【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，住建部與各地政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書 保障性安居工程協(xié)調(diào)小組將適時(shí)對(duì)各地落實(shí)責(zé)任書的情況進(jìn)行督促檢查，年底將組織驗(yàn)收。住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書的完成情況，將納入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房保障工作的考核和問責(zé)。 6月 12日，七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》 公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工 人員納入供應(yīng)范圍。指出成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在 60平方米以下。 6月 12日，住建部關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知 力爭(zhēng)到 20xx年末，基本解決 1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題， 20xx20xx年各地要結(jié)合實(shí)際，穩(wěn)步擴(kuò)大制度覆蓋面，適當(dāng)提高保障標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積 13平方米以下，低收入住房困難家庭基本得到保障。 8月 5日，七部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》 選定 28個(gè)城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè) 試點(diǎn)城市， 133個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造安置用房、公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目為申請(qǐng)利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，貸款額度約 493億元。 8月 21日，李克強(qiáng)在常州主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì) 強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)各地進(jìn)展還不平衡，住房保障體系仍不完善，政策支持力度也有待提高。要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，在人口較多的城市，要大力發(fā)展公共租賃住房，緩解中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員的住房困難；在低收入家庭較多的城市，要進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)步伐。 9月 17日，李克強(qiáng)在北京主 持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì) 強(qiáng)調(diào)加快保障性安居工程建設(shè)，要通過建機(jī)制，做到?；?、促公平、可持續(xù)，使低收入和中等偏下收入群眾基本住房能夠得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困難家庭，使住房保障體系建立起來并長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)下去。 在一系列政策力推之下，保障房建設(shè)力度空前。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，20xx年或不再是博取房?jī)r(jià)快速上漲的短期超額收益的時(shí)期，而是一個(gè)為即將到來的新的市場(chǎng)格局進(jìn)行預(yù)先安排、謀劃的時(shí)刻。保障房可能就是一塊試金石。 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 3 保障房建設(shè)市場(chǎng)巨大，前景可觀 20xx年，全國住宅用地供應(yīng)量大增 137%，其中保障性住房用地增加 336%，商品房用地增加 93%。土地供應(yīng)一反過去五年平穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)，將從根本上起到平抑房?jī)r(jià)的作用。 20xx年，市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)一直在抑制需求上，然而，在增加供給方面政府的力度也很大，尤其是保障性住房、中低價(jià)位 /中小套型住房用地量占供應(yīng)總量的 77%。 20xx年，全國土地出讓成交總價(jià)款 萬億元，同比增加 70%，而土地出讓平均地價(jià)同比下降 17%，地價(jià)直接推動(dòng)房?jī)r(jià)的動(dòng)力不再，有利于房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。 圖 12： 20xx 年全國住宅用地供應(yīng)量大增 137% 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 4 圖 13： 20xx 年土地出讓平均地價(jià)同比下降 17% 20xx年，我國擬建設(shè) 1000 萬套保障房，與 20xx年 580萬套相比，增長(zhǎng) %。