北京金力天房地產(chǎn)咸陽項目營銷、推廣篇-wenkub
2023-03-08 21:12:41 本頁面
【正文】 甲方意見，項目最終規(guī)劃安排為： 樓層 建筑面積（平米） 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 B2 2萬 停車場及設備層 B1 地下市場 F1 內(nèi)街商業(yè) F2 1萬 百貨商場 F3 1萬 F4 寫字樓 F5 F6 會展中心、自用辦公用房 F7 總面積 12萬 備注 :其中 ,47層中間有大的中庭設置 . 北京金力天投資服務公司 4 方案一：全部租賃方式的營銷推廣方案 北京金力天投資服務公司 5 第一部分：營銷方案 采用全部租賃方式的目的： 北京金力天投資服務公司 6 開發(fā)商保留所有物業(yè)產(chǎn)權，通過租賃獲得現(xiàn)金流，同時將物業(yè)抵押給銀行用于回收資金，而將租賃收入用于償付利息及其他費用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一． 總成本投入： 2800元 /平 米 *12萬 = 二． 銀行支付利息及其他費用比例按照 6%計提 三． 項目資金回收方案 （一） 靜態(tài)押金收入： (按 100%租賃、使用面積計算，收取押金 ) 1． 地下市場：按 10平米標準攤位計算， ， 50%的使用率計算，共約 2021個左右，每個攤位收取 3000元押金，共計 600萬元。 3． 押金總收入： 738萬元 （三） 靜態(tài)及動態(tài)租金收入狀況 樓層 建筑面積 （平米） 租金 （元 /天 /平米） 100%年 靜態(tài)收益 根據(jù)市場狀況預估的動態(tài)收益 動態(tài)收益預估確定租賃比例根據(jù) B1 4 3240萬元 65% (按照 3 萬平 米 面 積計算 ) 2160萬元 根據(jù)對咸陽市前期市場類商業(yè)調(diào)研可知 ,咸陽目前對于市場類商業(yè)的支撐為 3萬平米 ,因此如果按照 設置市場類商業(yè) ,在初期招租時會出北京金力天投資服務公司 7 現(xiàn)約 萬平米的空置 ,因此建議這 萬平米商業(yè)暫不租賃 ,待市場狀況好轉后再進行租賃 . F1 4 1350萬元 80% 1080萬元 主要是根據(jù)咸陽市整體市場情況和本項目所處的位置 ,由于中間內(nèi)街是二層結構 ,因此有 萬平米計算在二層 F2 1萬 540萬元 80% 432萬元 F3 1萬 432萬元 F4 20% F5 合計 9 萬 5751 備注： 1． B2 作為停車場和設備層，不計算租金收益 2． F F7 作為會展中心和開發(fā)商自用辦公，不計算租金收益 3． F F F5 使用率按照 75%計算，其他樓層按照 50%計算 （四） 物業(yè)費： 10 元 /平米 /月，由商戶承擔。 （六） 宣傳推廣費用：按照總銷售額的 %2%計提，即 500— 672 萬元。 四． 項目總體營銷推廣戰(zhàn)略 1． 目標戰(zhàn)略 ：根據(jù)甲方要求在 15 個月實現(xiàn)收入 2 千萬元 2． 市場份額戰(zhàn)略：全部進行租賃 3． 營銷戰(zhàn)略節(jié)點安排： 時間 工程進度 營銷安排 備注 06 年 2 月 15 日 工程啟動 從 06 年 3 月到 06 年12 月， F F3 的百貨店引進工作一直持續(xù)，爭取在年底前能夠落實。由于內(nèi)街品牌店和百貨店需從外埠引進，因此，平面選擇方面會涉及在外地的媒體發(fā)布，特別是西安的一些媒體，具體媒體將根據(jù)實際推廣狀況進行選擇。 ? 主要以圍擋和道旗為主，視推廣情況和推廣安排，更換畫面，暫定更換 3 次。 （六） 推廣費用預算： 推廣費用總體分配比例 序號 渠道 具體物料 費用 （萬元） 總費用（萬元） 備 注 1 道具物料 招商道具 17 平面立體廣告投入（含硬、軟廣告及電視廣告） 由于涉及外埠招商，因此廣告投入涉及外埠市場，外埠推廣費暫定 100 萬元 道旗、圍擋 33 含 3 次畫面更換和搭建費用 售樓處 70 含土建和內(nèi)部裝修 2 公關活動 150 3 辦公及公關費用 50 4 機動資金 20 費用匯總： 費用節(jié)點投入表 日期 工作內(nèi)容 廣告投入 費用匯總（萬） 硬廣 軟文 電視 戶外 活動 06 年 2月 15 日 項目開工，推廣告知 30 6 30 33 20 50 06 年 5 月 1 日 市場類商業(yè)招商開盤 35 10 45 06 年 10 月 1 日 市場類商業(yè)開業(yè)及內(nèi)街商業(yè)招商開盤 70 50 120 07 年 3 月 1 日 項目全部竣工 10 10 20 07 年 5 月 1 日 項目整體開業(yè) 60 合計 6 30 33 150 備注： 1． 費用節(jié)點表僅體現(xiàn)咸陽當?shù)赝茝V費用節(jié)點安排，外埠廣告費用暫無明細，視具體情況待定 北京金力天投資服務公司 13 2． 費用節(jié)點表中，外埠推廣費用未涉及，公關 及辦公費用、售樓處裝修費用、機動費用、招商道具費用因貫穿推廣周期始終，因此未在上表中體現(xiàn)。 公關活動安排 日期 建議活動主題 費用預算（萬元） 06 年 2 月 15 日 項目形象發(fā)布會 20 06 年 5 月 1 日 B1 市場商業(yè)開盤告知 10 06 年 10 月 1 日 B1 開業(yè)， F1 開盤，主力百貨店引進簽約儀式 50 07 年 3 月 1 日 竣工典禮 10 07 年 5 月 1 日 項目整體開業(yè) 60 合計 150 北京金力天投資服務公司 15 方案二：全部虛擬產(chǎn)權銷售的 營銷推廣方案 北京金力天投資服務公司 16 第一部分：營銷方案 北京金力天投資服務公司 17 采用全部虛擬售價銷售的目的： 有效回收資金。 北京金力天投資服務公司 21 第二部分：推廣策略 北京金力天投資服務公司 22
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