【正文】 料踢腳線。 （ 7）全玻璃幕墻： A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)最外圍所有的墻體。 編制依據(jù)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國建設(shè)部《安裝工程投資概算編制辦法》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（建標(biāo)【 2020】 164 號文）。其中： （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)按 “財建 [2020]394 號文 ”計算并參考市場行情調(diào)整； 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 17 （ 2）工程監(jiān)理費(fèi)按 “國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》發(fā)改價格 [2020]670 號文 ”計算并參考市場行情調(diào)整； （ 3）工程設(shè)計費(fèi)按 “國家計委及建設(shè)部計價格 [2020]10 號文 ”計算并參考市場行情調(diào)整； （ 4）招標(biāo)代理管理費(fèi)按 “按國家計委計價格 [2020]1980 號文 ”執(zhí)行分段計算并參考市場行情 進(jìn)行 調(diào)整； （ 5）項(xiàng)目建議書編制費(fèi) “國家計委計價格 [1999]1283 號文 ”計算并參考市場行情調(diào)整； （ 6）造價咨詢費(fèi)按照市場行情計算； （ 7）施工圖審查費(fèi)按設(shè) 計費(fèi)的 10%計算，竣工圖編制費(fèi)按設(shè)計費(fèi)的 8%計算 ； （ 8）工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)按 “按國家計委計價格 [2020]1980 號文 ”執(zhí)行分段計算并參考市場行情調(diào)整 。 （ 2）由于本項(xiàng)目為舊樓改造工程，鋪底流動資金主要是短期日常經(jīng)營現(xiàn)金，人工、購貨、水、電、膳食等開支，本項(xiàng)目的鋪底流動資金 約 50 萬元。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 21 第五章 財務(wù)分析以及經(jīng)濟(jì)評價 本工程經(jīng)濟(jì)評價的方法與原則是按照國家計委制定的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》及其他有關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行的。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 22 基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)表 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)據(jù) 1 建筑面積 萬 m2 2 可租面積 萬 m2 3 基準(zhǔn)收益率（取銀行貸款利率） % 4 建設(shè)期 年 5 長期借款年利率 % 6 無形及遞延資產(chǎn)攤銷年限 年 15 7 固定資產(chǎn)綜合折舊率 % 8 固 定資產(chǎn)攤銷年限 年 15 9 大修理率 % 10 維護(hù)費(fèi)率 % 11 定員 人 12 工資福利標(biāo)準(zhǔn) 元 /人年 13 綜合稅率 % 14 所得稅率 % 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 23 財務(wù)指標(biāo)一覽表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 出租收費(fèi)單價 元 /m2 2 年出租收入 萬元 正常期 3 年繳納營業(yè)稅金及附加 萬元 正常期 4 年總成本 萬元 平均值 5 單 位總成本 元 /m2 平均值 6 年經(jīng)營成本 萬元 平均值 7 單位經(jīng)營成本 元 /m2 平均值 8 內(nèi)部收益率（全部投資 稅后） % % 9 內(nèi)部收益率（全部投資 稅前） % % 10 靜態(tài)投資回收期（全部投資 稅后） 年 11 靜態(tài)投資回收期（全部投資 稅前） 年 12 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8% 稅后） 萬元 13 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8% 稅前） 萬元 14 投資利潤率 % 15 投資利稅率 % 16 借款嘗還期 年 17 資本金額 :貸款金額 4:6 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 24 成本估算 總成本費(fèi)用估算見附 表 4。 修理費(fèi)計算 修理費(fèi) 按安裝部分 %計算，每隔 3 年進(jìn)行一次大修理，修理費(fèi)為 萬 借款利息計算 長期借款利率為 %，借款利息計入財務(wù)費(fèi)用。進(jìn)行大修理的當(dāng)年不考慮維護(hù)費(fèi)。 其中所得稅按利潤總額的 25％計取，盈余公積金按稅后利潤的10％計取。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率等于社會折現(xiàn)率（取 %）的時候，可計算此時的出租收費(fèi)單價。 