【正文】 照中國人民銀行公布的銀行貸款利率計算，固定資產(chǎn)貸款利率為 ％。還款計劃從未分配利潤、折舊費及攤銷費用中償還，還本后年末尚有 。 本項目的財務內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準收益率，財務凈現(xiàn)值均大于零，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。項目區(qū)農(nóng)民增收 500萬元。通過南瓜園項目實施，可以通過特色南瓜展示、栽培知識培訓，帶動基地農(nóng)民從事標準化生產(chǎn)，生產(chǎn)無公害、綠色南瓜，在通過企業(yè)健全的物流體系和銷售網(wǎng)絡與市場對接，解決了小農(nóng)戶與大市場的矛盾，實現(xiàn)農(nóng)民穩(wěn)定增收。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營是帶動農(nóng)民增收的有效途徑。以 前， 如果不 生產(chǎn) 特色 品種 ， 不開發(fā)觀光旅游，農(nóng)民 自己辛辛苦苦 將南瓜 摘下來，然后運到市場，平均每 公 斤 只有 34元，這還不包括采摘、運輸和銷售中的損耗 。當銷售收入增加 10%時， IRR由 %變?yōu)?%，投資回收期由 ；其減少 10%時， IRR由 %變?yōu)? %，投資回收期由 。全部投資稅前內(nèi)部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值為 萬元（ ic=10%），稅前靜態(tài)投資回收期為 年 (含建設期 )。遞延資產(chǎn)攤銷年限為 5 年。 總成本及經(jīng)營成本估算 單位產(chǎn) 品生產(chǎn)成本估算 項目單位產(chǎn)品的生產(chǎn)成本按照外購原材料及輔助材料、外購燃料動力及工資福利費分別估算。項目建設單位財務狀況良好，到目前為止，尚無同任何銀行發(fā)生貸款業(yè)務，也沒有發(fā)生財務方面的法律糾紛，因此有能力提供本項目所需的企業(yè)自籌資金。 企業(yè)市場的選擇與青年白領的喜好有緊密關系，這兩個市場可以放在一起做營銷，核心是要吸引青年白領。南瓜創(chuàng)意文化活動最重要的是要體現(xiàn)創(chuàng)意，為創(chuàng)意的發(fā)揮提供舞臺。 行政部：加強公司內(nèi)部管理，積 極開展對外交流，維護公司的日常運行。 設置相應的醫(yī)療保健、文體、浴室等公用設施。在生產(chǎn)過程中嚴格按照生產(chǎn)規(guī)范進行，不會對環(huán)境造成任何污染。在設備選型上，盡量采用低噪聲設備。區(qū)域內(nèi)采用集中供熱，污水由污水管網(wǎng)排出，環(huán)境狀況良好。 消防設計 在規(guī)劃中考慮消防車在各類功能用房一側設置消防車道及部分隱形消防車道，消防車可到達每棟建筑。 道路及綠化系統(tǒng) 東區(qū)南瓜主題公園充分利用公園的自然形態(tài)結合南瓜的主題創(chuàng)造出生態(tài)、自然的新形式的農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的綠化景 觀。并分別設置獨立的人流、車流出入口。散熱器熱鍍鋅圓翼散熱器。系統(tǒng)包括控制箱及電機、傳動部分、行程限位開關等組件。古時萬國朝拜，四方貢獻，商賈行旅，水陸進京必經(jīng)通州，通州有著“九重肘腋之上流，六國咽喉之雄鎮(zhèn)”的美譽。全區(qū)有排灌溝渠主、干、支共計 180 條，均與河道相通，全長約 745公里。 地形、地貌條件 通州區(qū)地處永定河、潮白河洪沖積平原，地勢平坦，總體為西北高，東南低，北部有些坡崗地，南部有少量鹽堿低洼地，平均海拔約 20米。此外， 南瓜等葫蘆科瓜類蔬菜植株與果實都極具觀賞價值，并可以做各種造型以及描繪雕刻等，果實保存期長，產(chǎn)品的延伸性長，有南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 19 利于提高產(chǎn)品的附加值。目前，北京市政府確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間發(fā)展新格局，通州區(qū)位于北京長安街沿線發(fā)展中軸線 和東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶上，被確定為北京重點建設的新城區(qū)和京東新型產(chǎn)業(yè)基地。 此外，本項目推廣的優(yōu)質(zhì)觀賞兼食用瓜類蔬菜形狀多種多樣、顏色豐富多彩，既可用來裝飾園林長廊也可種植于瓜果采摘園區(qū)，保健功能突出，其產(chǎn)業(yè)鏈長、附加值高，栽培技術相對容易掌握，易形成產(chǎn)業(yè)化規(guī)模，可帶動京 郊農(nóng)民種植與制作觀賞性產(chǎn)品，提高農(nóng)民的收入，同時也帶動園區(qū)農(nóng)民的就業(yè)。 