【正文】 一、總 論 （一）項(xiàng)目背景 1 項(xiàng)目名稱(chēng)： “ 聯(lián)想高科 八、財(cái)務(wù)分析 駿景南苑施工 、銷(xiāo)售計(jì)劃 科目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 施工計(jì)劃 30% 35% 30% 5% 100% 銷(xiāo)售計(jì)劃 % 15% 25% 20% 20% % 100% 單位成本表（附表一） 總體成本表（附表二） 利潤(rùn)估算表（附表三） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（附表四） 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表五） 九、結(jié)論 本項(xiàng)目總成本 115670 萬(wàn)元，總收入 145845 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)30175 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 20217 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為 %， 內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年，這些指標(biāo)都優(yōu)于社會(huì)同類(lèi)平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來(lái)看，表明本項(xiàng)目具有較好的投資效益 ,本項(xiàng)目可行。 七近期內(nèi)天河區(qū)政府遷到員村二馬路，“九運(yùn)”主會(huì)場(chǎng)建于東浦，是其明顯的跡象。 項(xiàng)目的發(fā)展前景 廣州市重心東移及南移的趨勢(shì)已是不容置疑，天河區(qū)作為今 后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實(shí)。 周邊樓盤(pán)分析及售價(jià)定位 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目地點(diǎn) 目前銷(xiāo)售均價(jià) 開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 發(fā)展商 駿景花園 中山大道車(chē)陂花園旁 5500 元 /平方米 66 棟 1214 層 廣州合生科技園房地產(chǎn)有限公司 天朗明居 中山大道車(chē)陂花園旁 5110 元 /平方米 19 棟 1826 層 廣州天力房地產(chǎn)有限公司 疊翠臺(tái) 中山大道與天府路交界處理品 6143 元 /平方米 6 棟 1332 層 廣州東順?lè)康禺a(chǎn)有限公司 華江花園 黃埔大道 5756 元 /平方米 6 棟 930 層 廣州華嘉房地產(chǎn)有限公司 偉誠(chéng)廣 場(chǎng) 天河公園南門(mén)東側(cè) 4200 元 /平方米 1 棟 23 層 廣州偉騰房地產(chǎn)有限公司 與上述樓盤(pán)相比，駿景南苑在地理位置上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，并且，其開(kāi)發(fā)商合生創(chuàng)展集團(tuán)在廣州市具有強(qiáng)大實(shí)力，在廣州市開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)大型享有極高聲譽(yù)的居民居住小區(qū)，尤其是倚駿景花園的成功氣勢(shì)，積成功之經(jīng)驗(yàn)，使駿景南苑一出胎便有一種優(yōu)越之感，優(yōu)勝之能。 2）健身娛樂(lè)、醫(yī)療保健設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂(lè)設(shè)施、市政各種設(shè)施，可滿足居民各種娛樂(lè)休閑、醫(yī)療健身需要。駿景花園正是基于此種社會(huì)現(xiàn)實(shí)投資興建的小區(qū)，是適時(shí)而建、順勢(shì)而生，定會(huì)有樂(lè)觀前景。 高尚層次的需要 珠江三角洲地區(qū)在全國(guó)率先富了起來(lái)，為廣東首府的廣州市更是聚集著眾多的富豪階層，這一階層人士憑自有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)生活環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。駿景花園以其寬闊的廣場(chǎng)、優(yōu)雅的居室設(shè)計(jì)、美麗的園林綠化，置身其中，首屈一指、更勝一籌，盡顯住宅群中的優(yōu)越之尊。 廣州市中心東移，使之正處于市中心黃金地段。 中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析，我國(guó)的住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷 了 3個(gè)時(shí)期，第一時(shí)期是十一屆三中全會(huì)前，以“國(guó)家包”為特征，當(dāng)時(shí)不讓也不用個(gè)人建房、購(gòu)房；之后的 20 年是第二個(gè)時(shí)期，表現(xiàn)為“單位包”，主要是發(fā)揮企事業(yè)單位的積極性；目前正處于第三個(gè)時(shí)期，屬于百姓大眾買(mǎi)房時(shí)代的到來(lái)，意味著住宅已變成了個(gè)人直接消費(fèi)的零售商品，房地產(chǎn)業(yè)也隨之步入了全新的發(fā)展階段。廣州市商品房總售出量達(dá)到 701 萬(wàn)平方米，比 99 年同期下降約 8%。然而，由于強(qiáng)勁的個(gè)人消費(fèi)及時(shí)補(bǔ)位，樓市已順利實(shí)現(xiàn)由以集團(tuán)消費(fèi)為主向個(gè)人消費(fèi)為主的平穩(wěn)過(guò)渡， 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投入增加、銷(xiāo)售活 躍、購(gòu)銷(xiāo)兩旺的良好發(fā)展勢(shì)態(tài)。 