【文章內(nèi)容簡介】 地址：山東濟南 二七新村南路 10 號藍天寫字樓 郵編： 250001 電話： 0531— 88220656 Email: page 10 市民收支增長 從圖上可以看出，市區(qū)居民的家庭收入和支出都在同比增加，增長幅度趨于平穩(wěn)，市民生活收支持續(xù)保持平衡狀態(tài)。 市民居住條件改善 市民居住條件的改善，主要表現(xiàn)在住房消費支出方面和人均居住面積方面，下圖是 1999－ 2021 年人均居住面積統(tǒng)計圖標，由圖可以看出，市民居住生活正在逐步改 善。 04 年，山東省制定了《山東省安康居住工程實施方案》，并指出，到 2021 年，基本解決人均住宅建筑面積 10 平米以下的居民住房，到 2021 年實現(xiàn)市區(qū)居民人均住宅建筑面積達到 30 平米。 居民對戶型的需求 根據(jù) 2021 年底 我公司調(diào)研小組對臨沂市場 的調(diào)查顯示，目前，居民對戶型的需求主要集中在三房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳兩衛(wèi)，對居住面積的需求主要集中在 85－ 125 平米。 濟南金豐易居 臨沂三河源住宅組團項目（暫定名）市場調(diào)研及項目定位報告 地址：山東濟南 二七新村南路 10 號藍天寫字樓 郵編： 250001 電話： 0531— 88220656 Email: page 11 三、經(jīng)濟適用房政策 臨沂 市商品房屋開 發(fā)結構，特別是新開發(fā)房屋結構不合理，面向工薪階層的經(jīng)濟適用房等低價位房屋開發(fā)面積所占比重偏低。 05 年 ,經(jīng)濟適用房新開工面積為 19 萬平方米 ,比上年同期下降%,經(jīng)濟適用房項目和其他房地產(chǎn)項目相比利潤較低，雖然近幾年我市經(jīng)濟適用房計劃施工面積逐年增加，但是項目開工率較低，施工進展較慢，甚至有些房地產(chǎn)項目以經(jīng)濟適用房計劃開發(fā)，享受了政府的優(yōu)惠政策，但建成后另作它用，導致經(jīng)濟適用房施工面積占整個商品房施工面積比重逐年下降，竣工的經(jīng)濟適用房無法滿足普通居民的消費需求，一方面導致了房屋價格居高不下，另一方面抑制了 普通居民的購房熱情。 ? 臨沂房地產(chǎn)市場概況 自 1999 年以來，隨著臨沂城市經(jīng)濟的發(fā)展和市民生活水平、居住意識的提高，房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)活躍。房價方面， 1999 年到 2021 年之間，市區(qū)房價每年漲幅約在 150－ 200 元／平米之間 ；羅莊區(qū)房價每年漲幅在 80－ 120 元／平米之間；河東區(qū)房價每年漲幅在 100－ 150 元／平米之間。到 03 年 6 月，市區(qū)、羅莊、河東三區(qū)的住房均價約在 1600 元／平米、 900 元／平米和 1100 元／平米，而高層住宅供應極少，僅廣場世紀城、金鷹花園和西城新貴，均價在 3400 元／平米左右。 從 03 年下半年開始， 受建材價格上漲、土地成本提高等因素的影響，房價陡然上漲，短短一 濟南金豐易居 臨沂三河源住宅組團項目（暫定名）市場調(diào)研及項目定位報告 地址：山東濟南 二七新村南路 10 號藍天寫字樓 郵編： 250001 電話： 0531— 88220656 Email: page 12 年多的時間內(nèi)，多層住宅房價上漲了 50％左右，有些區(qū)域幾近翻番，高層住宅每平方也上漲了 100－ 200 元，使得紅火的房產(chǎn)市場供需兩旺，房市炙手可熱。居民購房也不再僅僅局限于居住，越來越追求舒適和品位。 然而，受全國房價持續(xù)上漲且民怨沸騰的影響， 從 04 年開始，在國家采取了一系列的調(diào)控措施， 從加大土地調(diào)控力度、實施土地市場清理整頓，到緊縮房地產(chǎn)信貸等方面對房地產(chǎn)實行 點剎 的情況下，我市房價和需求也因此受到影響，房價漲幅縮減，有些樓盤甚至 小幅下調(diào)。然而，由于城市大規(guī)劃和加快城市化進程的客觀需要，以及居民收入增加的因素，到 2021 年上半年，我市房產(chǎn)市場基本仍能保持供需兩旺的態(tài)勢。 