目前，北京大型的農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)達到 135個，由農(nóng)戶自發(fā)開展的季節(jié)性觀光采摘的小型“菜園”超過 10000個。中國企業(yè)的獎勵旅游制度還相當不完善，但企業(yè)年會旅游卻市場龐大。另外，北京作為國際大都市，市民與旅游者的消費層次高，對觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)的需求廣且要求其規(guī)模大、水平高、對特用瓜菜的需求量將南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 14 呈現(xiàn)出旺盛的需求，其需求前景廣闊。 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 13 第三章 市場分析與建設規(guī)模 市場調(diào)查 京郊觀光農(nóng)業(yè)從八十年代后期開始起步，自昌平縣十三陵旅游區(qū)出現(xiàn)首家觀光采摘果園以來，各郊區(qū)縣對發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)都表現(xiàn)出較高的發(fā)展熱情，開發(fā)和形成了一些觀光農(nóng)業(yè)項目和景點，也取得了一定的經(jīng) 濟效益。休閑觀光農(nóng)業(yè)不論經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益都遠超出常規(guī)農(nóng)業(yè)，其經(jīng)濟效益高出常規(guī)農(nóng)業(yè)的數(shù)倍，其社會、環(huán)境效益則無可比擬，社會影響深遠。從旅游業(yè)角度，主題公園是提供旅游體驗的旅游產(chǎn)品。并要求各區(qū) (縣 )要按照城鄉(xiāng)互動、產(chǎn)業(yè)融合的要求，結合本地資源和功能定位，大力開發(fā)郊區(qū)農(nóng)業(yè)的生活服務功能。利用市場需求為農(nóng)戶引進新品種，安排生產(chǎn)計劃，專家負責技術指導。公司立足于發(fā)展綠色、安全、健康的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，作為以色列澤文種子公司中國區(qū)總代理，在北京建立先進的種苗培育基地，并以此為中心，在緯度、海拔高度不同的地區(qū)內(nèi)開拓種子、種苗銷售網(wǎng)絡，建設大型的蔬菜生產(chǎn)、加工、流通基地，實行錯季生產(chǎn)。 近幾年來，北京休閑觀光農(nóng)業(yè)在市政府“ 221”行 動計劃的推動下已取得了豐富的階段性成果，開始成為農(nóng)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)。 建議 項目的實施 應在政府財政資金的引導下，以市場為導向，以企業(yè)為實施主體，多元參與，依托技術依托單位的技術力量，利用觀光園區(qū)原有的土地和設施，廣泛吸收加工企業(yè)、旅游公司以及藝術團體或民間藝人參與園區(qū)建設與運營，充分利用各方的優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，確?？蒲谐晒母咝Ъ膳c市場的良性運營。 環(huán)境保護 工程在建設期間不會引起明顯環(huán)境問題。 可行性研究報告編制依據(jù) 農(nóng)業(yè)部《 農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展“十一五”規(guī)劃 》 ； 北京市 《 “十一五” 時期農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》 ； 北京市 《關于發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的政策意見》 ； 通州區(qū) 《 “十一五” 規(guī)劃》 ； 承辦單位提供的有關本項目的地方政策、定額、標準、氣象水文、地質(zhì)數(shù)據(jù)等基礎資料和文件。項目主要包括： (1) 核心智能溫室 ； (2) 展示及接待中心 11941 平方米； (3) 道路 4500平方米； (4) 綠化工程 9000平方米。為了實施該項目，公司專門成立了項目部，由董事長直接領導，負責項目的前期籌備工作和園 區(qū)的建設，以及設備的選型、安裝、調(diào)試和市場銷售體系的建立。