【正文】 配套建設(shè)；同時(shí)通過例會制度、簡報(bào)制度、督查制度等，及時(shí)反饋信息、解決問題，確保按期推進(jìn)。 圖 12： 20xx 年全國住宅用地供應(yīng)量大增 137% 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 4 圖 13： 20xx 年土地出讓平均地價(jià)同比下降 17% 20xx年，我國擬建設(shè) 1000 萬套保障房，與 20xx年 580萬套相比，增長 %。 9月 17日，李克強(qiáng)在北京主 持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會 強(qiáng)調(diào)加快保障性安居工程建設(shè)，要通過建機(jī)制，做到?；尽⒋俟?、可持續(xù)，使低收入和中等偏下收入群眾基本住房能夠得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困難家庭，使住房保障體系建立起來并長期運(yùn)轉(zhuǎn)下去。住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書的完成情況，將納入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部對各省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房保障工作的考核和問責(zé)。在 20xx 年 之前的近 10 年里，住宅市場基本上是由單一的房地產(chǎn)開發(fā)商提供住房，政府提供的保障性住房基本缺位。 項(xiàng)目建議書格式與范本 工業(yè)類項(xiàng)目類 政府機(jī)關(guān)辦公類 機(jī)關(guān)其它建筑類 市政道路橋梁類 社會事業(yè)類 科技產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃發(fā)展類 設(shè)計(jì)類 涉外資金類 項(xiàng)目申請報(bào)告 項(xiàng)目建議書格式 工業(yè)項(xiàng)目建議書格式 一、總論 項(xiàng)目名稱： 承辦單位概況（新建項(xiàng)目指籌建單位情況，技術(shù)改造項(xiàng)目指原企業(yè)情況） 擬建地點(diǎn)： 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模： 建設(shè)年限： 概算投資： 效益分析： 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和條件 建 設(shè)的必要性分析 建設(shè)條件分析：包括場址建設(shè)條件（地質(zhì)、氣候、交通、公用設(shè)施、征地拆遷工作、施工等）、其它條件分析（政策、資源、法律法規(guī)等） 資源條件評價(jià)（指資源開發(fā)項(xiàng)目）：包括資源可利用量（礦產(chǎn)地質(zhì)儲量、可采儲量等）、資源品質(zhì)情況（礦產(chǎn)品位、物理性能等）、資源賦存條件（礦體結(jié)構(gòu)、埋藏深度、巖體性質(zhì)等） 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模（達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)后的規(guī)模） 產(chǎn)品方案（擬開發(fā)產(chǎn)品方案） 四、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案 （一）技術(shù)方案 生產(chǎn)方法（ 包括原料路線） 工藝流程 （二）主要設(shè)備方案 主要設(shè)備選型（列出清單表） 主要設(shè)備來源 （三）工程方案 建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案（附平面圖、規(guī)劃圖） 建筑安裝工程量及 “ 三材 ” 用量估算 主要建、構(gòu)筑物工程一覽表 五、投資估算及資金籌措 （一）投資估算 建設(shè)投資估算（先總述總投資，后分述建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置安裝費(fèi)等） 流動(dòng)資金估算 投資估算表（總資金估算表、單項(xiàng)工程投資估算表） （二）資金籌 措 自籌資金 其它來源 六、效益分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益 銷售收入估算（編制銷售收入估算表） 成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用表和分項(xiàng)成本估算表） 利潤與稅收分析 投資回收期 投資利潤率 （二）社會效益 七、結(jié)論 農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建議書格式 一、總論 項(xiàng)目名稱 承辦單位概況（新建項(xiàng)目指籌建單位情況，技術(shù)改造項(xiàng)目指原企業(yè)情況） 擬建地點(diǎn)： 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模： 建設(shè) 年限： 概算投資： 效益分析： 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和條件 建設(shè)的必要性分析 建設(shè)條件分析：包括場址建設(shè)條件（地質(zhì)、氣候、交通、公用設(shè)施、征地拆遷工作、施工等）、其它條件分析（政策、資源、法律法規(guī)等） 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模（種植規(guī)模、養(yǎng)殖規(guī)模、農(nóng)副產(chǎn)品加工規(guī)模） 產(chǎn)品方案（種植產(chǎn)品方案、養(yǎng)殖產(chǎn)品方案、農(nóng)副產(chǎn)品方案） 四、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案 （一）技術(shù)方案 種植業(yè)生產(chǎn)技術(shù)與流程 養(yǎng)殖 業(yè)主生產(chǎn)技術(shù)與流程 農(nóng)副產(chǎn)品加工生產(chǎn)技術(shù)與流程 （二）主要設(shè)備方案 