05 年下半年，受國家政策的進一步深入影響和我市住宅供應量的不斷增加，以及居民對住房價格升、降的不確定，居民購房開始產(chǎn)生觀望心理，導致住房銷售壓力增大，尤其高價房，一度出現(xiàn)了 滯漲、滯銷 局面。到目前為止，房產(chǎn)銷售依然沒有擺脫銷售壓力的困境，除個別樓盤外，三區(qū)房市整體呈現(xiàn)較為低迷的銷售處境。 ? 當前臨沂房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析 臨沂 市房價在經(jīng)歷了 03 年、 04 年的一輪大漲之后， 04 年底逐漸平穩(wěn)，到目前，房價漲幅趨緩，且低于 03 年 6 月份以前的漲幅水平。從開發(fā)量上看， 2021 年以前，住宅開發(fā)量一直呈穩(wěn)步上升趨勢， 2021 年開始有所減少，上升勢頭減緩，到 05 年，開發(fā)量重又抬頭，達到了 03 年的開發(fā)水平。 06 年，預計開發(fā)量將巨幅增加，由濱河居住區(qū)、公務員社區(qū)兩大組團的建設，以及濱河大道西側從西高都鎮(zhèn)后坦村到臨沂大學沿線 8 個樓盤近 100 萬平米的開發(fā)，預計 06 年的開發(fā)量將達到 350 萬平米以上 ，創(chuàng)下三區(qū)有史以來的歷史天量，從而也將引發(fā)房產(chǎn)銷售更為殘酷的競爭。 從消費供給上看，目前所供住宅主要集中在 3 房、 4 房，面積集中在 130－ 160 ㎡之間。在 居住環(huán)境、社區(qū)服務意識方面， 近一兩年來，臨沂人的購房已越來越趨于理性，居民購房開始注重居住的環(huán)境和社區(qū)服務等因素，所供樓盤也漸漸開始突顯小區(qū)環(huán)境或園林景觀等因素，除園林面積越來越大以 外，也漸漸地向特色化園林靠攏；在社區(qū)服務方面，物業(yè)管理水平也成為 評價一個樓盤品質(zhì)高低的重要因素。 二、 市區(qū) 我司調(diào)查所指的市區(qū)范圍是：祊河以南，鐵路以北，沂河以西，臨西十路以東區(qū)域。 濟南金豐易居 臨沂三河源住宅組團項目（暫定名）市場調(diào)研及項目定位報告 地址：山東濟南 二七新村南路 10 號藍天寫字樓 郵編： 250001 電話： 0531— 88220656 Email: page 13 自 1999 年來的四年時間內(nèi)，市區(qū)房價一直穩(wěn)步 增長，商品房均價由 1100 元／平米上漲到 2021 年的 1600 元／平米，平均每年的漲幅在 150－ 200 元／平米之間，供求也逐漸保持著平衡狀態(tài)。從 03 年下半年開始，房價出現(xiàn)異動，到年底已是漲幅驚人，讓不少開發(fā)商和購房者措手不及。 市區(qū)在建、在售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，目前已是星羅密布，到處可見，足以說明我市房產(chǎn)開發(fā)的熱度。從銷售情況看，卻大都不盡人意，有些樓盤更是有價無市，門可落雀，雖然使出千般招式，仍不能如愿。 從整個市區(qū)的價格分布看，按東西走向， 房價東高西低（極個別樓盤除外），由東往西逐步遞減，多層均價由東部的 3000 元／平米遞減到西部到 2021 元／平米，落差達到 1000 元／平米；以南北走向，房價中間高兩頭低（極個別樓盤除外），以解放路為中軸，向南向北分別逐步遞減。 為了研究方便，根據(jù)價格的高低分布，將市區(qū)的房產(chǎn)市場劃分為三個區(qū)域： A、東部區(qū)域：祊河以南，鐵路以北，通達路以東，沂河以西； B、中部區(qū)域：祊河以南，鐵路以北，通達路以西，王莊路以東； C、西部區(qū)域：祊河以南，鐵路以北，王莊路路以西，臨西十路以東。 濟南金豐易居 臨沂三河源住宅組團項目（暫定名）市場調(diào)研及項目定位報告 地址：山東濟南 二七新村南路 10 號藍天寫字樓 郵編： 250001 電話： 0531— 88220656 Email: page 14 A、東部區(qū)域 區(qū)域特征：該 區(qū)域是臨沂市政治、經(jīng)濟、文化中心，生活配套成熟，交通便利，也是樓盤分布最密集、開發(fā)與價格水平最高的區(qū)域。價格分布以廣場為中心，向南向北分別遞減。受政府北移的影響，向北遞減較弱，向南遞減稍強。沂河花園片區(qū)因其自然景觀、物業(yè)管理及自身的品牌塑造等原因，住宅價格與廣場中心趨同。 區(qū)域均價： 高層均價（元／㎡） 多層均價（元／㎡） 中心區(qū)域 4200 3200 北部區(qū)域