【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 78 十一、項(xiàng)目開發(fā)周期和價(jià)格預(yù)測(cè) ................................. 179 項(xiàng)目開發(fā)周期建議 .................................................. 179 項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測(cè) ..................................................... 180 十二、項(xiàng)目成本與風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................... 181 項(xiàng)目初步規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ......................................... 181 價(jià)格初步預(yù)測(cè) ..................................................... 181 項(xiàng)目總銷金額 ..................................................... 182 項(xiàng)目開發(fā)的成本分析 ................................................ 183 項(xiàng)目開發(fā)總投資 綜述 ................................................ 184 項(xiàng)目利潤收益表 ................................................... 184 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性分析評(píng)價(jià) ................................................ 185 8 附錄： ............................................ 186 重點(diǎn)個(gè)案（一） —— 綠地陽澄名邸 ....................................... 186 重點(diǎn)個(gè)案（二） —— 華園春天 ............................................ 189 重點(diǎn)個(gè)案（三） —— 麗景華庭 ............................................ 192 重點(diǎn)個(gè)案（四） —— 天由大都會(huì) .......................................... 195 重點(diǎn)個(gè)案（五） —— 晶匯新屹 ............................................ 197 重點(diǎn)個(gè)案（六） —— 東園映象 ............................................ 199 重點(diǎn)個(gè)案（七） —— 青湖麗苑 ............................................ 201 重點(diǎn)個(gè)案（八） —— 星海時(shí)代花園 ........................................ 204 重點(diǎn)個(gè)案分析（九） — IALA 國際自由水岸 ................................... 206 重點(diǎn)個(gè)案分析（十） — 東湖林語 .......................................... 208 重點(diǎn)個(gè)案分析（十一） — 南山巴黎印象 ................................... 210 重點(diǎn)個(gè)案分析（十一） — 天地源橄欖灣 ................................... 212 重點(diǎn)個(gè)案分析（十二） — 雅戈?duì)栁磥沓? ................................... 214 重點(diǎn)個(gè)案分析（十三） — 中海湖濱一號(hào) ................................... 216 9 第一部分：宏觀環(huán)境分析 一、蘇州城市概況 區(qū)域位置 蘇州，古稱句吳、吳、會(huì)稽、吳州、吳郡、平江等，隋置蘇州 ，延稱之今。蘇州別稱吳都、吳會(huì)、吳門、東吳、吳中、吳下、姑蘇、長洲、茂苑等 ； 蘇州位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲中心地帶，東臨上海，南接浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江。 區(qū)域交通 蘇州市地理位置優(yōu)越，距上海僅 90公里 ，是連接上海通向長江流域廣闊腹地的咽喉； 滬寧鐵路和滬寧高速公路貫穿東西，京杭大運(yùn)河連接南北；橫臥北側(cè)的長江是通往外地的重要的水運(yùn)干道；位于長江下游南岸的張家港港、常熟港、太倉港都是國家一類港口 ，其中太倉港還是上海國際航運(yùn)中心的組合港和蘇州工業(yè)園區(qū)的配套 港。 地理概況 、面積 蘇州領(lǐng)滄浪、平江、金閶、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)（虎丘）、吳中、相城七區(qū)及常熟、張 10 家港、吳江、昆山、太倉五縣市 ，全市總面積 平方千米，其中水域面積為 3609 平方千米，占總面積的 %， 市區(qū)面積為 1730平方千米， 占總面積的 ％； 、人口 2021 年末，全市戶籍人口總數(shù) 萬人，比上年增加 ， 其中市區(qū)總?cè)丝?