【文章內容簡介】 均價）如下： 住 宅 : 11,000 元 /平方米 寫字樓： 17,000 元 /平方米 商 業(yè)： 28,000 元 /平方米 規(guī)劃指標假定 根據區(qū)域性的特點（詳細過程見附件一）和土地利用率最大化原則，我們估且把容積率設為 ，以達到規(guī)劃建筑面積為 900200平方米的指標。其他指標， 我們假定住宅面積占地上面積的 88%、 假定地上商業(yè)占地上面積的 %、假定寫字樓占地上面積的 %、其他具體指標詳見下表： 技術經濟指標 內容 面積（平方 米） 其中 面積（平方 米） 備注 (數據來源） 一、總占地面積 414,919 可開發(fā)用地 311,156 假定 代征綠化用地 40, 假定 代征道路用地 63, 假定 二、總建筑面積 900,200 地上面積 688,393 其中地上可售面積 631,412 假定容積率 地下面積 211,807 三、居住建筑面積 588,981 地上面積 555,643 假定住宅占地上面積的 % 地下設備 16,669 假定為地上面積的 % 地下人防 16,669 假定為地上面積的 % 四、非 284,338 地上商業(yè) 31,571 假定地上商業(yè)占地上面積的 % 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 配套公建建筑面積 地上寫字樓 63,141 假定寫字樓占地上面積的 % 會所 8,000 地下商業(yè) 3,157 假定為地上面積的 % 地下寫字樓 6,314 假定為地上面積的 % 地下車庫 172,155 住戶 80%計 ,35 平米 /個 ,寫字樓按每 200平方米 /個 五、配套公建建筑面積 30,038 托幼 4,934 每千人 296 平方米 小學、初中 8,101 每千人 486 平方米 衛(wèi)生醫(yī)療 400 每千人 24 平方米 文化體育 1,084 每千人 65 平方米 商業(yè)服務 8,335 每千人 500 平方米 金融郵電 2,217 每千人 133 平方米 社區(qū)服務 1,100 每 千人 66 平方米 行政管理 1,567 每千人 94 平方米 市政公用 2,300 每千人 138 平方米 六、銷售面積 661,064 住宅 562,311 假定分攤地下面積的 % 商業(yè) 32,771 假定分攤地下面積的 % 辦公 65,983 假定分攤地下面積的 % 七、容積率 總占地面積容積率 總地上面積 /總可開發(fā)用地 可銷售面積容積率 總銷售面積 /總可開發(fā)用地 八、居住總戶數 5556 戶均面積 平方米 九、居住 人數 16669 戶均 人 四、經濟測算 開發(fā)經營期與銷售計劃假定 初步假定開發(fā)經營期為 6 年，銷售計劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見附件四“ BJC 項目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進度表）” 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 主要成本假定 ? 土地取得費： 40億元人民幣 ? 前期費用： 可 研 費： 100萬元 勘察設計費： 94元 /平方米 ? 建安費用： 住宅：地下 2,300元 /平方米，地上 1,600 元 /平方米 寫字樓（含裝修）：地下 6,000元 /平方 米， 地上 3,000元 /平方米 商業(yè)：地下 2,500元 /平方米，地上 2,000 元 /平方米 車庫：地下 2,300元 /平方米 會所： 2,500元 /平方米 配套面積：具體見附件五“ BJC 可研項目成本測算表” ? 小市政： 200元 /平方米 ? 銷售費用：取銷售收入的 3% ? 財務費用：按貸款 6%計息 ? 不可預見費：取附件五“ BJC可研項目成本測算表”前四大項和 的 3% ? 管理費用：取附件五“ BJC可研項目成本測算表”前三大項和 的 3% 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 折現率： 6% 具體測算 參見附件四“ BJC項目可研分析動態(tài)資 金測算表（施工及銷售進度表） ”，附件五“ BJC可研項目成本測算表” 現金流量分析 根據動態(tài)資金測算分析，安排現金流，具體見附件六“ BJC 可研項目現金流量測算表 ”，并作出相應的現金流量圖： 現金流量表300,000250,000200,000150,000100,00050,00050,000100,000150,0002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年年凈現金流量( 萬元) 圖 3：現金流量圖 對圖 3 分析知： 2021年、 2021年由于凈現金流為負，通過銷售回款， 2021年起現金流為正， 2021年左右凈現金流最大。 經濟評價 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 總 成 本： 684,913萬元 總銷售額： 955,886萬元 經營利潤： 270,973萬元 投資利潤率： % 稅后利潤： 181,552萬元 稅后利潤率： % 內部收益率： 9% 凈現值： 33,837萬元 五、 風險分析 敏感性分析 首先選取了對開發(fā)利潤率產生影響的土地取得費用、建安費用、銷售價格等三個因素做敏感性分析，詳細參見附件七“ BJC 可研項目項目敏感性分析表 ”，作出相應的變化曲線： 敏感性分析表0%5%10%15%20%25%30%20% 10% 5% 0% 5% 10% 20%土地取得費用對稅后利潤率的影響 建安費用對稅后利潤率的影響銷售價格對稅后利潤率的影響 圖四：土地取得費用、銷售價格 (均價 )及建安費用對稅后利潤率的敏感性分析圖 通過分析知：建安成本對稅后利潤率的平均敏感度為 ；土地取得費用對稅后利潤率的平均敏感度為 ；銷售價格對稅后利潤率的平均敏感度為 。因此在具體操作上對這三個因素都應引起重視，尤其是銷售價格和土地成本。 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 保本點分析 本案通過對銷售均價、土地取得費用兩個因素對開發(fā)經營可能產生影響的因素進行了分析，詳細參見附件八“ BJC 可研項目盈虧平衡 分析 保本點分析 ”，并做出曲線圖加以分析。 銷售均價對投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%30% 20% 10% 5% 0% 5% 10% 20% 30%稅后利潤率 投資利潤率 圖五：銷售價格保本點分析圖 土地取得費用對投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 50% 70%稅后利潤率 投資利潤率 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 圖十八：土地取得費用的保本點分析圖 通過分析知 ： 在其他因素及關系配比不變的情況下 ,最低銷售價格住宅為 7, 元 /平方米、寫字樓為 12, 元 /平方米、商業(yè)為 19,810 元 /平方米 ,最高土地取得費用 65 億元 ?？梢?本項目抵抗風險的能力很強。 六、結論 ? 本項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，市場空間潛力較大； ? 投資收益高，稅后利潤率達到 %，內部收益率為 9%。 因此， 該項目具備開發(fā)價值，項目可行。 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件一： BJC 可研項目住宅部分參考均價表 附件二： BJC 可研項目寫字樓和商業(yè)參考價格表 BJC 可研項目寫字樓和商業(yè)參考價格 序號 項目名稱 寫字樓成交價格（元 /平方米） 商業(yè)成交價格（元 /平方米） 1 建外 soho 17248 35119 2 富力城 31914 3 珠江帝景 10894 4 財富中心 22469 34460 5 soho 尚都 20210 40000 6 陽光 100 15000 0 7 富爾大廈 17000 0 8 萬達廣場 16500 0 BJC 可研項目住宅部分參考均價 序號 項目名稱 成交價格（元 /平方米） 1 東區(qū)國際 8189 2 金港國際 7810 3 樂成國際 9601 4 建外 soho 17174 5 沿海 ?賽洛城 7189