【文章內容簡介】 24 規(guī)劃西五號路南、規(guī)劃東區(qū)六路東、西一路西 西城 ≤ ≤ 30% ≥ 35％ 118291 拍賣 住宅用地 70 +07 勝大花園南、北一路北、東一路東 西城 ≤ ≤ 37％ ≥ 30％ 掛牌 商業(yè) 40 3921228 760 勝大花園南部、北一路以北、東一路以東 西城 ≤ ≤ 26％ ≥ 30％ 掛牌 商業(yè) 40 4942202 560 勝大花園南部、北一路以北、東一路以東 西城 ≤ ≤ 54％ ≥ 30％ 掛牌 商業(yè) 40 2808126 900 勝大花園南、北一路北、 西城 ≤ ≤ 36％ ≥ 30％ 掛牌 商業(yè) 40 7328444 （數(shù)字來源：東營土地儲備中心） 我司根據(jù)東營市區(qū)土地供應計劃（ 05年２月供應土地，因其項目入市，故排除不計），發(fā)現(xiàn)土地價格較前年上漲約 %.根據(jù)東營市土地出讓計劃，我司估計 06年東營市區(qū)商品房屋施工面積將超過 300萬平方米，其中住宅約為 200萬平方米。而東營 05年商品銷售面積約 161萬平方米，估計今年銷售面積超過去年，但供過于求是不爭事實。今后房地產競爭將異常殘酷。 25 市場吸納量 （數(shù)據(jù)來源：東營市統(tǒng)計公報） 05年東營市銷售商品房 ，增長 %。其中，商品房 銷售面積 118萬平方米，增長 ％；其中住宅銷售面積 ，增長％。但商業(yè)銷售空置率上升，售價降低。估計 06年東營市房地產市場整體吸納量保持上升趨勢，但增幅不會超過 05 年。 東營歷年房地產吸納量統(tǒng)計圖（單位萬平方）581610 50 100 150 2002021年2021年2021年2021年2021年 26 市場銷售額分析 分析： 05年 商品房銷售額 ，增長 %。從統(tǒng)計圖可知，東營市房地產銷售額呈上漲趨勢，年平均增長率約３４％。估計東營房地產銷售增幅將 不會低于 34％。 由此可見， 05年全國房地產市場受國家宏觀調控政策的影響，但對東營只有短短三個月的觀望期，但去年８月起，商 品房交易呈現(xiàn)緩慢增長趨勢，到 10月份有很大增幅，說明東營房地產市場抗風險能力較強，受國家宏觀調控影響較小，在地方政府穩(wěn)定房價，控制房地產投資，加大土地市場監(jiān)控，在供應量穩(wěn)定增長的情形下，價格持續(xù)上漲，消費者在持續(xù)觀望后必然會選擇走出觀望待購期， 2021年是一個購買量爆發(fā)的年份。但銷售量能否保持原來速度，眾人拭目以待。 東營市房地產銷售歷年銷售額統(tǒng)計圖（單位億）3 . 8 44 . 6 58 . 9 31 3 . 72 0 . 43 2 . 2051015202530352021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 27 產業(yè)政策對房地產市場的影響 Ａ）“八三一”對房地產的影響 ? 對市場的影響：土地市場將更加有序 自 2021年 8月 31日之后，國有土地使用權協(xié)議出讓制度將退出歷史舞臺，取而代之的將是土地交 易公開化，國家對于土地的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場的經營態(tài)勢更加有序，土地的供應短時間內會減少，但是長期來看，不會大幅度變動。政府只是對一級土地市場進行調控和管理，控制了土地供應的總渠道，督促開發(fā)商以正當?shù)氖侄文玫?，并不是要減少土地的供應，而客觀的講，全部實行招拍掛對于開發(fā)商的資金實力提出了更高的要求，外地與本地的開發(fā)商處于同一起跑線上。 ? 對地價的影響：在短時期內地價將會有所上漲 土地大限之后，采用招拍掛后的地價將會上漲； 2021年 5月 1日東營市國土局公布了新的基準地價及國家重視土地市場等也 是促使東營市土地價格上漲的因素。東營市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，新的基準地價公布后，整個地價平均上漲了 30%左右。但從長期來看，同時隨著招投標市場的進一步成熟，招投標也會更加符合市場的價格，使得今后的地價逐步平穩(wěn)。 ? 對市場格局的影響：房地產市場面臨洗牌 8月 31日的土地大限，對于房地產市場的格局將產生很大影響，房地產市場將面臨洗牌。而資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產發(fā)展商將會在大限之后逐步被淘汰，比如一批房地產發(fā)展商、一批項目將會垮掉?？宓舻牟皇悄姆N類型的房地產發(fā)展商，而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產發(fā)展商 。