1000萬套保障房的建設(shè)目標(biāo)遠(yuǎn)超此前市場(chǎng)預(yù)期，意味著 20xx年保障性住房投資將達(dá) 萬億元，達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的五分之一左右。可見，保障房建設(shè)市場(chǎng)巨大，前景可觀。 表 12： 20xx20xx年保障性住房建設(shè)規(guī)模、投資額情況 年份 保障房建設(shè)規(guī)模 （萬套） 保障房開發(fā)面積 (萬平方米） 保障房開發(fā)投資 (億元） 20xx年 580 29000 7250 20xx年 1000 50000 14000 保障房建設(shè)資金支持 資金問題是保障房建設(shè)面臨的難題，為此今后國家有關(guān)部門將繼續(xù)鼓勵(lì)各地探索建立保障性住房建設(shè)融資平臺(tái)，盡快建立起由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化投融資和建設(shè)機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。隨著公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)的逐步成熟，覆蓋面必將擴(kuò)大。 20xx年 10月 26日，財(cái)政部、國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 5 于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》（財(cái)綜 [20xx]95號(hào)），要求切實(shí)落實(shí)各類保障性安居工程資金，允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公 共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房。 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 6 2 上海市相關(guān)政策及發(fā)展趨勢(shì) 相關(guān)政策 20xx年 10月 7號(hào)，上海市政府批轉(zhuǎn)了市住房保障房屋管理局等五部門 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》（滬府發(fā)[20xx]34號(hào)）?！耙庖姟碧岢鲆ν七M(jìn)住房保障工作，逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；積極推進(jìn)公共租賃住房工作，抓緊建設(shè)和籌措一批公共租賃住房；全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后 5年新增保障性住房 100萬套。 自 20xx年 5月 20日上海市 政府與浦東新區(qū)等 6個(gè)相關(guān)區(qū)政府簽署《 20xx年本市保障性住房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書》、并下達(dá)各項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃以來，市、區(qū)各相關(guān)部門采取并聯(lián)審批、簡(jiǎn)化程序、縮短周期的辦法加快推進(jìn)土地儲(chǔ)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)辦理、開發(fā)建設(shè)及完善配套建設(shè)；同時(shí)通過例會(huì)制度、簡(jiǎn)報(bào)制度、督查制度等，及時(shí)反饋信息、解決問題，確保按期推進(jìn)。 從 20xx年上海市政府召開的保障性住房建設(shè)總結(jié)及明年保障性住房建設(shè)推進(jìn)會(huì)上獲悉： 20xx年，上海市政府著力加大了保障性住房建設(shè)的力度，全市保障性住房新開工超 1200萬平方米，建設(shè)規(guī)模為歷年來的高峰，建設(shè)基地涉及浦 東、嘉定、閔行、寶山、青浦、松江，以及徐匯、普陀、長(zhǎng)寧、虹口、閘北等中心城區(qū)，上海城投總公司、上海建工集團(tuán)、上海城建集團(tuán)、綠地集團(tuán)等多家國有大型企業(yè)集團(tuán)積極參與建設(shè)。 市場(chǎng)前景 20xx年，上海共完成保障性住房用地供應(yīng) 840公頃，占全部住宅供地的 76％。全市保障性住房新開工超 1200萬平方米。 20xx年上海將繼續(xù)全面推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，新開工建設(shè)和籌措 1500萬平方米、供應(yīng) 。今后，上海市新建的商品住房建設(shè)項(xiàng)目，還將上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 7 按不低于 5%的比例配建經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房等保障性住房。 根據(jù)“ 十二五”期間上海住房建設(shè)的初步方案，上?！笆濉弊》拷ㄔO(shè)大約為 ，其中， 2300萬平方米將用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)， 20xx萬平方米用于廉租房公用房建設(shè)， 20xx萬平方米用于重大工程配套拆遷安居房建設(shè)， 20xx萬平方米用于普通商品房建設(shè)（中小型、限價(jià)房建設(shè)）， 1700萬平方米用于商品住宅建設(shè)， 2500萬平方米用于非住宅的商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目建設(shè)。 