【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 嘉茂購(gòu)物中心品牌組合 40 （六）、小結(jié) 重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入第四階段。 本項(xiàng)目所在地之解放碑商圈做為重慶最有歷史、最具影響力的商圈，重新整合破局勢(shì)在必行。 本項(xiàng)目之綜合性購(gòu)物中心將是解放碑商圈破局發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。 未來(lái)購(gòu)物中心部分將符合商業(yè)零售市場(chǎng)整體發(fā)展的要求，租售預(yù)期較好。 二、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 （一）、渝中半島未來(lái)構(gòu)架 CBD未來(lái)規(guī)劃 根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來(lái) 5 年解放碑將建成一個(gè)占地面積約 7 41 萬(wàn)平方米，總規(guī)模達(dá)到 90 萬(wàn)平方米的金融核心區(qū)。同時(shí)解放碑還將通過(guò)修建城市公共綠地、鄒容路景觀(guān)大道、五一路陽(yáng)光中庭、羅漢寺公園等拓寬城市立體空間，營(yíng)造綠色人文景觀(guān)。 渝中區(qū)政府規(guī)劃 在城市景觀(guān)中還將修建地下車(chē)行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。渝中區(qū)政府將把解放碑打造成中國(guó)“西部的華爾街”，計(jì)劃預(yù)計(jì)將在2020 年建成，同時(shí)解放碑也將成為重慶“長(zhǎng)江上游金融中心”的新地標(biāo)。 渝中區(qū)寫(xiě)字樓的特征分化 1）、 地區(qū)商務(wù)市場(chǎng)比較成熟 2）、 具備高端寫(xiě)字樓需要 3）、 服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀影響了市場(chǎng)吸納量 4）、 除了大都會(huì)商廈，基本沒(méi)有持有型項(xiàng)目，散賣(mài)影響了寫(xiě)字樓整體檔次，高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求較大 （二）、重慶市場(chǎng)寫(xiě)字樓現(xiàn)狀 重慶甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 級(jí)別 位置 物業(yè)質(zhì)量 配套設(shè)施 裝修質(zhì)量 物業(yè)管理 甲級(jí) 位于主要的商業(yè)區(qū)，周邊交通發(fā)達(dá)，可及性和沿街面較好 外立面美觀(guān) 單層面積大于15001800 平米 實(shí)用率大電梯充足 停車(chē)位充足 現(xiàn)代化通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 配備后備大堂和公用設(shè)施裝修華麗舒適 可靈活分割 配備中央由知名的專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司提供管理 42 于 65% 裝飾層高不低于 電源 空調(diào) 乙級(jí) 臨近主要商業(yè)區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū) 較好的外立面 單層面積不小于700 平米 停車(chē)位充足 現(xiàn)代化的通信系統(tǒng) 大堂和公用設(shè)施裝修舒適 可靈活分割 有專(zhuān)門(mén)的物業(yè) 管理公司提供服務(wù) 重慶辦公物業(yè)定位標(biāo)準(zhǔn) 位置 物業(yè)質(zhì)量 配套設(shè)施 裝修質(zhì)量 物業(yè)管理 商業(yè)氛圍 交通、可及性 建筑質(zhì)量 外觀(guān) 層高 實(shí)用率 車(chē)位 電梯 餐飲 中央空調(diào) 電梯 通信設(shè)施 物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù) （三）、重慶寫(xiě)字樓供應(yīng)研究 重慶甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓在 2020 年開(kāi)始放量，從 2020— 2020 年之后的 4 年中，每年有超過(guò) 10 萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓物業(yè)投放于市場(chǎng)，目前總投放量超過(guò) 64 萬(wàn)平米。 43 上表統(tǒng)計(jì) 08 年一二季度的投放量已經(jīng)超過(guò)了 10 萬(wàn)平米。目前重慶甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓總供應(yīng)量約為 82 萬(wàn)平方米。 重 慶唯一的甲級(jí)寫(xiě)字樓 重慶目前寫(xiě)字樓供應(yīng)總體檔次不高，乙級(jí)寫(xiě)字樓占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到總量的 94%，甲級(jí)寫(xiě)字樓只占 6%。 44 渝中區(qū)解放碑大都會(huì)商廈是重慶目前唯一的甲級(jí)寫(xiě)字樓，建成于1997 年，之后至今重慶再?zèng)]有甲級(jí)寫(xiě)字樓誕生。 