【正文】 中宣部及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門共同研究的基礎(chǔ)上，制定了《文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)分 類》，從國(guó)家有關(guān)政策方針和課題組的研究宗旨出發(fā)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，將文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)界定為—— 為社會(huì)公共提供文化、娛樂(lè)產(chǎn)品和服務(wù)活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)聯(lián)合。 （六）、寫字樓市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)（代小結(jié)） 61 通過(guò)對(duì)重慶市寫字樓市場(chǎng)深入研究，我們認(rèn)為重慶現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)尚不能滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，特別是高檔寫字樓產(chǎn)品，其市場(chǎng)缺口很大。 3）、缺乏高端項(xiàng)目 現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目普通沒(méi)有達(dá)到國(guó)際公認(rèn)的甲 A 標(biāo)準(zhǔn)，且部分物業(yè)硬件陳舊，品質(zhì)檔次低，具有地標(biāo)性質(zhì)的高品質(zhì)寫字樓將具有較為廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景。 49 渝中區(qū)對(duì)高檔寫字樓需求 1）、商務(wù)氛圍濃厚 項(xiàng)目所在地周邊商務(wù)樓、酒店眾多，渝中 CBD 又被政府規(guī)劃的新金融街作為未來(lái)發(fā)展的向?qū)В貐^(qū)商務(wù)氛圍較好，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成較好的口碑，為 項(xiàng)目發(fā)展做出良好的鋪墊。 【南岸區(qū)】 47 南岸區(qū)寫字樓項(xiàng)目發(fā)展較早，但供應(yīng)量不大 【九龍坡區(qū)】 九龍坡區(qū)和渝北區(qū)直到去年才出現(xiàn)乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目 小結(jié)分析： 1） 、重慶寫字樓近年來(lái)總體供應(yīng)呈明顯放量的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)量較更大 2） 、渝中區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)都將是重慶市寫字樓供應(yīng)量最為集中的一個(gè)區(qū)域，江北和南岸未來(lái)供應(yīng)也將值得關(guān)注 3） 、重慶寫字樓總體品質(zhì)偏低，目前只有一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，這種狀況在未 來(lái) 3 年得到改觀；未來(lái)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)仍將集中在渝中區(qū)，江北和南岸分別有一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目 4） 、經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和外資企業(yè)的不斷進(jìn)駐，使得市場(chǎng)有限的高品質(zhì)寫字樓供給非常搶手，目前這部分寫字樓良好的租賃表現(xiàn)便可證明。 【江北區(qū)】 2020 年以前，江北區(qū)寫字樓項(xiàng)目較 分散，檔次一般。 重慶寫字樓未來(lái)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 重慶主要商務(wù)區(qū)未來(lái) 4 年寫字樓供應(yīng)面積供應(yīng)量達(dá)到 135 萬(wàn)平方米，總量將超過(guò)現(xiàn)有存量。 重 慶唯一的甲級(jí)寫字樓 重慶目前寫字樓供應(yīng)總體檔次不高，乙級(jí)寫字樓占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到總量的 94%，甲級(jí)寫字樓只占 6%。 43 上表統(tǒng)計(jì) 08 年一二季度的投放量已經(jīng)超過(guò)了 10 萬(wàn)平米。渝中區(qū)政府將把解放碑打造成中國(guó)“西部的華爾街”，計(jì)劃預(yù)計(jì)將在2020 年建成，同時(shí)解放碑也將成為重慶“長(zhǎng)江上游金融中心”的新地標(biāo)。同時(shí)解放碑還將通過(guò)修建城市公共綠地、鄒容路景觀大道、五一路陽(yáng)光中庭、羅漢寺公園等拓寬城市立體空間，營(yíng)造綠色人文景觀。 未來(lái)購(gòu)物中心部分將符合商業(yè)零售市場(chǎng)整體發(fā)展的要求，租售預(yù)期較好。 本項(xiàng)目所在地之解放碑商圈做為重慶最有歷史、最具影響力的商圈，重新整合破局勢(shì)在必行。另外商場(chǎng)內(nèi)除了一家電玩以為沒(méi)有任何娛樂(lè)類商鋪，顯然也是一大敗筆。 在業(yè)態(tài)組合上，商場(chǎng)仍以零售類商家為主，引入廣受年輕人歡迎的流行時(shí)尚品牌，吸引大量學(xué)生前來(lái)購(gòu)物。 北城天街采用半封閉式以創(chuàng)造更自然的購(gòu)物環(huán)境，是該項(xiàng)目的一大特色，但主力百貨之一的北京華聯(lián)的退出一定程度上影響了項(xiàng)目的整體形象。 