【正文】 ..24 借款利息計算 .........................................................................................24 水電費計算（物業(yè)管理公司收?。? .....................................................24 工資及福利費計算 .................................................................................24 維護(hù)費計算 .............................................................................................25 業(yè)主管理費計算 .....................................................................................25 利潤總額及分配 ...............................................................................................25 年出租收入及年銷售稅金及附加 ...................................................................25 年銷售稅金及附加 .................................................................................25 年出租收入 .............................................................................................26 財務(wù)分析 ...........................................................................................................26 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 2 財務(wù)分析報表： ............................................................................................28 清償能力分析 ...................................................................................................29 借款償還期 .............................................................................................28 還款資金來源及還款能力分析 .............................................................28 盈虧平衡分析（詳見下圖） ...........................................................................29 財務(wù)敏感性分析（詳見下圖） .......................................................................30 綜合評述： .....................................................................................................31 第六章 結(jié)論以及建議 ...................................................................................................31 項目優(yōu)勢劣勢分析 ...........................................................................................31 項目建議 ...........................................................................................................33 市場現(xiàn)狀 .................................................................................................33 項目市場定位 .........................................................................................34 項目各區(qū)的規(guī)劃建議 .............................................................................35 項目建筑風(fēng)格建議 .................................................................................36 配套設(shè)施建議 .........................................................................................36 租金定位 .................................................................................................39 項目經(jīng)營理念 .........................................................................................39 經(jīng)營策略 .................................................................................................39 總結(jié) ..................................................................................................................39 附 表 1：商業(yè)城改造項目概算編制說明 ......................................................................41 附 表 2：商業(yè)城改造項目概算 表 ..................................................................................41 附 表 3：商業(yè)城改造項目裝飾部分概算詳細(xì)清單 ......................................................41 附 表 4：總成本費用估算表 ..........................................................................................41 附 表 5：利潤總額及其分配表 ......................................................................................41 附 表 6：借款還本付息表 ..............................................................................................41 附 表 7：現(xiàn)金流量表 ......................................................................................................41 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 3 第一章 項目概況 項目建議書編制所依據(jù)的重要文件： 廣東省發(fā)改委及相關(guān)行業(yè)對項目申請報告的編 寫要求 《投資項目可行性研究指南》 (試用版 ) 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 《中國建設(shè)項目管理實用大全》 佛山市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 商業(yè)城 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)建筑平立剖面圖 相關(guān)的法規(guī)和行業(yè)文件 與項目相關(guān)的其他文件資料 項目地址及現(xiàn)狀 三水商業(yè)城位于三水主干道廣海大道中 27 號 ,是三水來往南海、禪城、廣州等地班車的必經(jīng)之路 ,也是各班車進(jìn)入三水中心城區(qū)的第一站和主要上落客點。 項目總投資 項目總投資約 萬元，其中 建設(shè) 期 投資約 萬元 ，鋪底流動資金 50 萬元， 項目營運期 投資約 萬元 。 建設(shè)西南中心城區(qū) “三舊改造”之佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 7 三水商業(yè)城舊樓改造招商招租項目就是在這樣的背景下提出實施的，本項目的實施符合了居民強烈的改造愿望和三水社會發(fā)展的需要。中國商業(yè)地產(chǎn)將真正邁入快速發(fā)展階段，前景十分廣闊。 只依靠現(xiàn)有的商業(yè)圈，必將滿足不了三水人們的需求。城市逐漸成為社會經(jīng)濟發(fā)展的焦點，城市競爭力作為城市綜合發(fā)展能力的體現(xiàn)，不僅決定著一個城市在發(fā)展過程中獲得資源的能力，也決定著市民提供就業(yè)機會和發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的能力。推進(jìn) “三舊 ”改造，勢必有效改善佛山市產(chǎn)業(yè)配套能力和發(fā)展環(huán)境，不僅有利于促進(jìn)中心城區(qū)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域培育特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升和中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式向輕污染、低能耗、高附加值的資金技術(shù)型轉(zhuǎn)變，而且有利于按照組團式城市空間結(jié)構(gòu)和統(tǒng)一的城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對全市空間資源進(jìn)行優(yōu)化布局，優(yōu)化城市投資和生態(tài)環(huán)境，增加就業(yè)機會，最終促進(jìn)經(jīng)濟和社會各項事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 11 展，提升城市形象和 綜合競爭力。有恒福廣場這個鮮明的例子，加之商業(yè)城所處的優(yōu)越的地理位置，與三水廣場，恒福廣場剛好分成三個片區(qū)輻射三水中心城區(qū)，同時商業(yè)城的定位是面向中檔消費者群體，相對于三 水廣場和橫幅廣場相對高的消費要求改造后的商業(yè)城將更貼近普通平民百姓的生活，填補了三水商業(yè)圈中檔商業(yè)片區(qū)的空白，可見商業(yè)城舊樓改造招商招租項目的開發(fā)是完善三水中心城區(qū)商業(yè)圈的需要。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 15 第四章 項目投資概算 概算編制范圍及內(nèi)容 裝飾部分 （ 1）塊料地面：原來所有的地面全部鑿掉，地面全部重鋪600mm*600mm 的瓷質(zhì)磚，位置是 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)除樓梯間外所有的地面，如三區(qū)進(jìn)出口的處、里面的商鋪。 安裝部分 拆除原來的電氣部分、給排水部分、消防部分、空調(diào)部分、電梯，重做中央空調(diào)（ 1600RT）、消防（消防栓、自動報警系統(tǒng)、噴淋、防佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 16 排煙）、低壓配電、高壓配電改造、給排水、電梯（ A 區(qū) 2 臺、 B 區(qū) 4臺）、自動扶梯（ B 區(qū) 6 臺）。