江寧項(xiàng)目商業(yè)定位建議書-wenkub
2022-09-08 10:16:12 本頁(yè)面
【正文】 蘿咖啡 、 名典咖啡 、兩岸咖啡、 迪歐咖啡 、 彼岸咖啡 、老樹 咖啡 、品尚咖啡 量販 KTV： 蘇州滾石娛樂(lè)、王朝、 歡樂(lè)迪量販?zhǔn)?KTV、 樂(lè)樂(lè)迪量販?zhǔn)?KTV、 維妮思量販?zhǔn)?KTV 、 海 洋之星風(fēng)情音樂(lè)吧 、 金螞蟻量販 KTV、 紅磨坊 、 天籟村 風(fēng)情酒吧：卡卡、天上人間、 20 SOS、 PARK、 蘇茜黃 、 藕 、 櫻桃時(shí)節(jié) 、 七月七 、 暗店街 、 蓮花 、 阿爾卑斯啤酒屋 、科羅拉多酒吧、杭州八點(diǎn)半 桑拿會(huì)所 ： 出水芙蓉桑拿會(huì)所 、 云霄宮桑拿會(huì)所 、 上海紐斯桑拿會(huì)所 、 南京格蘭云天桑拿會(huì)所 、 金鼎 VIP桑拿會(huì)所 、 麗池桑拿會(huì)所 、 香蜜湖桑拿會(huì)所 便利店： 188便利店 、 美宜佳便利店 、 蘇果 、 聯(lián)華超市 、 可的、快客、每日便利、喜士多 、 千家伴 、 喜士多 、 好德便利店 、 網(wǎng)吧 ： 紅樹林 、 萬(wàn)榮網(wǎng)吧 、 小螞蟻連鎖網(wǎng)吧 、 浪淘沙網(wǎng)吧 、 蘇州金輪網(wǎng)吧 、 山 西綠洲 、 電玩 ： 新亞電玩 、 吉米電玩 、 酷必啦電玩 、 藍(lán)鉆電玩 、 金華先鋒電玩連鎖 、 加游站 電玩 、 星宇電玩 SPA： 伊淑顏女子美容 SPA、 雅聞養(yǎng)生美容 SPA、 龍 Men spa俊顔館 、 雪膚蓮 、 臺(tái)灣雅閣 、 金古屋 數(shù)碼： 天天樂(lè)數(shù)碼 、 E緣數(shù)碼連鎖 、 紅利多數(shù)碼量販 、 辰星數(shù)碼連鎖 、 兆通數(shù)碼 、 藍(lán)歡數(shù)碼 、 聯(lián)星數(shù)碼 、 丹靈數(shù)碼 、 興業(yè)數(shù)碼 、 三、本案商業(yè)定位 消費(fèi)群體定位：翠屏國(guó)際城隸屬于三山板塊，它的發(fā)展無(wú)疑是人們休閑、觀光、娛樂(lè)的好地塊。 【培育周期】 培育周期的長(zhǎng)短直接影響商家的生存及本案商業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展， 周邊客戶的多少是決定 培育周期 的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確的商業(yè)定位是決定 培育周期 的關(guān)鍵，縮短 培育周期 的方法在于推廣的力度與消費(fèi)的引導(dǎo)，刺激 消費(fèi)群體與有步驟的培養(yǎng)市場(chǎng)。 【城市發(fā)展】 隨著江寧開發(fā)區(qū)開發(fā)力度的不斷加大與政府配套設(shè)施的不斷完善， 社區(qū)的入住率將不斷 促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)本案商業(yè)的價(jià)值，并且有效結(jié)合周邊學(xué)院的消費(fèi)傾向，切實(shí)選擇符合本區(qū)塊需求的業(yè)種，進(jìn)行合理搭配， 在培養(yǎng)與發(fā)展的過(guò)程中，最大化吸引目標(biāo)群體，將是本案成功的關(guān)鍵。其他的市政配套比較薄弱，像醫(yī)院、銀行、大型娛樂(lè)設(shè)施等等的就要與距離比較遠(yuǎn)的岔路口片區(qū)做資源共享； 因此影響本板塊購(gòu)房者入住的原因，也是影響人流與商業(yè)的原 因之一。