重慶寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 重慶主要商務(wù)區(qū)未來(lái) 4 年寫(xiě)字樓供應(yīng)面積供應(yīng)量達(dá)到 135 萬(wàn)平方米，總量將超過(guò)現(xiàn)有存量。 45 區(qū)域 供應(yīng)量（ 2020— 2020年） 渝中區(qū) 萬(wàn)平方米 南岸區(qū) 萬(wàn)平方米 江北區(qū) 萬(wàn)平方米 九龍坡 萬(wàn)平方 米 渝北區(qū) 0 新區(qū) 7 萬(wàn)平方米 總計(jì) 萬(wàn)平方米 1） 、 重慶寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，其中渝中區(qū)的供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的 44% 2） 、 渝中區(qū)和南岸區(qū)的供應(yīng)相對(duì)分散在各年份，而江北區(qū)則集中在 2020 年 3） 、 其他區(qū)域供應(yīng)量較少，多為零星的項(xiàng)目 各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析 46 【渝中區(qū)】 渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務(wù)和商業(yè)中心，是寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域， 2020 年的寫(xiě)字樓總供應(yīng)量將超過(guò) 42 萬(wàn)平方米，超過(guò)總供應(yīng)量一半。 【江北區(qū)】 2020 年以前，江北區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目較 分散，檔次一般。只有紅旗河溝板塊略有影響力，隨著同聚遠(yuǎn)景、未來(lái)國(guó)際、嘉年華大廈三棟寫(xiě)字樓的建成才正式形成了觀(guān)音橋商務(wù)板塊，成為重慶第二大商務(wù)區(qū)。 【南岸區(qū)】 47 南岸區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目發(fā)展較早，但供應(yīng)量不大 【九龍坡區(qū)】 九龍坡區(qū)和渝北區(qū)直到去年才出現(xiàn)乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 小結(jié)分析： 1） 、重慶寫(xiě)字樓近年來(lái)總體供應(yīng)呈明顯放量的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)量較更大 2） 、渝中區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)都將是重慶市寫(xiě)字樓供應(yīng)量最為集中的一個(gè)區(qū)域，江北和南岸未來(lái)供應(yīng)也將值得關(guān)注 3） 、重慶寫(xiě)字樓總體品質(zhì)偏低，目前只有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，這種狀況在未 來(lái) 3 年得到改觀(guān)；未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)仍將集中在渝中區(qū)，江北和南岸分別有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 4） 、經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和外資企業(yè)的不斷進(jìn)駐，使得市場(chǎng)有限的高品質(zhì)寫(xiě)字樓供給非常搶手，目前這部分寫(xiě)字樓良好的租賃表現(xiàn)便可證明。 （四）、重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求研究 寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1）、 重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著 2%以上的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2020 年將達(dá)到 550 萬(wàn)人 48 2） 、 在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)最快，其次是金融業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè) 3） 、 按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，重慶市服務(wù)行業(yè) 2020 年對(duì)于商務(wù)辦公面積的需求 將達(dá)到 4500 萬(wàn)平方米左右 4）、 據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)集聚了全是 90%以上的市級(jí)以上金融機(jī)構(gòu)，而其中的 70%云集于解放碑 4） 、 解放碑商務(wù)區(qū)僅金融業(yè)一項(xiàng)就需要商務(wù)辦公面積 萬(wàn)平方米， 2088 年統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)存量為 42 萬(wàn)平方米 2020— 2020 年均吸納量為 12 萬(wàn)平方米左右，但近幾年重慶市總體供應(yīng)量較大，空置率依然維持在較高水平。 