【正文】 是三水城市發(fā)展進(jìn)行自我完善的重要途徑。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于飽和的背景下，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢(shì)。 項(xiàng)目 建設(shè)的宏觀方向 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容是 對(duì)商業(yè)城進(jìn)行整體改造、包裝 。 圖為商業(yè)城 A 區(qū)現(xiàn)狀 商業(yè)城的位置圖 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本工程為舊樓翻新改造工程。新 “ 國(guó)八條 ” 的出臺(tái)將 “ 限購(gòu) ” 推向了頂峰，房產(chǎn)稅以及各種金融信貸政策，使得住宅市場(chǎng)的投資空間進(jìn)一步緊縮，然而商業(yè)地產(chǎn)卻未在此次調(diào)控之列，在通脹壓力越來(lái)越大的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值再次提升。 “三舊改造 ”背景分析 城 市發(fā)展的自我完善 一般說(shuō)來(lái)，城市的發(fā)展總是不斷地進(jìn)行著自我完善，經(jīng)歷著“新陳代謝”的過(guò)程，“三舊”改造是城市發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的主動(dòng)提升和完善城市的城市更新形式。 完善三水商業(yè)圈的需要 三水恒福廣場(chǎng)，打響了三水舊城改造第一炮，也是繼三水廣場(chǎng)后三水中心區(qū)域出現(xiàn)的第二個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。 （ 7）全玻璃幕墻： A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)最外圍所有的墻體。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 21 第五章 財(cái)務(wù)分析以及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 本工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法與原則是按照國(guó)家計(jì)委制定的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》及其他有關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行的。 其中所得稅按利潤(rùn)總額的 25％計(jì)取，盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10％計(jì)取?？梢猿醪津?yàn)證出 租收費(fèi)單價(jià)的有效性。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 33 項(xiàng)目建議 市場(chǎng)現(xiàn)狀 目前，三水區(qū)原有商業(yè)市場(chǎng)面臨巨大的挑戰(zhàn)，眾多過(guò)江 “猛龍 ”——來(lái)自廣州、深圳、佛山，甚至境外的大型連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)入三水西南鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厣?業(yè)受到了極大的沖擊 。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 36 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格偏向動(dòng)感的現(xiàn)代風(fēng)格，特別是通過(guò)亮麗的色彩來(lái)表現(xiàn)。而比較成功的大型購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，這些商場(chǎng)基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場(chǎng)經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，有意識(shí)地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。 總結(jié) 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 40 本建議書(shū)立足于三水區(qū)政府 《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》 ，抓住目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景以及三水對(duì)文化設(shè)施的需求，以文化產(chǎn)業(yè)作主題，力爭(zhēng)引進(jìn)廣州購(gòu)書(shū)中心、麥當(dāng)勞、真功夫等主力店為賣(mài)點(diǎn)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以達(dá)到業(yè)主、投資方、經(jīng)營(yíng)方各方共贏的局面。 目前，出租個(gè)體攤位模式的商業(yè)市場(chǎng)，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)主不負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)者只能被動(dòng)接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計(jì)與商家經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)的 銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后市場(chǎng)對(duì)商業(yè)形態(tài)的要求。由此建議本項(xiàng)目可定位為三水大型文化廣場(chǎng)。 機(jī) 會(huì) 良好的商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目處于一個(gè)成熟的商業(yè)環(huán)境中， 本身已經(jīng)形成良好的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目的發(fā)展將會(huì)基于良好成熟的商業(yè)環(huán)境。 借款償還期： 年 （含建設(shè)期） 還款資金來(lái)源及還款能力分析 還款的資金來(lái)源為折舊費(fèi)和攤銷(xiāo)費(fèi)。 工資及福利費(fèi)計(jì)算 定員 35 人，工資及福利費(fèi)按每人每年 30000 元計(jì)算，全年工資及福利費(fèi)為 萬(wàn)元。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 18 商業(yè)城整改工程概算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù)量 單價(jià)、費(fèi)率（元） 合價(jià)（萬(wàn)元） 備注 一 直接工程費(fèi) （一） 裝飾部分 1 墻體拆除 m3 3430 2 運(yùn)磚渣 m3 4020 3 樓地面鏟 (拆 )除 m2 35200 4 墻面鏟 (拆 )除 m2 4200 5 塊料樓地面 m2 35200 6 塊料踢腳線 m2 570 7 塊料樓梯面層 m2 2120 8 不銹鋼扶手帶欄桿（樓梯間） m 650 9 不銹鋼鑲夾玻璃欄板（ A 區(qū)內(nèi)圓盤(pán)、 B 區(qū)采光井） m 480 10 不銹鋼扶手帶欄桿（玻璃幕墻） m 2120 11 墻面一般抹灰 m2 5080 12 柱面一般抹灰 m2 15580 13 全玻幕墻 m2 7920 14 天棚（木龍骨、面飾防火板） m2 35800 15 天面防水 m2 7900 16 綜合腳手架 m2 7920 17 里腳手架 m2 3580 （二） 安裝工程 1 給排水部分 m2 37000 2 消防部分 消防栓 m2 37000 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 19 噴淋 m2 37000 