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正文內(nèi)容

xx地塊開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-04-02 12:22 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 心里的“功能價(jià)格比”。 當(dāng)然,除考慮價(jià)值取向因素外,房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素 以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素,構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。 我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中,本著經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的理念,物業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交給行業(yè)專家去做,打破 XX 開發(fā)行業(yè)自己開發(fā)自己經(jīng)營(yíng)的模式,使具體 15 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目專業(yè)化、系統(tǒng)化,同時(shí)也減少了開發(fā)商的成本投入。 第三章 項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 第一節(jié) 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃關(guān)系 XX 數(shù)碼城成敗,沒有認(rèn)真規(guī)劃論證的商業(yè)項(xiàng)目大都缺少顧客人流,商戶無法贏利,最后走向關(guān)閉。 “世界主題旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手”、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過多個(gè)世界著名 Mall 的美國(guó) HHCP 國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司總裁 LarryW. Ziebarth 先生曾指出:“ 商業(yè)廣場(chǎng)的主題規(guī)劃是關(guān)鍵 。” (一)、規(guī)劃目標(biāo) 通過對(duì)城市整體結(jié)構(gòu)及鄰近街區(qū)的自然、社會(huì)環(huán)境進(jìn)行綜合研究,提出理性積極的規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案,使本小區(qū)成為一個(gè)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益兩方面都對(duì)城市生活質(zhì)量有很大促進(jìn)的新時(shí)代的居住社區(qū)。 在空間脈絡(luò)、建筑風(fēng)格等多個(gè)方面延續(xù)新古典風(fēng)格,同時(shí)在各項(xiàng)品質(zhì)上有所提升,力爭(zhēng)使本區(qū)成為XX 現(xiàn)代人居的 典范 之作。 (二)、規(guī)劃原則 人本原則,規(guī)劃的初始出發(fā)點(diǎn)為“人的需要”,同時(shí)順應(yīng)自然,力爭(zhēng)使人、自然、技術(shù)、管理能有效地溶為一體。 合理有效原則,規(guī)劃避免不合實(shí)際的泛泛而談,而以基址的現(xiàn)狀為基礎(chǔ),綜合各方的因素,提出一個(gè)對(duì)城市空間網(wǎng)絡(luò)及城市生活都行之有效的具有前瞻性的規(guī)劃方案。 效益最大化的原則。規(guī)劃力圖通過建設(shè)活動(dòng)使基址發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 16 (三)、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 一心、二組團(tuán)、三區(qū) 住宅區(qū)圍繞大型人工景觀形成中心,商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)自然劃分為東西兩個(gè)組團(tuán),小區(qū)內(nèi)的南北綠化景觀軸,經(jīng)弧形的區(qū)內(nèi)主干道及沿邊放大綠化空間形成第二條鏈,共同串起點(diǎn)式高層、板式高層、商業(yè)三區(qū)。 簡(jiǎn)潔的點(diǎn)線型結(jié)構(gòu) 小區(qū)的建筑布置力圖簡(jiǎn)潔、合理、有效,爭(zhēng)取最大的日照、景觀條件,同時(shí)使用方便。俯瞰小區(qū),點(diǎn)、線、面布置錯(cuò)落有致、井然有序、溶入城市肌理。 