【文章內(nèi)容簡介】 字樓廣場一側(cè)設(shè)計(jì)大型電視墻，體現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)代化商業(yè)和辦公的形象，并可作為大樓和公司形象宣傳的平臺(tái)。（規(guī)劃允許） 建議項(xiàng)目每三層設(shè)計(jì)一個(gè)高規(guī)格商務(wù)吧，提供三層的員工共同休息，娛樂。在緊張的辦公之余可以有一個(gè)放松的地方，可適當(dāng)配置綠化景觀。商務(wù)吧可以設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)成外帶陽臺(tái)的，可以走出室外，感受外面的空間。 在裙房五樓屋頂規(guī)劃室外活動(dòng)室，增加綠化修飾，做成空中花園，增加項(xiàng)目景觀面，使商務(wù)景觀化。 在項(xiàng)目東南邊，沿白蘭路設(shè)計(jì)圍墻和綠化帶，與老舊建筑隔開，以免影響項(xiàng)目的整體形象。 注注 意意 事事 項(xiàng)項(xiàng) 寫字樓貸款和商鋪貸款只能貸五成十年，貸款的門檻逐步提高。 銀行升息導(dǎo)致投資寫字樓利息成本增加。每萬元月還款額由 。 寫字樓契稅為 3％，高于住宅 。 商品房預(yù)售工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)要求達(dá)到：七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。 自 2021年 4月 26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得 房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。 商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。 長城大廈行銷企劃書 區(qū)域市場環(huán)境 一、區(qū)域環(huán)境 地理位置 普陀區(qū)是上海的中心城區(qū)之一，位于上海的西北部，東鄰閘北，西接嘉定，南連靜安，北靠寶山等區(qū)。 行政區(qū)劃 下轄轄 6個(gè)街道、 3個(gè)鎮(zhèn) 石泉路街道、曹楊新村街道、甘泉路街道、宜川路街道、長風(fēng)新村街道、長壽路街道、 真如鎮(zhèn)、桃浦鎮(zhèn)、長征鎮(zhèn)。區(qū)域面積 ，戶籍居民 307,934戶、人口 ，素有上海 西大堂 的美譽(yù)。 交通狀況 普陀區(qū)是上海的陸上交通樞紐，是上海通往西北方向外省市的主要門戶。區(qū)內(nèi)有滬寧、滬嘉二條高速公路和 20 312二條國道；鄰近上海鐵路最大的編組站和上海新客站；并有內(nèi)、外環(huán)線、明珠線橫穿區(qū)境，公鐵聯(lián)運(yùn)的條件十分優(yōu)越；普陀區(qū)到虹橋國際機(jī)場僅需 8分鐘車程，到張華浜集裝箱碼頭僅需 15分鐘車程。 未來還將建成軌道交通 M7線、 R3線、中環(huán)線、鎮(zhèn)坪路橋建成。 自然人文資 源 普陀區(qū)歷史悠久，人文薈萃。區(qū)內(nèi)有聞名中外的玉佛寺、真如寺和滬西清真寺；有華東師范大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)滬西分校、華東電力設(shè)計(jì)院、上海電器科學(xué)研究所等 10余所大學(xué)和科研院所；有上海市區(qū)最大的山水公園－長風(fēng)公園和華東地區(qū)最大的水族館－大洋海底世界。 遠(yuǎn)景規(guī)劃 普陀區(qū)的功能定位為商貿(mào)流通、居住休閑、生產(chǎn)加工、旅游服務(wù)。到 2021年規(guī)劃常住人口控制在 100萬左右，戶籍人口控制在 88萬以內(nèi)。 普陀區(qū)是上海重要的都市型工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)有眾多工業(yè)園區(qū)和三個(gè)科技園區(qū)，普陀區(qū)是上海新興的商業(yè)中心，尤以物資貿(mào)易和物資流通的功 能更顯突出。按照上海市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體戰(zhàn)略和對普陀區(qū)的功能定位，普陀區(qū)將建成上海 5個(gè)物資貿(mào)易中心之一，建成上海 3個(gè)內(nèi)陸口岸型現(xiàn)代綜合物流基地之一。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 普陀區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)是工業(yè)， 九五 期間，普陀區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增速達(dá) 15%以上，實(shí)現(xiàn)了五年翻番。 2021年財(cái)政總收入達(dá)到 ；工業(yè)銷售產(chǎn)值達(dá)到 64億元；商業(yè)銷售營業(yè)額達(dá)到 211億元。普陀區(qū)已形成了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的嶄新局面。 指標(biāo) 單位 2021年完成 同比177。 % 2021年安排 同比177。 % 增加值 億元 64 10 區(qū)級財(cái)政收入 億元 10 工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元 126 15 商業(yè)銷售營業(yè)額 億元 257 5 社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元 98 7 市場成交額 億元 316 10 332 5 外貿(mào)出口 億美元 15 合同引進(jìn)外資 億美元 27 15 固定資產(chǎn)投資 億元 45 住宅施工面積 萬 平方米 755 680 1住宅竣工面積 萬平方米 223 180 1動(dòng)拆遷 戶 5020 4000 1拆除舊區(qū) 萬平方米 15 1新增勞動(dòng)就業(yè)崗位 個(gè) 30957 26000 （資料來源：普陀區(qū)統(tǒng)計(jì)局） 全年引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 1010戶，注冊資金 ，引進(jìn)外資企業(yè) 75戶，合同外資 美元。 三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 長風(fēng)國際生態(tài)城： 規(guī)劃建設(shè)成為體現(xiàn)“國際水準(zhǔn)、海派風(fēng)格、生態(tài)效益”，集旅游娛樂、商貿(mào)辦公、中高檔住宅“三大板塊”為一體的 大型國際性生態(tài)社區(qū)。規(guī)劃面積 ，其中核心區(qū)域可開發(fā)面積約 。規(guī)劃建筑面積 353萬平方米。 真北商務(wù)區(qū)： 規(guī)劃建設(shè)成為集商務(wù)、商業(yè)、餐飲娛樂、居住綜合功能于一體的商業(yè)商務(wù)居住區(qū)。以組團(tuán)式辦公樓為載體，以吸引跨國公司和大型民營公司總部、研發(fā)中心、銷售中心為目標(biāo)，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。規(guī)劃建設(shè)中的 5大項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積 ，其中：辦公 萬平方米，商業(yè) ，酒店 。 武寧商務(wù)區(qū)： 規(guī)劃建設(shè)成為組團(tuán)式的商務(wù)商業(yè)休閑娛樂中心?？偨ㄖ娣e 71萬平方米。 本案在它的輻射范圍內(nèi)。 桃浦工業(yè)區(qū)： 規(guī)劃建設(shè)成為以研發(fā)加工為主，包括紙質(zhì)包裝產(chǎn)業(yè)基地、西區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園、汽車產(chǎn)業(yè)配套園區(qū)、現(xiàn)代物流和都市工業(yè)服務(wù)區(qū)四大板塊的新型都市型工業(yè)區(qū)。原占地面積 方公里，現(xiàn)擬拓展到 。 真如城市副中心： 是上海規(guī)劃建設(shè)的四大城市副中心之一，規(guī)劃范圍約 6平方公里，其中核心區(qū)約 2平方公里。 一、上海市房地產(chǎn)市場分析 根據(jù)中央批準(zhǔn)的上海新一輪城市總體規(guī)劃，到 2020年上海要初步建成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一。為實(shí)現(xiàn)上海的宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)，向世界城市邁進(jìn)。 2021年 上海世博會(huì) 申辦成功，通過舉辦世博會(huì)，上海的國際化和現(xiàn)代化進(jìn)程將大大加快。 到 2021年，按 2021年價(jià)格計(jì)算的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 7,300億元左右，年均增長 9～ 11%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 54,000元左右。城市居民和農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入分別達(dá)到15,000元和 7,100元；城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積 18～ 20平方米。 重大工程建設(shè)將繼續(xù)大規(guī)模投入、高速度推進(jìn)。全年重大工程建設(shè)計(jì)劃完成投資 元。城市交通體系逐步改善，交通服務(wù)效率進(jìn)一步提高。年內(nèi)新增 2條軌道交通線路，軌道交通線路總長 由 65公里提高到 112公里 ,2021年將提高到 200公里左右，到 2020年將形成 540公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，使軌道交通成為客運(yùn)系統(tǒng)的主體。全年市內(nèi)公共交通客運(yùn)量 億人次，比上年增長 %。其中，軌道交通客運(yùn)量 ，增長 % 。到 2021年，軌道交通將成為公共客運(yùn)的骨干，日客運(yùn)量將在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上翻兩番，達(dá)到 250～ 300萬乘次/日，承擔(dān) 20％～ 25％的公共交通客運(yùn)量；到 2020年，軌道交通將成為公共交通的主體，客運(yùn)量再翻兩番，達(dá)到 1200萬乘次 /日。 （資料來源：《上海市城市交 通白皮書》） 二、普陀區(qū)房地產(chǎn)概況 房地產(chǎn)保持良好發(fā)展勢頭。在全市房產(chǎn)市場持續(xù)走高的形勢下，區(qū)域商品房開發(fā)量、銷售量和房價(jià)均創(chuàng)歷史新高。 2021年，全區(qū)商品房投資總額 42億元 ,其中住宅建設(shè)投資 。住宅施工面積 755萬平方米，新開工 216萬平方米，竣工 223萬平方米。商品房預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 %。商品房銷售面積 ，同比增長 %。