【文章內容簡介】 由于本案塔樓單層九戶，這就造成嚴重的朝向與采光問題，而北向的戶型受采光等影響，一般客戶不能接受，因此單層價差應20~50元左右。（五）其他因素 除了上述三個方面的主要價差因素外，具體到每個戶型，其所處的通風、采光、有無遮檔、戶型平面的優(yōu)劣等，都會影響到具體價格的修訂，此類因素導致的價格差異的級別宜保持在20～30元／M2之間機動把握。 綜合以上因素，本案工作組將另外制定詳細的房源報表，報請審批。第五部分 銷售運營篇一、項目入市姿態(tài)基本格調：現(xiàn)代都市主義：文明、健康、和諧 項目入市姿態(tài)暨入市形象對“幸福尚城”整體的品牌弘揚及推廣有著舉足輕重的意義。專業(yè)而系統(tǒng)的包裝手段的運用，能夠讓目標市場提前感受項目所傳達的獨特的都市文化人居生活方式的魅力，從而切實支撐并提升項目的價格定位。（一）項目基礎系統(tǒng)的包裝 在項目基礎系統(tǒng)的包裝上，建議項目的Logo以經(jīng)典、傳承的現(xiàn)代文化符號或現(xiàn)代人居符號作為標識。 確立項目包裝系統(tǒng)的主體背景色調，建議選用能代表現(xiàn)代都市文化內涵與格調的色彩，在各種形式的包裝物料上予以體現(xiàn)。 有關項目形象推廣的各項主題定位，也應以各種醒目、精致的字體形式固定下來，通過系列現(xiàn)場包裝載體及廣告運動媒介向外傳達。（二）項目應用系統(tǒng)的包裝 項目應用系統(tǒng)的包裝包括營銷通路包裝、賣場形象包裝、廣告VI導示系統(tǒng)包裝三個部分：營銷通路包裝 營銷通路包裝主要指引導客戶進入營銷現(xiàn)場的路徑，其主要包括通路組織、地盤包裝。——通路組織 現(xiàn)場施工通路與銷售通路應該完全分開，互不影響，便于客戶在舒暢的心情下參觀賣場及踏勘項目。所以，應當保證施工機械、物料由單獨的路口進出，弱化因工地施工形象凌亂而產生的負面影響?！乇P包裝■工地圍墻 本項目和田街沿線圍墻，可以作為宣傳項目品牌形象最直接的展示窗口。擬將現(xiàn)代都市寫意生活的場景圖畫噴繪于圍墻之上，再配以大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?，局部特殊造型的Logo，來烘托出現(xiàn)場整體濃郁氛圍，并可通過加設燈光的處理，妝點夜間景致?！鲋魅肟诎b 提前豎立幸福尚城巨型風水石，如有可能，在今年11月份以前先行完成主入口大門以的營造。賣場形象的包裝 售樓處內用文化墻來渲染項目的現(xiàn)代都市簡約派風格主題?！獱I銷中心室內設計 營銷中心面積擬定在200M2左右，在設計風格上，力求凸顯現(xiàn)代、時尚、簡約人文居家的風格與特征。通過一系列文化設計元素的專業(yè)化整合以及包裝，全面呈現(xiàn)現(xiàn)代都市生活的多彩與多元?！龉δ芊植?整個營銷中心按看樓流程，分別設置如下區(qū)域： 模型展示區(qū)：項目整體模型1個、分戶模型共9個； 業(yè)管中心：接待臺背板，設電話、電腦接駁口，實行電腦化管理； 洽談區(qū)：包括洽談桌、洽談椅共10套，用于銷售人員與客戶洽談等活動； 音像放送區(qū)：用于組織營銷促進活動和電視展示； 資料索取臺（架）：放置所有銷售用資料，位置要接近接待臺及售樓處入口，方便客戶與銷售人員自行取用； 簽約區(qū)：與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶簽定認購書、合同等法律文契； 銷售職能房：財務室、銷售辦公室及儲藏室。