【文章內(nèi)容簡介】 均價(jià)）如下： 住 宅 : 11,000 元 /平方米 寫字樓： 17,000 元 /平方米 商 業(yè)： 28,000 元 /平方米 規(guī)劃指標(biāo)假定 根據(jù)區(qū)域性的特點(diǎn)（詳細(xì)過程見附件一）和土地利用率最大化原則，我們估且把容積率設(shè)為 ，以達(dá)到規(guī)劃建筑面積為 900200平方米的指標(biāo)。其他指標(biāo)， 我們假定住宅面積占地上面積的 88%、 假定地上商業(yè)占地上面積的 %、假定寫字樓占地上面積的 %、其他具體指標(biāo)詳見下表： 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 內(nèi)容 面積（平方 米） 其中 面積（平方 米） 備注 (數(shù)據(jù)來源） 一、總占地面積 414,919 可開發(fā)用地 311,156 假定 代征綠化用地 40, 假定 代征道路用地 63, 假定 二、總建筑面積 900,200 地上面積 688,393 其中地上可售面積 631,412 假定容積率 地下面積 211,807 三、居住建筑面積 588,981 地上面積 555,643 假定住宅占地上面積的 % 地下設(shè)備 16,669 假定為地上面積的 % 地下人防 16,669 假定為地上面積的 % 四、非 284,338 地上商業(yè) 31,571 假定地上商業(yè)占地上面積的 % 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 配套公建建筑面積 地上寫字樓 63,141 假定寫字樓占地上面積的 % 會(huì)所 8,000 地下商業(yè) 3,157 假定為地上面積的 % 地下寫字樓 6,314 假定為地上面積的 % 地下車庫 172,155 住戶 80%計(jì) ,35 平米 /個(gè) ,寫字樓按每 200平方米 /個(gè) 五、配套公建建筑面積 30,038 托幼 4,934 每千人 296 平方米 小學(xué)、初中 8,101 每千人 486 平方米 衛(wèi)生醫(yī)療 400 每千人 24 平方米 文化體育 1,084 每千人 65 平方米 商業(yè)服務(wù) 8,335 每千人 500 平方米 金融郵電 2,217 每千人 133 平方米 社區(qū)服務(wù) 1,100 每 千人 66 平方米 行政管理 1,567 每千人 94 平方米 市政公用 2,300 每千人 138 平方米 六、銷售面積 661,064 住宅 562,311 假定分?jǐn)偟叵旅娣e的 % 商業(yè) 32,771 假定分?jǐn)偟叵旅娣e的 % 辦公 65,983 假定分?jǐn)偟叵旅娣e的 % 七、容積率 總占地面積容積率 總地上面積 /總可開發(fā)用地 可銷售面積容積率 總銷售面積 /總可開發(fā)用地 八、居住總戶數(shù) 5556 戶均面積 平方米 九、居住 人數(shù) 16669 戶均 人 四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 開發(fā)經(jīng)營期與銷售計(jì)劃假定 初步假定開發(fā)經(jīng)營期為 6 年，銷售計(jì)劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見附件四“ BJC 項(xiàng)目可研分析動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表（施工及銷售進(jìn)度表）” 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 主要成本假定 ? 土地取得費(fèi)： 40億元人民幣 ? 前期費(fèi)用： 可 研 費(fèi)： 100萬元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 94元 /平方米 ? 建安費(fèi)用： 住宅：地下 2,300元 /平方米，地上 1,600 元 /平方米 寫字樓（含裝修）：地下 6,000元 /平方 米， 地上 3,000元 /平方米 商業(yè)：地下 2,500元 /平方米，地上 2,000 元 /平方米 車庫：地下 2,300元 /平方米 會(huì)所： 2,500元 /平方米 配套面積：具體見附件五“ BJC 可研項(xiàng)目成本測(cè)算表” ? 小市政： 200元 /平方米 ? 銷售費(fèi)用：取銷售收入的 3% ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用：按貸款 6%計(jì)息 ? 不可預(yù)見費(fèi)：取附件五“ BJC可研項(xiàng)目成本測(cè)算表”前四大項(xiàng)和 的 3% ? 管理費(fèi)用：取附件五“ BJC可研項(xiàng)目成本測(cè)算表”前三大項(xiàng)和 的 3% 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 折現(xiàn)率： 6% 具體測(cè)算 參見附件四“ BJC項(xiàng)目可研分析動(dòng)態(tài)資 金測(cè)算表（施工及銷售進(jìn)度表） ”，附件五“ BJC可研項(xiàng)目成本測(cè)算表” 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)動(dòng)態(tài)資金測(cè)算分析，安排現(xiàn)金流，具體見附件六“ BJC 可研項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表 ”，并作出相應(yīng)的現(xiàn)金流量圖： 現(xiàn)金流量表300,000250,000200,000150,000100,00050,00050,000100,000150,0002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年年凈現(xiàn)金流量( 萬元) 圖 3：現(xiàn)金流量圖 對(duì)圖 3 分析知： 2021年、 2021年由于凈現(xiàn)金流為負(fù)，通過銷售回款， 2021年起現(xiàn)金流為正， 2021年左右凈現(xiàn)金流最大。