土地的大限讓房地產企業(yè)處于轉型期中，那些能夠適應這種轉型的，將會得到更大的發(fā)展；無法適應這種轉型的，被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。在這些企業(yè)中資金實力強的企業(yè)是關鍵，這些企業(yè)將是以后在 8 31大限后能存活下來的主力軍。 Ｂ）“加息”對房地產市場的影響 28 對開發(fā)商來說，小幅加息在一定程度上會增加其財務成本。在理性預期下，開發(fā)商會考慮縮短項目開發(fā)周期，居民購買力下降引起的價格下跌可能使得企業(yè)減少盈利甚至虧損。此外，加息還會增加土地儲備的成本和風險。 但加息對東營房地產業(yè)的影響不大，因為東營的房產業(yè)總體規(guī) 模較小，并不象北京、上海等一些大城市的房產業(yè)那樣發(fā)達。整個東營的房產吸納量有限，每年房地產業(yè)新開發(fā)的面積加在一起約在 20 萬 30萬平方米，房產的市場供應量較小。盡管近幾年東營的房地產業(yè)以較快的速度向前發(fā)展，但仍以住宅市場為主，不管房價上漲多少、銀行利息上調的幅度有多大，住宅依然是居民的最大需求。 2021年 10月 29日銀行加息只對東營房地產業(yè)的投資性市場有一定影響。 Ｃ）綜合評估最近兩年房地產政策對東營房地產影響 04年國家加大房地產宏觀調控，陸續(xù)頒布實施一系列法律條例。主要有： ? 2021年 8月，國土資源部發(fā) 布 71號令，規(guī)定從 2021年 8月 31 后，實行土地招拍掛； ? 2021年 10月，中國人民銀行決定上調存貸款利息，并放寬貸款利率浮動空間，降低金融風險； ? 2021年 3月 16日，中國人民銀行調整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調金融機構準備金利率，打壓高房價； ? 2021年 3月 26日，國務院發(fā)布《關切實穩(wěn)定住房價格的通知》，將房價提高政治的高度； ? 2021的 5月 11日，建設部等 7部委發(fā)布《關做好穩(wěn)定住房工作的意見》，其焦點關注 “ 房價 ” 、 “ 個稅 ” 、 “ 人民幣升值 ” 、 “ 投機 ” 、 “ 房地產結構問題、 “ 期房限轉 ” 等問題； ? 2021年 5月 30日，國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合頒布《關加強房地產稅收管理的通知》，規(guī)范房地產行業(yè)發(fā)展； ? 2021年５月１７日，東營市政府頒布《東營市物業(yè)管理暫行辦法》，規(guī)范物業(yè)管理活動； ? 2021年９月２１日，東營市政府頒布《東營市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要； 29 ? 2021年９月２１日，東營市政府頒布《東營市經濟適用住房管理辦法》，規(guī)范東營經濟適用房開發(fā)、銷售等問題； 2021年房地產政策趨于平穩(wěn)，調控精細入微，在政策層面的關鍵詞主要是 “ 平穩(wěn) ” 和 “ 細化 ” ，尤其是針對東營這樣 三線城市， 將不會出現(xiàn)更為嚴厲的宏觀層面政策。然而， 2021年的若干宏觀調控政策可能會有一些后續(xù)的具體執(zhí)行細則出臺，進而對市場產生局部的影響，例如稅收等政策的細化可能對二手房市場帶來不確定因素。總體來看，宏觀調控轉向 “ 微觀 ” 調控，平穩(wěn)的政策環(huán)境將使得房地產發(fā)展商及購房客戶均有較大信心，對年度市場的發(fā)展保持樂觀積極的預期。但 2021年一季度房價增長速度過快，全國房價普遍上漲超過８％，北京、南京等城市房價上漲過快，勢必影響政府決策，有可能最近針對個別城市樓市，不排除有為嚴厲宏觀調控的政策，可能對東營樓市有一定影響 ，但估計影響不大。 市政交通建設對房地產市場的影響 2021年全年東營市城市道路面積達 ，園林綠化面積 214公頃。重點加強城市主要干道及其配套設施的建設與維護管理，對市區(qū)主要干道進行了重點整治和全面改造，濟南路改造、北一路西延、聊城路西延工程已完成，大量城市道路的建設改善了居民居住環(huán)境，提升了城市品位。 從東營市城市總體規(guī)劃（ 20212020）簡稿中（尚未最終定稿），得知東營市計劃在 2021年 6月建成黃（驊）大（家洼）線，此鐵路線北連 “ 煤運北通道 ” 的朔黃線，可加強冀東、魯北地區(qū)的陸 路交通基礎；計劃于 2021年建成東（營）港（ 口 ）線，此鐵路線西起利津，經陳莊、孤島、仙河至東營港，將港口與新建黃大線聯(lián)系起來。并將于 2021年建成自威海至烏海高速公路東營段，這樣沿東青高速公路及東營黃河二橋北上，實現(xiàn)與京滬高速公路的聯(lián)網，改變東青高速只能南下的現(xiàn)狀。 “政府規(guī)劃在前，企業(yè)開發(fā)在后”，市政規(guī)劃超前，交通便利同樣會有利于發(fā)展商借政府力量和政府設施打交通便利牌，也便于發(fā)掘項目的街區(qū)價值，從而促進房地產市場的良性發(fā)展。同時，根據(jù)其他城市房地產開發(fā)的經驗，東營市新修建道路附近的土地開發(fā)會火熱起來，城區(qū) 邊緣會形成新的居住區(qū)和商業(yè)區(qū)。 30 2021年東營樓市前景預測 : 趨勢一：市場供過于求，競爭將更加激烈 2021年東營新房市場將出現(xiàn)總體上有供過于求的局面。但土地成本、建材成本等剛性成本提升，因此 06年東營房價增長幅度將略高于 2021年的市場漲幅 (8%左右 )，將接近 04年市場漲幅（ %）新房市場將細分為兩大類，普通住宅因供求關系，上漲幅度將比高端物業(yè)大。二手房價格，因其大部分分布于繁華西城，生活配套完備，二手房價也將平穩(wěn)上升，其上漲幅度略高于新房價格。租賃市場則細分為兩大類，地方住宅租金水平普遍上 升較快，而 油田物業(yè)，因 05年油田重新調整物業(yè)管理辦法，提高物業(yè)管理費用，自然導致其 租金上漲過快。 趨勢二： 需求呈現(xiàn)多元化、個性化 就東營房地產市場的整體客群構成而言， 202 2021年成為吸納客戶層面最廣泛的一年，從剛開始工作的年輕人，低收入職工；從解決居住問題的白領到多次置業(yè)的油田職工、政府職員等等，伴隨著客群的多元化、個性化需求，市場上出現(xiàn)了與之相對應的產品細分。隨著市場的發(fā)展，這一趨勢還將加速發(fā)展。現(xiàn)東營樓市有三個小戶型項目、５個小高層項目，充分說明這一點。 趨勢三：樓市營銷要創(chuàng)新 東營樓市成長時間 較短，許多項目都是開發(fā)商自產自銷，但現(xiàn)在房地產市場發(fā)生劇烈變化，但開發(fā)商因實力、經驗問題，不能適應這種變化。東營許多項目銷售周期太長，速度太慢，形成事實滯銷，但有許多專業(yè)代理公司（中原、偉業(yè)等）代理項目，普通銷售速度較快，說明 06年可能是東營樓市的“營銷年”。 31 趨勢四： 產品設計更加注重市場需要 從目前的產品趨勢來看，越來越多的開發(fā)企業(yè)已經開始針對消費者的消費需要來設計自身產品。未來隨著市場競爭的激烈和消費者的日益成熟，產品能否符合市場需要將成為項目成敗的關鍵；同時隨著國外設計機構的大量涌入，必然帶來眾多 新產品設計和新居住理念。未來的房地產產品將更加新穎、更符合居住需要。 趨勢五：外地房地產公司 開始大規(guī)模登陸油城 外地地產商涉足油城市場絕不是一時 興 起，而是看準了東營作為山東省消費水平最高、人均收入最高的巨大潛力?，F(xiàn)在眾多的油城居民已經開始在外地購房置業(yè)，作為一種投資，或者作為一種自己的生活享受。在這種市場大潛力下，加上東營擁有大量開發(fā)土地，良好的居住環(huán)境與較大升值空間，吸引大量地產商投資發(fā)展。 32 四、市場進一步細分 隨著市場競爭的進一步加劇，及人們需求的多樣化發(fā)展，東營的房地產市場在物業(yè)形 態(tài)、建筑形式、戶型結構等方面將有更多的變化，以滿足不同客戶的需求，市場將根據(jù)目標客群 的需求進一步細分。 為了更好的了解東營房地產發(fā)展狀況，我司三次組織策劃、銷售人員對東營市的各個區(qū)域（主要東城區(qū)）項目進行大規(guī)模的調研，主要是東營商業(yè)房地產調研、住宅房地產市場調研、人文環(huán)境調研，力圖把握東營客戶消費習慣，房地產市場調研，走訪東營住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)，企圖準確把握東營城市發(fā)展脈搏，了解房地產發(fā)展歷史，估測其發(fā)展趨勢；人文環(huán)境調研，希望能全面的了解人們對項目區(qū)域的看法，在更大范圍內尋找項目的目標客群，從而探索 出其具體的需求特征，為項目的定位提供強有力的市場支撐。 五、東營房地產市場調研 東營高檔住宅調研（別墅、花園洋房） 項目名稱 位置 開發(fā)商 占地 面積 建筑面積 （ ㎡ ） 總戶數(shù) 戶型及面 積㎡ 價格 (元 /㎡ ) 備注 萬達高爾夫 南一路和莒州路交匯處 萬達集團 約 4 萬 2 萬 未定 未定 約 3500 沒有高爾夫球場，打元素概念 科達華苑 北一路，勝利大街西南 科達集團 萬 110 戶，已開 55戶 獨棟 416，雙拼： 26296 獨棟 5200 雙拼44004700 10000 平米水系景觀 ,戶戶臨水 33 鳳凰國際城 北一路與東三環(huán)交匯處 勝利油田勝宏置業(yè) 420 畝 28 萬 (含住宅 ) 28 273 35003700 一期數(shù)量少 ,后期尚在規(guī)劃中 望郡 北一路東段 望海科技有限公司 7 萬平米 3 萬多 92 戶 獨棟：375620 雙拼： 315等 獨棟： 4500 雙拼： 35003700 東西差價約