由此可見，保障性住房建設(shè)將成為上海市未來住房建設(shè)的重點(diǎn)。 規(guī)劃布局 20xx年初，上海市政府確定浦東周康航、松江泗涇、浦東曹路、寶山顧村、閔行浦江、嘉定江橋 為本市大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)六大基地，由上海市屬五大集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。六大基地規(guī)劃建設(shè)用地約 ，其中居住用地約 平方公里，規(guī)劃居住人口約 52萬人。 20xx年 2月，上海市政府批準(zhǔn)《上海市大型居住社區(qū)第二批選址規(guī)劃》，總共有 23塊大型居住社區(qū)陸續(xù)“上馬”，建設(shè)用地面積約 105平方公里，其中住宅用地面積約 40平方公里，預(yù)計(jì)可建住宅建筑面積約 8000萬平方米。經(jīng)過公示，近期將有 13塊社區(qū)率先啟動(dòng)，包括寶山羅店、嘉定城北站、嘉定云翔拓展、青浦華新、青浦城一站、松江佘山（ 21丘）、松江泗涇、閔行浦江 、閔行旗忠、浦東航頭、浦東民樂路、浦東川沙、奉賢南橋，合計(jì)建設(shè)用地 55平方公里，可開發(fā)住宅用地20平方公里，可開發(fā)住宅建筑量 4000萬平方米。 部分大型居住社區(qū)規(guī)劃情況如下： ? 浦東民樂大型居住社區(qū)，位于浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)，社區(qū)南部規(guī)劃有軌交 21號(hào)線，預(yù)計(jì)可居住 。 ? 寶山羅店西大型居住社區(qū)，位于寶山區(qū)羅店老鎮(zhèn)西南，羅店北歐風(fēng)情新鎮(zhèn)西側(cè)， A30郊環(huán)線以北，周邊有軌交 7號(hào)線終點(diǎn)站，預(yù)計(jì)居住 。 ? 嘉定城北大型居住社區(qū)，靠郊環(huán)線和沈海高速（ A5公路），軌交 11號(hào)線嘉定西站位于規(guī)劃基地內(nèi)，預(yù)計(jì)可居住 。 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 8 ? 嘉定云翔社區(qū)拓展大型居住社區(qū)，位于南翔鎮(zhèn)西部，北側(cè)有軌交 11號(hào)線馬陸站，東側(cè)有軌交 11號(hào)線環(huán)球樂園站，預(yù)計(jì)可居住 。 ? 青浦新城一站大型居住社區(qū)，位于青浦新城東部，軌交 20號(hào)線新城一站位于規(guī)劃基地內(nèi)，規(guī)劃 。 ? 松江佘山北大型居住社區(qū)，位于佘山國家旅游度假區(qū)北側(cè)，社區(qū)東南部緊鄰軌交 9號(hào)線佘山站，預(yù)計(jì)可居住 。 ? 閔行旗忠大型居住社區(qū)，位于閔行區(qū)南部，旗忠國際網(wǎng)球中心東南側(cè)，社區(qū)東部和南部約 3公里處為軌交 5號(hào)線，預(yù)計(jì)可居住 。 ? 奉賢南橋東大型居住社區(qū)，奉賢南橋新城重 要的組成部分，靠近規(guī)劃軌道交通 5號(hào)線延長(zhǎng)線，預(yù)計(jì)可居住 23萬人。 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 9 圖 21：上海市保障性居住社區(qū)規(guī)劃布局圖 信貸支持 20xx年，上海銀監(jiān)局將加大差別化信貸政策，繼續(xù)積極支持保障性住房工程建設(shè)，積極推動(dòng)轄內(nèi)大型銀行嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，進(jìn)一步加大監(jiān)管協(xié)調(diào)指導(dǎo)力度，推動(dòng)商業(yè)銀行配合支持上海大型居住社區(qū)開工建設(shè)，優(yōu)先滿足保障性住房建設(shè)資金需求，充分發(fā)揮貸款資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)節(jié)作用。 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 10 3 深圳市天健集團(tuán)（市政總公司）參與保障房建設(shè)的戰(zhàn)略設(shè)想 以低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)入上海市場(chǎng)，規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn) 保障房 是與商品房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。上海市保障性住房由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、動(dòng)遷安置房和公共租賃房構(gòu)成。 保障房和商品房的一個(gè)最大不同點(diǎn)，是在建設(shè)過程中，占開發(fā)成本最大的土地由政府低價(jià)供給。開發(fā)商開發(fā)完成后，由政府支付開發(fā)成本全部回購。政府對(duì)保障房建設(shè)的款項(xiàng)一般在 3年內(nèi)支付完畢，因是政府項(xiàng)目，開發(fā)商回款有保證，相對(duì)于商品房項(xiàng)目，保障房項(xiàng)目的回款周期并不會(huì)因過長(zhǎng)而構(gòu)成財(cái)務(wù)壓力，相反保障房能夠成為企業(yè)穩(wěn)定的收入來源。 另外，比較保障房項(xiàng)目和商品房項(xiàng)目中政府獲得的收入，保障房項(xiàng)目中政府獲得的收益并不比商品房項(xiàng)目低，在售價(jià)合適的情況下，甚至可以獲得更高的正收益。從財(cái)政管理體制角度看，由于政府保障房項(xiàng)目收入并不進(jìn)入土地出讓金專戶，各地對(duì)資金的支配性更高。 