【文章內容簡介】 ，宣傳上，客戶爭奪上處于極不利的位置。此項目在市場面積越來越小的環(huán)境下 ,越賣越困難 . 小結 ：該區(qū)域項目在 2021年，群體發(fā)力把通江片區(qū)炒得非常紅火。在2021年，是比新廣場片區(qū)項目還多的片區(qū)。但隨著部分項目進入尾盤，領頭羊 “萊佛士帝景 ”為自身項目瑣事煩擾時，該片區(qū)的宣傳和號召都大不如前，加之中心板塊的崛起（在 2級市場，這是有絕對左 右房價力量），已然遺忘的板塊。畢竟這里只還是樂山的 2環(huán)路，在 2021年下半年，在市中心項目價格高歌猛進時，這里還保持低價格，高品質的運著模式，加之 1個臨江項目（估計多層均價 23002400元 /㎡ ，電梯25002600元 /㎡ ）及 1個新一中的項目（估計均價 22002300元 /㎡ ）會在2021年中下旬亮相。新一輪對通江版塊的關注會重新在客戶腦海里燃起。 該區(qū)域商業(yè)氛圍尚未形成，在售項目商業(yè)銷售率均未過 50%，一個中型項目可以擯棄商業(yè)作為配套，而用純住宅這個口號為出發(fā)點，既減少了商業(yè)帶來的不穩(wěn)定的因素，有增加了 住宅的賣點 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B．高估的板塊 —— 沿江片區(qū) 代表項目：格蘭美景，英倫世家，海棠圣景，靜水樓臺，粼江水印 皇華臺 1 海棠圣景 開發(fā)商：樂山筑城物業(yè)有限發(fā)展公司 項目地址：樂山濱江路 219號 電話： 2113777 共攤： 21% 物業(yè)費用： 1元 /㎡月 總戶數(shù)： 34層電梯公寓 2梯 3戶計 186套 該項目 4月 29號 VIP排號，前 88位優(yōu)惠 3%，后 88位優(yōu)惠 12%。 面積區(qū)間： 145186㎡ 5月底開盤 項目登記客戶 400多組，排號不足 100個 預計起 價： 2500元 /㎡ 均價： 3000元 /㎡ 點評：以 145㎡，單價 2700元 /㎡計總價 39萬。有能力購買群體只占總購買群體的 10%，加之該項目片區(qū)項目密集，整個市場流行小戶型的趨勢下，銷售形式非常不容樂觀。 2 靜水樓臺 開發(fā)商：樂山通產物業(yè)股份有限公司 項目地址：樂山濱江路市中去地稅直屬分局旁 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 電話： 2135333/2885666 面積區(qū)間： ㎡（ 32層電梯公寓）計 180套 除 ㎡ 2套戶型不臨江外 ,其余都臨江。 4月 5號開始接受咨詢，預計 5月底開盤，均價 2700元 /㎡，現(xiàn)沒 做任何的推廣。來訪登記客戶不到 200人。 點評：該項目是臨江項目單位面積較小的。但 2梯 6戶，在戶型上的缺陷并不小，項目追求開盤時間，縮短了開盤前的蓄水期。難度大啊。 3 格蘭美景 開發(fā)商：樂山金盛房地產開發(fā)有限公司 地址：樂山斑竹灣理工大學前面（原 585所）對面 電話： 3526666/3529999 總戶數(shù)： 18+1（ 1梯 2戶）電梯公寓計 72戶 面積區(qū)間： 136143㎡ 價格區(qū)間： 24004000元 /㎡ 均價： 2800元 /㎡ 共攤： 16% 物業(yè)費用： /㎡月 銷售率 ： 30套 客戶來源分析 :此處購房的客戶項目周邊的占 50%,以理工和師院的老師為主 ,也有部分專區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生 .郊縣客戶也占大概 50%以峨眉 ,成都 ,安谷的為主 .以為事業(yè)單位的員工較多 ,所以公積金買房的客戶也比較多 點評：該項目在綠化上，會所，臨江觀景平臺其實都做得不錯。但體量太小，宣傳上沒力，加上該區(qū)域的號召力不強。并用開發(fā)商自行銷售，在沒有排號期，在只有車身廣告的情況下，銷售率也可想而知。 4．粼江水印 開發(fā)商：樂山三環(huán)實業(yè) 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 地址：樂山市中區(qū)斑竹灣（肖壩路 67號） 電話： 2273000/2273001 總戶數(shù) ： 72戶 面積區(qū)間： ㎡ 主力戶型 :208227㎡ 價格區(qū)間 :24004000元 /㎡ 均價： 3000元 /㎡ 客戶來源分析 :客戶來源與格蘭美景大致相同 ,只是該項目面積相對較大所以 ,多以貸款買房為主 點評 :太大的面積，太高的總價，讓人難以接受。這個項目沒什么好說的，走一步算一步。 5．英倫世家 開發(fā)商：樂山嘉潤房地產開發(fā)有限公司 地址：樂山市中區(qū)濱江路中段（王浩兒漁港對面） 電話： 5010588 總戶數(shù)： 2梯 3戶共計 151套 公攤： 16% 登記客戶： 400多組 排號 100100組 5月 10日開盤 預計均價： 28003000元 /㎡ 面積區(qū)間： 119150㎡ 物業(yè)收費： /㎡月 點評：該項目是同區(qū)域 3個樓盤，各方面情況相對較好的了。面積相對適中，價格相對適宜，戶型相對適合。從現(xiàn)階段排號情況來看，銷售還是比較困難的；但等今年中下旬其他項目在價格上的拉扯，銷售也能圓滿完成。 6．