北城天街在布局規(guī)劃上比較合理，在三個(gè)出入口處安排了三個(gè)極 36 具空間感的的廣 場(chǎng)，不僅有良好的視覺效果，而且可以在廣場(chǎng)上安排各式的活動(dòng)來(lái)聚集人氣。遠(yuǎn)東百貨以及眾多諸如 之類的品牌進(jìn)駐明確了項(xiàng)目年輕時(shí)尚的定位特征，因此也吸引了大量的年輕的時(shí)尚消費(fèi)群體和都市白領(lǐng)。雖然一些國(guó)際一線品牌經(jīng)營(yíng)狀況較好，但很多消費(fèi)者在看到一 樓較高價(jià)格的商品后，就打消了在 美美購(gòu)物的想法，使得 L2 以上的中檔品牌經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了一定的困難。 32 購(gòu)物中心品牌組合 太平洋百貨品牌組合 33 美美百貨 由于眾多國(guó)際一線品牌的進(jìn)駐，造就了美美百貨重慶最高檔次百貨的形象。極大地提升了自身的商業(yè)價(jià)值。如在二層進(jìn)深過(guò)大的地方安排影音花園等。項(xiàng)目通過(guò)融入休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)來(lái)吸引人群，如電影院、冰場(chǎng)、電子游戲、餐飲、咖啡、保齡球場(chǎng)等。 沙坪壩主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布 （四）、重慶市商業(yè)零售物業(yè)市場(chǎng)研究 重慶大型零售物業(yè)空置率分析 29 重慶大型零售物業(yè)租金分析 重慶大型零售物業(yè)分區(qū)租金分析 重慶代表型零售物業(yè)歷年租金分析 30 重慶大型零售物業(yè)售價(jià)及投資收益分析 （五）、重慶市典型商業(yè)項(xiàng)目案例分析 大都會(huì)廣場(chǎng) 31 大都會(huì)是重慶最早的購(gòu)物中心，是經(jīng)營(yíng)最好的零售物業(yè)之一，也是重慶最好的商業(yè)地表性項(xiàng)目。 沙坪壩商圈中各商家競(jìng)爭(zhēng)非常激烈 , 以華聯(lián)超市為例，其不到一百米的距離就開設(shè)了一家家樂(lè)福超市，競(jìng)爭(zhēng)殘酷，最終以華聯(lián)的失敗退出沙坪壩告終。盡管學(xué)生屬于無(wú)收入或低收入群體，但消費(fèi)力強(qiáng)，能為商業(yè)提供很大的支持。 該商圈在三線廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)中包括了很多水景噴泉，更添步行街的情趣，并為商鋪創(chuàng)造了更多的價(jià)值。楊家坪的交通便利是很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，沃爾瑪進(jìn)駐重慶的首家分店就選址楊家坪說(shuō)明其對(duì)楊家坪的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)十分看好。而立丹百貨和富安百貨的檔次和品牌則更為雜亂。由于周邊為重慶原住居民，少有高收入人群進(jìn)入，所以楊 家坪商圈內(nèi)商業(yè)普遍檔次較低。五號(hào)步行街：位于長(zhǎng)江村片區(qū)，規(guī)劃將以餐飲為主打。四號(hào)步行街：布局在即將改造的南城大道和南坪南路圍合城區(qū)，定位于休閑娛樂(lè)。三號(hào)步行街：位于響水路到人民醫(yī)院片區(qū)，目前尚在規(guī)劃之中。二號(hào)步行街：與一號(hào)步行街僅一街之隔，位于雙石街至南桐路之間，其中包括上海城等業(yè)態(tài)。一號(hào)步行街：在現(xiàn)有南坪步行街的基礎(chǔ)上，向東延伸至珊瑚村，將著重打造綜合性商場(chǎng)，如新世紀(jì)百貨， 元旦購(gòu)物廣場(chǎng)等大型超市商場(chǎng)百貨。南坪商圈新建商業(yè)供應(yīng)量較大，主要在建項(xiàng)目有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（商業(yè) 15 萬(wàn)平方米），上海城項(xiàng)目（商業(yè) 13 萬(wàn)平方米）等，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。隨著菜 園壩大橋的建成，未來(lái)的渝中區(qū)到南坪會(huì)更加方便，便利交通將促進(jìn)商圈的發(fā)展，甚至增強(qiáng)商圈的輻射能力。 觀音橋商圈的零售物業(yè)項(xiàng)目分布 23 3）、 【南坪商圈】 南坪商圈主要以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起國(guó)際會(huì)展中心，南至重慶渝能汽配城、重慶機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)、四公里學(xué)府大道，東到海棠曉月、南坪體育館（在建），西至融僑半島，方圓約兩平方公里。北城商街經(jīng)過(guò)幾輪的商業(yè)調(diào)整，已經(jīng)成為觀音橋，乃至重慶市的標(biāo) 志性項(xiàng)目，各類時(shí)尚流行品牌的進(jìn)駐也大大提升了商圈的品牌檔次。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，曾為上世紀(jì) 90 年代第二大商圈，自 2020 年起一些新的項(xiàng)目入市，觀音橋商業(yè)有了巨大的發(fā)展。其規(guī)模隨著消費(fèi)水平的提升而放大，在不同階段會(huì)形成不同的購(gòu)買熱點(diǎn) ※ 主要是滿足時(shí)尚需求的服裝服飾，皮具等，需求規(guī)模較小，主要針對(duì)中高端消費(fèi)人群的個(gè)性化需求。 【解放碑商圈定位】 零售消費(fèi)品主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)類別： ※ 日常消費(fèi)品：滿足日常需求的生鮮，食品，日化產(chǎn)品等。