【正文】 位價(jià)值 ] 項(xiàng)目位于西城區(qū) ， 臨城市主干道禹王大街 ， 向東 800米是東方大廈商業(yè)中心 ， 向西 1000米是新汽車站和國(guó)際商貿(mào)港； 5分鐘便利生活圈 ， 左右皆繁華核心 。 ?地段：距離市中心和新汽車站都較近，緊鄰主干道，交通便捷； ?環(huán)境：靠近徒駭河，社區(qū)景觀呈現(xiàn)； ?準(zhǔn)現(xiàn)房，規(guī)模盤； ?配合大環(huán)境打造，改造項(xiàng)目周邊生活環(huán)境； ?重視客戶關(guān)系維系； ?區(qū)域價(jià)值炒作，提升區(qū)域認(rèn)可度。 工程進(jìn)度：三期和沿街商業(yè)全部已封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房； 房源：三期房源以 8 94㎡的兩居和 11 12 133㎡三居為主。 目前社區(qū)基本成型，孝和文化主題景觀也已經(jīng)展現(xiàn)，徒駭河景觀帶即將打造。此部分客群是為了更好的生活環(huán)境，但穩(wěn)重務(wù)實(shí)，關(guān)注性價(jià)比。 促銷：市場(chǎng)在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度較大，以特價(jià)、贈(zèng)送、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠的斱式為主，閣樓單獨(dú)出售較多，價(jià)格一般在 2300元左右。 項(xiàng)目名稱 在售體量 在售物業(yè) 在售戶型 銷售情況 價(jià)格及促銷 備注 瑞明藍(lán)灣 3萬(wàn)， 300多戶 高層 8 9 1010 12 137 剩余約 150套 團(tuán)購(gòu) 88折，另有簽約優(yōu)惠，復(fù)式3600，折后 3310元 /㎡起價(jià) 2號(hào)樓已售完 綠景國(guó)際 1棟 17層和 1棟 27層 二類高層、高層 8 9 115 17層剩 5套， 27層消化 30% 50元 /㎡優(yōu)惠， 2023元優(yōu)惠，韓國(guó)七日游 有商業(yè)，精裝修 大禹盛景 總約 500戶 多層 剩余戶型 部分剩余，約 30% 閣樓 2300單獨(dú)出售 剩余少量房源 彩虹城 1期 4棟多層，約180戶 多層 剩余大戶型 已消化約 60% 6層送閣樓并特價(jià) 2530元 /㎡ 1層帶 70㎡小院 3500 年底交房，二期小高層未開(kāi) 龍澤國(guó)際 在售 3棟多層， 1棟小高層 多層、小高層 8 11 136 消化 80%，共 135套剩 29套 送簡(jiǎn)裝修，送熱水器 二期 3 3 39號(hào)樓未推 福繡水城 3棟 17層 二類高層 100160 已消化約 30% 2790起價(jià)，限 20套 多層已售完，已封頂 東瀾岸 2棟 17層，在售共 68套 二類高層 12 13 143 剛開(kāi)始預(yù)約 最高 折后 2978元 /㎡起價(jià)， 潤(rùn)楓水尚 9棟多層 小高層 剩余 101158 已消化約 60% 無(wú) 2023年開(kāi)盤，銷售至今 南郡華府 6棟多層 多層 小戶型已售完，剩余 107㎡以上戶型 已消化約 70% 無(wú) 2023年 4月交房，剩余戶型多為 5樓帶閣樓（ 3200）和大戶型 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 01 陽(yáng)光地中海 10棟多層 多層 80、 1 122 已消化約 50% 1樓 3930帶小院 盛雅御龍灣 2棟 11層， 3棟 17層，共 336戶 小高層、二類高層 6 7 8 130 已消化不足 60% 2790活動(dòng)價(jià)已結(jié)束，首付 6萬(wàn) 多層剩余不多， 龍尚國(guó)際 1期 3萬(wàn)平米 小高層 9 11 12132 已消化約 70% 無(wú) 1期已封頂， 2期剛開(kāi)始建，精裝樣板房 群賢居花園 6棟多層 多層 80139 消化約 20% 2100特價(jià)房（已無(wú)），閣樓1400， 2300起價(jià) 多層、現(xiàn)房， 5期 3棟在售 文景國(guó)際、富怡雅居正在積累客戶，價(jià)格未定 總結(jié)： 位置：禹城市項(xiàng)目基本沿市中街、人民公園、新湖廣場(chǎng)、糖城廣場(chǎng)周邊分布。有安臵房項(xiàng)目。 市中區(qū)：徒駭河以東至洛北干渠，南至漢槐街，北至開(kāi)拓路。 住宅市場(chǎng) 住宅市場(chǎng)板塊研究：可以劃分為市中區(qū)、南部、東部、北部、西城區(qū)五個(gè)板塊。 2. 