【文章內(nèi)容簡介】 讓的國有用地范圍、已征已轉(zhuǎn)未出讓的國有用地范圍、未征未轉(zhuǎn)的集體土地范圍等。 建筑綜合現(xiàn)狀圖 在最新有效的地形圖上，標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)建筑物的各種情況，必要時(shí)可分別繪制： A. 建筑功能； B. 物業(yè)權(quán)屬：集體股份公司物業(yè)、原村民私人物業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)、其他組織物業(yè)、其他私人物業(yè)； C. 建設(shè)年代，特別要區(qū)別 1999 年 3 月 5 日、 2020 年 10 月 28 日等重要時(shí)間點(diǎn)的前后； D. 合法與否。 建設(shè)環(huán)境質(zhì)量分析圖 在最新有效的地形圖上，標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)建設(shè)環(huán)境質(zhì)量的分級評價(jià)區(qū)劃，必要時(shí)應(yīng)附以相關(guān)圖片和評語。其評價(jià)的依據(jù)一般應(yīng)包括建筑物的質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生狀況、景觀設(shè)計(jì)質(zhì)量、道路質(zhì)量、市政設(shè)施質(zhì)量等。 改造策略分區(qū)圖 在最新有效的地形圖上，標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃編制 區(qū)內(nèi)的改造策略分區(qū)，明確拆除改造區(qū)及保留整治區(qū)，必要時(shí)可根據(jù)改造或整治工作的特點(diǎn)劃分更細(xì)的分區(qū)。 土地利用規(guī)劃圖 在最新有效的地形圖上，標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)各類用地的范圍和代碼，并編制“ 規(guī)劃用地匯總表 ” 。用地類別的表達(dá)必須達(dá)到法定圖則的深度要求。 15 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，必要時(shí)，應(yīng)將拆除改造區(qū)（含異地重建項(xiàng)目的重建區(qū)）的土地利用規(guī)劃圖按照詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求另行繪制。 城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引圖 標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)的軸線、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)、開放空間、園林綠地、視覺走廊等空間結(jié)構(gòu)元素的位置及建議的 建筑高度分區(qū)。 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，必要時(shí)，應(yīng)按照詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求，另行繪制拆除改造區(qū)（含異地重建項(xiàng)目的重建區(qū)）的城市空間組織、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)控制圖，以及重點(diǎn)地段建筑與公共空間環(huán)境改善方案示意圖。 建筑空間布局圖 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，必要時(shí)，在最新有效的地形圖上，按照詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求，標(biāo)繪拆除改造區(qū)內(nèi)各類建筑的位置、功能、平面形式、層數(shù)，各類設(shè)施和綠地、廣場、水體、市政走廊的位置和范圍，人行、車行交通出入口，地面、地下停車場的位置、范圍及出入口，以 及對日照、消防、安全防護(hù)等間距和建筑退線的控制等，并標(biāo)明主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 地塊劃分編號圖 標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)街坊和地塊劃分的界線及編號（與 “ 地塊控制指標(biāo)一覽表 ” 相對應(yīng)）。 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，拆除改造區(qū)的地塊劃分尺度應(yīng)分別達(dá)到法定圖則或詳細(xì)藍(lán)圖的相關(guān)要求，并與用地類別的深度對應(yīng)。 公共配套設(shè)施規(guī)劃圖 標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)各類公共配套設(shè)施的位置與用地范圍（與 “ 配套設(shè)施規(guī)劃一覽表 ” 相對應(yīng)）。 道路交通規(guī)劃圖 在最新有效的地形圖上，標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)絡(luò) 及各級道路的平面、斷面、主要道路交叉點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高；禁止開口路段、主要交叉口形式以及道路交通設(shè)施（包括監(jiān)控設(shè)施）的位置與用地范圍。 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，必要時(shí)，應(yīng)將拆除改造區(qū)（含異地重建項(xiàng)目的重建區(qū)）的道路及豎向規(guī)劃圖按照詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求另行繪制。 