【正文】 14 （一） 銷售收益估算表 14 （二） 利潤(rùn)估算表 14 （三） 現(xiàn)金流量表 15 十一、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果 16 駿景南苑（東區(qū)）可行性研究報(bào)告 一項(xiàng)目名稱 駿景南苑 二 建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)：穗規(guī)地證字（ 1997）第 136 號(hào)。 三廣州市具有龐大的房產(chǎn)消費(fèi)群體，為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證?！熬胚\(yùn)”主會(huì)場(chǎng)建于東浦，使東浦板塊成為房地產(chǎn)的熱炒之地?？梢哉f“駿景南苑”的開發(fā)是應(yīng)消費(fèi)者之求，按需而開，順勢(shì)而生。 四 合作公司宗旨為：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。合作項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 253965 平方米，項(xiàng)目計(jì)劃分期分批進(jìn)行開發(fā)，建筑總面積約為 45 萬平方米。董事長(zhǎng)肖燕霞系由南博置業(yè)公司委派，董事會(huì)成員共五人，由董事會(huì)決定合作公司的一切重大事宜。公司員工共 30 人，其中大專以上學(xué)歷 20 人，中級(jí)職稱 10 人，高級(jí)職稱 2人，聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。該公司提供項(xiàng)目已三通一平的用地開發(fā)權(quán)及 5%注冊(cè)資本。集團(tuán)自 93 年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為 68054 萬元，總建筑樓面面積約為 2621300 平方米。 合生創(chuàng)展集團(tuán) 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì)，并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。 近年來，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，取得了良好的社會(huì)信譽(yù)和廣泛的社會(huì)支持。 五 （一）、總體規(guī)劃 駿景南苑項(xiàng)目占地面積約 25 萬平方米，總建筑面積約49 萬平方米。駿景南苑東區(qū)，占地面積 81000 多平方米，規(guī)劃建筑面積約 275774 平方米，由 37 棟 1319 層住宅樓組成。 以大面積的綠地為紐帶的機(jī)組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。 小區(qū)以東部 40 米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體。 住宅設(shè)計(jì) — 健康、自然、戶型多樣。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn)。 （四）、住宅基本戶型 小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類型，共 63 棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等 6 種戶型，住宅面積從 — 140 平方米（套內(nèi)面積） 。市場(chǎng)分析及發(fā)展前景 （一） 2020 年市場(chǎng)分析 廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障 近幾年，廣州市的 GDP 保持了持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，從 1998 年以來，增長(zhǎng)速度分別為 13%、 %、 %， 2020 年創(chuàng)近 5 年來最大增幅。 房地產(chǎn)投資資金充裕。 買房者平均月收入提高，房?jī)r(jià)承受能力提高。當(dāng)中 2040歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長(zhǎng)家庭 500 元甚至上千元。 政府政策與市政配套建設(shè)，有利于房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 政府出臺(tái)新政策，使房產(chǎn)市場(chǎng)完備化、秩序化，一方面繼續(xù)刺激消費(fèi)，另一方面保護(hù)消費(fèi)者。根據(jù)市國(guó)土房管局對(duì)市屬八區(qū)的房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)， 2020 年，二手房屋交易面積增長(zhǎng) 99%，達(dá)到 萬平方米。 市政配套建設(shè)上新臺(tái)階，帶旺新板塊地產(chǎn)開發(fā)。花都發(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)”，番禺建成廣州的休閑居住旅游區(qū)，各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連，各功能區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨于合理。 ②、 地鐵二號(hào)線動(dòng)工興建、新港東路的竣工、會(huì)展中心的建設(shè)等將使琶洲板塊炙手可熱；三號(hào)線規(guī)劃出臺(tái)、帶旺了番禺、河南樓市，番禺區(qū)新一年數(shù)個(gè)巨無霸樓盤幾乎同時(shí)有所動(dòng)作；舉辦九運(yùn)會(huì)，東圃板塊有突出表現(xiàn)；花都區(qū)新機(jī)場(chǎng)建設(shè)亦帶動(dòng)樓市興旺。 發(fā)展商積極儲(chǔ)備土地，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持樂觀態(tài)度。土地購(gòu)置費(fèi)達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。 廣州市具有龐大的房產(chǎn)消費(fèi)群體 據(jù)廣州日?qǐng)?bào)調(diào)查，普通員工買房人數(shù)大增。在單位任職管理人員的潛在消費(fèi)者占了 48%，比上半年 59%有明顯減少。 非本地人買樓占 4 成。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，若以是否“從小在廣州長(zhǎng)大”劃分廣州本地人和非本地人，購(gòu)房比例為本地人占 57%，外地人占 43%，而 2020 年上半年是 62%、 38%，反映出廣州正吸引越來越多非本地人在此落戶。安居才能樂業(yè)，買房置業(yè)是欲望在廣州發(fā)展的非本地人的首選，具有很大的房產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，打算買房的消費(fèi)者現(xiàn)有的住房面積為 平方米 /戶，按每戶 人計(jì)算，人均使用面積為 平方米，比上半年的 平方米增加近 3 平方米，反映出廣州人的居住水平正在不斷提高，這又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。取消福利分房后，原本占市場(chǎng)消化率三成的集團(tuán)購(gòu)買力全面退出市場(chǎng)，年初曾有業(yè)內(nèi)專家擔(dān)心住宅市場(chǎng)會(huì)因此出現(xiàn)“斷層”。統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年頭 10 個(gè)月，全省商品房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) %，其中住宅投資增長(zhǎng) %；竣工面積同比增長(zhǎng) %；銷售面積同比增長(zhǎng) %。這種下降是與 99 年由于房改末班車而引發(fā)的購(gòu)房熱潮的高峰期相比的，在集團(tuán)購(gòu)買大幅下降情況下，商品房能保持 10%以內(nèi)的降幅，都足以說明市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)由集團(tuán)消費(fèi)與個(gè)人消費(fèi)相結(jié)合的時(shí)代向個(gè)人消費(fèi)市場(chǎng)的平穩(wěn)過渡。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)分析 該項(xiàng)目地段位于中山大道與車陂路交會(huì)點(diǎn)，毗鄰黃浦大道，其市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在如下： 優(yōu)越的地理位置 本項(xiàng)目 位居天河要沖，西倚天河公園，民族學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，北接中山大道，東行 車陂路，與廣深高速公路相通，交通極為便利 。其周圍環(huán)境以駿景花園為首，匯集了一大群新建住宅小區(qū)，交映生輝。猶如眾星捧月、靚麗非常，成為好地段上的熱點(diǎn)。為滿足這些富裕群體的需 要，建設(shè)一個(gè)氣派、豪華、智能、聚高尚娛樂、安全舒適、環(huán)境優(yōu)雅于一身的住宅小區(qū)，能滿足高收入階層追求完美、與眾不同、盡顯貴尊的消費(fèi)愿望。 配套完善，生活便利 1）生活設(shè)施配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 3）教育設(shè)施：小 區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。我司初步將售價(jià)定位于 5500元 /平方米，仍留有余地，隨著該項(xiàng)目的逐步開發(fā)，其售價(jià)也將步步走高，有望突破 6000 元 /平方米。即將全線通車的廣州環(huán)城高速公路將使廣州市的重心東移、南移范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。這種發(fā)展趨勢(shì)將為該項(xiàng)目帶來巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。項(xiàng)目開發(fā)資金籌集計(jì)劃