49 渝中區(qū)對(duì)高檔寫(xiě)字樓需求 1）、商務(wù)氛圍濃厚 項(xiàng)目所在地周邊商務(wù)樓、酒店眾多，渝中 CBD 又被政府規(guī)劃的新金融街作為未來(lái)發(fā)展的向?qū)?，地區(qū)商務(wù)氛圍較好，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成較好的口碑，為 項(xiàng)目發(fā)展做出良好的鋪墊。 2）、需求市場(chǎng)旺盛 根據(jù)規(guī)劃，解放碑商務(wù)區(qū)將打造成為中國(guó)“西部的華爾街”，以金融業(yè)為主導(dǎo)的總部經(jīng)濟(jì)策略將為本地區(qū)帶來(lái)大量高端商務(wù)樓的消費(fèi)需求；而目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的高端消費(fèi)群始終沒(méi)有得到有效滿(mǎn)足。 3）、缺乏高端項(xiàng)目 現(xiàn)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目普通沒(méi)有達(dá)到國(guó)際公認(rèn)的甲 A 標(biāo)準(zhǔn)，且部分物業(yè)硬件陳舊，品質(zhì)檔次低，具有地標(biāo)性質(zhì)的高品質(zhì)寫(xiě)字樓將具有較為廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景。 市場(chǎng)歷年吸納分析 1）、 從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當(dāng)?shù)奈{量，比 50 如 2020 年 4 季度有 81030 平米 2） 、 當(dāng)季的吸納量和 供應(yīng)量沒(méi)有太強(qiáng)的相關(guān)性，原因是市場(chǎng)在消化之前的空置面積 市場(chǎng)空置率 1）、 甲乙級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率為 %，空置情況比較嚴(yán)重 2）、 甲級(jí)寫(xiě)字樓大都會(huì)商廈的空置率 3%，幾乎全部出租 3）、 乙級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率為 %，原因是近幾年來(lái)供應(yīng)集中投放市場(chǎng)，需要相當(dāng)?shù)南瘯r(shí)間 51 4）、 從 2020 年到至今走勢(shì)觀(guān)看，空置率一直在下降，但面對(duì)未來(lái)較大的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)空置率還將維持在較高的水平 市場(chǎng)租金分析 1）、目前中國(guó)所有的辦公樓市場(chǎng)中以上海的甲級(jí)辦公樓租金最高，上海甲級(jí) 辦公樓平均租金為 255 元 /米 /月 2） 、 重慶實(shí)際上只有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較高，但無(wú)法代表整個(gè)市場(chǎng)水平 3） 、 整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍落后成都 52 4） 重慶市區(qū)甲乙級(jí)辦公物業(yè)的平均租金為 65 每平方米每月 5） 甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金為 120 元每平方米每月，由于只有一個(gè)項(xiàng)目，不能代表市場(chǎng)整體水平 6） 乙級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金為 64 元每平方米每月，基本只有甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平的一半 53 7） 從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為 81 元 /㎡ /每月，和其他區(qū)域拉開(kāi)了較大差距，位居第二的江北區(qū)為 53 元 /㎡ /每月，相差 28 元 8） 其他區(qū)域租金差別不大，范圍 在 45— 55 之間 9） 渝中區(qū)大都會(huì)商廈成交價(jià)最高為 137元，其他成交價(jià)在 100元以上的只有渝中區(qū)國(guó)際貿(mào)易中心 54 10） 乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度， 2020 年較之2020 年上漲了 %，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級(jí)寫(xiě)字樓不斷面世，拉高了乙級(jí)寫(xiě)字樓的總體租金水平 11） 由于重慶只有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 ，其去年的租金漲幅為%也說(shuō)明不了 重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng) 甲級(jí)寫(xiě)字樓的 租金增長(zhǎng)水平 市場(chǎng)售價(jià)分析 55 1） 鑒于目前重慶唯一的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目只租不售，沒(méi)有售價(jià)數(shù)據(jù)，我們分析了乙級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià) 2） 