【文章內(nèi)容簡介】 亮點(diǎn)。這樣一來 ,還能帶動(dòng)周邊的餐飲等服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ,可謂一舉多得 。 “三舊改造 ”背景分析 城 市發(fā)展的自我完善 一般說來，城市的發(fā)展總是不斷地進(jìn)行著自我完善，經(jīng)歷著“新陳代謝”的過程，“三舊”改造是城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的主動(dòng)提升和完善城市的城市更新形式。 目前，城市更新步伐加快顯露出必然性：城市化發(fā)展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和輻射作用；城市居民的社會(huì)生活質(zhì)量提高，社會(huì)活動(dòng)日趨多樣化 和多元化，追求寬敞的住宅、優(yōu)美的環(huán)境、充足的公共設(shè)施及多樣化的公共場所；提升城市競爭力的需要。城市逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)，城市競爭力作為城市綜合發(fā)展能力的體現(xiàn)，不僅決定著一個(gè)城市在發(fā)展過程中獲得資源的能力，也決定著市民提供就業(yè)機(jī)會(huì)和發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的能力。城市更新無疑是提升城市競爭力的有效方式之一 當(dāng)前，三水城市在經(jīng)歷高速發(fā)展以后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷進(jìn)行優(yōu)化，城市建設(shè)開始進(jìn)入到城市的自我提升和自我完善階段，“三舊”改造則是三水城市發(fā)展進(jìn)行自我完善的重要途徑。 加快推進(jìn)“三舊”改造的意義 根據(jù)《佛山市加 快推進(jìn)三舊改造》的文件指示要求，三水區(qū)近年來加快對(duì)“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造進(jìn)程，本項(xiàng)目是推進(jìn) “三佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 10 舊”改造的又一重大舉措。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，滿足佛山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)建設(shè)用地日益增大的要求，改善城市面貌，不斷提升城市品味，提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量，引領(lǐng)佛山市加快向工業(yè)化、城市化、國際化道路邁進(jìn)，全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城、現(xiàn)代化大城市與富裕和諧佛山的宏偉目標(biāo) （ 1） 推進(jìn)“三舊”改造是提高佛山市土地集約化利用水平，改善城市面貌和強(qiáng)化城市管理，加快建設(shè)現(xiàn)代化大城市的迫切需要?！叭f”改造主要通過 改造和完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市功能，改善城鄉(xiāng)環(huán)境，從而滿足發(fā)展和市民生活需求。佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居普遍存在建設(shè)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)、布局分散、安全隱患較大、土地利用率低等現(xiàn)象，加上當(dāng)前土地資源緊缺已成為制約我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸，土地利用價(jià)值需通過科學(xué)、有效的改造得以提升并增長。推進(jìn)“三舊”改造，對(duì)于進(jìn)一步挖掘利用城市資源潛力，提高土地集約化利用水平，提升區(qū)域城市功能和城市品味，對(duì)于進(jìn)一步強(qiáng)化城市管理，有效改善發(fā)展和人居環(huán)境，把佛山建設(shè)成適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的花園城市具有重要 作用。 （ 2） 推進(jìn) “三舊 ”改造是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，提升佛山市綜合競爭力，加快佛山向工業(yè)化、城市化和國際化道路邁進(jìn)的重要舉措。推進(jìn) “三舊 ”改造，勢必有效改善佛山市產(chǎn)業(yè)配套能力和發(fā)展環(huán)境，不僅有利于促進(jìn)中心城區(qū)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域培育特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升和中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式向輕污染、低能耗、高附加值的資金技術(shù)型轉(zhuǎn)變，而且有利于按照組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)和統(tǒng)一的城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全市空間資源進(jìn)行優(yōu)化布局，優(yōu)化城市投資和生態(tài)環(huán)境，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 11 展，提升城市形象和 綜合競爭力。推進(jìn) “三舊 ”改造的過程，是城市建設(shè)現(xiàn)代化時(shí)尚元素和先進(jìn)文化精髓，促進(jìn)我市向城市經(jīng)濟(jì)國際化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化、城市建設(shè)現(xiàn)代化和人民生活富裕化不斷邁進(jìn)的過程，也是佛山市現(xiàn)階段和今后一段時(shí)期城市發(fā)展的主要任務(wù)以及實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)跨越式發(fā)展的客觀需要。 （ 3） 推進(jìn) “三舊 ”改造是推動(dòng)佛山市城鄉(xiāng) “一元化 ”發(fā)展，加快建設(shè)社會(huì)主義新村鎮(zhèn)，構(gòu)建富裕和諧佛山的有效途徑。加快社會(huì)主義新村鎮(zhèn)建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和建設(shè)和諧社會(huì)的重要保障，推進(jìn) “三舊 ”改造為社會(huì)主義新村鎮(zhèn)建設(shè)創(chuàng)造了新契機(jī)，開辟了新路子。 “三舊 ”改造既可以促進(jìn)農(nóng)村居 民增收，使村集體收入實(shí)現(xiàn)成倍增長，同時(shí)也可以促進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境，大大加快農(nóng)村與城市建設(shè)相互銜接，農(nóng)村居民與城市市民相互認(rèn)同，農(nóng)村風(fēng)俗與城市文化相互融洽的步伐，是加快實(shí)現(xiàn)農(nóng)民變市民、農(nóng)村變城市、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)形態(tài)變城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)形態(tài) “三大歷史性轉(zhuǎn)變 ”的有效途徑。各級(jí)黨委、政府和相關(guān)職能部門要從踐行三個(gè)代表 “重要思想和科學(xué)發(fā)展觀、堅(jiān)持理政為民的高度 ”，把推進(jìn) “三舊 ”改造作為一項(xiàng)重要的民心工程，作為轉(zhuǎn)變政府職能、 建設(shè)責(zé)任政府和服務(wù)型政府的重要措施，作為構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段和關(guān)鍵性工作，切實(shí)抓 緊抓實(shí)抓好。 完善三水商業(yè)圈的需要 三水恒福廣場，打響了三水舊城改造第一炮，也是繼三水廣場后三水中心區(qū)域出現(xiàn)的第二個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)了解，三水恒福廣場是文峰東片區(qū)舊城改造項(xiàng)目，“舊改”完成后將是一個(gè)綜合商住區(qū)，由于文峰東片區(qū)是三水歷史最悠久、發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，通過舊城改造佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 12 將令文峰東片區(qū)青春煥發(fā)，重拾活力，有望與三水廣場形成齊頭并進(jìn)的局面。有恒福廣場這個(gè)鮮明的例子，加之商業(yè)城所處的優(yōu)越的地理位置，與三水廣場，恒福廣場剛好分成三個(gè)片區(qū)輻射三水中心城區(qū)，同時(shí)商業(yè)城的定位是面向中檔消費(fèi)者群體，相對(duì)于三 水廣場和橫幅廣場相對(duì)高的消費(fèi)要求改造后的商業(yè)城將更貼近普通平民百姓的生活，填補(bǔ)了三水商業(yè)圈中檔商業(yè)片區(qū)的空白，可見商業(yè)城舊樓改造招商招租項(xiàng)目的開發(fā)是完善三水中心城區(qū)商業(yè)圈的需要。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 13 第三章 建設(shè)條件 建設(shè)條件 區(qū)域自然條件 地理位置 項(xiàng)目位于佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)，西南鎮(zhèn)是三水區(qū)政治、文化、經(jīng)濟(jì)等交流的中心城區(qū)，商業(yè)城舊樓面向三水 主干道廣海大道 中 ,是三水來往南海、禪城、廣州等地班車的必經(jīng)之路 ,也是各班車進(jìn)入三水中心城區(qū)的第一站和主要上落客點(diǎn) ；西臨耀華路，東臨商業(yè)路， 北臨商業(yè)北街，四面臨街，交通便利。 施工條件 （ 1）交通設(shè)施 三水現(xiàn)有交通運(yùn)輸以公路運(yùn)輸為主，公路運(yùn)輸是城市交通的大動(dòng)脈，包括高速公路、國道、省道以及縣鄉(xiāng)級(jí)道路，施工運(yùn)輸較為方便。 （ 2）水電設(shè)施條件 ① 給水 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)時(shí)主要由西南水廠、石塘水廠、北江水廠、西江水廠聯(lián)合供水，這幾間水廠均屬于三水三江匯通水務(wù)有限公司下屬水廠，供水服務(wù)面積約 200 多平方公里。本項(xiàng)目又為舊樓改造項(xiàng)目，原建筑樓群已有現(xiàn)成的給水設(shè)施端口。 ② 排水 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 14 本項(xiàng)目為舊樓改造項(xiàng)目，原建筑樓群已有現(xiàn)成的排水端口和排水體統(tǒng)。通過排水系 統(tǒng)排入市政污水收集管道，城區(qū)范圍內(nèi)有驛崗污水處理廠一座。 ③ 供電 目前商業(yè)城各區(qū)首層店鋪仍在營業(yè)，原建筑供電設(shè)施仍然在正常使用。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 15 第四章 項(xiàng)目投資概算 概算編制范圍及內(nèi)容 裝飾部分 （ 1）塊料地面：原來所有的地面全部鑿掉，地面全部重鋪600mm*600mm 的瓷質(zhì)磚，位置是 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)除樓梯間外所有的地面，如三區(qū)進(jìn)出口的處、里面的商鋪。 （ 2)塊料樓梯面層：主要是三區(qū)的所有樓梯間和 A 區(qū)螺旋臺(tái)階的面層、還有 A 區(qū)大 門口進(jìn)入的大樓梯的地面。 （ 3）塊料踢腳線 :主要是柱子下面和所有的內(nèi)墻面下面貼有100mm 高的塊料踢腳線。 （ 4）欄桿：所有樓梯間采用不銹鋼欄桿、 B 區(qū)采光井四周和 A 去內(nèi)圓盤采用玻璃欄桿、所有的玻璃幕墻內(nèi)面采用不銹鋼欄桿。 （ 5）墻面抹灰：主要是 A 區(qū)和 C 區(qū)與 B 區(qū)相連的內(nèi)墻面的抹灰。 （ 6）柱面抹灰：是所有柱面抹灰 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)沒有和墻體相連接的獨(dú)立柱面抹灰。 （ 7）全玻璃幕墻： A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)最外圍所有的墻體。 （ 8）天棚都是采用木龍骨、防火板飾面，其他還有腳手架、墻體拆除、樓面拆除等。 安裝部分 拆除原來的電氣部分、給排水部分、消防部分、空調(diào)部分、電梯，重做中央空調(diào)（ 1600RT）、消防（消防栓、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋、防佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 16 排煙）、低壓配電、高壓配電改造、給排水、電梯（ A 區(qū) 2 臺(tái)、 B 區(qū) 4臺(tái)）、自動(dòng)扶梯（ B 區(qū) 6 臺(tái)）。 其他 本概算第一部分建筑裝飾工程費(fèi)用包括：裝飾工程建安工程費(fèi)用(已包括 10%的規(guī)費(fèi)和稅金 )、安裝工程建安工程費(fèi)用；第二部分為建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、項(xiàng)目建議書編制費(fèi)等；第三部分預(yù)備費(fèi)，本概算只計(jì)列 基本預(yù)備 費(fèi)用、貸款利息。 編制依據(jù)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國建設(shè)部《安裝工程投資概算編制辦法》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（建標(biāo)【 2020】 164 號(hào)文）。 中華人民共和國建設(shè)部《安裝工程投資概算指標(biāo)》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（ 2020 版）。 主要材料、機(jī)械、人工價(jià)格按照《佛山市工程造價(jià)信息》 2020年二季度計(jì)算。 本概算投資組成和費(fèi)用劃分按建設(shè)部《安裝工程投資概算編制辦法》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（建標(biāo) [2020]164 號(hào)文）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其中： （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)按 “財(cái)建 [2020]394 號(hào)文 ”計(jì)算并參考市場行情調(diào)整； 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 17 （ 2）工程監(jiān)理費(fèi)按 “國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》發(fā)改價(jià)格 [2020]670 號(hào)文 ”計(jì)算并參考市場行情調(diào)整； （ 3）工程設(shè)計(jì)費(fèi)按 “國家計(jì)委及建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào)文 ”計(jì)算并參考市場行情調(diào)整； （ 4）招標(biāo)代理管理費(fèi)按 “按國家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)文 ”執(zhí)行分段計(jì)算并參考市場行情 進(jìn)行 調(diào)整； （ 5）項(xiàng)目建議書編制費(fèi) “國家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)文 ”計(jì)算并參考市場行情調(diào)整； （ 6）造價(jià)咨詢費(fèi)按照市場行情計(jì)算； （ 7）施工圖審查費(fèi)按設(shè) 計(jì)費(fèi)的 10%計(jì)算，竣工圖編制費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)的 8%計(jì)算 ； （ 8）工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)按 “按國家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)文 ”執(zhí)行分段計(jì)算并參考市場行情調(diào)整 。 第三部分不可預(yù)備費(fèi)計(jì)算基本預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按第一、二部分費(fèi)用之和的 5%計(jì)算 ,銀行貸款 3000 萬的利息，利率為 %。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 18 商業(yè)城整改工程概算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù)量 單價(jià)、費(fèi)率（元） 合價(jià)（萬元） 備注 一 直接工程費(fèi) （一） 裝飾部分 1 墻體拆除 m3 3430 2 運(yùn)磚渣 m3 4020 3 樓地面鏟 (拆 )除 m2 35200 4 墻面鏟 (拆 )除 m2 4200 5 塊料樓地面 m2 35200 6 塊料踢腳線 m2 570 7 塊料樓梯面層 m2 2120 8 不銹鋼扶手帶欄桿（樓梯間） m 650 9 不銹鋼鑲夾玻璃欄板（ A 區(qū)內(nèi)圓盤、 B 區(qū)采光井） m 480 10 不銹鋼扶手帶欄桿（玻璃幕墻） m 2120 11 墻面一般抹灰 m2 5080 12 柱面一般抹灰 m2 15580 13 全玻幕墻 m2 7920 14 天棚（木龍骨、面飾防火板） m2 35800 15 天面防水 m2 7900 16 綜合腳手架 m2 7920 17 里腳