【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開始出現(xiàn)。 發(fā)展商積極儲(chǔ)備土地，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持樂觀態(tài)度。 2020 年，全市開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積 萬平方米，比 1999 年同期增長(zhǎng) %。土地購(gòu)置費(fèi)達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。說明開發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲(chǔ)備及前期開發(fā)準(zhǔn)備工作，反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)廣州房地產(chǎn)發(fā)展前景的樂觀態(tài)度。 廣州市具有龐大的房產(chǎn)消費(fèi)群體 據(jù)廣州日?qǐng)?bào)調(diào)查，普通員工買房人數(shù)大增。兩年內(nèi)打算購(gòu)房的潛在消費(fèi)者， 73%是 2040 歲的青壯年，其中 2635 歲的青壯年由于正值結(jié)婚成家的年紀(jì)，對(duì)住房需求表現(xiàn)更加迫切。在單位任職管理人員的潛在消費(fèi)者占了 48%，比上半年 59%有明顯減少。而一般職工 的購(gòu)房比例則由上半年 12%上升到 24%，顯示消費(fèi)群向中等偏低收入層擴(kuò)充。 非本地人買樓占 4 成。廣州作為一個(gè)開放城市，有著寬容的成長(zhǎng)氛圍。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，若以是否“從小在廣州長(zhǎng)大”劃分廣州本地人和非本地人，購(gòu)房比例為本地人占 57%，外地人占 43%，而 2020 年上半年是 62%、 38%，反映出廣州正吸引越來越多非本地人在此落戶。這些外地人 72%具有大專以上學(xué)歷，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。安居才能樂業(yè)，買房置業(yè)是欲望在廣州發(fā)展的非本地人的首選，具有很大的房產(chǎn)市場(chǎng)。 廣州市人均住房面積又多 3 平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，打算買房的消費(fèi)者現(xiàn)有的住房面積為 平方米 /戶，按每戶 人計(jì)算，人均使用面積為 平方米，比上半年的 平方米增加近 3 平方米，反映出廣州人的居住水平正在不斷提高，這又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。 集團(tuán)購(gòu)房退出市場(chǎng)，個(gè)人購(gòu)房時(shí)期已平穩(wěn)過度。取消福利分房后，原本占市場(chǎng)消化率三成的集團(tuán)購(gòu)買力全面退出市場(chǎng)，年初曾有業(yè)內(nèi)專家擔(dān)心住宅市場(chǎng)會(huì)因此出現(xiàn)“斷層”。然而，由于強(qiáng)勁的個(gè)人消費(fèi)及時(shí)補(bǔ)位，樓市已順利實(shí)現(xiàn)由以集團(tuán)消費(fèi)為主向個(gè)人消費(fèi)為主的平穩(wěn)過渡， 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投入增加、銷售活 躍、購(gòu)銷兩旺的良好發(fā)展勢(shì)態(tài)。統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年頭 10 個(gè)月，全省商品房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) %，其中住宅投資增長(zhǎng) %；竣工面積同比增長(zhǎng) %；銷售面積同比增長(zhǎng) %。廣州市商品房總售出量達(dá)到 701 萬平方米，比 99 年同期下降約 8%。這種下降是與 99 年由于房改末班車而引發(fā)的購(gòu)房熱潮的高峰期相比的，在集團(tuán)購(gòu)買大幅下降情況下，商品房能保持 10%以內(nèi)的降幅，都足以說明市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)由集團(tuán)消費(fèi)與個(gè)人消費(fèi)相結(jié)合的時(shí)代向個(gè)人消費(fèi)市場(chǎng)的平穩(wěn)過渡。 中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析，我國(guó)的住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷 了 3個(gè)時(shí)期，第一時(shí)期是十一屆三中全會(huì)前，以“國(guó)家包”為特征，當(dāng)時(shí)不讓也不用個(gè)人建房、購(gòu)房；之后的 20 年是第二個(gè)時(shí)期，表現(xiàn)為“單位包”，主要是發(fā)揮企事業(yè)單位的積極性；目前正處于第三個(gè)時(shí)期，屬于百姓大眾買房時(shí)代的到來，意味著住宅已變成了個(gè)人直接消費(fèi)的零售商品，房地產(chǎn)業(yè)也隨之步入了全新的發(fā)展階段。