(jì)算租金收益 2． F F7 作為會(huì)展中心和開(kāi)發(fā)商自用辦公，不計(jì)算租金收益 3． F F F5 使用率按照 75%計(jì)算，其他樓層按照 50%計(jì)算 （四） 物業(yè)費(fèi)： 10 元 /平米 /月，由商戶(hù)承擔(dān)。 （六） 宣傳推廣費(fèi)用：按照總銷(xiāo)售額的 %2%計(jì)提，即 500— 672 萬(wàn)元。 四． 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略 1． 目標(biāo)戰(zhàn)略 ：根據(jù)甲方要求在 15 個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入 2 千萬(wàn)元 2． 市場(chǎng)份額戰(zhàn)略：全部進(jìn)行租賃 3． 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)安排： 時(shí)間 工程進(jìn)度 營(yíng)銷(xiāo)安排 備注 06 年 2 月 15 日 工程啟動(dòng) 從 06 年 3 月到 06 年12 月， F F3 的百貨店引進(jìn)工作一直持續(xù)，爭(zhēng)取在年底前能夠落實(shí)。由于內(nèi)街品牌店和百貨店需從外埠引進(jìn)，因此，平面選擇方面會(huì)涉及在外地的媒體發(fā)布，特別是西安的一些媒體，具體媒體將根據(jù)實(shí)際推廣狀況進(jìn)行選擇。 ? 主要以圍擋和道旗為主，視推廣情況和推廣安排，更換畫(huà)面，暫定更換 3 次。 （六） 推廣費(fèi)用預(yù)算： 推廣費(fèi)用總體分配比例 序號(hào) 渠道 具體物料 費(fèi)用 （萬(wàn)元） 總費(fèi)用（萬(wàn)元） 備 注 1 道具物料 招商道具 17 平面立體廣告投入（含硬、軟廣告及電視廣告） 由于涉及外埠招商，因此廣告投入涉及外埠市場(chǎng)，外埠推廣費(fèi)暫定 100 萬(wàn)元 道旗、圍擋 33 含 3 次畫(huà)面更換和搭建費(fèi)用 售樓處 70 含土建和內(nèi)部裝修 2 公關(guān)活動(dòng) 150 3 辦公及公關(guān)費(fèi)用 50 4 機(jī)動(dòng)資金 20 費(fèi)用匯總： 費(fèi)用節(jié)點(diǎn)投入表 日期 工作內(nèi)容 廣告投入 費(fèi)用匯總（萬(wàn)） 硬廣 軟文 電視 戶(hù)外 活動(dòng) 06 年 2月 15 日 項(xiàng)目開(kāi)工，推廣告知 30 6 30 33 20 50 06 年 5 月 1 日 市場(chǎng)類(lèi)商業(yè)招商開(kāi)盤(pán) 35 10 45 06 年 10 月 1 日 市場(chǎng)類(lèi)商業(yè)開(kāi)業(yè)及內(nèi)街商業(yè)招商開(kāi)盤(pán) 70 50 120 07 年 3 月 1 日 項(xiàng)目全部竣工 10 10 20 07 年 5 月 1 日 項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè) 60 合計(jì) 6 30 33 150 備注： 1． 費(fèi)用節(jié)點(diǎn)表僅體現(xiàn)咸陽(yáng)當(dāng)?shù)赝茝V費(fèi)用節(jié)點(diǎn)安排，外埠廣告費(fèi)用暫無(wú)明細(xì)，視具體情況待定 北京金力天投資服務(wù)公司 13 2． 費(fèi)用節(jié)點(diǎn)表中，外埠推廣費(fèi)用未涉及，公關(guān) 及辦公費(fèi)用、售樓處裝修費(fèi)用、機(jī)動(dòng)費(fèi)用、招商道具費(fèi)用因貫穿推廣周期始終，因此未在上表中體現(xiàn)。 公關(guān)活動(dòng)安排 日期 建議活動(dòng)主題 費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元） 06 年 2 月 15 日 項(xiàng)目形象發(fā)布會(huì) 20 06 年 5 月 1 日 B1 市場(chǎng)商業(yè)開(kāi)盤(pán)告知 10 06 年 10 月 1 日 B1 開(kāi)業(yè)， F1 開(kāi)盤(pán)，主力百貨店引進(jìn)簽約儀式 50 07 年 3 月 1 日 竣工典禮 10 07 年 5 月 1 日 項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè) 60 合計(jì) 150 北京金力天投資服務(wù)公司 15 方案二：全部虛擬產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 北京金力天投資服務(wù)公司 16 第一部分：營(yíng)銷(xiāo)方案 北京金力天投資服務(wù)公司 17 采用全部虛擬售價(jià)銷(xiāo)售的目的： 有效回收資金。 北京金力天投資服務(wù)公司 21 第二部分：推廣策略 北京金力天投資服務(wù)公司 22
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