集團(tuán)購(gòu)房退出市場(chǎng)，個(gè)人購(gòu)房時(shí)期已平穩(wěn)過(guò)度。 廣州市人均住房面積又多 3 平方米。這些外地人 72%具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。廣州作為一個(gè)開(kāi)放城市，有著寬容的成長(zhǎng)氛圍。而一般職工 的購(gòu)房比例則由上半年 12%上升到 24%，顯示消費(fèi)群向中等偏低收入層擴(kuò)充。兩年內(nèi)打算購(gòu)房的潛在消費(fèi)者， 73%是 2040 歲的青壯年，其中 2635 歲的青壯年由于正值結(jié)婚成家的年紀(jì)，對(duì)住房需求表現(xiàn)更加迫切。說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲(chǔ)備及前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作，反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)廣州房地產(chǎn)發(fā)展前景的樂(lè)觀態(tài)度。 2020 年，全市開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，比 1999 年同期增長(zhǎng) %。市政建設(shè)的配套和完善，使新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展勢(shì)頭已開(kāi)始出現(xiàn)。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市，并使廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局產(chǎn)生重大變化。 ①、 新世紀(jì)廣州城市總體規(guī)劃擬定“西調(diào)、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、花都撒市改區(qū)，廣州將向國(guó)際化大都市發(fā) 展。 ②、“交通年票制”，帶動(dòng)海珠、芳村、白云樓市；③、“提高預(yù)售政策門(mén)檻”，“實(shí)行套內(nèi)面積制”，“回收閑置土地”等政策的出臺(tái)，用有形之手大清場(chǎng)，使有實(shí)力的發(fā)展商占領(lǐng)市場(chǎng)，從而保護(hù)消費(fèi)者利益，保證市場(chǎng)運(yùn)作更規(guī)范更有效。例如： ①、 金融界推出“零首期”業(yè)務(wù)，二手樓按揭業(yè)務(wù)，建立二手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購(gòu)房者，在市場(chǎng)信息上更充分地提供給求購(gòu)者，從而使集團(tuán) 購(gòu)買(mǎi)力退出市場(chǎng)后，個(gè)人購(gòu)房時(shí)期平穩(wěn)過(guò)渡。近城買(mǎi)家認(rèn)為 30005000 元 /平方米的住房最易接受，平均單價(jià)為 4039元 /M2，與上半年 3807 元 / M2 相比，他們對(duì)商品房?jī)r(jià)承受能力有所提高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年 44%潛在消費(fèi)者家庭月收入達(dá) 30006000 元，總體平均月收入 元，比上年的 4802 元有所提高，顯示經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善 。 2020 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源合計(jì) 546 億元，比前年同期增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)資金來(lái)源與實(shí)際完成開(kāi)發(fā)投資的比例為 ： 1，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源充裕，投資增長(zhǎng)潛力較大。從而帶來(lái)廣州居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)：城市居民人均可支配收入 元，人均消費(fèi)性支出 元，同比分別增長(zhǎng) %和 %， 2020 年，市政府預(yù)計(jì)增長(zhǎng)速度仍會(huì)達(dá)到 12%，如果按國(guó)際上通行的年收入價(jià)格比來(lái)考核居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)， 1998 年 廣州的這一比例超過(guò)了 9，高于國(guó)際上較為合理水平 36 的范圍，目前，這一比例則下降到 ，居民的有效購(gòu)房能力大大提高。 六標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽(yáng)臺(tái)欄桿，同時(shí)戶型之間避免視線干擾。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好 的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。 （二）、駿景南苑主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃用地平衡表： 面積（ M2 ） 比例（ % ） 人均（ M 2 ）居住區(qū)總用地 162020 100 住宅用地 76140 47 6公建用地 15990 道路廣場(chǎng) 54040 公共綠地 15680 項(xiàng)目其中主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表： 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 總征用地 253965 平方米 總規(guī)劃用地 162020 平方米 總 建筑面積 4940905 平方米 其中： 住