【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 19－ 77 5 辦公樓區(qū)域內(nèi)的綠化管理和建筑小品的養(yǎng)護(hù) 使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。 勢(shì)良好 ,修剪整齊美觀 ,無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損現(xiàn)象、無(wú)斑禿。 、無(wú)煙頭、石塊等雜物。 部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)。 達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 綠化完好率達(dá)到98% 完好綠化面積 100%≥ 98% 總綠化面積 ★辦公樓的綠化管理必須由專(zhuān)業(yè)綠 化公司或由經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)且有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員承擔(dān)。 ★在綠化區(qū)設(shè)置提示標(biāo)識(shí) ,綠化養(yǎng)護(hù)人員和物管中心其他人員均有責(zé)任防止和勸阻他人對(duì)綠地的破壞占用和踐踏。 ★對(duì)綠化區(qū)和辦公樓內(nèi)的花草、樹(shù)木、綠擺、盆景，綠化養(yǎng)護(hù)人員每日或定期進(jìn)行松土、修剪、整形除蟲(chóng)、淋水、施肥等工作，以保證花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好、修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損、無(wú)斑禿。 ★綠化養(yǎng)護(hù)人員和保潔人員每日對(duì)綠化區(qū)、責(zé)任區(qū)域內(nèi)的綠擺進(jìn)行清理，擦拭綠擺綠葉。 ★物管中心根據(jù)辦公樓的結(jié)構(gòu)、布局、色調(diào) ,對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行綠擺、盆景綠化。 ★保潔人員對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的建筑小品 ,每日擦拭保潔一次；維修人員每日對(duì)建筑小品巡視一次 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù) 。工程部根據(jù)建筑小品的材質(zhì)和現(xiàn)狀 ,制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 ★物業(yè)主管部門(mén)每日對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)人員的工作質(zhì)量實(shí)施檢查 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決或采取糾正和預(yù)防措施。 ★物管中心定期對(duì)辦公樓的綠化情況進(jìn)行檢查評(píng)定。 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 20－ 77 6 對(duì)辦公樓物業(yè)轄區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。 務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。 一下地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻。 路、樓道、大堂等公共照明完好。 內(nèi)的道路通暢，路面平坦。 達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)施完好率達(dá)到 98%以上 完好設(shè)施 100%≥ 98% 設(shè)施總量 ★建立辦公樓設(shè)施圖紙資料檔案 ,達(dá)到資料齊全 ,管理完善。 ★工程部維修人員每日對(duì)辦公樓內(nèi)、外的設(shè)施巡檢兩次。巡檢的主要內(nèi)容有：樓層配電間、風(fēng)機(jī)房、衛(wèi)生間、茶水房、樓道通道設(shè)施、水箱間、泵房、煤氣房、給排水管線、污水處理系統(tǒng)、各處井蓋、閥門(mén)、管線、辦公樓的照明等。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)解決，保證這些設(shè)施正常、完好、無(wú)損及正常使 用。 ★工程部根據(jù)辦公樓的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計(jì)劃。 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 21－ 77 7 對(duì)公共設(shè)備的管理。 1．制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 2．設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰土，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。 3．配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故。 達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)施完好率達(dá)到 98%以上 完好設(shè)施 100%≥ 98% 設(shè)施總量 ★對(duì)管理的設(shè)備實(shí)施全方位的管理。物管中心將制定一系列的管理制度，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行及運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)及維護(hù)保養(yǎng)記錄，每日的巡視檢查及巡視檢查記錄等環(huán)節(jié)和過(guò)程加以控制。 ★設(shè)備的運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設(shè)備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由物管中心工程部定期歸檔保存。 ★各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行工和維護(hù)工，執(zhí)行相應(yīng)的崗位職責(zé)。并對(duì)設(shè)備和機(jī)房衛(wèi)生負(fù)有責(zé)任。每日都須對(duì)設(shè)備和機(jī)房清掃、沖洗、擦拭，保證機(jī)房環(huán)境符合要求。 ★各系統(tǒng)均設(shè)有專(zhuān)業(yè)工程師，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)進(jìn)行指導(dǎo)并負(fù)有責(zé)任。設(shè)備運(yùn)行工必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并持證上崗；要求設(shè)備運(yùn)行人員和維修人員學(xué)習(xí)、掌握和嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，保證設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。 ★工程部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每日檢查各項(xiàng)制度的落實(shí)和各類(lèi)規(guī)程的操作情況，保證不發(fā)生任何管理責(zé)任事故。 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 22－ 77 8 對(duì)辦公樓電梯系統(tǒng)的管理。 、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。 時(shí)間運(yùn)行、安全設(shè)備齊全，通風(fēng)、照明及附 屬設(shè)施完好。 、井道、機(jī)房保持整潔。 隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)人員持證上崗。 障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。 情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。 達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 電梯設(shè)施完好率 達(dá)到 99%以上 完好電梯數(shù)量 100%≥ 99% 電梯總量 ★物管中心依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定 ,具備電梯準(zhǔn)運(yùn)所必需的相關(guān)手續(xù) ,做到證件齊全、手續(xù)完備。 ★制定電梯安全管理制度和乘客須知 ,明確運(yùn)行時(shí)間并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。 ★與專(zhuān)業(yè)公司簽定維修保養(yǎng)合同 .物管中 心將對(duì)專(zhuān)業(yè)公司的工作實(shí)施監(jiān)督檢查 ,以保證電梯動(dòng)作靈活可靠、制動(dòng)靈活可靠、運(yùn)行平穩(wěn)、顯示正常、運(yùn)行正常；通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好；安全設(shè)備齊全。 ★保潔人員負(fù)責(zé)電梯的環(huán)境和衛(wèi)生 ,除每日對(duì)轎廂進(jìn)行兩次全面保潔外 ,若轎廂、梯門(mén)出現(xiàn)油污漬、手印則要隨時(shí)清掃和擦拭。 ★電梯運(yùn)行中若出現(xiàn)故障 ,維護(hù)人員須在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。 ★制定符合辦公樓實(shí)際的應(yīng)急處理方案和措施 ,以應(yīng)付電梯運(yùn)行中出現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí)使用。 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 23－ 77 9 供電系 統(tǒng)的管理。 電 ,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶。 電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 電機(jī)可隨時(shí)啟用。 達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 供電設(shè)備完好率 達(dá)到 99% 完好供電設(shè)備 100%≥ 99% 供電設(shè)備總量 ★變配電室操作運(yùn)行人員必須持有市供電局和北京海關(guān)核發(fā)的相關(guān)證書(shū)上崗 ,必須執(zhí)行國(guó)家、政府和行業(yè)的相關(guān)規(guī)定 ,必須遵守崗位職責(zé)。 ★變配電室操作運(yùn)行人員依據(jù)運(yùn)作手冊(cè)《電氣運(yùn)行操作規(guī)程》、《高壓配電裝置巡視和檢查》、《配電設(shè)備維 護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》、《配電設(shè)備事故處理》和應(yīng)急處理措施《突然斷電的處理方法》實(shí)施對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)。 ★在正常情況下，如遇不可抗性外來(lái)停、限電 ,物管中心將以通告、文字、電話、廣播等形式提前一天通知北京海關(guān)相關(guān)處室。 ★遇配電設(shè)備、配件突然損壞而引起停電，物管中心負(fù)責(zé)向北京海關(guān)主管處室做解釋工作，并立即組織人員搶修，一般故障排除時(shí)間不超過(guò) 2小時(shí)。 ★操作運(yùn)行人員每星期對(duì)備用發(fā)電機(jī)保養(yǎng)檢查一次；工程部每季度組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)備用發(fā)電機(jī)啟動(dòng)試運(yùn)行一次 ,以保證備用發(fā)電機(jī)隨時(shí)處于良好狀態(tài)。 序號(hào) 服務(wù) 項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 24－ 77 10 弱電系統(tǒng)的管理。 規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。 智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。 達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 弱電設(shè)備完好率 達(dá)到 98% 完好弱電設(shè)備 100%≥ 98% 弱電設(shè)備總量 ★ 工程部弱電工程師和弱電系統(tǒng)操作人 員遵守各自的崗位職責(zé)并進(jìn)行工作。 ★ 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實(shí)行 24 小 時(shí)的值班運(yùn)行，并將運(yùn)行情況記錄在相應(yīng)的質(zhì) 量記錄上。 ★ 設(shè)備運(yùn)行記錄作為設(shè)備檔案的一部分將永久保存 ,以起到跟蹤證實(shí)的作用。 ★ 物管中心根據(jù)辦公樓弱電設(shè)備的情況 ,將制定相應(yīng)的工作標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)程，以保證各弱電系統(tǒng)能夠正常的工作和運(yùn)行。 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 25－ 77 11 給排水系統(tǒng)的管理。 、供水管理制度 ,積極安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。 、閥門(mén)、管道工作正常 ,無(wú)跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒 。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員 健康合格證齊全 ,水池水箱清潔衛(wèi)生 ,無(wú)二次污染。 、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施 ,水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患。 、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。 ,汛期道路無(wú)積水 ,地下室、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生。 ,維修人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修 ,無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。 。 達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 給排水系統(tǒng)設(shè)施完好合格率達(dá)到 100% 給排水系統(tǒng)完好合格設(shè)施 給排水系統(tǒng)設(shè)施總量 100%=100% ★ 制定辦公樓用水制度 ,積極宣傳合理用水和節(jié)水知識(shí) ,想方設(shè)法落實(shí)節(jié)水計(jì)劃。 ★ 維修人員每日例行對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查 ,發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏立即排除。 ★ 制定高壓水泵、水池、水箱的管理規(guī)定 ,保證其達(dá)到無(wú)污染隱患的要求。 ★ 如遇停水、限水，管理中心將以公告、文字、電話通知等形式通知北京海關(guān)相關(guān)處室。 ★ 通過(guò)每日的巡視 ,保證辦公樓排水系統(tǒng)暢通 ,保證汛期道路、地下室、車(chē)庫(kù)、設(shè)備間無(wú)積水和浸泡的現(xiàn)象發(fā)生。 ★ 給排水系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事故時(shí) ,維護(hù)人員在 10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) ,盡快展開(kāi)搶修，一般事故的搶修做到不隔夜。 ★ 物管中心根據(jù)辦公樓的情況，將制定事故應(yīng)急處理方案。 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 26－ 77 12 空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和管理。 統(tǒng)運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo) ,無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。 統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后 ,維修人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。 調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。 達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 空調(diào)設(shè)備完好率 :100% ★ 空調(diào)機(jī)運(yùn)行機(jī)組人員必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)并執(zhí)有證書(shū)方可上崗。 ★ 直燃機(jī)運(yùn)行記錄作為設(shè)備的檔案 ,運(yùn)行人員每日逐項(xiàng)填寫(xiě)并予以永