解放碑商圈內(nèi)的供應(yīng)量較大，商業(yè)的聚集使得各商場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。商圈中分布有購(gòu)物中心、百貨公司、專業(yè)店、小商品市場(chǎng)、大賣場(chǎng)、街鋪等多種類型的業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心只有一個(gè)。 重慶大 型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供應(yīng)總結(jié) 18 5 、重慶各大商圈具體分析 1）、 【解放碑商圈】★（本項(xiàng)目所在商圈） 解放碑是重慶最重慶市歷史最悠久，最為知名的商圈，是游客的必游景點(diǎn)。 重慶市零售業(yè)各業(yè)態(tài)供應(yīng)情況 重慶零售物業(yè)歷年分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖 重慶各區(qū)零售物業(yè)分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖 3）、 從 2020 年開始，購(gòu)物中心已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，由于一般體量較大，各個(gè)商圈的供應(yīng)量都超過(guò)純百貨業(yè)態(tài)的供應(yīng)量。 居民消費(fèi)升級(jí)和長(zhǎng)久以來(lái)的消費(fèi)和生活習(xí)慣，活躍了餐飲休閑市場(chǎng)，形成多條餐飲休閑街。 （二）、重慶市商業(yè)零售主要業(yè)態(tài) 國(guó)家定義的 8 種零售業(yè)態(tài)包括：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。一些遠(yuǎn)離主要商圈的大體量項(xiàng)目力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。未來(lái)綜合性項(xiàng)目將占有更大的比例，純商業(yè)的項(xiàng)目較少，商業(yè)將和寫字樓、公寓、住宅等其他房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理整合。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都發(fā)展喜人，由于地域消費(fèi)差異和對(duì)異地百貨認(rèn)知度的局限，在重慶主要商圈布點(diǎn)的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營(yíng)都不十分理想：王府井百貨 15 和北京華聯(lián)分別開設(shè)了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。 第三階段 —— 品牌升級(jí) /購(gòu)物中心階段（ 2020~2020年） 隨著美美百貨和遠(yuǎn)東百貨這樣的高端百貨和精品百貨出現(xiàn)在重慶市場(chǎng)，重慶的商業(yè)零售業(yè)的品牌檔次和商業(yè)形象被推向新的高度。同時(shí)，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)首次出現(xiàn)在重慶市場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)至今還是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，本 土百貨公司一面加快擴(kuò)張步伐，一面不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)。 第二階段 —— 百貨擴(kuò)張 /新興業(yè)態(tài)階段（ 1997~2020年） 隨著中國(guó)加入 WTO，零售業(yè)不斷開放，便利店、專業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛發(fā)展。在這樣的政策和市場(chǎng)大背景下，重慶商業(yè)零售市場(chǎng)也走出了符合自身特征的四個(gè)階段： 第一階段 —— 單一中心 /傳統(tǒng)百貨階段（ 1997 年以前） 此時(shí)的重慶只有解放碑一個(gè)商圈，商圈唯一的大型零售物業(yè)是歷史悠久的重百大樓。 （四）、重慶未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)分析 單位（人民幣） 2020 年 2020 年 2020 年 GDP 1603 億元 3070 億元 7500 億元 人均 GDP 5616 元 10982 元 25500 元 人均可支配收入 6176 元 10244 元 23360 元 從上表可知：重慶未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^為可觀 （五）、小結(jié) 重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心帶、也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點(diǎn)布局的直轄市 從以上數(shù)據(jù)分析得知，重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，但人均消費(fèi) GDP 較低，整體經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展拉動(dòng)了重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，市場(chǎng)整體期待第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 重慶作為新興直轄市、又是西部城市中的龍頭，隨著三峽建設(shè)工作和移民安置工作的逐步開展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)分析考慮，重慶未來(lái)整體發(fā)展?jié)摿^大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分可觀。 