【導(dǎo)讀】項(xiàng)目建議書格式與范本。施、征地拆遷工作、施工等）、其它條件分析（政策、資源、法律法。質(zhì)儲量、可采儲量等）、資源品質(zhì)情況、（一）項(xiàng)目背景：

　　

【正文】 2 40 19 4 室外總體 343000 M2 82 2826 室外活動(dòng)場地、道路及停車場等 62368 M2 220 1372 活動(dòng)場地、道路、停車場圍 墻門衛(wèi)、垃圾收集站等 綠化 73421 M2 50 367 室外安裝 135789 M2 80 1086 水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ?、照明、?biāo)識等 5 變配電工程 188650 KVA 800 15092 建安費(fèi)小計(jì) 343000 M2 2324 79725 二 工程建設(shè)其他費(fèi) 343000 M2 356 12226 1 可研、環(huán)評等前期工程咨詢費(fèi) 30 參考計(jì)價(jià)格 [1999]1283號，計(jì)價(jià)格 [20xx]125 號 2 勘察、設(shè)計(jì)、竣工圖編制費(fèi)等 343000 M2 50 1715 參考計(jì)價(jià)格 [20xx]10 號 3 審圖、招標(biāo)、監(jiān)理費(fèi)、 造價(jià)咨詢費(fèi)等 343000 M2 40 1372 參考發(fā)改價(jià)格 [20xx]670號 、滬價(jià)費(fèi) [20xx]056 號、滬價(jià)費(fèi) [20xx]056 號 4 三通一平費(fèi) 79725 萬元 % 279 場地準(zhǔn)備、臨時(shí)設(shè)施等 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 24 序號 工程和費(fèi)用名稱 數(shù)量 單位 單位造價(jià) 合價(jià) （萬元） 備 注 5 住宅建設(shè)配套費(fèi) 0 減免 6 多回路供電容量費(fèi) 94325 KVA 290 2735 滬價(jià)公（ 20xx） 004 號 7 市政管網(wǎng)接入費(fèi)用 140 紅線外 50 米 8 供電配套費(fèi) 343000 M2 126 4322 滬價(jià)公（ 20xx） 014 號 9 自來水管道施工費(fèi) 300000 M2 525 滬價(jià)經(jīng)（ 1998） 240 號 10 燃?xì)夤艿琅殴苁┕べM(fèi) 300000 M2 735 滬價(jià)經(jīng)（ 1998） 115 號 11 電話通信工程費(fèi) 300000 M2 10 300 滬價(jià)經(jīng)（ 1998） 132 號 12 新建工房漏失水量費(fèi) 300000 M2 73 滬用財(cái)（ 97） 474 號 三 預(yù)備費(fèi) 91951 萬元 3% 2759 （一 +二） *3％ 四 土地費(fèi) 300000 M2 1700 51000 含土地出讓金、征地 包干費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)等。按計(jì)入容積率的地上建筑面積計(jì)算。 五 管理費(fèi)用 94709 萬元 3% 2841 （一 +二 +三） *3％ 六 建設(shè)投資 295200 M2 5032 148551 （一 +二 +三 +四 +五） 單方造價(jià)按回購面積折算 七 建設(shè)期貸款利息 1 方案一：第一年收到回購款，全部自有資金，不用銀行貸款 0 利用自有資金及回購款滾動(dòng)投入 2 方案二：第二年收到回購款， 25%自有資金，不足部分申請銀行貸款 1800 利用自有資金、回購款及銀行貸款 八 總投資 （六 +七），單方造價(jià)按回購面積折算 1 方案一：第一年收到回購款，全部自有資 295200 M2 5032 148551 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 25 序號 工程和費(fèi)用名稱 數(shù)量 單位 單位造價(jià) 合價(jià) （萬元） 備 注 金，不用銀行貸款 2 方案二：第二年收到回購款， 25%自有資金，不足部分申請銀行貸款 295200 M2 5093 150350 資金來源及融資方案 根據(jù)資金使用計(jì)劃，本項(xiàng)目自有資金為 25%，不足部分為銀行貸款。項(xiàng)目分年度投資計(jì)劃及資金籌措方式詳見表 63/64。 