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)分析 該項(xiàng)目地段位于中山大道與車陂路交會(huì)點(diǎn)，毗鄰黃浦大道，其市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在如下： 優(yōu)越的地理位置 本項(xiàng)目 位居天河要沖，西倚天河公園，民族學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，北接中山大道，東行 車陂路，與廣深高速公路相通，交通極為便利 。 廣州市中心東移，使之正處于市中心黃金地段。其周圍環(huán)境以駿景花園為首，匯集了一大群新建住宅小區(qū)，交映生輝。駿景花園以其寬闊的廣場(chǎng)、優(yōu)雅的居室設(shè)計(jì)、美麗的園林綠化，置身其中，首屈一指、更勝一籌，盡顯住宅群中的優(yōu)越之尊。猶如眾星捧月、靚麗非常，成為好地段上的熱點(diǎn)。 高尚層次的需要 珠江三角洲地區(qū)在全國(guó)率先富了起來，為廣東首府的廣州市更是聚集著眾多的富豪階層，這一階層人士憑自有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)生活環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。為滿足這些富裕群體的需 要，建設(shè)一個(gè)氣派、豪華、智能、聚高尚娛樂、安全舒適、環(huán)境優(yōu)雅于一身的住宅小區(qū)，能滿足高收入階層追求完美、與眾不同、盡顯貴尊的消費(fèi)愿望。駿景花園正是基于此種社會(huì)現(xiàn)實(shí)投資興建的小區(qū)，是適時(shí)而建、順勢(shì)而生，定會(huì)有樂觀前景。 配套完善，生活便利 1）生活設(shè)施配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂設(shè)施、市政各種設(shè)施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3）教育設(shè)施：小 區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。 周邊樓盤分析及售價(jià)定位 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地點(diǎn) 目前銷售均價(jià) 開發(fā)樓盤 發(fā)展商 駿景花園 中山大道車陂花園旁 5500 元 /平方米 66 棟 1214 層 廣州合生科技園房地產(chǎn)有限公司 天朗明居 中山大道車陂花園旁 5110 元 /平方米 19 棟 1826 層 廣州天力房地產(chǎn)有限公司 疊翠臺(tái) 中山大道與天府路交界處理品 6143 元 /平方米 6 棟 1332 層 廣州東順房地產(chǎn)有限公司 華江花園 黃埔大道 5756 元 /平方米 6 棟 930 層 廣州華嘉房地產(chǎn)有限公司 偉誠(chéng)廣 場(chǎng) 天河公園南門東側(cè) 4200 元 /平方米 1 棟 23 層 廣州偉騰房地產(chǎn)有限公司 與上述樓盤相比，駿景南苑在地理位置上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，并且，其開發(fā)商合生創(chuàng)展集團(tuán)在廣州市具有強(qiáng)大實(shí)力，在廣州市開發(fā)過多個(gè)大型享有極高聲譽(yù)的居民居住小區(qū)，尤其是倚駿景花園的成功氣勢(shì)，積成功之經(jīng)驗(yàn)，使駿景南苑一出胎便有一種優(yōu)越之感，優(yōu)勝之能。我司初步將售價(jià)定位于 5500元 /平方米，仍留有余地，隨著該項(xiàng)目的逐步開發(fā)，其售價(jià)也將步步走高，有望突破 6000 元 /平方米。 項(xiàng)目的發(fā)展前景 廣州市重心東移及南移的趨勢(shì)已是不容置疑，天河區(qū)作為今 后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實(shí)。即將全線通車的廣州環(huán)城高速公路將使廣州市的重心東移、南移范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。近期內(nèi)天河區(qū)政府遷到員村二馬路，“九運(yùn)”主會(huì)場(chǎng)建于東浦，是其明顯的跡象。這種發(fā)展趨勢(shì)將為該項(xiàng)目帶來巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 七項(xiàng)目開發(fā)資金籌集計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)總成本約 115670 萬元，我司計(jì)劃采用滾動(dòng)式開發(fā)，預(yù)計(jì)前期投入為 92533 萬元，計(jì)劃資金來源于： 注冊(cè)資本金 10600 萬元； 集團(tuán)公司內(nèi)部自籌及銷售滾動(dòng)投入 66933 萬元； 預(yù)備向銀行借款 15000 萬元。 八、財(cái)務(wù)分析 駿景南苑施工 、銷售計(jì)劃 科目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 施工計(jì)劃 30% 35% 30% 5% 100% 銷售計(jì)劃 % 15% 25% 20% 20% % 100% 單位成本表（附表一） 總體成本表（附表二） 利潤(rùn)估算表（附表三） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（附表四） 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表五） 九、結(jié)論 本項(xiàng)目總成本 115670 萬元，總收入 145845 萬元，稅前利潤(rùn)30175 萬元，稅后利潤(rùn)為 20