，比上年增加 ， 2021年末人口密度為 1298人 /平方千米； 蘇州 政治和文化 蘇州是千 年古城，在歷代中國政治舞臺(tái)上，其有著獨(dú)特的地位。作為世界級(jí)的歷史文化名城，國際知名度高，國際影響大。蘇州是吳文化的發(fā)祥地，文壇賢能輩出，有西晉文學(xué)家陸機(jī)，宋代政治家范仲淹、詩人范成大，明代戲曲家馮夢(mèng)龍， 吳門畫派 唐寅、文征明，清代及近代文人顧炎武、俞樾、章太炎等。 蘇州園林甲天下，現(xiàn)有 69座古典園林，其中網(wǎng)師園、拙政園、留園和環(huán)秀山莊最著名。蘇州園林藏而不露，為退避塵囂的場(chǎng)所。它們?nèi)嗪狭说?、釋、孔三教的思想，以山石、水流、花木、和建筑等基本要素再造了大自然的縮影，具有豐富的文化內(nèi)涵。蘇州園林藝術(shù)充分代表了 中國人的聰明才智，其造詣之高，世無倫比。 繪畫、書法、篆刻、詩文，在蘇州流派紛呈。評(píng)彈、昆曲、蘇劇被喻為蘇州文化的 三朵花 。其中昆曲被稱為是 中國戲曲之母 。蘇繡與湘、蜀、粵繡同被譽(yù)為我國的 四大名繡 ；桃花塢木刻年畫與天津楊柳青木刻齊名，世稱 南桃北楊 。 蘇州區(qū)域規(guī)劃 目前蘇州政府 強(qiáng)化 “ 大蘇州 ” 一體規(guī)劃，推進(jìn)由中心城市、 5個(gè)縣級(jí)市城區(qū)、 10個(gè)左右重點(diǎn)中心鎮(zhèn)組成的城市群集約發(fā)展。強(qiáng)化中心城市的集聚輻射帶動(dòng)能力，按照 “ 組團(tuán)式帶狀城市 ” 發(fā)展模式和 “ 東拓、北進(jìn)、西控、南優(yōu) ” 開發(fā)要求，加快蘇州工業(yè)園區(qū)和 蘇州高新區(qū) 11 開發(fā)建設(shè)，完善吳中區(qū)、相城區(qū)的城市功能，推進(jìn)平江、滄浪、金閶新城和中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，提升市域中心地位 ； 增強(qiáng)縣級(jí)市城區(qū)的樞紐功能，加強(qiáng)縣級(jí)市之間的分工與協(xié)作，強(qiáng)化區(qū)域帶動(dòng)能力，加快建設(shè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的現(xiàn)代化中等城市 ； 扶持發(fā)展重點(diǎn)中心鎮(zhèn)，加大基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施建設(shè)力度，增強(qiáng)要素集聚能力和人口承載能力，形成具有各自風(fēng)貌和特色的現(xiàn)代化小城市。 12 蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、蘇州市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）縱向走勢(shì)分析 從蘇州市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）折線走 勢(shì)圖上可以看出，走勢(shì)呈對(duì)數(shù)函數(shù)向上攀升，年增長率呈現(xiàn)倒“ V” 分布，年平均增長率在 20%左右，尤其是 2021年，增長勢(shì)頭更是強(qiáng)勁，年增長率達(dá)到了 %， 究 其原因，主要是因?yàn)殡S著蘇州城建力度的加強(qiáng)，投資環(huán)境的大力改善，加上園區(qū)二三 期和沿江工業(yè)帶的啟動(dòng)，吸引了大量的中外資本進(jìn)入。 13 、蘇州市歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資縱向走勢(shì)分析 從蘇州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資縱向走勢(shì)圖上可以看出，隨著近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢(shì)，絕對(duì)值的增長幅度不斷加快。從 年增長率走勢(shì)來看，從 2021 年、 2021年，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長，增幅不斷擴(kuò)大， 2021年的增長率是 2021年的， 2021年是 2021年的 ， 20212021年之間走勢(shì)呈直線攀升。從社會(huì)固定資產(chǎn)投資對(duì) GDP的貢獻(xiàn)比例來看，呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)； 2021年、 2021年，固定資產(chǎn)投資對(duì) GDP的貢獻(xiàn)比例均超過 45％，超過國際公認(rèn)警戒線（ 40%） ； 2021年上半年，固定資產(chǎn)投資對(duì) GDP的貢獻(xiàn)比例達(dá)到 ％，超過國際公認(rèn)警戒線，說明目前蘇州經(jīng)濟(jì)的投資過熱。 14 、蘇州市歷年進(jìn)出口總額 縱向走勢(shì)分析 從絕對(duì)值走勢(shì)圖 上看，蘇州近年來進(jìn) 出口總額呈逐年高速增長態(tài)勢(shì)，增長率呈現(xiàn)倒“ V”型增長，絕對(duì)值增長更是強(qiáng)勁；進(jìn)出口總額的高速增長，體現(xiàn)蘇州經(jīng)濟(jì)活力； 通過分析，可以看出： ? 從蘇州市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的發(fā)展?fàn)顩r來看，蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁， GDP一路走高，年增長率保持著高位增長 ； ? 從固定資產(chǎn)占 GDP的比率來看，固定資產(chǎn)的比例嚴(yán)重過大， 蘇州市的固定資產(chǎn)投資過熱； ? 