從 2023年開(kāi)始，由于城市發(fā)展形勢(shì)的改變，禹城市政府開(kāi)始了對(duì)西城區(qū)的開(kāi)拓性發(fā)展規(guī)劃，西城開(kāi)發(fā)區(qū)被規(guī)劃為以商貿(mào)為重心的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)需求量有限，房源消化速度慢，存在滯銷現(xiàn)象。 ?政府政策目標(biāo)調(diào)整為 “ 促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸 ” ，各地的銀行首套房貸利率紛紛回歸基準(zhǔn)利率，保障剛性住房需求。 2023年上禹周源如何 確立更高層次的認(rèn)知，樹(shù)立新形象 〃 明確消費(fèi)者利益 ，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的回收 〃 在推廣中建立自身的氣場(chǎng)，確立市場(chǎng)地位 1. 關(guān)鍵營(yíng)銷問(wèn)題根源識(shí)別 2. 可類比案例的經(jīng)驗(yàn)借鑒 3. 市場(chǎng)洞察 4. 自我識(shí)別與價(jià)值重塑 5. 項(xiàng)目定位及形象推廣思路 6. 上禹周源激活方案 目 錄 [ ] 所有人都看得到的問(wèn)題 來(lái)自銷售部的聲音 1. “沒(méi)客戶，一天才來(lái)兩三批客戶！” 2. “客戶卻嫌我們價(jià)格貴，而且賣的那么慢以后肯定會(huì)降價(jià)促銷 !” 3. “幾乎所有客戶都認(rèn)為市場(chǎng)不好，房?jī)r(jià)肯定會(huì)跌！” 4. “宣傳停了很久了，工程也都停了，還在延期交房” 5. “錯(cuò)過(guò)了市場(chǎng)形勢(shì)，去年 3月開(kāi)始捂盤，年底市場(chǎng)就不好了，一直到 現(xiàn)在銷售都不好。 利益，利潤(rùn)。利 場(chǎng)》 名 利 場(chǎng) 2023 明確消費(fèi)利益， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)回收?！? 來(lái)自客戶的聲音 1. “我知道，有點(diǎn)偏，周圍也挺亂的！” 2. “上禹周源？知道！現(xiàn)在還有房子嗎？” 3. “聽(tīng)說(shuō)都停工了，交不了房，千萬(wàn)別買！” 4. “那邊上學(xué)不方便，不如南邊，有小學(xué)還有購(gòu)物廣場(chǎng)！” 5. “價(jià)格挺高??！現(xiàn)在市場(chǎng)不好，他們?cè)缤矶紩?huì)降價(jià)的” “雙 盲” ? 我們看不清客戶 ? 客戶更看不清我們 項(xiàng)目?jī)r(jià)值沒(méi)有充分挖掘，導(dǎo)致客戶對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格判斷較低 項(xiàng)目周期過(guò)長(zhǎng)，客戶已經(jīng)完全喪失新鮮感 [ ] 客戶對(duì)本項(xiàng)目有印象，但是沒(méi)感覺(jué) 客戶認(rèn)為我們價(jià)格貴 第一 第二 項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間宣傳停滯，導(dǎo)致客戶認(rèn)為我們已無(wú)房可售 想買的客戶以為我們沒(méi)有房子了 第三 項(xiàng)目停工和延期交房對(duì)項(xiàng)目形象產(chǎn)生了不良影響 客戶對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度低，覺(jué)得項(xiàng)目不好 第四 雙盲狀態(tài)下的營(yíng)銷如何逆轉(zhuǎn)翻盤 單純搞活動(dòng)解決不了問(wèn)題！ 因?yàn)楝F(xiàn)有客群根本不夠 砸錢做廣告解決不了問(wèn)題！ 因?yàn)椴恢揽蛻羰钦l(shuí) 單純降價(jià)更解決不了問(wèn)題！ 只會(huì)砸了自己的招牌 [ ] 類比案例：棗莊新城中央花城 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 01 *中央花城 * [中央花城面臨的狀況 ] ? 位于棗莊新城 ， 位臵偏 ， 均價(jià) 4600， 價(jià)格高； ? 上客量小 ， 基本無(wú)來(lái)客； ? 市場(chǎng)不好 ， 廣告停滯 ， 銷售停滯 ， 6個(gè)月無(wú)銷售； ? 一期已交房 ， 現(xiàn)房銷售 。 ?由于剛需入市以及開(kāi)發(fā)商低價(jià)走量策略的原因， 3月份以來(lái)一二線城市開(kāi)始走向回暖，但在限購(gòu)令的約束以及高庫(kù)存的壓力下，房?jī)r(jià)仍不具備大幅反彈的條件。 城市規(guī)劃 城市發(fā)展重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向西城區(qū)，包括沿徒駭河景觀帶的打造，提升了本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值。