財務室面積范圍，設兩張辦公臺、接待沙發(fā)、資料柜、保險柜，預留電腦、電話；銷售辦公室面積范圍，辦公臺、接待沙發(fā)、資料柜、復印機、小型會議區(qū)、電話接駁位；儲藏室面積范圍，設壁柜，儲放銷售資料； 員工更衣室：分設男女更衣室，設置在隱蔽部位，設壁掛式更衣柜；——營銷中心導示系統(tǒng) 主要包括銷售現(xiàn)場內外用以標識各區(qū)域及示范單位的標識牌。其中專門設計制作：※室內形象墻（上配主文案及配圖） ※室內展板、看板（擬規(guī)劃成六部分文案）※室內掛旗（配簡潔文案）※室內懸幅（精美色調及文案配合）廣告VI導示系統(tǒng)的包裝——戶外廣告導示牌 在黃河路入口（與吐魯番路交匯）處、五一路到和田街交匯處，吐魯番路和和田街交匯處關鍵性節(jié)點，設計制作醒目美觀的廣告導示牌，尺寸可考慮58M，由此對慕名前來踏勘的人流起到有效指引及對項目形象長期推廣的綜合作用。——雙面迎風旗或噴繪昭示布 在沿吐魯番路、和田街、五一路路段，設置雙面迎風旗或噴繪昭示布，以有效渲染地盤周邊的售盤氣氛?！笮蜅l幅、橫幅 在項目樓體上懸掛大型條幅或橫幅（具體尺寸需視彼時樓體高度而確定），昭示項目名稱，發(fā)布推盤信息，傳達居家理念，表述人文關懷。（此項在主體起來后使用）——升空氣球、氣囊拱門及花卉、地毯 在社區(qū)主入口處懸放2個彩色升空氣球，在營銷中心門口設置紅色氣囊拱門，并于進入中心10米左右通路鋪設迎賓地毯，兩邊放置鮮艷的四季花籃、盆景植物。（此一現(xiàn)場點綴舉措主要針對公開發(fā)售期）——營銷中心門口 營銷中心門口設立體現(xiàn)公司司標、營銷理念的精神堡壘，可設計制作成晝夜環(huán)狀燈箱形式。二、銷售前期準備工作（一）銷售物料的準備 銷售物料主要包括辦公事務系統(tǒng)、宣傳物料、交通工具包裝、禮品設計制作等。辦公事務系統(tǒng) 主要指現(xiàn)場銷售人員所使用的各類銷售用具，含名片、工作牌、信封、信箋、便箋紙、飲用水杯等。 另有各類銷售資料設計，包括檔案袋、手提資料袋、置業(yè)計劃單、認購協(xié)議書等。 這些物品的設計應繼續(xù)前述一貫的風格，以突出表現(xiàn)現(xiàn)代都市文化人居訴求為第一主旨，與項目整體品牌形象推廣保持一致。 現(xiàn)場銷售人員服裝也以現(xiàn)代都市風情服裝款式為主，配夏、秋兩季制服。宣傳物料■樓書主要展示項目基本情況，包括項目簡介、區(qū)域綜述、發(fā)展商背景、文化內涵、形象推廣、景觀園林設計、產品設計、市政配套、智能化設施等。■戶型手冊 建議戶型采用插頁的形式和樓書結合起來使用?！鯲CD項目介紹碟 用于在營銷中心播放，片長約15～20分鐘，整體介紹項目位置、社區(qū)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、環(huán)境園藝、規(guī)劃特色以及綜合闡述新疆第一現(xiàn)代都市主義實用型戶型地產的定位、功能及內涵，亦可制作成電子樓書在各展銷點派發(fā)。促銷禮品 相關系列促銷期派贈小禮品的制作籌備有助增強與意向客戶群體之間的互動關聯(lián)。（二）銷售人力隊伍的準備 營銷中心現(xiàn)場擬安排8～10名專業(yè)地產銷售精英，另配10名左右的項目促銷員分往烏魯木齊、地州等各分銷點定期駐守。以此來組成方陣容齊整的專職坐銷及行銷團隊。 其銷售人員遴選招募的原則除學歷、學識考量以外，應更注重個人形象、儀容儀態(tài)、經(jīng)驗談吐、應變能力及良好的心理素質。要以物色“實戰(zhàn)型”的銷售專才為最重要的參照依據(jù)。（三）銷售培訓計劃整體專業(yè)化、系統(tǒng)化的銷售培訓將囊括以下內容：地產專業(yè)知識、法律法規(guī)的熟知了解；現(xiàn)場《百問百答》的深度演練；現(xiàn)場接待接聽、跟蹤拜訪演示；人員階段性考慮擇優(yōu)上崗；三、銷售階段及進度控制（一）銷售