北京的農(nóng)業(yè)也將在這個大的背景的變化中進入一個新的發(fā)展階段，這個階段不僅僅要完成為城市提供農(nóng)副產(chǎn)品的任務，同時還面臨著更加多樣性的要求：北京的農(nóng)業(yè)要率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，要提供優(yōu)質(zhì)的農(nóng)副產(chǎn)品，要不斷增加農(nóng)民的經(jīng)濟收入，要為市民生存創(chuàng)造優(yōu)美協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境。市級休閑觀光園占 7%，區(qū)級占 90%；從市級觀光園投資經(jīng)營主體構成來看，股份制的企業(yè)占 73%，民營個體占 33%。在通州區(qū)于家務鄉(xiāng)有 4000 噸冷庫和 4600 平方米廠房， 120210 平方米現(xiàn)代化育苗大棚， 2021畝種植示范基地，主要針對大宗貨物海運出港和外地走貨。 近年來，公司在廣州靈山、昆明呈貢、內(nèi)蒙集寧、海南文昌、江蘇徐州、廣 西田陽等建 立了綠色生產(chǎn)基地，作為以色列澤文種子公司的代理，公司引進了優(yōu)良的品種及栽培技術，形成了規(guī)模 化的生產(chǎn)。要充分利用山區(qū)自然風光、自然景觀和民風民俗優(yōu)勢，大力發(fā)展集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、自然風光、歷史文化、休閑旅游于一體的休閑觀光農(nóng)業(yè)。 項目發(fā)展概況 區(qū)位優(yōu)勢明顯 北京南瓜主題都市休閑觀光園的選址位于 北京市通州區(qū) 于家務回族鄉(xiāng) ，交通便利，從市區(qū)乘車一小時內(nèi)，自駕車為半小時左右即可到達。 促進發(fā)揮農(nóng)業(yè)多功能的需要 “北京南瓜主題都市休閑觀光園”可視為以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源為依托的農(nóng)旅結合的、以農(nóng)為主、強農(nóng)興旅的新業(yè)態(tài)的典型代表。 市場預測 在今后一段時間內(nèi)，北京仍處于觀光農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展時期，可以預測對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的態(tài)勢。 與農(nóng)業(yè)文明有巨大時代距離的青年白領將構成項目的另一個重要市場。這部分市場的出游目的地選擇較為多元，但本項目輕松自然的環(huán)境同樣能為決定他們選擇的主要因素之一。本項目依托農(nóng)業(yè)文明展開的旅游活動，主要包括三個方面的基本吸引力： 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)：建立在優(yōu)美的田園風光或是現(xiàn)代氣質(zhì)突出的農(nóng)業(yè)設施基礎上，無論是原生態(tài)的生產(chǎn)還是高科技的生產(chǎn)，均與現(xiàn)代人的日常生活環(huán)境有巨大的鴻溝，吸引力正是建立在鴻溝的兩端。通州擁有 2021多年的歷史，自古就是京東交通要道，漕運、倉儲重地。 其它優(yōu)勢 本項目的承建方－北京東 昇 農(nóng)業(yè)技術開發(fā)有限公司隸屬于 北京東升方圓農(nóng)業(yè)種植開發(fā)有限公司， 而“東升方圓”的經(jīng)營者還經(jīng)營著北京方圓平安商品開發(fā) 有限公司、北京東升農(nóng)業(yè)技術開發(fā)有限公司、廣東東升農(nóng)場有限公司等與農(nóng)業(yè)種植、加工、銷售有關的企業(yè)，有著經(jīng)驗豐富的管理經(jīng)驗，這些都將成為本項目今后在市場競爭中的有利優(yōu)勢，為本項目創(chuàng)造良好的市場機遇。在西方國家的“萬圣節(jié)”中，大型觀賞南瓜幾乎扮演著不可或缺的主角，各個家庭、商店均擺放刻著“鬼臉”的各種造型的南瓜，以增添節(jié)日的藝術氣氛。平均年降水量 毫米，其中 6 至 9 月為汛期，占全年降雨量的85%左右，而非汛期降雨 量極少，故常常出現(xiàn)春旱秋澇。據(jù)通州區(qū)水資源評價資料，地表水可利用總量平均為 10360萬立方米。 防洪、防潮、排澇設施條件 本項目場區(qū)內(nèi)地勢平坦，本次新建建筑物豎向設計本著盡量減少土方工程量、節(jié)約基建投資的原則，場地標高及排水坡度盡量結合原地形進行平整?？刂葡浼半姍C裝配有幕展開與合攏兩套接觸器件，傳動設備由減速電機連接件組成，通過減速電機與之連接的傳動軸輸出動力，電機配備行程限位裝置，自動停止，限位準確，溫室頂部安裝一組外遮陽骨架。