保障房對(duì)于政府來說可謂一個(gè)收益不低的利潤項(xiàng)目，但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，保障房利潤率相對(duì)較低，但由于有政府支持，風(fēng)險(xiǎn)很小，可以說是房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定利潤。自政府 20xx年 4月實(shí)施更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施以來，開發(fā)商、購房者及投機(jī)商一直在觀察市場(chǎng)是否會(huì)迎來反彈，特別是政府落實(shí)減緩房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決心。迄今為止，政府堅(jiān)定實(shí)施有關(guān)政策，并明確重申打擊投機(jī)活動(dòng)的目標(biāo)。因商品房?jī)r(jià)格已達(dá)到多數(shù)人無法承擔(dān)的水平，保障性住房市場(chǎng)的需求空前加大。天健集團(tuán)通過保障性住房這種低風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，進(jìn)入上海住宅市場(chǎng)，可以有效規(guī)避近期房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。 增強(qiáng)企業(yè)商譽(yù)，搭建政府合作平臺(tái) 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 11 保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)由地方政府主導(dǎo)，其建設(shè)主體本質(zhì)上是地方人民政府，承建企業(yè)實(shí)際上是一種包干代甲方行為。保障性住房的利潤率相比商品房來說較低，在一定程度上可視為開發(fā)商的一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任。隨著政府履行為社會(huì)大眾提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》?解決方案的承諾變得越來越迫切，通過參與保障性住房項(xiàng)目，可增強(qiáng)企業(yè)商譽(yù)，并鞏固與地方政府的關(guān)系。 目前，上海市保障性住房項(xiàng)目主要由市屬五大地產(chǎn)集團(tuán)公司，即上海城投、上海地產(chǎn)、上海建工、綠地集團(tuán)和上海城建承接。天健集團(tuán)作為深圳市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局控股的股份制企業(yè)， 市政總公司 承建的上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道工程曾獲得中國市政工程“金杯獎(jiǎng)”，在上海市場(chǎng)也擁有一定的聲譽(yù)。為進(jìn)一步鞏固企業(yè)在上海市場(chǎng)的地位，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司長(zhǎng)三角地區(qū)區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略，需要積極投入保障性住房的開發(fā)建設(shè)。 發(fā)揮企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高經(jīng)營業(yè)績(jī)，多方獲取利潤 根據(jù)天健集團(tuán)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、工程施工建設(shè)、管理與運(yùn)營。主業(yè)定位為以“三高”（高端管理、高新技術(shù)、高資本投入）為特色的市政工程與建筑施工業(yè)和以差異化為特色的房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，走專業(yè)化發(fā)展道路，開發(fā)與經(jīng)營并重，最終成為經(jīng)濟(jì)效益良好、注重社會(huì)責(zé)任、擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力、具有強(qiáng)勢(shì)品牌的房地產(chǎn)開發(fā)商和工程施工建設(shè)、管理與運(yùn)營商。集團(tuán)區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略：做精做細(xì)做強(qiáng)現(xiàn)有項(xiàng)目及深圳地區(qū)項(xiàng)目，以及特區(qū)內(nèi)外一體化、政府加大基礎(chǔ)設(shè)施投資的項(xiàng)目；做優(yōu)與房地產(chǎn)發(fā)展聯(lián)動(dòng)的地區(qū)；全面發(fā)展珠三角地區(qū)項(xiàng)目；選 擇性布局國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)，如長(zhǎng)江三角洲、西三角洲 (成渝陜 )、北部灣、海南島和中部地區(qū)項(xiàng)目等，嚴(yán)控其他區(qū)域的施工業(yè)務(wù)拓展。 上海市保障房項(xiàng)目一般單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模較大，一般分為 30萬、 40萬、 50萬、 60萬，個(gè)別項(xiàng)目達(dá) 100萬平方米。通過承接如此大規(guī)模的住宅開發(fā)項(xiàng)目，為企業(yè)積累大型居住區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)