對(duì)于西城來(lái)說(shuō)迎來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。 西城區(qū)：徒駭河以西，沿禹王街，西環(huán)以東部分。在售項(xiàng)目包括潤(rùn)楓水尚（ 4100）、 瑞明藍(lán)灣（ 3600）、盛雅御龍灣（ 3400）。 東部開(kāi)發(fā)區(qū)：迎賓路以東，主要有群賢居、文景國(guó)際、瑞生新都（綜合體，近期啟動(dòng)）等項(xiàng)目， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好。 物業(yè)形態(tài)：在售項(xiàng)目以部分剩余多層和小高層、二類高層為主，已經(jīng)由多層過(guò)渡到小高層，消費(fèi)者對(duì) 18層以下 的小高層和二類高層具有較高的認(rèn)可度。 需求市場(chǎng) 按客群來(lái)源劃分為市區(qū)客群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，現(xiàn)階段購(gòu)房客戶以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主。 [禹城市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì) ] 特點(diǎn)： 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)放量大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，居民購(gòu)買力有限，市場(chǎng)整體需求有限，市場(chǎng)低迷； 住宅均價(jià)基本在 3500元 /平米左右，區(qū)域樓盤價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，促銷力度較大； 土地市場(chǎng)低迷，土地流拍頻繁，開(kāi)發(fā)商資金壓力大。 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始凸現(xiàn)。 2. 項(xiàng)目現(xiàn)狀 位于城市發(fā)展主軸方向，屬于城市發(fā)展的新區(qū)，擁有西城區(qū)最優(yōu)勢(shì)地段，區(qū)域價(jià)值升級(jí)，準(zhǔn)現(xiàn)房，可以成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的立足點(diǎn)。 小結(jié) 區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅熬翱春?，受區(qū)政府規(guī)劃的影響，片區(qū)價(jià)值逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)可，但現(xiàn)階段區(qū)域配套尚丌完善，生活環(huán)境有待改善； 有做區(qū)域精品樓盤的潛質(zhì)，但區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群購(gòu)乣力有限，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈； 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，但缺乏對(duì)現(xiàn)有客群有充足吸引力的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，需要輔以價(jià)格杠桿帶勱成交； 4. 重視客戶關(guān)系維系，良好的客戶關(guān)系對(duì)項(xiàng)目形象和實(shí)際成交影響較大； 5. 運(yùn)用集中性的廣告宣傳和活勱?duì)I銷，迅速打開(kāi)市場(chǎng)，高調(diào)亮相。 項(xiàng)目所在西城區(qū)是城市重點(diǎn)發(fā)展方向 ， 即將成型的商貿(mào)物流區(qū)；項(xiàng)目離市中心也是近在咫尺 ， 位于西城區(qū)和市中心的中間地帶 ， 絕無(wú)僅有的上佳地段 。 [配套價(jià)值 ] 幼兒園 、 小學(xué) 、 商業(yè)街 、 醫(yī)院 ， 配套完善 ， 一站式便利生活； 高檔會(huì)所 、 游泳館 、 健身區(qū) ， 高檔社區(qū)配套 ， 業(yè)主獨(dú)享 ，凸現(xiàn)尊貴感； 24小時(shí)溫泉水入戶 ， 盡享舒心健康生活 。 定期培訓(xùn)：不知名的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以及物業(yè)管理公司進(jìn)