【文章內(nèi)容簡介】 旅游功能、創(chuàng)收功能、教育功能、輻射功能、文化傳承功能、藝術(shù)創(chuàng)意功能等基本功能對于北京市的農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)，對于城鄉(xiāng)共同發(fā)展都有極其重要的意義。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集效應的需要 南瓜主題園具有知識密集型的創(chuàng)意經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)特征，雖然以南瓜主題休閑觀光園為表現(xiàn)形式，但是其產(chǎn)品的生產(chǎn)并不是該 園區(qū)的主要利潤點，對以南瓜為主題概念開發(fā)為核心，發(fā)展南瓜產(chǎn)品的標準化基地種植、以及與南瓜產(chǎn)業(yè)相關(guān)的衍生商品的生產(chǎn)銷售和產(chǎn)業(yè)延伸開發(fā)由此所形成的產(chǎn)業(yè)互動才是重點。所以，如何有效打造南瓜產(chǎn)業(yè)鏈條，以南瓜主題園為平臺產(chǎn)生“南瓜產(chǎn)業(yè)集聚效應”，無疑將關(guān)系到這一產(chǎn)業(yè)在北京甚至是中國的前景。 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 13 第三章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 市場調(diào)查 京郊觀光農(nóng)業(yè)從八十年代后期開始起步，自昌平縣十三陵旅游區(qū)出現(xiàn)首家觀光采摘果園以來，各郊區(qū)縣對發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)都表現(xiàn)出較高的發(fā)展熱情，開發(fā)和形成了一些觀光農(nóng)業(yè)項目和景點，也取得了一定的經(jīng) 濟效益。 2021年，北京都市型農(nóng)業(yè)發(fā)展取得一定成果。全年農(nóng)業(yè)觀光園達到 512個，觀光旅游收入 ，接待人數(shù)為 770萬人次 ，取得了良好的社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益，觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)村經(jīng)濟帶來了新的活力，極大地促進了京郊農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化，直接拉動了農(nóng)民的增收致富，推動了農(nóng)村城市化進程，推進了首都生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。 市場預測 在今后一段時間內(nèi)，北京仍處于觀光農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展時期，可以預測對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的態(tài)勢。首先，就北京市民來說，“京郊游”已逐漸成為時尚。據(jù)北京市旅游 局調(diào)查統(tǒng)計，北京市民常住人口中，有 %的人希望到京郊旅游。其次，北京現(xiàn)有常住人口 1500萬人，每年接待的國內(nèi)游客達 7000多萬人次，海外游客 300 多萬人次，北京市民在京旅游 4000 多萬人次。每年1 億多人次的在京旅游量是南瓜主題公園巨大的潛在消費人群。另外，北京作為國際大都市，市民與旅游者的消費層次高，對觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)的需求廣且要求其規(guī)模大、水平高、對特用瓜菜的需求量將南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 14 呈現(xiàn)出旺盛的需求，其需求前景廣闊。 產(chǎn)品目標市場分析 從市場心理與現(xiàn)代人類組織結(jié)構(gòu)特 征角度，兒童的需求將構(gòu)成出行與否以及出行方向的決定性因素，而單獨的兒童（非學校組織的）又不具備獨立的旅游能力，因此，在兒童需求的驅(qū)動下，一方面父母的旅游愿望將被喚醒，另一方面，由于中國人對農(nóng)業(yè)文明特有的情節(jié)，長輩也樂意讓兒童深切的重新體驗農(nóng)業(yè)文明。典型的“ 2＋ 1”出游（父母＋小孩，爺爺奶奶＋兒童）將構(gòu)成本項目的主要市場。 與農(nóng)業(yè)文明有巨大時代距離的青年白領(lǐng)將構(gòu)成項目的另一個重要市場。與現(xiàn)實生活有巨大時代距離的農(nóng)業(yè)休閑項目的獨特魅力將發(fā)揮重要驅(qū)動作用。