表 63：資金來源與運(yùn)用表（ 方案一：第一年收到回購款，全部自有資金） 序號 項(xiàng) 目 合計(jì)（萬元） 年份 1 2 3 4 1 資金來源 20xx07 83722 50479 58892 8413 回購款 比例 100% 30% 30% 35% 5% 金額 168264 50479 50479 58892 8413 自有資金 33243 33243 銀行貸款 0 2 資金運(yùn)用 161706 83723 32723 34929 10331 土地投資 51000 51000 建設(shè)成本 比例 100% 30% 30% 30% 10% 金額 94709 28413 28413 28413 9471 管理費(fèi)用 2841 852 852 852 284 銷售費(fèi)用 0 0 0 0 0 住宅維修基金 1529 1529 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 26 序號 項(xiàng) 目 合計(jì)（萬元） 年份 1 2 3 4 交易稅費(fèi) 101 101 經(jīng)營稅金及附加 9339 2802 2802 3269 467 所得稅 2186 656 656 765 109 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 0 17757 23963 1918 4 累計(jì)盈余資金 0 17756 41720 39801 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 27 表 64：資金來源與運(yùn)用表（方案二：第二年收到回購款， 25%自有 資金） 序號 項(xiàng) 目 合計(jì)（萬元） 年份 1 2 3 4 1 資金來源 230638 54766 58087 109372 8413 回購款 比例 100% 0% 30% 65% 5% 金額 168264 0 50479 109372 8413 自有資金 37138 37138 銀行貸款 25236 17628 7608 2 資金運(yùn)用 188291 54765 58088 65130 10309 土地投資 比例 100% 50% 50% 金額 51000 25500 25500 建設(shè)成本 比例 100% 30% 30% 30% 10% 金額 94709 28413 28413 28413 9471 管理費(fèi)用 2841 852 852 852 284 銷售費(fèi)用 0 0 0 0 0 維 修基金 1529 1529 交易稅費(fèi) 101 101 經(jīng)營稅金及附加 9339 0 2802 6070 467 所得稅 1736 0 521 1129 87 借款本金償還 25454 25454 借款利息支付 1582 1582 3 盈余資金 0 0 44242 1896 4 累計(jì)盈余資金 0 0 44242 42346 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 28 7 財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù) 國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 近期已建成的類似工程基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)評價(jià)資料。 財(cái)務(wù)評價(jià)主要參數(shù) 項(xiàng)目計(jì)算期： 計(jì)算期取 4 年， 3 年為項(xiàng)目建設(shè)期， 1 年為結(jié)算期。 稅費(fèi)： 項(xiàng)目涉及到的稅費(fèi)主要有營業(yè)稅金及附加、房屋維修基金、交易稅費(fèi)等。 表 71 稅費(fèi)及其取值表 序號 稅費(fèi) 取值標(biāo)準(zhǔn) 1 營業(yè)稅及其附加 收入的 ％ 2 住宅維修基金 元 /m2 3 交易稅費(fèi) % 4 所得稅 應(yīng)納所 得稅額的 25％ 借款利率： 參照中國人民銀行 20xx 年 12月 26 日公布的中長期（三年）貸款利率 %。 回購價(jià)： 住宅回購價(jià)暫按 5700 元 /m2計(jì)算。 財(cái)務(wù)效益分析 收益預(yù)測：扣除保障性住宅中的配套公建面積，本項(xiàng)目可供回購的住宅上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 29 面積約為 295200 平方米，回購價(jià) 5700 元 /m2。 成本分析：項(xiàng)目總成本費(fèi)用包括建設(shè)投資、貸款利息、交易稅費(fèi)、住宅維修基金等。 