保留整治區(qū)規(guī)劃圖 16 在包含有保留整治區(qū)的城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃中，必須在最新有效的地形圖上，標(biāo)繪保留整治區(qū)的各項(xiàng)整治工作的內(nèi)容、位置和范圍。 各項(xiàng)市政工程規(guī)劃圖 按照法定圖則的深度要求，標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)給水、雨水、污水、中 水、電力、電信、燃?xì)?、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等各項(xiàng)市政工程的規(guī)劃圖紙。 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，必要時(shí)，應(yīng)將拆除改造區(qū)（含異地重建項(xiàng)目的重建區(qū)）的各項(xiàng)市政工程規(guī)劃圖按照詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求另行繪制。 根據(jù)各個(gè)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的具體情況，在規(guī)劃內(nèi)容表達(dá)清晰的情況下，可以將多項(xiàng)市政工程的規(guī)劃圖紙酌情合并表達(dá)。 分期實(shí)施規(guī)劃圖 標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)各項(xiàng)改造和建設(shè)工作（包括拆除改造區(qū)的拆除和開發(fā)建設(shè)、保留整治區(qū)的各項(xiàng)整治工作）的分期實(shí)施區(qū)劃、范圍和內(nèi)容，并突出拆除改造工作和保留整治工作在實(shí)施時(shí)序上的關(guān)系 。 規(guī)劃研究報(bào)告 城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的規(guī)劃研究報(bào)告總體上應(yīng)包括現(xiàn)狀調(diào)查與分析、改造策略研究及規(guī)劃方案說明三類內(nèi)容，具體主要有以下幾個(gè)方面： 前言 說明城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃編制的背景及主要過程，包括本改造項(xiàng)目列入城中村改造計(jì)劃的情況，專項(xiàng)規(guī)劃的委托、編制、公眾參與意見、審查和審批過程等。 區(qū)位分析 就所在區(qū)域的現(xiàn)狀特征和上層次規(guī)劃要求，調(diào)查周邊地區(qū)的主要功能，分析規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γf明規(guī)劃編制區(qū)的地理位置、與周邊地區(qū)的關(guān)系及交通聯(lián)系等。 自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 說明規(guī)劃 編制區(qū)的自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的主要特征： A. 地形、地貌、水文、自然災(zāi)害、生態(tài)環(huán)境特征； B. 人口規(guī)模和分布，戶籍人口、外來人口的結(jié)構(gòu)特征，居住密度； 17 C. 依據(jù)有關(guān)政策和有關(guān)部門資料，原村民人口總量、符合分戶條件的人口及戶數(shù)； D. 社會(huì)管理體系和組織狀況； E. 集體股份合作公司的經(jīng)營狀況，原村民的收入水平和來源構(gòu)成； F. 地方文化、民俗特征等。 用地和開發(fā)建設(shè)狀況 說明規(guī)劃編制區(qū)的土地利用、各項(xiàng)建設(shè)及環(huán)境的狀況： A. 土地利用：用地結(jié)構(gòu)及各類用地的布局、規(guī)模，編制 “ 現(xiàn)狀用地匯總表 ” ； B. 用地權(quán)屬：原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位保留使用的各類非農(nóng)建設(shè)用地、已出讓的國有用地、已征用未出讓的國有用地、已轉(zhuǎn)為國有未出讓的國有用地、未征未轉(zhuǎn)的集體土地，編制 “ 用地權(quán)屬狀況一覽表 ” ； C. 建筑物：建筑物的使用功能及各類功能建筑物的規(guī)模，編制 “ 現(xiàn)狀建筑功能匯總表 ” ；建筑物的權(quán)屬構(gòu)成，包括集體股份公司物業(yè)、原村民私人物業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)、其他組織物業(yè)及其他私人物業(yè)等，編制 “ 現(xiàn)狀建筑權(quán)屬匯總表 ” ；建筑物的建設(shè)年代，并以 1999 年 3 月 5 日、 2020 年 10 月 28 日等重要時(shí)間點(diǎn)為界限，編制 “ 現(xiàn)狀建筑年代 匯總表 ” ；建筑物的合法性及違法建筑的處理情況； D. 公共配套設(shè)施：公共配套設(shè)施的類型、規(guī)模和分布，編制 “ 現(xiàn)狀配套設(shè)施一覽表 ” ，并分析主要公共配套設(shè)施的使用狀況和需求； E. 道路交通：道路的等級體系、功能劃分、紅線及斷面形式、交叉口形式，交通設(shè)施的分布與規(guī)模，并分析道路交通設(shè)施的使用狀況和需求； F. 市政公用設(shè)施：各類市政工程的網(wǎng)絡(luò)體系，市政公用設(shè)施的規(guī)模和分布，并分析主要市政公用設(shè)施的使用狀況和需求； G. 