投資利潤率（稅后） 年平均利潤總額 投資利潤 率＝ ──────────────100％ 建設(shè)項(xiàng)目總投資 投資利稅率 年平均利稅總額 投資利稅率＝ ──────────────100％ 建設(shè)項(xiàng)目總投資 投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率見下表： 指 標(biāo) 名 稱 指 標(biāo) 投資利潤率（ %） 投資利稅率（ %） 清償能力分析 清償能力分析是通過對借款還本付息 計 算表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表的計算，考察項(xiàng)目計算期內(nèi)各年的財務(wù)狀況及償債能力，并計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率和固定資產(chǎn)投資借款償佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 28 還期。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 29 盈虧平衡分析（詳見下圖） 盈虧平衡分析是通過盈虧平 衡點(diǎn)分析項(xiàng)目對產(chǎn)量變化的適應(yīng)能力。可以初步驗(yàn)證出 租收費(fèi)單價的有效性。 人流優(yōu)勢 作為三水城市中心商業(yè)區(qū)輻射范圍，并且是三水城區(qū)兩條主干道的交叉地段，周邊多是企事業(yè)單位以及成片的居 民住宅 住區(qū)，消費(fèi)人流和交通人流為項(xiàng)目的消費(fèi)帶來巨大的機(jī)遇。 商鋪較零散 項(xiàng)目在早期已經(jīng)銷售部分商鋪，使得項(xiàng)目在進(jìn)行重新規(guī)劃時形成一定的困難。三水中心城區(qū)內(nèi)同類型的商業(yè)項(xiàng)目目前仍是空白。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 33 項(xiàng)目建議 市場現(xiàn)狀 目前，三水區(qū)原有商業(yè)市場面臨巨大的挑戰(zhàn)，眾多過江 “猛龍 ”——來自廣州、深圳、佛山，甚至境外的大型連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)入三水西南鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厣?業(yè)受到了極大的沖擊 。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 34 長，大多已損壞嚴(yán)重，需要重新安裝和修葺； 四、商業(yè)城目前的外墻材質(zhì)陳舊，色調(diào)幾乎是灰白色，單調(diào)，且因長久空置，外墻裝修損 壞嚴(yán)重，長時間破損的外觀對商業(yè)城的檔次和形象存在不小的影響，需要重新按照目前商業(yè)大廈的外墻標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修； 五、原室內(nèi)布局欠佳，交通面積較多，實(shí)用率較低，在 A、 B、 C三個區(qū)中，以 B 區(qū)和 C 區(qū)比較嚴(yán)重，場內(nèi)缺乏人流導(dǎo)向；重新裝修時，設(shè)計需要考慮如何利用空間層次設(shè)計改善原布局的不足。因此本項(xiàng)目的市場定位必須與三水廣場、恒福廣場有所差別，避免經(jīng)營與三水廣場、恒福廣場相沖突的項(xiàng)目。 A 區(qū)： 首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店 ； 二層 至 五 層為 電腦、 家電 、廚具等 專賣超市。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 36 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格偏向動感的現(xiàn)代風(fēng)格，特別是通過亮麗的色彩來表現(xiàn)。 電梯 —— 本項(xiàng)目的電梯嚴(yán)重不足，建議在 B區(qū)各層增設(shè)扶手電梯，并在 C 區(qū)增加垂直客梯和貨梯各一臺。國外的大型商業(yè)經(jīng)營企業(yè)、各種著名的商品品牌不斷涌入，在經(jīng)營模式、服務(wù)水平、價格等方面對中國市場都將形成很大的沖擊。 (2) 選擇文化產(chǎn)業(yè)為主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象 相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個性與特色，而且能夠使整個項(xiàng)目的靈魂 得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。而比較成功的大型購物廣場的經(jīng)營情況來看，這些商場基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，合理分割功能分區(qū)，有意識地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。 以文化產(chǎn)業(yè)為主題，力爭引進(jìn)廣州購書中心、麥當(dāng)勞（肯德基）、真功夫等名店為本項(xiàng)目主力店。 經(jīng)營策略 (1) 贏利模式 全部商鋪只租不賣，掌握整個商場的經(jīng)營主導(dǎo)權(quán)，按照文化廣場為主題進(jìn)行招商經(jīng)營 ， 對各經(jīng)營區(qū)域進(jìn)行合理劃分，盡量滿足經(jīng)營者的功能需求 ，以求能實(shí)現(xiàn)利潤的最大化； (2) 市場前期的經(jīng)營管理： 為了保證銷售與招商的順利進(jìn)行，應(yīng)該注意： ? 按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排； ? 把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營； ? 統(tǒng)一形象（商場內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布； ? 