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)：根據(jù)現(xiàn)金流量表與利潤表計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 表 72 項(xiàng)目損益預(yù)測表 （方案一：第一年收到回購款，全部自有資金） 序號 項(xiàng) 目 計(jì)算基數(shù) 單價(jià) /計(jì)算費(fèi)率 總價(jià)（萬元） 1 收入 住宅 295200 M2 5700 元 /M2 2 營業(yè)稅金及附加 168264 萬元 % 3 成本費(fèi)用 建設(shè)投資 295200 M2 5032 元 /M2 貸款利息 交易稅費(fèi) 萬元 % 住宅維修基金 295200 M2 元 /M2 4 利潤總額（ 123） 5 所得稅 萬元 25% 6 稅后利潤（ 45） 7 稅前總成本利潤率 % 8 稅后總成本利潤率 % 9 自有資金利潤率 % 表 73 項(xiàng)目損益預(yù)測表 （方案二：第二年收到回購款， 25%自有資金） 序號 項(xiàng) 目 計(jì)算基數(shù) 單價(jià) /計(jì)算費(fèi)率 總價(jià)（萬元） 1 收入 住宅 295200 M2 5700 元 /M2 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 30 2 營業(yè)稅金及附加 168264 萬元 % 3 成本費(fèi)用 建設(shè)投資 295200 M2 5032 元 /M2 貸款利息 交易稅費(fèi) 萬元 % 住宅維修基金 295200 M2 元 /M2 4 利潤總額（ 123） 5 所得稅 萬元 25% 6 稅后利潤（ 45） 7 稅前總成本利潤率 % 8 稅后總成本利潤率 % 9 自有資金利潤率 % 由上表可知，項(xiàng)目在兩種方案下的自有資金利潤率分別為 %和 %，盈利能力較好，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)可行。 清償能力分析 對方案二（第二年收到回購款， 25%自有資金，不足部分申請銀行貸款）進(jìn)行清償能力分析。用住宅回購款償還建設(shè)期借款，在建設(shè)期第三年就能償還銀行貸款，項(xiàng) 目清償能力較強(qiáng)。 表 74 項(xiàng)目還款計(jì)劃表 （方案二： 25%自有資金，其余申請銀行貸款） 序號 項(xiàng)目 合計(jì)（萬元） 年份 1 2 3 4 1 銀行貸款 25236 17628 7608 0 0 2 建設(shè)期貸款利率（ 13 年期） % % % % 3 建設(shè)期貸款利息 1800 516 1284 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 31 序號 項(xiàng)目 合計(jì)（萬元） 年份 1 2 3 4 4 年末本息余額 18144 27036 5 年初欠款 27036 6 本年還款額 27036 本年歸還本金 25454 本年歸還利息 1582 敏感性分析 為考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對項(xiàng)目建設(shè)成本、回購價(jià)格作了單因素敏感性分析：計(jì)算建設(shè)成本及回購價(jià)格變化177。 5%、177。 10%時(shí)，項(xiàng)目的稅后利潤變化情況。 表 75 項(xiàng)目敏感性分析表 變化因素 變化率 稅后利潤 建設(shè)成本 10% 5% 0 5% 10% 回購價(jià) 10% 5% 0 5% 10% 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 32 圖 71 項(xiàng)目敏感性分析圖 通過對項(xiàng)目的“建設(shè)成本”及“回購價(jià)格”進(jìn)行敏感性分析可知：當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)成本增加 %或當(dāng)項(xiàng)目回購單價(jià)降低 %時(shí)，凈利潤降為零，項(xiàng)目變?yōu)椴豢尚小Ｒ虼?，需在建設(shè)過程中進(jìn)行嚴(yán)格的造價(jià)管理，保障項(xiàng)目總投資控制在預(yù)算范圍內(nèi)。另外，在回購協(xié)議談判時(shí)，爭取較高的回購單價(jià)。 上海保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 投資建設(shè)可行性報(bào)告 33 8 風(fēng)險(xiǎn)評估分析 競爭性風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》第三章第十三條規(guī)定“單獨(dú)選址、集中建設(shè)經(jīng) 濟(jì)適用住房的，由區(qū)（縣）