歷史文化及建筑風(fēng)貌：城中村的歷史文化傳統(tǒng)（包括各級文物保護(hù)單位情況）、建筑特色及環(huán)境特征等； 規(guī)劃意愿綜述 說明規(guī)劃編制過程中對各方面主體的規(guī)劃意愿進(jìn)行調(diào)查的情況，有關(guān)部門和群眾對規(guī)劃編制區(qū)的規(guī)劃意見和建議： A. 涉及規(guī)劃編制區(qū)的政府重大建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃； 18 B. 地方政府及其相關(guān)管理部門的規(guī)劃和改造意愿； C. 集體股份合作公司的改造意愿； D. 對原村民開展社會(huì)調(diào)查，原村民的改造意愿； E. 組織公眾參與，相關(guān)社會(huì)公眾的規(guī)劃意愿。 主要結(jié)論 綜合評價(jià)規(guī)劃編制區(qū)的主要特征，分析現(xiàn)狀存在的主要問題和未來發(fā)展的主要挑戰(zhàn)，并對建設(shè)環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)分級。 規(guī)劃依據(jù)與 原則 列明城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃編制的主要依據(jù)，包括相關(guān)的政策、法規(guī)、上層次規(guī)劃及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃等，概述其中直接指導(dǎo)本規(guī)劃編制的特別重要的內(nèi)容。確定規(guī)劃編制所遵循的主要原則。 改造目標(biāo) 研究確定規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展方向、改造目標(biāo)和功能定位： A. 根據(jù)上層次規(guī)劃要求、相關(guān)主體的意愿、規(guī)劃編制區(qū)的具體條件，研究確定規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展方向、發(fā)展目標(biāo)和功能定位； B. 研究確定協(xié)調(diào)城中村與周邊城市關(guān)系，提高城中村建設(shè)環(huán)境質(zhì)量的改造目標(biāo)； C. 研究確定拆除改造區(qū)的主導(dǎo)功能和保留整治區(qū)的環(huán)境綜合整治目標(biāo)。 改造模式與策略 研究確定城中村改造的模式與策略： A. 根據(jù)上層次規(guī)劃要求、相關(guān)主體的意愿、規(guī)劃編制區(qū)的具體條件，研究確定城中村改造模式：整體拆建、局部拆建或異地重建； B. 依據(jù)改造模式，結(jié)合規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)建筑物狀況和建設(shè)環(huán)境質(zhì)量的分析評價(jià)，劃定拆除改造區(qū)和保留整治區(qū)，并說明各類策略分區(qū)的改造策略和建設(shè)管制規(guī)定。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)上層次規(guī)劃要求和規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展條件，研究確定拆除改造區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性評價(jià)： A. 主要 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：拆除改造區(qū)的容積率、建筑密度和各類建筑規(guī)模； 19 B. 規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展條件：區(qū)位條件、房地產(chǎn)市場潛力、城市景觀協(xié)調(diào)要求、道路交通承載力、配套設(shè)施承載力、生態(tài)環(huán)境承載力等； C. 經(jīng)濟(jì)可行性評價(jià)：項(xiàng)目成本（包括依據(jù)特定地區(qū)平均水平測算的市場開發(fā)成本、依據(jù)有關(guān)政策測算的拆建補(bǔ)償安置成本以及必須統(tǒng)籌實(shí)施的綜合整治成本等）、項(xiàng)目收益（考慮了優(yōu)惠政策后的經(jīng)濟(jì)收益）、項(xiàng)目利潤額和利潤率、建議的財(cái)政調(diào)控措施等。 改造項(xiàng)目的影響評價(jià) 說明城中村改造項(xiàng)目實(shí)施后可能產(chǎn)生的各方面 影響，必要時(shí)應(yīng)做客觀評價(jià)，并提出預(yù)防和消減負(fù)面影響的措施： A. 環(huán)境影響評價(jià)，防治環(huán)境污染的措施； B. 道路交通影響評價(jià)，解決道路交通問題的措施； C. 公共配套設(shè)施影響評價(jià)，解決公共設(shè)施問題的措施； D. 市政配套設(shè)施影響評價(jià)，解決市政設(shè)施問題的措施； E. 社會(huì)文化影響評價(jià)，消減負(fù)面影響的措施。 對上層次規(guī)劃的修正和調(diào)整建議 根據(jù)科學(xué)合理、切實(shí)可行的原則，說明城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃對上層次規(guī)劃的修正及相關(guān)的調(diào)整建議。 用地布局 研究確定規(guī)劃編制區(qū)的用地布局結(jié)構(gòu)與功能組織，明確各類用地的分布和規(guī)模： A. 影響用地布局結(jié)構(gòu)與功能組織的重大因素分析； B. 規(guī)劃編制區(qū)和拆除改造區(qū)內(nèi)用地布局與功能組織的基本思路與方案說明； C. 