青年白領(lǐng)市場在項目需求方面有非 常清晰的特征，適合團隊參與的游樂型項目與完全自我化的觀賞項目將是他們的優(yōu)先選擇，開放空間與私密空間同時具備將為他們帶來較高的滿意度。另外，青年白領(lǐng)市場有非常重要的延伸影響力，這直接導致了下一個市場對項目的認可。 、有組織機構(gòu)將在節(jié)假日發(fā)展為主力客源 青年白領(lǐng)的需求將在很大程度上決定企業(yè)有組織出游的目的地選擇。中國企業(yè)的獎勵旅游制度還相當不完善，但企業(yè)年會旅游卻市場龐大。年會旅游時間特征很清晰，在需求方面有別于個人或南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 15 小團隊市場，會議場所＋大型餐飲中心＋大型娛樂空間至關(guān)重要。有組織機構(gòu)（如 協(xié)會、社團、俱樂部）大多也會選擇在節(jié)假日安排集體出游，作為提高機構(gòu)凝聚力，安慰鼓勵團隊成員的重要措施。這部分市場的出游目的地選擇較為多元，但本項目輕松自然的環(huán)境同樣能為決定他們選擇的主要因素之一。 產(chǎn)品市場競爭力分析 主要競爭對手 本項目的主要競爭對手為京郊的各類農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)。 近些年，隨著首都經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對于觀光休閑的消費需求日趨強烈。面對這一新的市場需求，郊區(qū)不斷整合農(nóng)業(yè)資源，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，開發(fā)農(nóng)業(yè)新功能，一批深受城市消費者歡迎的以觀光、采摘 、民俗為主要內(nèi)容的農(nóng)業(yè)園相繼建成。據(jù)統(tǒng)計，到 2021年底，北京郊區(qū)各類農(nóng)業(yè)觀光園超過 2021個，從事民俗旅游和觀光農(nóng)業(yè)的農(nóng)民近 10萬人，觀光農(nóng)業(yè)收入突破 30億元。 目前，北京大型的農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)達到 135個，由農(nóng)戶自發(fā)開展的季節(jié)性觀光采摘的小型“菜園”超過 10000個。在今后一段時間內(nèi)北京仍處于觀光農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展時期，尤其隨著國內(nèi)城市居民假日經(jīng)濟的興起與高收入群體的大幅增長，可以預測對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的態(tài)勢。 產(chǎn)品市場競爭力優(yōu)勢、劣勢 項目具有獨到的特點與唯一性 吸引都市人群前 往觀光農(nóng)業(yè)園旅游的最大驅(qū)動力在于工業(yè)文南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 16 明與農(nóng)業(yè)文明的巨大差異。本項目依托農(nóng)業(yè)文明展開的旅游活動，主要包括三個方面的基本吸引力： 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)：建立在優(yōu)美的田園風光或是現(xiàn)代氣質(zhì)突出的農(nóng)業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上，無論是原生態(tài)的生產(chǎn)還是高科技的生產(chǎn)，均與現(xiàn)代人的日常生活環(huán)境有巨大的鴻溝，吸引力正是建立在鴻溝的兩端。原生態(tài)與高科技均有巨大的可衍生體驗空間與多元化的體驗手段。 農(nóng)業(yè)文化：農(nóng)業(yè)文化吸引人的因素更多的聚集在人類生活方面，民俗文化（傳統(tǒng)的）、農(nóng)業(yè)風俗（傳統(tǒng)的）、農(nóng)業(yè)器具（傳統(tǒng)與現(xiàn)代的）、勞作技能（傳統(tǒng)與現(xiàn)代的）均包含了豐富 的人文情懷，更能引起游人深入的感悟。 借代式體驗：借代式體驗是因旅游而生的一種旅游體驗方式，農(nóng)業(yè)中的可借代因素成為了旅游活動展開的道具或背景，活動可能是完全現(xiàn)代化的。 這三種基本吸引力都包含了一些共同的因素，包括田園、自然、農(nóng)作物 生態(tài)、健康、情趣，而這些因素也正是農(nóng)業(yè)旅游區(qū)區(qū)別于其他都市旅游形式的重要內(nèi)涵。 此外，本項目推廣的優(yōu)質(zhì)觀賞兼食用瓜類蔬菜形狀多種多樣、顏色豐富多彩，既可用來裝飾園林長廊也可種植于瓜果采摘園區(qū)，保健功能突出，其產(chǎn)業(yè)鏈長、附加值高，栽培技術(shù)相對容易掌握，易形成產(chǎn)業(yè)化規(guī)模，可帶動京 郊農(nóng)民種植與制作觀賞性產(chǎn)品，提高農(nóng)民的收入，同時也帶動園區(qū)農(nóng)民的就業(yè)。