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 總 成 本： 684,913萬元 總銷售額： 955,886萬元 經(jīng)營利潤： 270,973萬元 投資利潤率： % 稅后利潤： 181,552萬元 稅后利潤率： % 內(nèi)部收益率： 9% 凈現(xiàn)值： 33,837萬元 五、 風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 首先選取了對(duì)開發(fā)利潤率產(chǎn)生影響的土地取得費(fèi)用、建安費(fèi)用、銷售價(jià)格等三個(gè)因素做敏感性分析，詳細(xì)參見附件七“ BJC 可研項(xiàng)目項(xiàng)目敏感性分析表 ”，作出相應(yīng)的變化曲線： 敏感性分析表0%5%10%15%20%25%30%20% 10% 5% 0% 5% 10% 20%土地取得費(fèi)用對(duì)稅后利潤率的影響 建安費(fèi)用對(duì)稅后利潤率的影響銷售價(jià)格對(duì)稅后利潤率的影響 圖四：土地取得費(fèi)用、銷售價(jià)格 (均價(jià) )及建安費(fèi)用對(duì)稅后利潤率的敏感性分析圖 通過分析知：建安成本對(duì)稅后利潤率的平均敏感度為 ；土地取得費(fèi)用對(duì)稅后利潤率的平均敏感度為 ；銷售價(jià)格對(duì)稅后利潤率的平均敏感度為 。因此在具體操作上對(duì)這三個(gè)因素都應(yīng)引起重視，尤其是銷售價(jià)格和土地成本。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 保本點(diǎn)分析 本案通過對(duì)銷售均價(jià)、土地取得費(fèi)用兩個(gè)因素對(duì)開發(fā)經(jīng)營可能產(chǎn)生影響的因素進(jìn)行了分析，詳細(xì)參見附件八“ BJC 可研項(xiàng)目盈虧平衡 分析 保本點(diǎn)分析 ”，并做出曲線圖加以分析。 銷售均價(jià)對(duì)投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%30% 20% 10% 5% 0% 5% 10% 20% 30%稅后利潤率 投資利潤率 圖五：銷售價(jià)格保本點(diǎn)分析圖 土地取得費(fèi)用對(duì)投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 50% 70%稅后利潤率 投資利潤率 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 圖十八：土地取得費(fèi)用的保本點(diǎn)分析圖 通過分析知 ： 在其他因素及關(guān)系配比不變的情況下 ,最低銷售價(jià)格住宅為 7, 元 /平方米、寫字樓為 12, 元 /平方米、商業(yè)為 19,810 元 /平方米 ,最高土地取得費(fèi)用 65 億元 ?？梢?本項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很強(qiáng)。 六、結(jié)論 ? 本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)空間潛力較大； ? 投資收益高，稅后利潤率達(dá)到 %，內(nèi)部收益率為 9%。 因此， 該項(xiàng)目具備開發(fā)價(jià)值，項(xiàng)目可行。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 附件一： BJC 可研項(xiàng)目住宅部分參考均價(jià)表 附件二： BJC 可研項(xiàng)目寫字樓和商業(yè)參考價(jià)格表 BJC 可研項(xiàng)目寫字樓和商業(yè)參考價(jià)格 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 寫字樓成交價(jià)格（元 /平方米） 商業(yè)成交價(jià)格（元 /平方米） 1 建外 soho 17248 35119 2 富力城 31914 3 珠江帝景 10894 4 財(cái)富中心 22469 34460 5 soho 尚都 20210 40000 6 陽光 100 15000 0 7 富爾大廈 17000 0 8 萬達(dá)廣場(chǎng) 16500 0 BJC 可研項(xiàng)目住宅部分參考均價(jià) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 成交價(jià)格（元 /平方米） 1 東區(qū)國際 8189 2 金港國際 7810 3 樂成國際 9601 4 建外 soho 17174 5 沿海 ?賽洛城 7189