皇華臺 開發(fā)商：四川東安房地產開發(fā)有限公司 地址：興發(fā)街 66號 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 電話： 2153666 總戶數(shù)： 261戶 公攤： % 面積區(qū)間： 80120140180㎡ 價格區(qū)間： 24003888元 /㎡ 銷售率： 65% 物業(yè)收費： 1元 /㎡月 點評：以 3000元 /㎡均價拉動樂山樓市步入一個新的高峰，項目做得非常不錯，在挖掘人文這塊做足了功夫（差異化）。規(guī)劃跟不上變化，大面積戶型相對的滯銷，想清盤難度不小。 小結 ：臨江項目被抬至過高，戶型面積不降下來，項目做得沒內涵，中庸的臨江項目，結果是很悲慘的?？v觀在已面市及 5月底即將面市的臨江項目，價格并不是他們所犯的錯（所有臨江項目千篇一律的復制是致命傷），而是其相互追趕開盤時間導致提前打響價格戰(zhàn)。在現(xiàn)樂 山市場大面積的綠化項目與水岸項目喜愛度一致的情況下，在市場價格尚未拉起的情況，在客戶跟風現(xiàn)象嚴重的情況下，在上半年回歸城中心的大口號下，項目只能期待開盤時間的延后和其他項目價格上的奇跡給予幫助了（春華上郡早 3個月開，只能賣到 1900元 /㎡，晚 3個月開能賣到 2350元 /㎡并到現(xiàn)在只余 18套房子的案例給了我們很好的啟示）。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C．忽略的板塊 —— 北燕路片區(qū) 代表項目：流水庭院，嘉州陽光，華冠馨苑，樂府錦城 項目名稱 流水庭院 開發(fā)商 四川樂山圣達置業(yè) 項目地址 市中區(qū)王河園對面 開 /竣 工時間 規(guī)劃 /建筑設計 / 景觀 /園林設計 / 售樓電話 2305888 項目現(xiàn)狀 封頂 目 基 本 情 況 開盤時間 占地面積 85 畝 建筑面積 9 萬 公 攤 9% 綠化率 40% 建筑風格 歐式 項目主要 廣告訴求 珍藏私家水域 開啟度假新生活 小 區(qū) 會所 配 套 公開 排號 洋房 年底交房 多層 交房 總戶數(shù) : 475 現(xiàn)推戶數(shù) :475 洋房 : 199 戶 多層 : 276 洋房 面積區(qū)間 價格區(qū)間 均價 銷售率 233245 ㎡ 26803700元 /㎡ 2980 元 /㎡ 40% 多層 面積區(qū)間 價格區(qū)間 均價 銷售率 114236 ㎡ 16802100 元 /㎡ 1900 元 /㎡ 60% 周邊配套 暢銷戶型 三室 二廳二衛(wèi) 114 ㎡ 三室 二 廳 二衛(wèi) 134 ㎡ 價格區(qū)間 18 萬至 20 萬 20 萬至 26 萬 銷售基本情況 市中區(qū)客戶 40 %（組） 周邊郊縣客戶 60 %（組） 一次性付款 30 %（組） 一次性付款 30 %（組） 分期付款 / %（組） 分期付款 / %（組） 公積金 /按揭 70 %（組） 公積金 /按揭 70 %（組） 整體宣傳上 （選擇） 1. √ 道路兩旁的刀旗 2. 車身廣告 4. 廣告牌 5. √ 電視廣告 6. √ 短信廣告 7. 派發(fā) DM 單 8. √ 夾報 活動 11√ ．網(wǎng)絡 12． √ 報紙 13．其他 針對異地客戶的主要宣傳上有 1． / 2． / 3． / 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 車位 /庫情況 數(shù)量 面積區(qū)間 價格區(qū)間 租金 銷售率 197 2530 5． 5 萬 /個 / 40% 物業(yè)公司：升華 物業(yè)收費： 元 /月㎡ 綜 合 情 況 光就該項目的戶型，營銷，價格都是比較正統(tǒng)的，但多層只 60%的銷售率，足經說明 2個問題。 1：客戶對區(qū)域上指向性較強， 2：在宣傳上，該項目沒跟上。除了在項目 附近的刀旗外，和一些帶時效性的傳播外就沒其他宣傳。這也給我們做新項目帶來了或多或少的啟示。 項目名稱 嘉州陽光 開發(fā)商 錦泰房地產 項目地址 鳳凰路與嘉祥路交匯處 交房時間 / 規(guī)劃 /建筑設計 / 景觀 /園林設計 / 售樓電話 2117333 項目現(xiàn)狀 基礎 目 基 本 情 況 開盤時間 5 月中旬 占地面積 12 畝 建筑面積 3 萬多 ㎡ 公 攤 1015% 綠化率 31% 建筑風格 現(xiàn)代圍合 項目主要 廣告訴求 造老百姓買得起的房子 小 區(qū) 無 配 套 登記客戶 700 多戶，不交誠意金排號 400 戶，排號客戶優(yōu)惠 2% 總戶數(shù) : 260 現(xiàn)推戶數(shù) :260 電梯 : 170 戶 多層 : 90 戶 電梯 面積區(qū)間 價格區(qū)間 均價 銷售率 ㎡ / 2100 元 /㎡ / 多層 面積區(qū)間 價格區(qū)間 均價 銷售率 / 2100 元 /㎡ / 周邊配套 暢銷戶型 /室 /廳二 /衛(wèi) / ㎡ / 室 / 廳 / 衛(wèi) / ㎡ 價格區(qū)間 萬至 萬 萬至 萬 銷售基本情況 市中區(qū)客戶 / %（組） 周邊郊縣客戶 / %（組） 一次性付款 / %（組） 一次性付款 / %（組） 分期付款 / %（組） 分期付款 / %（組） 公積金 /按揭 80 %（組） 公積金 /