【正文】 ..............................................................39 經(jīng)營策略 .................................................................................................39 總結(jié) ..................................................................................................................39 附 表 1：商業(yè)城改造項目概算編制說明 ......................................................................41 附 表 2：商業(yè)城改造項目概算 表 ..................................................................................41 附 表 3：商業(yè)城改造項目裝飾部分概算詳細清單 ......................................................41 附 表 4：總成本費用估算表 ..........................................................................................41 附 表 5：利潤總額及其分配表 ......................................................................................41 附 表 6：借款還本付息表 ..............................................................................................41 附 表 7：現(xiàn)金流量表 ......................................................................................................41 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 3 第一章 項目概況 項目建議書編制所依據(jù)的重要文件： 廣東省發(fā)改委及相關(guān)行業(yè)對項目申請報告的編 寫要求 《投資項目可行性研究指南》 (試用版 ) 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 《中國建設項目管理實用大全》 佛山市建設工程技術(shù)經(jīng)濟指標 商業(yè)城 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)建筑平立剖面圖 相關(guān)的法規(guī)和行業(yè)文件 與項目相關(guān)的其他文件資料 項目地址及現(xiàn)狀 三水商業(yè)城位于三水主干道廣海大道中 27 號 ,是三水來往南海、禪城、廣州等地班車的必經(jīng)之路 ,也是各班車進入三水中心城區(qū)的第一站和主要上落客點。 1998 年前后，商業(yè)城這一帶是很火的 ,有大水車娛樂城、保齡球場、電子游戲等娛樂項目 ,還有各類購物商家 ,差不多是當時三水最旺的商業(yè)中心之一。工程主要內(nèi)容為水電消防安裝以及室內(nèi)外裝修裝飾。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 6 第二章 項目建設的背景 建設背景 項目提出的理由和過程 佛山市委、市政府依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，就佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造（簡稱 “三舊 ”）制定了《佛山市人民政府關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》、《佛山市推進舊城鎮(zhèn)改造的指導意見》、《佛山市推進舊廠房的改造指導意見》和《佛山市推進舊村居改 造的指導意見》，并要求相關(guān)部門遵照《佛山市人民政府關(guān)于加快推進舊 城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》和《指導意見》推進三舊改造工作。 三水要建設成為 “ 生態(tài)時尚之都 ”, 云東海等高檔的生態(tài)時尚中心固然要傾力打造 ,但貼近市民生活消費、娛樂休閑的項目 ,以及身邊現(xiàn)成的資源 ,更應該得到及時有效的開發(fā)利用。 2020 年我國商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長，達到歷史新高。 未來幾年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場將蓬勃發(fā)展，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的 “ 黃金十年 ” 即將來臨。隨著廣佛同城的推進，軌道交通的規(guī)劃執(zhí)行等多方面利好因素刺激影響，自 2020 年起 ，佛山商業(yè)地產(chǎn)真正地踏入發(fā)展飛躍期。未來五年，商業(yè)地產(chǎn)是三水城市發(fā)展的一大看點，伴 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，三水 區(qū) 城市化進程加快，居民的生活水平得到了很大的改善 ,中心城區(qū)人口（包括流動人口） 驟增 ，可以說消費力是相當可觀的， 同時三水作為廣佛都市圈與肇慶、高明等粵西地區(qū)以及廣西地區(qū)聯(lián)系的重要通道，尤其是廣佛肇輕軌通車后，作為廣佛肇同城的連接點， 再加上三水作為環(huán)境優(yōu)美的旅游城市，每年涌入大量 的 旅游人口，同樣有著巨大的消費力。 因此 ,商業(yè)城如果能夠重新盤活 ,不僅可以從數(shù)量上為中心城區(qū)增加一個商業(yè)旺地 ,還能夠提升中心城區(qū)的整體面貌和都市氣息。 目前，城市更新步伐加快顯露出必然性：城市化發(fā)展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和輻射作用；城市居民的社會生活質(zhì)量提高，社會活動日趨多樣化 和多元化，追求寬敞的住宅、優(yōu)美的環(huán)境、充足的公共設施及多樣化的公共場所；提升城市競爭力的需要。為進一步貫徹落實科學發(fā)展觀，滿足佛山市經(jīng)濟社會發(fā)展對建設用地日益增大的要求，改善城市面貌，不斷提升城市品味，提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量，引領(lǐng)佛山市加快向工業(yè)化、城市化、國際化道路邁進，全面實現(xiàn)建設產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市與富裕和諧佛山的宏偉目標 （ 1） 推進“三舊”改造是提高佛山市土地集約化利用水平，改善城市面貌和強化城市管理，加快建設現(xiàn)代化大城市的迫切需要。 （ 2） 推進 “三舊 ”改造是促進經(jīng)濟和社會協(xié)調(diào)發(fā)展，提升佛山市綜合競爭力，加快佛山向工業(yè)化、城市化和國際化道路邁進的重要舉措。加快社會主義新村鎮(zhèn)建設是國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和建設和諧社會的重要保障，推進 “三舊 ”改造為社會主義新村鎮(zhèn)建設創(chuàng)造了新契機，開辟了新路子。據(jù)了解，三水恒福廣場是文峰東片區(qū)舊城改造項目，“舊改”完成后將是一個綜合商住區(qū)，由于文峰東片區(qū)是三水歷史最悠久、發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，通過舊城改造佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 12 將令文峰東片區(qū)青春煥發(fā)，重拾活力，有望與三水廣場形成齊頭并進的局面。 （ 2）水電設施條件 ① 給水 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)時主要由西南水廠、石塘水廠、北江水廠、西江水廠聯(lián)合供水，這幾間水廠均屬于三水三江匯通水務有限公司下屬水廠，供水服務面積約 200 多平方公里。 ③ 供電 目前商業(yè)城各區(qū)首層店鋪仍在營業(yè)，原建筑供電設施仍然在正常使用。 （ 4）欄桿：所有樓梯間采用不銹鋼欄桿、 B 區(qū)采光井四周和 A 去內(nèi)圓盤采用玻璃欄桿、所有的玻璃幕墻內(nèi)面采用不銹鋼欄桿。 （ 8）天棚都是采用木龍骨、防火板飾面，其他還有腳手架、墻體拆除、樓面拆除等。 中華人民共和國建設部《安裝工程投資概算指標》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（ 2020 版）。 第三部分不可預備費計算基本預備費，基本預備費按第一、二部分費用之和的 5%計算 ,銀行貸款 3000 萬的利息，利率為 %。 （ 3） 運營期投資包括貸款利息，水電費，工資福利費，維修費等開支 約 萬元 。 根據(jù)《評價方法》的規(guī)定，經(jīng)濟評價分為財務評價和國民經(jīng)濟評價。 固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)攤銷計算 固定資產(chǎn)投資中其他建設費用作為無形及遞延資產(chǎn)。 水電費計算（物業(yè)管理公司收?。? 年水電費暫估 萬元。 業(yè)主管理費計算 業(yè)主管理費的計算按業(yè)主低價出租房的情況計算。 年出租收入及年銷售稅金及附加 年銷售稅金及附加 營業(yè)稅率按 ％計取，教育費附加、城市維護建設稅按營業(yè)稅的10%，正常年銷售稅金 及附加 為 萬元。 依據(jù)公式 ： ?n1t＝(CICO)t(1+FIRR)t=0 式中： CI ────現(xiàn)金流入量； CO ────現(xiàn)金流出量； (CICO)t ────第 t 年的凈現(xiàn)金流量； n ────計算期。 借款償還期 通過借款還本付息表計算得到借款償還期指標。以生產(chǎn)能力利用率表示該項目的盈虧平衡點 (BEP)，其計算公式為： 年固定總成本 BEP＝ ────────────────────────────────100％＝ ％ 年收入－年可變總成本－年銷售稅金及附加 計算結(jié)果表明：該項目在達到設計能力的 ％時，即平均年收入 萬元時，企業(yè)可以保本。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 31 綜合評述： 按計算年限 15 年 進行 平攤， 同時以總建筑面積 38200 ㎡ 為考慮范圍，計算得 平均每月每平方米的成本 約 元，平均每年總成本 約 元。 外形優(yōu)勢 項目的外形相當漂亮，其弧形的外立面設計在今天也不顯得落后，通過包裝將會顯得富有形象感。 首層不納入改造范圍 各區(qū)首層不納入此次改造范圍，舊有的建筑面貌在一定程度上影響項目整體形象，且首層多臨街旺鋪對出租率利用率以及所產(chǎn)生的效益都會有一定程度的影響。 機 會 消費群體集中在項目周圍 項目地段作為三水的中心城區(qū)，三水區(qū)的政府機關(guān)單位、企事業(yè)單位都較為集中在該地段，更重要的是圍繞商業(yè)城的周邊建筑群幾 乎都是居民住宅樓，形成項目作為商業(yè)發(fā)展的強大消費基礎(chǔ)。 面 對外來 商家 的行動， 本地商家也開始積極應對，采取調(diào)整思路，改革體制，改善硬件軟件設施等一系列措施來迎接和適應社會的發(fā)展。 六、這樣大型的商業(yè)大廈，卻沒有設置足夠面積的停車場，使本項目缺乏現(xiàn)代商廈所必備的設施，除了原本正門空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢與政府協(xié)商長約租定街邊劃線的停車位，以彌補自身停車場的缺陷。 近年來，三水區(qū)城區(qū)規(guī)劃把文化設施建設作為三水城建的重點，隨著三水的經(jīng)濟加強，文化事業(yè)的需求將加大，目前三水文化娛樂設施還是比較貧乏，僅有一些小規(guī)模的書店，還沒有大型的購書中心，佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目 35 作為經(jīng)濟彭勃發(fā)展的地區(qū)，巨大的知識需求 被壓制了。 B 區(qū)： 兩邊臨街二層商鋪分別開設中、西式快餐店飲品店（例如麥當勞、真功夫等），以此吸引人流； 二 層至三層為大型購書中心 。項目本身的體態(tài)不錯，外立面的整改主要是在用材和色調(diào)方面要徹底脫離原有項目形象，建議用清新大膽的現(xiàn)代亮麗色彩， 并以 簡潔明快的建筑構(gòu)件搭配。 硬件配套 —— 中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、倉庫等。國外一些運作較為成功的商業(yè)機構(gòu)已經(jīng)進入三水，過往占主流的出租個體攤位模式的商業(yè)市場面臨挑戰(zhàn)。 只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實 處，整體效應才有更好的發(fā)揮。從局部上看，一樓的營業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營商的精心設計，帶動了“高層”商場的 銷售額，在保證一樓生意火爆的同時，兼顧到經(jīng)營死角和高樓層的商品銷售。 (3) 招商項目的組合 招商項目既要考慮到人氣聚 集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡，也要避免檔次太低、旺丁不旺財?shù)膶擂尉置妗? (3) 市場后續(xù)的經(jīng)營管理： 目的：使物業(yè)升值做出品牌，為企業(yè)下一個項目打好基礎(chǔ) ? 組建專業(yè)的管理公司，引入先進的管理理念； 負責本項目進一步推廣，不斷加強本項目的市場形象和知名度；大型的公關(guān)活動，使本項目成為客戶注目的焦