人性尺度的豐富結(jié)構(gòu) 在整體體形簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上,小區(qū)的內(nèi)部空間環(huán)境、建筑細(xì)部、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)等各方面力求豐富、多變、柔和而更具親和力。建筑立面注重細(xì)部設(shè)計(jì),講究材料劃分。環(huán)藝設(shè)計(jì)更是追求精致、親人。 (四 )、停車交通 整個(gè)小區(qū)采用相對(duì)人車分流的交通體系。小區(qū)干道人車公用,但注意車行系統(tǒng)的引導(dǎo),盡量減少對(duì)人行系統(tǒng)的干擾;主干道寬 8 米,其中車行道為7 米,單側(cè)人行道為 米。組團(tuán)內(nèi)實(shí)行人車分流,注意居住空間的安靜、安全。交通體系注意消防要求的滿足。 小區(qū)消防道路寬 4 米,休閑步道寬 1 米,步行系統(tǒng)兼容交通、休閑、景觀長(zhǎng)廊等多種功能, 并通過人的活動(dòng)使整個(gè)小區(qū)溶為一體。 小區(qū)和城市主干道連通處設(shè)門衛(wèi)管理,實(shí)現(xiàn)相對(duì)的封閉管理;次入口再設(shè)第二道門衛(wèi)管理。 (五 )、景觀綠化 作為一個(gè)注重人性化設(shè)計(jì)的小區(qū),閑適溫馨成為景觀設(shè)計(jì)的主題之一。 17 無論是中央水景廣場(chǎng)亦或區(qū)塊小景,景觀設(shè)計(jì)無一不體現(xiàn)閑適的主題,使人心情舒暢,悠閑而自得。沙丘、草坡、樹廊、燒烤場(chǎng)、精致水景有機(jī)結(jié)合。通過喬木,亞喬木林及灌木綠籬、花卉草坪的綜合布置,力爭(zhēng)將自然與人工相融合,營(yíng)造開放及半開放空間領(lǐng)域。 綠化是景觀設(shè)計(jì)的重要一環(huán),也是建筑空間的有機(jī)補(bǔ)充、對(duì)等部分,綠化是小區(qū)“自然化生存”的重要一環(huán)。根據(jù) XX 的自然條件,爭(zhēng)取做到二級(jí)綠化,即四季常青,每月有花。 綠化設(shè)計(jì)追求點(diǎn)、線、面結(jié)合,從不同時(shí)間、不同空間對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行綠化,以達(dá)到在到不同時(shí)間、不同空間有不同的綠化效果的結(jié)果。 在公共空間,綠化風(fēng)格趨向硬質(zhì)、高大、開闊。在庭院空間,綠化風(fēng)格追求軟質(zhì)、輕柔、私密。紅線外行道樹和綠化由市園林部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一配置植栽。 (六 )、建筑布置 在基址已確定的格網(wǎng)上進(jìn)行建筑布置,使建筑走向溶于城市環(huán)境,同時(shí)又提升基址所處區(qū)域的空間品位,美化城市面貌。建筑布置 兼顧綠景、山景和陽(yáng)光,使引入景觀容量最大化。每幢建筑對(duì)外力爭(zhēng)引入更多的空氣陽(yáng)光、自然景色,對(duì)內(nèi)力爭(zhēng)內(nèi)環(huán)境的均好性。 (七 )、 平面定位 坐標(biāo)采用大地坐標(biāo),黃海高程。 住宅間距為滿足國(guó)家及地方規(guī)范。 第二節(jié) 建筑設(shè)計(jì) (一)、設(shè)計(jì)目標(biāo) 18 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格要使建筑溶于城市空間、自然環(huán)境中,既要與城市形象協(xié)調(diào)呼應(yīng),又要追求創(chuàng)新與新時(shí)代特征、追求別致、新穎、大方的藝術(shù)品位,而提升該區(qū)域的城市空間景觀質(zhì)量,提升地緣價(jià)值。 (二)、建 筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格是充滿現(xiàn)代人文氣息的新古典風(fēng)格,用大樹、高層構(gòu)筑起街區(qū)意象,用植被、綠坡構(gòu)成鄉(xiāng)村意象,折衷主義與新古典的建筑符號(hào)混搭,配以庭院鋪裝,小品、景墻等細(xì)節(jié)構(gòu)成,這些元素之間互為統(tǒng)一、互為呼應(yīng),與世界設(shè)計(jì)新潮接軌,向質(zhì)樸自然回歸,構(gòu)成了完美的建筑印象。 (三)、高層單體建筑設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì) 十一層采用一梯兩戶型,既控制了面積 (80、 90、 120 三種面積梯度 ),又提高了得房率。十八層及二十七層采用點(diǎn)式一梯三戶和四戶。所有戶型均遵循如下原則:空間平直、方正、交通面積最小化、觀景大陽(yáng)臺(tái),與戶 型總面積相匹配的開間、進(jìn)深、房間面積。與室外景觀相呼應(yīng)的廳室布置,良好的體形系數(shù)對(duì)節(jié)能、抗震非常有利。 