多功能公共區(qū)域的設(shè)計與活動組織：比如展示中心、活動廣場等。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 41 附表： 附 表 1：商業(yè) 城改造項(xiàng)目概算編制說明 附 表 2：商業(yè)城改造項(xiàng)目概算表 附 表 3：商業(yè)城改造項(xiàng)目裝飾部分概算詳細(xì)清單 附 表 4： 總成本費(fèi)用估算表 附 表 5： 利潤總額及其分配表 附 表 6： 借款還本付息表 附 表 7： 現(xiàn)金流量表 。 總結(jié) 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 40 本建議書立足于三水區(qū)政府 《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》 ，抓住目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景以及三水對文化設(shè)施的需求，以文化產(chǎn)業(yè)作主題，力爭引進(jìn)廣州購書中心、麥當(dāng)勞、真功夫等主力店為賣點(diǎn)，帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以達(dá)到業(yè)主、投資方、經(jīng)營方各方共贏的局面。 本項(xiàng)目帶動人流的項(xiàng)目是購書中心、 麥當(dāng)勞、真功夫、手機(jī)專賣店，而電器超市因?yàn)槭墙?jīng)營高檔耐用商品，平常會很少人流，只有到了節(jié)假日會有較大的人流，引入電器超市的主要原因一方面是為了對購書中心作補(bǔ)充，另一方面是為了提高商場的檔次。 要使樓上的物業(yè)價值最大化，必須對整個商場進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計，引進(jìn)主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營的角度規(guī)劃設(shè)計符合市場需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營，而只有主題明確，才能對品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。成行成市的主題專業(yè)市場隨著市場的發(fā)展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報相當(dāng)可觀，對于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。 目前，出租個體攤位模式的商業(yè)市場，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)主不負(fù)責(zé)經(jīng)營，而經(jīng)營者只能被動接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計與商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)的 銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后市場對商業(yè)形態(tài)的要求。 租金定位 根據(jù)目前三水商業(yè)地產(chǎn)的租金行情 不計遞增 預(yù)計整個商場的平均租金 至少 為 ： 80 元 /平方米。室內(nèi)環(huán)境建議多用 淺色的暖色調(diào)組合搭配， 以亮麗簡約的現(xiàn)代風(fēng)格色調(diào)脫離原有的黑和暗的環(huán)境印象，形 成動感、活躍、潮流的商業(yè)環(huán)境氛圍。 C 區(qū)： 首層為吉之島一類的購物商場 ； 二 至三層為 大型購書中心以及 文化 體育 用品中心； 四至六層酒店客房，并重新裝修，在 C 區(qū)首層臨街設(shè)酒店獨(dú)立的出入口。由此建議本項(xiàng)目可定位為三水大型文化廣場。 七、出租率利用率以及產(chǎn)效最高的首層不納入此次項(xiàng)目開發(fā)范圍，在一定程度上既影響了項(xiàng)目整體形象也影響了項(xiàng)目的產(chǎn)效。 商業(yè)城與其它本地商業(yè)機(jī)構(gòu)一樣面臨重大變更，它是三水本地老商業(yè)機(jī)構(gòu)的縮影，目前該項(xiàng)目的經(jīng)營狀況與周邊的商業(yè)氛圍相差甚遠(yuǎn)，在對本項(xiàng)目進(jìn)行改造應(yīng)著重注意以下 幾點(diǎn)： 一、 該項(xiàng)目原經(jīng)營模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營模式，現(xiàn)代商業(yè)正向著 規(guī)模大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪 、 集購物 、 休閑 、 娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心 ，并實(shí)行統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理。 項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)地位進(jìn)一步提升 項(xiàng)目周邊有花園酒店，金盛大廈等以眾多高檔商用物業(yè)組成的城市中心區(qū)商業(yè)地位進(jìn)一步提升。 機(jī) 會 良好的商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目處于一個成熟的商業(yè)環(huán)境中， 本身已經(jīng)形成良好的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目的發(fā)展將會基于良好成熟的商業(yè)環(huán)境。 劣 空置過久 項(xiàng)目空置了已經(jīng)超過