【文章內(nèi)容簡介】 19－ 77 5 辦公樓區(qū)域內(nèi)的綠化管理和建筑小品的養(yǎng)護 使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。 勢良好 ,修剪整齊美觀 ,無病蟲害、無折損現(xiàn)象、無斑禿。 、無煙頭、石塊等雜物。 部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實。 達到國家標準 綠化完好率達到98% 完好綠化面積 100%≥ 98% 總綠化面積 ★辦公樓的綠化管理必須由專業(yè)綠 化公司或由經(jīng)過專業(yè)培訓且有實踐經(jīng)驗的人員承擔。 ★在綠化區(qū)設置提示標識 ,綠化養(yǎng)護人員和物管中心其他人員均有責任防止和勸阻他人對綠地的破壞占用和踐踏。 ★對綠化區(qū)和辦公樓內(nèi)的花草、樹木、綠擺、盆景，綠化養(yǎng)護人員每日或定期進行松土、修剪、整形除蟲、淋水、施肥等工作，以保證花草樹木長勢良好、修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、無斑禿。 ★綠化養(yǎng)護人員和保潔人員每日對綠化區(qū)、責任區(qū)域內(nèi)的綠擺進行清理，擦拭綠擺綠葉。 ★物管中心根據(jù)辦公樓的結(jié)構(gòu)、布局、色調(diào) ,對公共區(qū)域進行綠擺、盆景綠化。 ★保潔人員對責任區(qū)域內(nèi)的建筑小品 ,每日擦拭保潔一次；維修人員每日對建筑小品巡視一次 ,發(fā)現(xiàn)問題及時維護 。工程部根據(jù)建筑小品的材質(zhì)和現(xiàn)狀 ,制定維護保養(yǎng)計劃。 ★物業(yè)主管部門每日對綠化養(yǎng)護人員的工作質(zhì)量實施檢查 ,發(fā)現(xiàn)問題及時解決或采取糾正和預防措施。 ★物管中心定期對辦公樓的綠化情況進行檢查評定。 序號 服務項目 國家標準 管理目標 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書 20－ 77 6 對辦公樓物業(yè)轄區(qū)內(nèi)配套服務設施的維修、養(yǎng)護、管理。 務設施完好，無隨意改變用途。 一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。 路、樓道、大堂等公共照明完好。 內(nèi)的道路通暢，路面平坦。 達到和超過國家標準 設施完好率達到 98%以上 完好設施 100%≥ 98% 設施總量 ★建立辦公樓設施圖紙資料檔案 ,達到資料齊全 ,管理完善。 ★工程部維修人員每日對辦公樓內(nèi)、外的設施巡檢兩次。巡檢的主要內(nèi)容有：樓層配電間、風機房、衛(wèi)生間、茶水房、樓道通道設施、水箱間、泵房、煤氣房、給排水管線、污水處理系統(tǒng)、各處井蓋、閥門、管線、辦公樓的照明等。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時解決，保證這些設施正常、完好、無損及正常使 用。 ★工程部根據(jù)辦公樓的設施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計劃。 序號 服務項目 國家標準 管理目標 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書 21－ 77 7 對公共設備的管理。 1．制訂設備安全運行、崗位責任定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。 2．設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰土，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。 3．配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故。 達到和超過國家標準 設施完好率達到 98%以上 完好設施 100%≥ 98% 設施總量 ★對管理的設備實施全方位的管理。物管中心將制定一系列的管理制度，對設備的運行及運行記錄、維護保養(yǎng)及維護保養(yǎng)記錄，每日的巡視檢查及巡視檢查記錄等環(huán)節(jié)和過程加以控制。 ★設備的運行記錄、維護保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由物管中心工程部定期歸檔保存。 ★各類設備運行工和維護工，執(zhí)行相應的崗位職責。并對設備和機房衛(wèi)生負有責任。每日都須對設備和機房清掃、沖洗、擦拭，保證機房環(huán)境符合要求。 ★各系統(tǒng)均設有專業(yè)工程師，對設備的運行、維護和保養(yǎng)進行指導并負有責任。設備運行工必須經(jīng)過專業(yè)培訓并持證上崗；要求設備運行人員和維修人員學習、掌握和嚴格執(zhí)行設備操作規(guī)程，保證設備始終處于良好狀態(tài)。 ★工程部根據(jù)設備狀況制定維保計劃，定期對設備進行維護保養(yǎng)，每日檢查各項制度的落實和各類規(guī)程的操作情況，保證不發(fā)生任何管理責任事故。 序號 服務項目 國家標準 管理目標 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書 22－ 77 8 對辦公樓電梯系統(tǒng)的管理。 、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。 時間運行、安全設備齊全，通風、照明及附 屬設施完好。 、井道、機房保持整潔。 隊伍維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)人員持證上崗。 障后，維修人員應在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。 情后，應有排除險情的應急處理措施。 達到和超過國家標準 電梯設施完好率 達到 99%以上 完好電梯數(shù)量 100%≥ 99% 電梯總量 ★物管中心依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定 ,具備電梯準運所必需的相關(guān)手續(xù) ,做到證件齊全、手續(xù)完備。 ★制定電梯安全管理制度和乘客須知 ,明確運行時間并嚴格按規(guī)定執(zhí)行。 ★與專業(yè)公司簽定維修保養(yǎng)合同 .物管中 心將對專業(yè)公司的工作實施監(jiān)督檢查 ,以保證電梯動作靈活可靠、制動靈活可靠、運行平穩(wěn)、顯示正常、運行正常；通風、照明及附屬設施完好；安全設備齊全。 ★保潔人員負責電梯的環(huán)境和衛(wèi)生 ,除每日對轎廂進行兩次全面保潔外 ,若轎廂、梯門出現(xiàn)油污漬、手印則要隨時清掃和擦拭。 ★電梯運行中若出現(xiàn)故障 ,維護人員須在 10 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修。 ★制定符合辦公樓實際的應急處理方案和措施 ,以應付電梯運行中出現(xiàn)險情時使用。 序號 服務項目 國家標準 管理目標 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書 23－ 77 9 供電系 統(tǒng)的管理。 電 ,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶。 電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行。 電機可隨時啟用。 達到和超過國家標準 供電設備完好率 達到 99% 完好供電設備 100%≥ 99% 供電設備總量 ★變配電室操作運行人員必須持有市供電局和北京海關(guān)核發(fā)的相關(guān)證書上崗 ,必須執(zhí)行國家、政府和行業(yè)的相關(guān)規(guī)定 ,必須遵守崗位職責。 ★變配電室操作運行人員依據(jù)運作手冊《電氣運行操作規(guī)程》、《高壓配電裝置巡視和檢查》、《配電設備維 護保養(yǎng)規(guī)程》、《配電設備事故處理》和應急處理措施《突然斷電的處理方法》實施對設備的運行、維護和保養(yǎng)。 ★在正常情況下，如遇不可抗性外來停、限電 ,物管中心將以通告、文字、電話、廣播等形式提前一天通知北京海關(guān)相關(guān)處室。 ★遇配電設備、配件突然損壞而引起停電，物管中心負責向北京海關(guān)主管處室做解釋工作，并立即組織人員搶修，一般故障排除時間不超過 2小時。 ★操作運行人員每星期對備用發(fā)電機保養(yǎng)檢查一次；工程部每季度組織專業(yè)技術(shù)人員對備用發(fā)電機啟動試運行一次 ,以保證備用發(fā)電機隨時處于良好狀態(tài)。 序號 服務 項目 國家標準 管理目標 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書 24－ 77 10 弱電系統(tǒng)的管理。 規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。 智能化設施設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。 達到和超過國家標準 弱電設備完好率 達到 98% 完好弱電設備 100%≥ 98% 弱電設備總量 ★ 工程部弱電工程師和弱電系統(tǒng)操作人 員遵守各自的崗位職責并進行工作。 ★ 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備實行 24 小 時的值班運行，并將運行情況記錄在相應的質(zhì) 量記錄上。 ★ 設備運行記錄作為設備檔案的一部分將永久保存 ,以起到跟蹤證實的作用。 ★ 物管中心根據(jù)辦公樓弱電設備的情況 ,將制定相應的工作標準和工作規(guī)程，以保證各弱電系統(tǒng)能夠正常的工作和運行。 序號 服務項目 國家標準 管理目標 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書 25－ 77 11 給排水系統(tǒng)的管理。 、供水管理制度 ,積極安排合理的用水和節(jié)水計劃。 、閥門、管道工作正常 ,無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 設施設備進行清潔、消毒 。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員 健康合格證齊全 ,水池水箱清潔衛(wèi)生 ,無二次污染。 、水池、水箱有嚴格的管理措施 ,水池、水箱周圍無污染隱患。 、停水按規(guī)定時間通知用戶。 ,汛期道路無積水 ,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生。 ,維修人員在規(guī)定的時間內(nèi)進行搶修 ,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。 。 達到國家標準 給排水系統(tǒng)設施完好合格率達到 100% 給排水系統(tǒng)完好合格設施 給排水系統(tǒng)設施總量 100%=100% ★ 制定辦公樓用水制度 ,積極宣傳合理用水和節(jié)水知識 ,想方設法落實節(jié)水計劃。 ★ 維修人員每日例行對給排水系統(tǒng)進行巡視檢查 ,發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏立即排除。 ★ 制定高壓水泵、水池、水箱的管理規(guī)定 ,保證其達到無污染隱患的要求。 ★ 如遇停水、限水，管理中心將以公告、文字、電話通知等形式通知北京海關(guān)相關(guān)處室。 ★ 通過每日的巡視 ,保證辦公樓排水系統(tǒng)暢通 ,保證汛期道路、地下室、車庫、設備間無積水和浸泡的現(xiàn)象發(fā)生。 ★ 給排水系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事故時 ,維護人員在 10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 ,盡快展開搶修，一般事故的搶修做到不隔夜。 ★ 物管中心根據(jù)辦公樓的情況，將制定事故應急處理方案。 序號 服務項目 國家標準 管理目標 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書 26－ 77 12 空調(diào)系統(tǒng)的運行和管理。 統(tǒng)運行正常且噪音不超標 ,無嚴重滴漏水現(xiàn)象。 統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后 ,維修人員在規(guī)定的時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。 調(diào)發(fā)生故障應急處理方案。 達到和超過國家標準 空調(diào)設備完好率 :100% ★ 空調(diào)機運行機組人員必須經(jīng)過培訓并執(zhí)有證書方可上崗。 ★ 直燃機運行記錄作為設備的檔案 ,運行人員每日逐項填寫并予以永