溫室南北排列，東西向軸線長度 204米，南北向軸線長度 48 米。西區(qū)的南瓜主題展示及接待中心以 6層高的南瓜主題展示及接待中心為引導，在中央廣場兩側分別設置小型接待中心。在大綠帶中布置了二個主要的景觀節(jié)點：中央景觀廣場及南瓜主題大道，形成了動、靜、動這樣一個有張有弛、有舒有緩的空間序列。南瓜主題公園內(nèi)各子公園與核心智能溫室及各類功能用房通過形態(tài)自然曲折的園 區(qū)路聯(lián)系貫通。 運營生產(chǎn) 根據(jù)項目的生產(chǎn)工藝和生產(chǎn)管理，其對環(huán)境的影響較小，生產(chǎn)無有害廢水和有毒廢氣排出。 大氣污染 施工揚塵，雖然施工揚塵造成的污染影響是短期的，但仍需要對其進行環(huán)保措施，降低污染。 勞動保護與安全衛(wèi)生 勞動保護 本項目根據(jù)國家有關規(guī)范和法規(guī)，對于每個生產(chǎn)流程和環(huán)節(jié)，根據(jù)作業(yè)性質(zhì)和繁雜程度，都有較嚴明的勞動定額，根據(jù)不同工程和定額安排男女職工的工作，不產(chǎn)生超時、加班加點、過強和過重的體力勞動。依托中國農(nóng)科院和北京農(nóng)科院等科研單位，通過產(chǎn)、學、研結合，針對生產(chǎn)實際進行科研開發(fā)，將本公司科研、生產(chǎn)加工、銷售有機結合在一起，進行產(chǎn)業(yè)化開發(fā)的研究。 培訓方法和措施 組織培訓的方法是自上而下進行的： 對管理人員和生產(chǎn)工人，由行政部、研發(fā)中心、外聘專家進行定期或不定期的組織現(xiàn)場講解或集中培訓； 各分管領導，由公司總經(jīng)理及外聘專家負責進行培訓； 各事業(yè)部下屬部門的經(jīng)理，由公司各分管領導負責進行培訓； 對公司各部門、各生產(chǎn)工序新招收的員工，在上崗前的一周內(nèi)，由部門負責人組織培訓。 市場營銷策略 “ 2＋ 1”市場 抓住家庭市場，該細分市場的核心是抓住兒童，除了前面提到南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 37 的手段以外 ，還可以采用這樣一些策略： 南瓜娃健康少年選拔活動 ：以健康的名義每年舉辦一次，選拔出來的少年可以給予一定的獎勵經(jīng)費或者獎勵旅游旅程。 項目實施進度安排 具體實施進度安排如表所示。 項 目的基準收益率取 10%，營業(yè)稅率為 5%，城市維護建設稅稅率、教育費附加為營業(yè)稅的 5%和 3%，所得稅按照修改后的 《企業(yè)所得稅法》 ，為利潤總額的 25％。根據(jù)項目生產(chǎn)規(guī)劃，計算出項目正常年份外購原材料（含輔助材料和包裝材料）費用為 472 萬元，外購燃料及動 力費為 萬元，工資及福利費為 萬元。 其他費用包括管理費用和銷售費用。分析結果表明，本項目具有較好的償債能力。通過盈虧平衡分析和敏感性分析，該項目的風險較低。 二是 項目 可以加快 附近 農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉移步伐，有力地促進農(nóng)民增收。預計項目實施后，可以帶動北京市郊區(qū)和鄰近省市農(nóng)民的標準化南瓜生產(chǎn) 10000 畝，按畝均增收 3000 元計算，可以使農(nóng)民增收3000萬元。 三 是以 項目實施單位 為 龍頭 ，不斷推進農(nóng)業(yè) 標準化、規(guī)?；M程，通過 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 實現(xiàn)農(nóng)民增收 。 項目的建設，將 促進 以南瓜為代表的 農(nóng)產(chǎn)品深度開發(fā)和利用，使 南瓜由過去單純 意義的農(nóng)產(chǎn)品 向 特色農(nóng)產(chǎn)品、體驗農(nóng)產(chǎn)品和 旅游 農(nóng)產(chǎn)品轉變， 并 實現(xiàn) 農(nóng)產(chǎn)品 的成倍增值。從敏感性分析來看其中銷售收入最為敏感，其次為固定資產(chǎn)投資。 財務效益分析 盈利能力分析 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報告 43 全部投資稅后內(nèi)部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值為 萬元（ ic=10%），稅后靜態(tài)投資回收期為 (含建設期 )。遞延資產(chǎn)攤銷采用直線法計算。由此算得年銷售稅金及附加為，其中城市維護建設稅為 ，教育費附加為 萬元。 資金來源 項目總投資 ，企業(yè)自籌 ，申請流動