存量房交易 23210套，建筑面積 ，成交金額 ，建筑面積同比增長 66%。商品房銷售均價(jià) 約 4649元 /平方米，比 2021年底上漲 %。 （ 1）供需求分析 ① 銷售數(shù)字直線上升： l 目前我們調(diào)查的個(gè)案銷售率在 95％以上，多數(shù)樓盤在開盤二三個(gè)月就搶購一空?？晒┵徺I的樓盤不多，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 l 二手房交易活躍，消化存量房，使空置率下降。 l 新房成交比在 94％。 l 現(xiàn)在普陀區(qū)的二手房交易量跟一手房交易量已經(jīng)接近，并已進(jìn)入了上海市二手房交易數(shù)量的前四名。 類別 2021年 2021年 增長率 住宅批售面積 % 商品房銷售面積 % 存量房銷售面積 66% 一手房成交比 50% 94% 44% （資料來源：房地產(chǎn)資源網(wǎng)） ② 地塊供應(yīng)分析 2021年共核發(fā)建設(shè)用地批文 58件，核發(fā)和換發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書 99件；辦理土地出讓手續(xù)84件，面積為 ；劃撥土地 7件，面積為 。整個(gè)上海市 2021年只進(jìn)行了兩次地塊拍賣會(huì)，而且都是綜合性用地，住宅用地為零。 地塊供應(yīng)表 地塊編號 用地面積㎡ 用地 性質(zhì) 容積率 總建筑面積㎡ 20210224 45,781 綜合 114, 20210225 54,751 綜合 136, 20210804 53,858 綜合 4 215,432 20210805 7,676 綜合 4 30,704 20210806 19,076 居住 48,835 20210807 1,461 辦公 3 4,383 （ 2021） 012號 54,220 辦公 4 216,900 （ 2021） 013號 7,676 餐飲旅游 4 30,700 （ 2021） 014號 1,461 商辦 3 4,383 （ 2021） 003號 90,200 商品住宅 153,300 （ 2021） 004號 42,550 商品住宅 106,400 （ 2021） 006號 127,300 商品住宅 89,130 （ 2021） 013號 3,035 辦公樓 4 12,140 （ 2021） 047號 54,180 商品住宅 3 162,500 （ 2021） 057號 100,400 商業(yè)用地 3 301,200 （ 2021） 074號 65,340 商辦 4 261,400 合計(jì) 336,160 882,584 （ 2）價(jià)格走勢 （資料來源：上海二手房指數(shù)網(wǎng)） 從普陀區(qū)二手房交易指數(shù)可看出，區(qū)域房價(jià)以每年 25％增幅增長， 2021年受市場和政策的調(diào)控影響增幅稍有回落 三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 個(gè)案市調(diào)匯總 案名 大眾河濱大 廈 上海蘇堤春曉 名苑 新湖明珠城一期 曹楊五月天 十里都華 世紀(jì)同樂 開發(fā)商 上海九羚置業(yè)有限公司 上海農(nóng)口萬盟房地產(chǎn)有限責(zé)任 公司 上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海華戎經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 泰富置業(yè) 上海綠地新龍基置業(yè)有限 公司 區(qū)域 普陀區(qū) 普陀區(qū) 普陀區(qū) 普陀區(qū) 普陀區(qū) 普陀區(qū) 地點(diǎn) 長壽路 834號 長壽路 800弄 東新路 88號 曹楊路 2288號 陜西北路 1789號 順義路 62號（近曹楊路口） 用途 酒店式公寓 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 基地面積 m2 8000 56000 100000 46000 —— 88000 銷售面積 m2 30000 210000 90000 120210 23000 300000 建筑樓層 高層 高層 小高層、高層 9幢 8～ 18層小高層 高 層 小高層，高層 在售戶數(shù) 440 667 1000戶 900 198 2700 規(guī)劃面積 m2 40～ 66 70～ 80 65～ 115 95～ 150 106～ 90～ 208 得房率 % % 75% 75% —— —— 公開日期 —— 交房時(shí)間 —— 價(jià)格范圍元/m2 13000～14000 10000～15000 9000～ 12021 7059～ 9000 —— 10000～12021 平均單價(jià)元/m2 13500 14000 10000 8000 10000 11000 銷售率 90% 84% 99% 100% 100% 100% 綠化率 31% 40% 52% 40% % 39% 銀行貸款 7成按揭 7成按揭 7成按揭 8成按揭 70% 70% 車位價(jià)格 未定 未定 未定 未定 —— —— 銷售企劃 自售 天地行 自售 自售 自售 自售 物業(yè)費(fèi)用 元 /m2/月 —— 媒體狀況 報(bào)紙、電視、 戶外看板 報(bào)紙、電視、 戶外看板 報(bào)紙、電視、 戶外看板 報(bào)紙、電視、 戶外看板 報(bào)紙、電視、 戶外看板 報(bào)紙、電視、 戶外看板 可售總價(jià) 2億 20億 10億 8億 —— 35億 售樓中心 武寧路 19號1501 長壽路 798號 東新路 123號 曹楊路 2288號 —— 普陀區(qū)順義 路 62號 主力面積 m2 47 135 100 135 120～ 130 主力房型 一房一衛(wèi) 三房二廳二 衛(wèi) 三房二廳二 衛(wèi) 三房二廳