拆除改造區(qū)內(nèi)各類用地的布局、規(guī)模及規(guī)劃要求。根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，其用地類別分別達(dá)到法定圖則或詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求； D. 編制 “ 規(guī)劃用地匯總表 ” 。 地塊控制 20 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，對規(guī)劃編制區(qū)劃分地塊，并分別按照法定圖 則或詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求，研究確定拆除改造區(qū)內(nèi)各地塊的控制指標(biāo)： A. 地塊劃分：根據(jù)用地權(quán)屬和用地性質(zhì)盡可能單一，有利于指導(dǎo)土地出讓和開發(fā)的要求，并結(jié)合各種自然界線和人工界線進(jìn)行劃分； B. 各項(xiàng)控制指標(biāo)的確定：依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的規(guī)定，結(jié)合規(guī)劃控制的需要和項(xiàng)目的具體情況，研究確定地塊的各項(xiàng)控制指標(biāo)，并編制“ 地塊控制指標(biāo)一覽表 ” ； C. 重點(diǎn)地塊控制指標(biāo)說明：對于規(guī)劃容積率達(dá)到 以上的地塊，以及對上層次規(guī)劃或規(guī)劃部門審批文件已確定的控制指標(biāo)作出調(diào)整的地塊，必須專門解 釋規(guī)劃調(diào)整或確定的理由。 城市設(shè)計(jì) 落實(shí)、深化上層次規(guī)劃中城市設(shè)計(jì)的要求，研究規(guī)劃編制區(qū)的環(huán)境特征、景觀特色及空間關(guān)系，說明規(guī)劃編制區(qū)的城市空間結(jié)構(gòu)和城市景觀體系，以及對各景觀要素的具體控制目標(biāo)和設(shè)計(jì)對策： A. 上層次規(guī)劃中城市設(shè)計(jì)對本規(guī)劃編制區(qū)的控制要求； B. 規(guī)劃編制區(qū)的景觀資源、環(huán)境特征及空間關(guān)系； C. 規(guī)劃編制區(qū)的城市空間組織，主要的軸線、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)、開放空間、園林綠地、視覺走廊等控制元素，建筑高度分區(qū)建議； D. 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī) 劃的深度規(guī)定，分別按照法定圖則或詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求，說明拆除改造區(qū)的城市空間組織、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)控制的要求，以及重點(diǎn)地段建筑與公共空間環(huán)境改善對策和方案。 公共配套設(shè)施規(guī)劃 落實(shí)、深化上層次規(guī)劃中公共配套設(shè)施的要求，結(jié)合規(guī)劃編制區(qū)公共配套設(shè)施的現(xiàn)狀、城中村居民的需求以及空間與經(jīng)濟(jì)的可行性，研究確定公共設(shè)施規(guī)劃對策和各類公共配套設(shè)施的種類、規(guī)模以及空間布局： A. 上層次規(guī)劃中公共配套設(shè)施規(guī)劃對本規(guī)劃編制區(qū)的控制要求； B. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的現(xiàn)狀、問題和 發(fā)展需求； C. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的規(guī)劃布局和管理規(guī)定； 21 D. 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，說明拆除改造區(qū)中各類配套設(shè)施的建設(shè)規(guī)模； E. 編制 “ 配套設(shè)施規(guī)劃一覽表 ” 。 道路交通規(guī)劃 落實(shí)、深化上層次規(guī)劃中道路交通的要求，結(jié)合規(guī)劃編制區(qū)道路交通的現(xiàn)狀和需求，研究確定道路交通的規(guī)劃對策、道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成以及各類道路交通設(shè)施的布局： A. 上層次規(guī)劃中道路交通規(guī)劃對本規(guī)劃編制區(qū)的控制要求； B. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)道路交通體系的現(xiàn)狀、問題和發(fā) 展需求； C. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)道路交通的發(fā)展對策和內(nèi)、外部交通組織； D. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成和規(guī)劃控制要求； E. 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，說明拆除改造區(qū)中交通場站設(shè)施的分布和控制要求，行人專用系統(tǒng)的控制原則和管理規(guī)定，以及道路和豎向控制要求。 保留整治區(qū)規(guī)劃 調(diào)查研究保留整治區(qū)的建筑空間、各類設(shè)施、環(huán)境狀況及社會(huì)文化等特征，分析其主要問題和改造條件，提出有針對性的整治目標(biāo)和分區(qū)，明確各項(xiàng)主要整治工作的內(nèi)容、位置、范圍和實(shí)施時(shí)序。 市政公用設(shè)施規(guī)劃