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) m2 37000 防排煙 m2 37000 3 低壓配電部分 m2 37000 4 高壓配電改造部分 項(xiàng) 1 5 中央空調(diào)部分 RT 1480 6 電梯 臺(tái) 6 7 自動(dòng)扶梯 臺(tái) 6 二 其他費(fèi)用 1 建設(shè)單位管理費(fèi) (一 )*1% 萬(wàn)元 2 工程監(jiān)理費(fèi)（一 )*% 萬(wàn)元 3 項(xiàng)目建議書(shū)編制費(fèi)（其他） 項(xiàng) 1 4 工程設(shè)計(jì)費(fèi)（一） *2% 萬(wàn)元 5 招標(biāo)代理費(fèi)（一） *% 萬(wàn)元 6 預(yù)算編制費(fèi)（一） *% 萬(wàn)元 7 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)（一） *% 萬(wàn)元 8 施工圖審查費(fèi)（ 4） *10% 萬(wàn)元 9 竣工圖編制費(fèi)（ 4） *8% 萬(wàn)元 三 預(yù)備費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（一 +二） *5% 萬(wàn)元 四 投資利息 (3000 是貸款） 萬(wàn)元 3000 五 概算總額（一 +二 +三 +四） 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 20 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資＝建設(shè)投資＋ 鋪底流動(dòng)資金 +運(yùn)營(yíng)期投資 （ 1）建設(shè)投資包括第一部分工程費(fèi)用、第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用、第三部分不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ， 建設(shè)投資 概算 價(jià)約 萬(wàn)元 。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 15 第四章 項(xiàng)目投資概算 概算編制范圍及內(nèi)容 裝飾部分 （ 1）塊料地面：原來(lái)所有的地面全部鑿掉，地面全部重鋪600mm*600mm 的瓷質(zhì)磚，位置是 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)除樓梯間外所有的地面，如三區(qū)進(jìn)出口的處、里面的商鋪。推進(jìn) “三舊 ”改造，勢(shì)必有效改善佛山市產(chǎn)業(yè)配套能力和發(fā)展環(huán)境，不僅有利于促進(jìn)中心城區(qū)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域培育特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升和中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式向輕污染、低能耗、高附加值的資金技術(shù)型轉(zhuǎn)變，而且有利于按照組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)和統(tǒng)一的城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全市空間資源進(jìn)行優(yōu)化布局，優(yōu)化城市投資和生態(tài)環(huán)境，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 11 展，提升城市形象和 綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 只依靠現(xiàn)有的商業(yè)圈，必將滿足不了三水人們的需求。 建設(shè)西南中心城區(qū) “三舊改造”之佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 7 三水商業(yè)城舊樓改造招商招租項(xiàng)目就是在這樣的背景下提出實(shí)施的，本項(xiàng)目的實(shí)施符合了居民強(qiáng)烈的改造愿望和三水社會(huì)發(fā)展的需要。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造 招商招租項(xiàng)目 方 案 建 議 書(shū) 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 .............................................................................................................3 項(xiàng)目建議書(shū)編制所依據(jù)的重要文件： .............................................................3 項(xiàng)目地址及現(xiàn)狀 .................................................................................................5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 .........................................................................................7 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 ...............................................................................7 項(xiàng)目總投資 ...............................................................................................7 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀方向 .........................................................................................7 第二 章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 .................................................................................................8 建設(shè)背景 .............................................................................................................8 項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程 ...........................................................................8 社會(huì)發(fā)展背景分析 ...................................................................................9 “三舊改造 ”背景分析 ......................................................................................... 11 城市發(fā) 展的自我完善 ............................................................................. 11 加快推進(jìn)“三舊”改造的意義 ............................................................. 11 完善三水商業(yè)圈的需要 ......................................................................... 11 第三章 建設(shè)條件 .