2020 年重慶市城市居民人均可支配收入達(dá)到 元， 4 年內(nèi)增長(zhǎng)幅度達(dá)到 70%， 2020 年上半年同比上年增長(zhǎng)了 %。 11 首先，重慶 GDP 從 2020— 2020 年的相速增長(zhǎng)主要受人口和面積的拉高，可從人均消費(fèi) GDP 統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此可以判定出重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還待進(jìn)一步加強(qiáng)。 （一）、平行城市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析 中西部五城經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析 2020 年 上海 重慶 成都 長(zhǎng) 沙 武漢 西安 人口（萬(wàn)人） 1858 2816 1258 653 829 831 城市居民人均可支配收入（元） 23623 13715 14849 16153 14358 12662 城市居民人均消費(fèi)支出（元） 17255 10876 11703 12288 10600 10098 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 3848 1661 1357 1037 1518 922 通過(guò)前表對(duì)比分析我們可以看出，重慶市以上幾個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)尚不突出，表明重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中西部城市中還處于中游水平，因此，我們 做本項(xiàng)目分析時(shí)將以中等城市相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)。 綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，市場(chǎng)有保障，建設(shè)條件成熟，技術(shù)合理，資金有保證，是切實(shí)可行的。 （四 ） 、 鉆石地王、增值潛力巨大 本項(xiàng)目位于重慶商務(wù)區(qū)中心之中心，不可復(fù)制。是一個(gè)生態(tài)的、地標(biāo)性的、多種配套 9 設(shè)施齊全，具有良好人文環(huán)境的高檔建筑體。 （ 二） 、 文化產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)相融一體，引領(lǐng)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新 解放碑交通條件優(yōu)越、人潮密集， 創(chuàng)立各種中、外文化主題商店、餐館、展場(chǎng)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施等時(shí)尚消費(fèi)綜合體是對(duì)傳統(tǒng)消費(fèi)模式的提升，將引領(lǐng)重慶地區(qū)新一輪時(shí)尚消費(fèi)潮流。 因此，該項(xiàng)目建設(shè)十分必要。 （三） 、本項(xiàng)目為國(guó)內(nèi)、外大型企業(yè)及機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)頂級(jí)商務(wù)辦公的新場(chǎng)所。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 、本項(xiàng)目作為重慶中央商務(wù)區(qū)新地標(biāo)建筑，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氛圍，對(duì)重慶城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。本項(xiàng)目地處重慶中央商務(wù)區(qū)的中心 —— 解放碑步行街最核心的位置，是重慶市最傳統(tǒng)的商圈，對(duì)整個(gè)重慶市各區(qū)域的居住人群均有著較強(qiáng)消費(fèi)吸引力。重慶成為直轄市以來(lái)，重點(diǎn)培育汽車摩托車、醫(yī)藥化工、冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)，已成為中國(guó)五大汽車生產(chǎn)基地和大型醫(yī)藥生產(chǎn)基地；房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。重慶工業(yè)經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以汽車、機(jī)械、儀表、電子、 冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品行業(yè)為主體，輕重工業(yè)并舉，產(chǎn)業(yè)門類齊全，配套能力較強(qiáng)的綜合工業(yè)體系。 重慶主城區(qū)近年來(lái)增大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，交通條件以及城市環(huán)境質(zhì)量有了很大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運(yùn)輸 7 網(wǎng)絡(luò)和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，成為長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的交通樞紐和郵電通信樞紐。