種植觀賞采摘蔬菜符合當前京郊乃至全國的消費市場和種植市場的需求，項目具有很強的南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 17 競爭力。 項目具有很強的區(qū)位優(yōu)勢 本項目位于北京市東南部的通州區(qū)，京杭大運河的北端，長安街東延長線上，面積 。通州擁有 2021多年的歷史，自古就是京東交通要道，漕運、倉儲重地。古時萬國朝拜，四方貢獻，商賈行旅，水陸進京必經(jīng)通州，通州有著“九重肘腋之上流，六國咽喉之雄鎮(zhèn)”的美譽。 通州區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯，緊鄰北京中央商務(wù)區(qū)（ CBD），距國貿(mào)中心 13公里，天安門 20公里，距首都國際機場 16公里，天津塘沽新港 100 公里，處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心地帶。通州還具有現(xiàn)代化的交通體系，北京六環(huán)路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一環(huán)三路”穿境而過，京通快速路和八通輕軌把通州和北京市區(qū)連成一體，京承鐵路、京秦電氣化鐵路在通州城內(nèi)交匯。 作為北京市規(guī)劃建設(shè)規(guī)模最大、區(qū)位優(yōu)勢最明顯、基礎(chǔ)設(shè)施條件最好的新城區(qū)，通州正在以前所未有的速度全面發(fā)展，開創(chuàng)現(xiàn)代化建設(shè)新局面。目前，北京市政府確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間發(fā)展新格局，通州區(qū)位于北京長安街沿線發(fā)展中軸線 和東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶上，被確定為北京重點建設(shè)的新城區(qū)和京東新型產(chǎn)業(yè)基地。通州將利用五年左右的時間打造北京新城區(qū)的基本框架，用十年左右的時間，把通州區(qū)建設(shè)成為北京新城區(qū)。圍繞著這個目標，通州將加快發(fā)展步伐，建設(shè)以一城為中心、五鎮(zhèn)相拱衛(wèi)、雙走廊相輝映的產(chǎn)業(yè)支撐強勁、經(jīng)濟特色突出、生態(tài)環(huán)境良好、運河文南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 18 化特色彰顯、公共和生活配套設(shè)施完善、社會事業(yè)全面發(fā)展的現(xiàn)代化新通州。 其它優(yōu)勢 本項目的承建方－北京東 昇 農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司隸屬于 北京東升方圓農(nóng)業(yè)種植開發(fā)有限公司， 而“東升方圓”的經(jīng)營者還經(jīng)營著北京方圓平安商品開發(fā) 有限公司、北京東升農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司、廣東東升農(nóng)場有限公司等與農(nóng)業(yè)種植、加工、銷售有關(guān)的企業(yè)，有著經(jīng)驗豐富的管理經(jīng)驗，這些都將成為本項目今后在市場競爭中的有利優(yōu)勢，為本項目創(chuàng)造良好的市場機遇。 建設(shè)規(guī)模 本項目地塊基本為東西向約 1000 米，南北向約 210 米的長方形用地。地塊東區(qū)為南瓜主題觀光園，以南瓜主題公園高標準、智能化溫室為主體，地塊西區(qū)為南瓜主題展示及接待中心 。 產(chǎn)品方案 南瓜，原產(chǎn)于南美洲，后傳入我國，它含有淀粉、蛋白質(zhì)、胡蘿卜素、維生素 B、維生素 C和鈣、磷等成分，營養(yǎng)豐富，為農(nóng)村人經(jīng)常食用的瓜菜，并日益受到城市人的重視。南瓜，不僅有較高的食用價值，而且有著不可忽視的食療作用，能潤肺益氣，化痰排濃，驅(qū)蟲解毒，治咳止喘，療肺癰與便秘，并有利尿、美容等作用。此外， 南瓜等葫蘆科瓜類蔬菜植株與果實都極具觀賞價值，并可以做各種造型以及描繪雕刻等，果實保存期長，產(chǎn)品的延伸性長，有南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 19 利于提高產(chǎn)品的附加值。 南瓜中有一種被稱為“觀賞南瓜”的特殊類群，它們是以觀賞目的為主的一類南瓜。此類南瓜大多 果型較小，果形奇特，色彩艷麗，非常適合賞玩，也叫微型觀賞南瓜、玩具南瓜或玩偶南瓜，還有人稱其為“迷你型”南瓜。在西方國家的“萬圣節(jié)”中，大型觀賞南瓜幾乎扮演著不可或缺的主角，各個家庭、商店均擺放刻著“鬼臉”的各種造型的南瓜，以增添節(jié)日的藝術(shù)氣氛。 