種植業(yè)要設(shè)備選型（種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工設(shè)備列出清單表） 主要設(shè)備來源 （三）工程方案 建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案（附平面圖、規(guī)劃圖） 建筑安裝工程量及 “ 三材 ” 用量估算 主要建、構(gòu)筑物工程一覽表 五、投資估算及資金籌措 （一）投資估算 建設(shè)投資估算（先總述總投資，后分述建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置安裝費(fèi)等） 流動(dòng)資金估算 投資估算表（總資金估算表、單項(xiàng)工程投資估算表） （二）資金籌措 自籌資金 其它來源 六、效益分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益 銷售收入估算（編制銷售收入估算表） 成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用表和分項(xiàng)成本估算表） 利潤與稅收分析 投資回收期 投資利潤率 （二）社會效益 七、結(jié)論 水利水電項(xiàng)目建議書格式 一、總論 項(xiàng)目名稱 承辦單位概況（新建項(xiàng)目指籌建單位情況，技術(shù)改造項(xiàng)目指原企業(yè)情況） 擬建地點(diǎn)： 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模： 建設(shè)年限： 概算投資： 效益分析： 二、市場預(yù)測 水利水電供應(yīng)、需求現(xiàn)狀 水利水電供需預(yù)測 水利水電價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測 三、水利水電資源開發(fā)利用條件 流域及電網(wǎng)現(xiàn)狀與開發(fā)利用規(guī)劃 擬開發(fā)河段水利水電資源量、品質(zhì)及開發(fā)利用的可能性 擬建項(xiàng)目在整個(gè)流域內(nèi)或電網(wǎng)中所處的位置和作用。從20xx 年開始，政府再次擔(dān)負(fù)起主導(dǎo)低收入群的保障性住房建設(shè)，使單一供應(yīng)主體向多元供應(yīng)主體轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變將有利于抑制房價(jià)過快上漲帶來的一系列社會問題。 6月 12日，七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》 公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。 在一系列政策力推之下，保障房建設(shè)力度空前。1000萬套保障房的建設(shè)目標(biāo)遠(yuǎn)超此前市場預(yù)期，意味著 20xx年保障性住房投資將達(dá) 萬億元，達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的五分之一左右。 從 20xx年上海市政府召開的保障性住房建設(shè)總結(jié)及明年保障性住房建設(shè)推進(jìn)會上獲悉： 20xx年，上海市政府著力加大了保障性住房建設(shè)的力度，全市保障性住房新開工超 1200萬平方米，建設(shè)規(guī)模為歷年來的高峰，建設(shè)基地涉及浦 東、嘉定、閔行、寶山、青浦、松江，以及徐匯、普陀、長寧、虹口、閘北等中心城區(qū)，上海城投總公司、上海建工集團(tuán)、上海城建集團(tuán)、綠地集團(tuán)等多家國有大型企業(yè)集團(tuán)積極參與建設(shè)。六大基地規(guī)劃建設(shè)用地約 ，其中居住用地約 平方公里，規(guī)劃居住人口約 52萬人。 ? 松江佘山北大型居住社區(qū)，位于佘山國家旅游度假區(qū)北側(cè)，社區(qū)東南部緊鄰軌交 9號線佘山站，預(yù)計(jì)可居住 。政府對保障房建設(shè)的款項(xiàng)一般在 3年內(nèi)支付完畢，因是政府項(xiàng)目，開發(fā)商回款有保證，相對于商品房項(xiàng)目，保障房項(xiàng)目的回款周期并不會因過長而構(gòu)成財(cái)務(wù)壓力，相反保障房能夠成為企業(yè)穩(wěn)定的收入來源。 增強(qiáng)企業(yè)商譽(yù)，搭建政府合作平臺 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 11 保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)由地方政府主導(dǎo)，其建設(shè)主體本質(zhì)上是地方人民政府，承建企業(yè)實(shí)際上是一種包干代甲方行為。集團(tuán)區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略：做精做細(xì)做強(qiáng)現(xiàn)有項(xiàng)目及深圳地區(qū)項(xiàng)目，以及特區(qū)內(nèi)外一體化、政府加大基礎(chǔ)設(shè)施投資的項(xiàng)目；做優(yōu)與房地產(chǎn)發(fā)展聯(lián)動(dòng)的地區(qū)；全面發(fā)展珠三角地區(qū)項(xiàng)目；選 擇性布局國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)，如長江三角洲、西三角洲 (成渝陜 )、北部灣、海南島和中部地區(qū)項(xiàng)目等，嚴(yán)控其他區(qū)域的施工業(yè)務(wù)拓展。住房項(xiàng)目成本的第一大要素土地由政府低價(jià)提供，政府將為項(xiàng)目提供不同程度的資金支持。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 參照同類保障性住房項(xiàng)目，裝修標(biāo)準(zhǔn)配置如下： 室外裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻選用面磚及外墻涂料飾面。 給排水設(shè)計(jì) 給水：高層住宅均采用地下貯水箱→水泵→屋頂高位水箱→用水點(diǎn)的聯(lián)合供水方式，泵房設(shè)于各自地下室。室外排水采用雨、污分流方式。地下車庫設(shè)機(jī)械排風(fēng)、排煙系統(tǒng)。 項(xiàng)目進(jìn)度：政府一般要求 50 萬平方米以內(nèi)的項(xiàng)目交房期在三年以內(nèi)，具體以建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書為準(zhǔn)。 