【文章內(nèi)容簡介】 分屬經(jīng)濟型產(chǎn)品，其地塊?。?10－ 30 畝）、規(guī)劃差、景觀少、立面粗糙、物管服務(wù)弱，市場同質(zhì)化嚴重。在項目的產(chǎn)品規(guī)劃時應(yīng)避免出現(xiàn)此類情況。 （二）市場矛盾日益突出，更新?lián)Q代地產(chǎn)時代到來 隨著在建項目的落成和后續(xù)片區(qū)擴張開發(fā)，明年邵陽地產(chǎn)市場將出現(xiàn)供過于求，進入階段性飽和階段，主要問題就是今明兩年的高速發(fā)展、超額集中放量、粗 放型產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化所造成，而邵陽作為一個經(jīng)濟相對落后的地級市，不具備強大的城市吸引力，城市人口增長和城市化速度偏慢，城市人口收入增長慢、收入低，消費能力不足，供大于求，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)供需失調(diào)的市場狀況。 隨著同質(zhì)化產(chǎn)品滯銷后果的出現(xiàn)，市場將進入更新?lián)Q代的發(fā)展階段。隨著海洋明珠、水印名城、凱軒花園、金豪華府等一批高檔小高層項目的開工銷售，預(yù)示著邵陽地產(chǎn)市場更新?lián)Q代時代的到來。 項目競爭必然促其加快發(fā)展。邵陽的房地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)的項目中，在品質(zhì)、品位、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品細部的打造、項目配套、物業(yè)管理等方面將大大的提升 。 （三）區(qū)域板塊分布日益突出，特色各異 根據(jù)“控制東西，發(fā)展南北”的城市發(fā)展方向，火車南站及汽車南站片區(qū)，將成為未來城市發(fā)展和地產(chǎn)開發(fā)的主方向； 邵陽地產(chǎn)市場，今年屬于擴張年。隨著火車南站新城區(qū)大片區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃、集中開發(fā)，今明兩年，邵陽地產(chǎn)市場遍地開花，最突出的是火車南站片區(qū)、汽車南站片區(qū)，東部片區(qū)、西部片區(qū)、西北片區(qū)北站附近也相繼有代表性的產(chǎn)品的推出， 大量地產(chǎn)產(chǎn)品涌現(xiàn)市場，房地產(chǎn)板塊特征日益明顯。 （四）產(chǎn)品品質(zhì)的提升，促進了房地產(chǎn)價格的成長 隨著一批高檔小高層產(chǎn)品投放市場，產(chǎn)品成本的提升，市場 對高端產(chǎn)品市場需求的放大，綜合品質(zhì)高的小高層社區(qū)，價格將進一步提升，均價將從目前的 14001600 元 /㎡提升到 15001700 元 /㎡； 多層產(chǎn)品社區(qū)，水漲船高，價位也將隨之升高，均價將從目前的 11001300 元 /㎡提升到 12001400 元 /㎡，但低端產(chǎn)品市場將在產(chǎn)品同質(zhì)化進一步嚴重、滯銷與市場價格提升之間徘徊不前，現(xiàn)有部分項目正進行尾盤促銷，一定程度上拉低總體市場價格。 （五）商業(yè)項目將面臨更加嚴峻的考驗 目前，邵陽每個在開發(fā)的產(chǎn)品，基本都規(guī)劃有 1－ 3 層的底商，特別是火車南站片區(qū)，商鋪店面成群，明 年商業(yè)項目將出現(xiàn)嚴重滯銷空臵的局面，后續(xù)開發(fā)底商鋪面的風險將進一步加大。 第三部分 項目綜合分析 一、項目基本概況 （一）地理位臵 項目地塊位于邵陽市東面，處寶慶路及東大路兩大主街之間，東、南與城市鄉(xiāng)村相接，西臨雙坡路，北依得豐市場，屬雙清區(qū)管轄。該地塊距雙清區(qū)市委市政府約 500 米，東塔公園及市三中約 公里，離市中心紅旗路約 2 公里左右，距火車南站約 5 公里。 （二）技術(shù)指標 總征地面積： 72670 ㎡（ 畝） 用地面積： ㎡ 占地面積： 18247 ㎡ 總建筑面積： ㎡ 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30%“海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 22 （三）地塊地貌 該地塊呈梯形狀，整體極不平整，呈坡狀，地勢西低東高。該地塊西面落差小，地勢稍平整；東南面有一突起的小山丘，最大落差近 7 米。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 23 （四）周邊環(huán)境 項目地塊位于邵陽城市東區(qū)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，周邊綜合環(huán)境一般。 項目北靠得豐市場、“雍翠豪苑”，南面、東面屬于村莊和農(nóng)田，西面屬于該片區(qū)拆遷回遷戶；周邊各種配套設(shè)施較少，除農(nóng)業(yè)銀行外，其余市政配套都與項目的地塊有一定的距離；社會治安環(huán)境一般。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 24 二、項目 SWOT 分析 （一）產(chǎn)品優(yōu)勢分析（ S） 現(xiàn)有項目增強該區(qū)域的居住氛圍，奠定項目開發(fā)定位成中高檔社區(qū)的基礎(chǔ) 項目北面為“雍翠豪苑”，此項目是目前該區(qū)域內(nèi)已交付使用，面積較大的中高檔社區(qū)之一，其與項目共同形成了一個居住的“大社區(qū)”，并為項目開發(fā)定位為中高檔社區(qū)奠定了基礎(chǔ)。 項目地塊規(guī)模大，社區(qū)配套完整，社區(qū)居住氛圍較易營造 項目地塊相對于市中心區(qū)及火車南站片區(qū)一二十畝的小地塊更具地塊優(yōu)勢； 項目地塊總用地面積 106 畝，地形較為方正完整，更適合規(guī)劃為高尚住宅區(qū)；同時，超過百畝的面積，其必將規(guī)劃更加完整的配套，完善的 配套設(shè)施將更易營造社區(qū)的居住氛圍，促進消費者的購買欲望。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 25 （二）產(chǎn)品劣勢分析（ W） 區(qū)域開發(fā)空間不高，升值潛力小 項目地塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊農(nóng)村村落較多，給消費者荒廢偏僻的感覺；同時，項目東南面有大量的墓地，給消費者布上一層“陰影”，為項目帶來負面影響。 受城市發(fā)展方向的影響，區(qū)位認知程度低 火車南站片區(qū)，是市政發(fā)展的主方向，擁有統(tǒng)一的規(guī)劃、充足的財政投入、完善的城市配套，二三十個地塊同步開發(fā)，成為城市未來發(fā)展的主方向和新城區(qū)，這里集聚大量的目光和人氣，得到市場的關(guān)注和認可； 而本項目所處的東 區(qū)，發(fā)展相對滯后，仍是城鄉(xiāng)結(jié)合部的區(qū)位形象，人口較少，人氣不旺，相對冷清，消費者區(qū)位認可度較低。 同時，該區(qū)域的發(fā)展，一定程度上分流了項目區(qū)域的目標客戶群體，增加了項目的銷售壓力。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 26 項目地塊的坡地狀，一定程度上增加了項目的開發(fā)成本 項目后半部分是個石頭山，以前是采石場，坑坑洼洼，石壁林立； 從對現(xiàn)場的勘察來看，該石頭山的利用價值小，相反，增加了項目的開發(fā)成本，并影響了項目容積率的使用。建議對該石頭山進行削平，全盤考慮項目的總體規(guī)劃。 項目周邊配套資源缺泛，外部可利用資源少 項目在市政配套、自然 資源等方面都相對潰乏，基本無配套而言，周邊連最基本的醫(yī)院、學校、大型公共場所都沒有；同時，項目屬邵陽的城鄉(xiāng)結(jié)合部，社會治安環(huán)境一般； 周邊配套資源的潰乏，需增加項目社區(qū)的內(nèi)部配套，一定程度了增加了項目的開發(fā)成本。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市