立面設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)的造型在古典元素基礎(chǔ)上注入了山川意境與園林精神,汲取中式園林建筑輕靈、空透的意境,以豎向線條,橫向欄板線條穿插構(gòu)成,以古典三段式構(gòu)圖,卻處處寓含現(xiàn)代中式意境,簡(jiǎn)捷明快的風(fēng)格與精巧細(xì)致的細(xì)部,擺脫了歐式凝重的壓抑感,保留其中典雅雋永的韻味,體現(xiàn)了自然情懷與新世紀(jì)住宅的大趨勢(shì)。 (四 )、 商業(yè)單體建筑設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì) 區(qū)內(nèi)商業(yè)以多層為主,建筑層數(shù)二、三、四層不等,輔以兩個(gè)點(diǎn)式辦公 19 樓,形成雙塔 的沿街立面效果。建筑順應(yīng)體形關(guān)系設(shè)計(jì),起伏有致,有效利用土地資源。根據(jù)周邊環(huán)境和地形加以組合拼接,有機(jī)構(gòu)成商業(yè)建筑組群。 立面設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)的造型在延續(xù)休閑風(fēng)格的基礎(chǔ)上,加以深化創(chuàng)造,層次豐富、造型優(yōu)美。 大氣凝重的造型;設(shè)計(jì)精巧的細(xì)部特征;沉著協(xié)調(diào)的色調(diào);仔細(xì)推敲的尺度比例;富含現(xiàn)代氣息的構(gòu)件,變化豐富的第五立面,無疑不體現(xiàn)出建筑的尊貴氣質(zhì),建筑品質(zhì)再度得以提升。 設(shè)計(jì)本著以人為本的原則,強(qiáng)調(diào)健康的居住觀念,通風(fēng)采光以及景觀均加以仔細(xì)推敲,從各個(gè)細(xì)節(jié)上做到真正的以人為本。景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)使陽(yáng)光和景觀毫無阻 隔;空調(diào)位的設(shè)計(jì)巧妙結(jié)合立面,使用方便。 屋面采用平頂為主,結(jié)合造型,巧妙隱藏太陽(yáng)能熱水器位置,避免了傳統(tǒng)小區(qū)凌亂的第五立面,創(chuàng)造和諧統(tǒng)一的立面形象。 建筑材質(zhì)的選擇考慮簡(jiǎn)潔大方,色彩與材料的選擇凝重而不失輕靈,以淡雅的暖色調(diào)為主。 外墻主體采用石材、涂料與面磚相結(jié)合。上部與陽(yáng)臺(tái)柱體、線腳使用中拉毛高級(jí)涂料或浮雕質(zhì)感涂料飾面;中段墻體采用淺褐色拉毛手工面磚飾貼?;捎蒙钌◢弾r。 門窗采用墨綠色塑鋼窗,中空玻璃,氣密性及水密性均滿足當(dāng)?shù)貧夂驐l件要求。陽(yáng)臺(tái)欄桿及空調(diào)百葉均采用鑄鐵制,與窗框同色油漆。住宅分戶 門為防盜門。 (五 )、 配套公建設(shè)計(jì) 在小區(qū)住宅組團(tuán)內(nèi)設(shè)一個(gè)集中會(huì)所,包括公共用房、配套商業(yè)用房、公廁、物業(yè)用房等,在入口處設(shè)置門衛(wèi)值班室。幼兒園設(shè)于小區(qū)中心,各組團(tuán) 20 分設(shè)垃圾收集點(diǎn)。 第三節(jié) 環(huán)保專篇 設(shè)計(jì)依據(jù) ( 1)、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 ( 2)、《室內(nèi)給排水和熱水供應(yīng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 小區(qū)建筑使用性質(zhì)為居住,同時(shí)爭(zhēng)創(chuàng)環(huán)保節(jié)能型住宅區(qū),減少對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生不利影響。小區(qū)力爭(zhēng)在生態(tài)環(huán)境、生活衛(wèi)生、空間綠化、自然景觀、噪音控制、建筑 和裝飾材料、空氣流通等各因素上,都按國(guó)家建設(shè)部對(duì)環(huán)保型住宅的環(huán)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)而建設(shè)。小區(qū)在上部向外部敞開,吸納陽(yáng)光、水景,基座則通過沿街商業(yè)房、綠化隔離帶而封閉、隔離城市街道的噪音、廢氣及視覺污染。建筑戶型設(shè)計(jì)同樣充分考慮生態(tài)使用的要求。 (1)室內(nèi)排水廢污分流,最高日排水量約為 2780m179。/d 。 (2)污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。高層區(qū)塊衛(wèi)生間廢水排入一期中水處理設(shè)備。 (3)為減少噪聲和振動(dòng),大部分設(shè)備機(jī)房設(shè)在地下室,水泵采用減振措施。排水立管置于管道井內(nèi)以減 少噪聲。 (4)所有住宅衛(wèi)生間及廚房的排風(fēng)(油煙)均經(jīng)專用管井至屋頂排放。 (5)所有通風(fēng)機(jī)選用低噪聲型,各送、排風(fēng)機(jī)前后均接軟接頭。 (1)地下室不設(shè)生活水池,由無負(fù)壓設(shè)備加壓
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