投資估算假定條件 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 參考上海市同類保障住宅項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)假定如下： 表 61：項(xiàng)目 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（按 30萬平方米建設(shè)規(guī)?？紤]） 項(xiàng)目 單位 青浦區(qū)參考項(xiàng)目 南匯區(qū)參考項(xiàng)目 本項(xiàng)目 總用地面積 ㎡ 107644 36367 157895 總建筑面積 ㎡ 219797 77933 343000 地上總建筑面積 ㎡ 193759 69871 300000 其中 住宅總建筑面積 ㎡ 190725 68793 295200 配套公建 ㎡ 2874 4500 附屬用房 ㎡ 160 100 300 地下總建筑面積 ㎡ 26038 8062 43000 其中 獨(dú)立 地下汽車庫 ㎡ 18006 4000 28000 地下非機(jī)動(dòng)車庫 ㎡ 8032 4062 15000 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 20 項(xiàng)目 單位 青浦區(qū)參考項(xiàng)目 南匯區(qū)參考項(xiàng)目 本項(xiàng)目 容積率 戶數(shù) 戶 2831 984 4300 人口 人 9059 2952 13330 機(jī)動(dòng)車停車 輛 1133 349 1720 停車率 輛 /戶 非機(jī)動(dòng)車停車 (主要位于高層地下室 ) 輛 5662 1145 8600 建筑密度 % % % 綠地率 % % % 集中 綠地率 % % % 政府回購款支付的節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到177。 三通一平費(fèi)：包括場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施等費(fèi)用，按建安費(fèi)的 %估算。（詳見方案一：全部自有資金） 如本項(xiàng)目工期延誤，或未能如期取得首期回購款，則本項(xiàng)目資金不足部分，需向銀行申請貸款，貸款年利率按三年期貸款利率 %計(jì)取，每年貸款額為當(dāng)年資金使用計(jì)劃中自有資 金不足部分，年內(nèi)貸款均衡投入。 表 71 稅費(fèi)及其取值表 序號 稅費(fèi) 取值標(biāo)準(zhǔn) 1 營業(yè)稅及其附加 收入的 ％ 2 住宅維修基金 元 /m2 3 交易稅費(fèi) % 4 所得稅 應(yīng)納所 得稅額的 25％ 借款利率： 參照中國人民銀行 20xx 年 12月 26 日公布的中長期（三年）貸款利率 %。 5%、177。 表 75 項(xiàng)目敏感性分析表 變化因素 變化率 稅后利潤 建設(shè)成本 10% 5% 0 5% 10% 回購價(jià) 10% 5% 0 5% 10% 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 32 圖 71 項(xiàng)目敏感性分析圖 通過對項(xiàng)目的“建設(shè)成本”及“回購價(jià)格”進(jìn)行敏感性分析可知：當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)成本增加 %或當(dāng)項(xiàng)目回購單價(jià)降低 %時(shí)，凈利潤降為零，項(xiàng)目變?yōu)椴豢尚小? 財(cái)務(wù)效益分析 收益預(yù)測：扣除保障性住宅中的配套公建面積，本項(xiàng)目可供回購的住宅上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 29 面積約為 295200 平方米，回購價(jià) 5700 元 /m2。按計(jì)入容積率的地上建筑面積計(jì)算。 市政管網(wǎng)接入費(fèi)用：包括紅線外 50 米內(nèi)，暫估。 土地費(fèi)支付的節(jié)點(diǎn) 中標(biāo)后，付 50%的土地款，另 50%在土地款在回購款支付時(shí)扣除。個(gè)別項(xiàng)目經(jīng)協(xié)調(diào)允許外地一級資質(zhì)的房產(chǎn)公司參與報(bào)名競爭。為住宅衛(wèi)生間預(yù)留 排風(fēng)豎井。公共建筑的廚房廢水經(jīng)隔油處理后排入小區(qū)生活污水管。 熱水：所有住宅的熱水預(yù)留燃?xì)鉄崴髦苽?，采用每戶單?dú)自行設(shè)熱水上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 16 器的供水方式。 圖 41/42：上海市同類保障性住房項(xiàng)目效果圖 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 15 圖 43：同類保障性住房項(xiàng)目鳥瞰圖 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 住宅：根據(jù)項(xiàng)目地塊的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行具體配置，一般為高層住宅（ 11~18層）或多層住宅（≤ 6層）。除政府提供的各種激勵(lì)之外，保障性住房還可享受大量的稅務(wù)優(yōu)惠。通過承接如此大規(guī)模的住宅開發(fā)項(xiàng)目，為企業(yè)積累大型居住區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提升企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。隨著政府履行為社會大眾提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》?解決方案的承諾變得越來越迫切，通過參與保障性住房項(xiàng)目，可增強(qiáng)企業(yè)商譽(yù)，并鞏固與地方政府的關(guān)系。從財(cái)政管理體制角度看，由于政府保障房項(xiàng)目收入并不進(jìn)入土地出讓金專戶，各地對資金的支配性更高。 ? 奉賢南橋東大型居住社區(qū)，奉賢南橋新城重 要的組成部分，靠近規(guī)劃軌道交通 5號