核心智能溫室以南瓜為主題，設(shè)置了觀賞南瓜廊架、異型南瓜栽培、水生南瓜、巨型南瓜栽培、南瓜苑等極富觀賞性及趣味性的各類南瓜賞玩活動區(qū)域，周邊設(shè)置各類子公園如絲瓜類、西瓜、南瓜、苦瓜、彩椒、番茄、甜瓜、蛇瓜、茄子等子公園。主要種植的南瓜品種有：玉女、復色果、金 童、彩色桔瓜、裸仁南瓜、巨型南瓜、金碟瓜等。南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 20 第四章 建設(shè)條件與廠址選擇 建設(shè)地區(qū)的選擇 地點與地理位置 項目區(qū)位于北京市通州區(qū) 于家務(wù) 回族鄉(xiāng)， 該鄉(xiāng)位于通州區(qū)南部，東鄰永樂店鎮(zhèn)，西、南與大興區(qū)采育鎮(zhèn)接壤，緊臨京津塘高速公路采育出口，距通州新城 19公里，是通州區(qū)唯一的少數(shù)民族鄉(xiāng)，北京市五個少數(shù)民族鄉(xiāng)之一。項目區(qū)北側(cè)為鳳港河，西側(cè)臨張采路，東側(cè)臨張鳳路，場地西側(cè)的鳳港河水量充沛，兩岸原生楊樹林繁茂，河道水質(zhì)清澈，具有強烈的原生態(tài)美感，為觀光園區(qū)提供了一條天然的生態(tài)景觀廊道，是南瓜園區(qū)建設(shè)的重要優(yōu) 勢條件。 地形、地貌條件 通州區(qū)地處永定河、潮白河洪沖積平原，地勢平坦，總體為西北高，東南低，北部有些坡崗地，南部有少量鹽堿低洼地，平均海拔約 20米。 氣候條件 通州區(qū)處于暖溫帶大陸性半濕潤季風氣候區(qū)，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。光熱資源比較豐富，多年平均氣溫為 ℃， 1 月平均氣溫 ℃， 7 月平均氣溫℃，無霜期多年平均為 180 天，日照年平均 小時。平均年降水量 毫米，其中 6 至 9 月為汛期，占全年降雨量的85%左右，而非汛期降雨 量極少，故常常出現(xiàn)春旱秋澇。 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 21 土壤條件 根據(jù)第二次土壤普查的資料，通州區(qū)的土壤主要包括 3 個土類，即褐土、潮土和風沙土。其中潮土廣泛分布于各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但隨微地形變化而有所不同，高起處為脫潮土，其它大部分為砂質(zhì)和壤質(zhì)潮土，在地勢低平、排水不暢的地區(qū)出現(xiàn)鹽潮土，主要分布在東南部的永樂店和 漷 縣；褐土主要為潮褐土和菜園潮褐土，主要分布在通州衛(wèi)星城所在的永順和梨園；風沙土在宋莊、西集有零星分布。 水質(zhì)條件 通州區(qū)地處北京市的下游，河流分為北運河、潮白河兩大水系，均屬海河流域。一級河道有溫榆河 北運 河（通州北關(guān)擋河閘上為溫榆河，閘下為北運河）、潮白河兩條；二級河道有通惠河、小中河、涼水河、港溝河、鳳河、鳳港減河、運潮減河 7條，年均徑流總量 億立方米。全區(qū)有排灌溝渠主、干、支共計 180 條，均與河道相通，全長約 745公里。通州區(qū)可利用水資源為地表水和地下水，其中以地下水為主。通州區(qū)可利用地表水除降雨外還有攔河閘蓄水及城市生活廢水和工業(yè)污水。據(jù)通州區(qū)水資源評價資料，地表水可利用總量平均為 10360萬立方米。通州區(qū)地下水資源比較豐富，通州區(qū)多年平均降雨入滲補給量為 14452萬立方米，地表水入滲補給量為 2780萬立方米，農(nóng)業(yè)灌溉水入滲補給量為 3610萬立方米。年可開采量達 億立方米。 廠址選擇 交通運輸條件 通州區(qū)位于北京市東南部，京杭大運河的北端，長安街東延長南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 22 線上，面積 。通州擁有 2021 多年的歷史，自古就是京東交通要道，漕運、倉儲重地。古時萬國朝拜，四方貢獻，商賈行旅，水陸進京必經(jīng)通州，通州有著“九重肘腋之上流，六國咽喉之雄鎮(zhèn)”的美譽。 通州區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯，緊鄰北京中央商務(wù)區(qū)（ CBD），距國貿(mào)中心 13公里，天安門 20公里，距首都國際機場 16公里，天津塘沽新 港 100 公里，處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心地帶。通州還具有現(xiàn)代化的交通體系，北京六環(huán)路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一環(huán)三路”穿境而過，京通快速路和八通輕軌把通州和北京市區(qū)連成一體，京承鐵路、京秦電氣化鐵路在通州城內(nèi)交匯。 防洪、防潮、排澇設(shè)施條件 本項