從 2020— 2020 年乙級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)的年平均增長(zhǎng)率保持在 %，2020 年二季度達(dá)到 9299 元 /平方米 （五）、重慶市典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目案例分析 【大都會(huì)商廈】 56 開(kāi)發(fā)商 和記黃埔 主要租戶(hù) 國(guó)家發(fā)展銀行，英國(guó)領(lǐng)事館，各大知名公司 物業(yè)管理 和記黃埔 建成年份 1998 年 寫(xiě)字樓層數(shù) 37 寫(xiě)字樓總建面 33500 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 1500 ㎡ 辦公樓層 10— 37 標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積 1400 ㎡ 車(chē)位數(shù) 450 層高 米 地面 公共精裝，室內(nèi)地毯 電梯 10 部客梯， 2 部貨梯 優(yōu)勢(shì)分析： 1） 和記 黃埔開(kāi)發(fā)的老牌寫(xiě)字樓，具有非一般的品牌效應(yīng) 2） 寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店綜合性項(xiàng)目，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫(xiě)字樓整體形象提升了檔次 3） 物業(yè)不對(duì)外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào) 劣勢(shì)分析： 1） 由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化 57 2） 項(xiàng)目微觀(guān)區(qū)位一般，在解放碑的地標(biāo)性質(zhì)不明顯 項(xiàng)目借鑒點(diǎn) 1） 對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持是大都會(huì)成功的關(guān)鍵 2） 出色的物業(yè)管理可以令項(xiàng)目十余年來(lái)始終是解放碑乃至重慶最好的寫(xiě)字樓 【重慶世界貿(mào)易中心】 開(kāi)發(fā)商 鑫隆達(dá) 主要租戶(hù) 中石油等 物業(yè)管理 第一太平維斯 臨近酒店 萬(wàn)豪、大世界 建成年份 2020 年 寫(xiě)字樓層數(shù) 51 寫(xiě)字樓總建面 120200 ㎡ 辦公室樓層 1251 層 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 1500 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積 800 ㎡ 平均單價(jià) 11000/㎡ 車(chē)位數(shù) 360 層高 米 地面 水泥地面 電梯 6 部客梯， 2 部貨梯 優(yōu)勢(shì)分析： 58 1） 渝中區(qū)乃至整個(gè)西部第一高樓，地標(biāo)性建筑地位自 2020 年建成以來(lái)保持至今 2） 物業(yè)一二層設(shè)輕軌出入口，交通便捷 劣勢(shì)分析： 1） 項(xiàng)目裙房商業(yè)檔次低，與寫(xiě)字樓定位不一致 2） 寫(xiě)字樓“外強(qiáng)中干”硬件條件未達(dá)到 5A 標(biāo)準(zhǔn) 3） 由于寫(xiě)字樓分割散賣(mài)，因此寫(xiě)字樓空置率較高 項(xiàng)目借鑒點(diǎn)： 1） 以地標(biāo)性建筑提升形象，以獲得高額收益 2） 加強(qiáng)裙樓與寫(xiě)字樓的聯(lián)動(dòng)作用，互相提升形象 3【重慶國(guó)際貿(mào)易中心】 開(kāi)發(fā)商 聚富房產(chǎn) 主要租戶(hù) —— 物業(yè)管理 HOWARD JONHSON 臨近酒店 萬(wàn)豪 建成年份 2020 年 寫(xiě)字樓層數(shù) 38 寫(xiě)字樓總建面 36556 ㎡ 辦公室樓層 1038 層 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 1300 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積 800 ㎡ 平均單價(jià) 8700/㎡ 車(chē)位數(shù) 450 層高 米 地面 水泥地面 59 電梯 6 部客梯， 1 部貨梯 優(yōu)勢(shì)分析： 1） 位于解放碑北側(cè)， 緊鄰商務(wù)核心區(qū) 2） 目前算是渝中區(qū)硬件環(huán)境較好的寫(xiě)字樓之一 3） 購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店的配套，提升的項(xiàng)目整體形象 劣勢(shì)分析： 1） 項(xiàng)目裙房商業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)序，沒(méi)有起到提高品質(zhì)的效果 2） 項(xiàng)目缺乏吸引人的足夠亮點(diǎn) 借鑒點(diǎn)： 1） 注重品質(zhì)，用質(zhì)量吸引客戶(hù) 2） 是云渝中區(qū)檔次最接近大都會(huì)商廈的寫(xiě)字樓 4【未來(lái)國(guó)際】 開(kāi)發(fā)商 重慶英利房地產(chǎn) 主要租戶(hù) —— 物業(yè)管理 未定 臨近酒店 世紀(jì)金源大酒店 建成年份 2020 年 寫(xiě)字樓層數(shù) 43 寫(xiě)字樓