主要集中 在岔路口板塊、百家湖板塊、東山 鎮(zhèn)板塊； 在 2020年，江寧商品房共開工建設(shè) 210萬(wàn)平方米， 主要集中三山板塊、方山九龍湖板塊、科技園板塊 成為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力區(qū)域 ； 在開發(fā)階段也 出現(xiàn) 住宅超前、商業(yè)滯后的現(xiàn)象， 也是影響本案商業(yè)的重要原因。 【租金價(jià)格】 翠屏國(guó)際城 隸屬于江寧開發(fā)區(qū)三山板塊，相對(duì)于岔路口板塊、百家湖板塊、東山鎮(zhèn)板塊開發(fā)較晚， 商業(yè)圈與商業(yè)氛圍還沒(méi)有完全形成，處于基本的生活配置階段， 板塊 整體商鋪?zhàn)饨?較低，雖然有較強(qiáng)的發(fā)展趨勢(shì)，但現(xiàn)在必須根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，采用 先低后高的策略 ，吸引商家的進(jìn)駐，滿足本案的需求。帝景天成別墅 區(qū)實(shí)景圖如下： 湖景 會(huì)所 點(diǎn)景 【毗鄰院?！? 周邊學(xué)校有南師附小江寧分校，秦淮中學(xué)、河海大學(xué)、東南大學(xué)、南京航空大學(xué)、南京師大附中、正德學(xué)院、英華國(guó)際學(xué)校等。因此，該片區(qū)的入住率一直不高，人氣不旺。 本案商業(yè)定位的環(huán)境分析： 翠屏國(guó)際城項(xiàng)目總體商業(yè)體量在 10萬(wàn)平米以上，沿街商鋪為 32020平米，由于本案隸屬于三山板塊，因?yàn)殚_發(fā)相對(duì)較晚，沒(méi)有商圈輻射；市政配套雖然有，但起到的效果并不理想，距離也較遠(yuǎn)。因此，該區(qū)域成為目前南京別墅的主要供應(yīng)區(qū)，已經(jīng)舉起了十多家別墅和近 10個(gè)普通住宅開發(fā)項(xiàng)目，在江寧的各個(gè)區(qū)域中處于重要的地位。翠屏國(guó)際城總占地面積達(dá) 2200余畝，建筑面積達(dá) 80萬(wàn)平方米，集獨(dú)立別墅、雙拼雙復(fù)別墅、聯(lián)排別墅、高檔公寓于一體，規(guī)劃商業(yè)面積達(dá) 10萬(wàn)平方米以上，預(yù)計(jì)住戶總數(shù) 4000余家，預(yù)計(jì)居住 人口 1． 4萬(wàn)人?？萍紙@板塊以大學(xué)城為依托，以人文氣質(zhì)見(jiàn)長(zhǎng)； 其中， 目前岔路口板塊的崛起，岔路口周邊地區(qū)將成為新興的商圈。 江寧 ,南京第一衛(wèi)星城 ,自 2020年底撤縣改區(qū)以來(lái) ,大量商品房不斷投入市場(chǎng)。三山板塊憑借大批優(yōu)質(zhì)別墅被譽(yù)為 “南京首善居住區(qū) ”； 東山鎮(zhèn)板塊憑借傳統(tǒng)的中心位置，商業(yè)地位更顯尊貴； 這里北至秦淮新河，南至誠(chéng)信大道沿將軍山南北走向的將軍路與機(jī)場(chǎng)高速一線。三山板塊別墅開發(fā)已經(jīng)成勢(shì)，形成了比較純粹的別墅居住區(qū)，也是南京房地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的景觀區(qū)。板塊內(nèi)各項(xiàng)目正在通過(guò)自身建設(shè)來(lái)改善生活配套問(wèn)題。 因此，本案從客戶群體上權(quán)衡本案商業(yè)以大學(xué)生為主，住戶為副， 從體量上權(quán)衡商業(yè)以主題商業(yè)為主，生活配套為副。
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