外向型經(jīng)濟(jì)還是蘇州發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主力，但我們也要看到，雖然實(shí)際利用外資一路飆升，但 目前 利用外資已經(jīng)呈現(xiàn)連續(xù)下滑的態(tài)勢(shì) ； ? 大環(huán)境的持 續(xù)走高，是蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高的基礎(chǔ)，但已出現(xiàn)端倪的經(jīng)濟(jì)過熱，也給蘇州的未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)的走向注入了大量的不確定因素； ? 國際游資“豪賭”人民幣升值，升值達(dá)到預(yù)期， 國際資本將陸續(xù)撤出，而且可能帶動(dòng)國內(nèi)資本外流，從而帶動(dòng)加息，有可能 雙重打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)； ? 針對(duì)上半年全國經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象，下半年將采取經(jīng)濟(jì)緊縮政策，蘇州經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況存在大量的不確定因素； 15 蘇州重大工程建設(shè) 、蘇州地鐵規(guī)劃 蘇州市軌道交通一號(hào)線屬于交通疏導(dǎo)型線路，位于城市的東西向軸線上，與城市最大客流方向吻合 ， 是軌道線網(wǎng)中最 重要的一條骨干線路。 一號(hào)線起點(diǎn)位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)北側(cè)天平山東麓和靈天路，止于南施街。線路全長。 2021年后，輕軌 1號(hào)線、 2號(hào)線將形成十字相交的網(wǎng)絡(luò)格局。具體走向如下： 一號(hào)線總共是 23 個(gè)車站，分兩期施工，首期施工的共 21 個(gè)站， 平均站間距為 公里 ， 其中換乘站為 3個(gè)，分別為：蘇州樂園站（與 S1線換乘），廣濟(jì)路站（與 S2線換乘），人民路站（與 M2線換乘）。 其余站臺(tái)分別為靈天路站、金楓路站、汾湖路站、玉山公園站、蘇州樂園站、塔園路站、濱河路站、三元村站、桐涇路站、廣濟(jì)路站、養(yǎng)育巷站、 人民路站、臨頓路站、倉街站、東環(huán)路站、星明街站、星海街站、星港街站、會(huì)展中心站、星湖街站、南施街站。 一號(hào)線計(jì)劃于 2021年建成， 2021年投入使用。 （備注：信息來自蘇州市規(guī)劃局 2021年 12月 29日發(fā)布） 16 、京滬高鐵工程 京滬高速鐵路工程預(yù)計(jì) 5年內(nèi)完成， 2021年投入運(yùn)營 ； 京滬高鐵正線長 1318公里，與既有京滬鐵路大體并行，設(shè)立 21 個(gè)客運(yùn)車站。全線為新建雙軌，設(shè)計(jì)時(shí)速 350 公里，初期運(yùn)營時(shí)速 300 公里。 京滬高速鐵路將現(xiàn)在京滬兩地時(shí)間由 14 小時(shí)縮短為 5 小時(shí)，大幅度降低京滬兩地 時(shí)間距離； （備注：信息來自鐵道部 2021年 4月 3日發(fā)布） 、滬寧城際 軌道 滬寧城際軌道目前蘇州方案已經(jīng)敲定，蘇州境內(nèi)將設(shè)置 7 個(gè)站（分別是：望亭、蘇州新區(qū) (滸墅關(guān) )、蘇州、蘇州工業(yè)園區(qū)、唯亭、新昆山、陸家浜站），建成后蘇州到上海實(shí)際乘車時(shí)間只要 20分鐘，因此，借助這條軌道，蘇州與上海之間的往返將大大方便。 2021年，京滬高鐵和滬寧城際軌道交通將投入運(yùn)營。屆時(shí)，現(xiàn)在的京滬鐵路滬寧段將不再從事客運(yùn)，全部轉(zhuǎn)向貨運(yùn)。 （備注：信息來自鐵道部規(guī)劃處 2021年 4月 5日發(fā)布） 17 蘇州宏 觀環(huán)境總結(jié) 蘇州 作 為長三角地區(qū)最重要的城市 之一 ，為地產(chǎn)大鱷全國性布局的重要棋子。從蘇州市整體發(fā)展?fàn)顩r來看，蘇州在江蘇乃至長三角都極具影響地位。蘇州經(jīng)濟(jì)快速增長，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)，蘇州第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并帶動(dòng) 了 第三產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展，催生了大量的私營企業(yè)業(yè)主，新富人群逐年增長。外來人口導(dǎo)入數(shù)量逐年上漲。第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更是吸引了一大批高素質(zhì)的人才，人才高地逐漸形成。這部分人大概經(jīng)過 3－ 5年的資本積累，便會(huì)產(chǎn)生購房需求，從而也會(huì)帶來對(duì)蘇州住宅剛性需求增長。蘇州經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，是蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高的 基礎(chǔ)。 從蘇州市固定資產(chǎn)投資占 GDP的比率來看，固定資產(chǎn)投資比例過大 ，盡管與長三角同類城市相比，處于中等位置，而且處于一個(gè)固定資產(chǎn)的補(bǔ)漲期，但是也說明蘇州市的固定資產(chǎn)有投資過熱的跡象。 宏觀政策方面，由于目前國內(nèi)市場(chǎng)局部區(qū)域出現(xiàn)房產(chǎn)過熱，有“泡沫”嫌疑，故根據(jù)樓市的現(xiàn)狀，政府的宏觀調(diào)控力度（也將）大步跟上，對(duì)房地產(chǎn)控制的政策也將是接踵而來。