【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米的人工湖，將靈氣聚于園中，獨(dú)特的建筑造型，碗蜒的 石板小路，大面積的綠化，為客戶營(yíng)造了一個(gè)清新雅致的世外桃源。 亞洲豪苑南區(qū)占地 150 畝地，將于 2021 年 8 月動(dòng)工，目前已正式立項(xiàng)并正辦理前期施工手續(xù)，南區(qū)規(guī)劃將以商業(yè)帶小戶型公寓為主，即將建設(shè)一個(gè)集休閑、飲食、娛樂為一休的大型商業(yè)廣場(chǎng) 亞豪新天地，商場(chǎng)規(guī)劃面積達(dá) 3 萬平方米，樓高三層，面積可自由組合，以其綜合的功能，將建成一個(gè)新的商業(yè)旺地 ：一、二期已完成銷售，三期銷售率為 55% ：該項(xiàng)目由于其嶄新的歐陸田園概念，以及獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在這樣的一個(gè)生活配套相當(dāng)完善的大型住宅社區(qū)， 必將再次引起消費(fèi)者的轟動(dòng)。 4．結(jié)論 迎賓大道的即將完工開通，無疑是最佳的賣點(diǎn)；海南師范學(xué)院、海南中學(xué)的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項(xiàng)完善的生活配套設(shè)施，造就了一個(gè)良好的居住環(huán)境。行家認(rèn)為，迎賓大道沒線如此的樓盤密集度，加上這些樓盤大多仍是中檔價(jià)格的自住型，?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”樓盤的新一輪大戰(zhàn)將在迎賓大道出現(xiàn)，屆時(shí)這里勢(shì)必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點(diǎn)。 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境分析 1．土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積 3174 平方米。該項(xiàng)目東接“永安大世界”與海南師范學(xué)院隔路相望；南 臨“中國城”演藝中心與在建的中國城五星溫泉大酒店，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400 米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。 2．地塊周圍景觀 （ 1）自然景觀： 東方景觀：在該方向上，因?yàn)槭蔷o靠著“永安大世界”停車場(chǎng)，近景可觀“永安大世界”生態(tài)停車場(chǎng)，高層可以遠(yuǎn)觀迎賓大道的生態(tài)景觀與公路正對(duì)面的海南師范學(xué)院公園般的園林景觀。海南師范學(xué)院，不僅環(huán)境優(yōu)美，文化氣氛濃厚，相信這一景觀，對(duì)本樓盤的銷售起到一定的促進(jìn)作用。 西方景觀：在這個(gè)方向上，因?yàn)榭凯偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府大院，對(duì)于遠(yuǎn)近景都不是很佳，只能觀小 區(qū)里的綠化，而部分區(qū)域被鎮(zhèn)政府大院的樓房擋住遠(yuǎn)景，加上鎮(zhèn)政府大院的樓房十分殘舊，圍墻外還是一片建筑工程空地，垃圾成堆。 南方景觀：在該方向上，面向中國城大社區(qū)內(nèi)，是一個(gè)大型生態(tài)停車場(chǎng)與正在施工的“中國城五星級(jí)溫泉大酒店”的施工現(xiàn)場(chǎng)。雖然從目前的情況來看較為雜、亂、臟，但是從未來的一年后，隨著酒店的工程竣工后，大量的綠化與公共設(shè)施完善后，該方向是本小區(qū)最為直觀觀賞五星級(jí)酒店夜景的朝向，同時(shí)也是樓與樓之間間距最遠(yuǎn)的方向。 北方景觀：在該方向上，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”一墻之隔，所有的景觀均被公寓樓擋住，所以近 景與遠(yuǎn)景都不好。 （ 2）景觀綜述： 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度來看，西、北二個(gè)方向的景面都不理想，因?yàn)槎急恍碌幕蚺f的建筑物擋住。東、南面近景不好，遠(yuǎn)景較好，總體來說，地塊周圍景觀屬該地塊的弱項(xiàng)，需要通過環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)來弱化本地塊周圍景觀不利的影響。 3．環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況 （ 1）環(huán)境衛(wèi)生情況 本地塊原本是?？谧≌瑓^(qū)地塊，不會(huì)給本地段遺留下什么污染問題，但本地塊的西南方向有一大片閑置土地，里面堆滿了垃圾，雜亂無章，影響了周圍的環(huán)境，而地塊的東面都是大馬路，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)將來小區(qū) 的將造成 較大的影響。 （ 2）社會(huì)治安狀況： 本地塊位于中國城大社區(qū)內(nèi)，龍昆南派出所就與本小區(qū)門口一墻之隔，周邊外來人口不多，治安形勢(shì)相對(duì)較為安定。 4．地塊周圍的交通條件 本地塊東面為迎賓大道，迎賓大道是一條混合型道路，車流量較大。地塊附近有南海站和中國城站等多個(gè)公共汽車站，有 2 1 3 411 等 10 多公交線路。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。 5．配套設(shè)施 1)菜市場(chǎng)：本地塊附近有金花菜市場(chǎng)、安寧菜市場(chǎng) 2)商店、購物中心：該地塊附近商店較多，日常生活所需都不用擔(dān)心，在本項(xiàng)目塊對(duì) 面是一個(gè)購物超市。 3)小學(xué)：山高小學(xué) 海師附小 4)中學(xué)：海南中學(xué)、海師附中 5)大學(xué)：海南師范學(xué)院 6)醫(yī)院：一八七醫(yī)院、安寧醫(yī)院 7)銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行等近在咫尺；海南師范學(xué)院東門附近的中國郵政局，酒店有禧龍酒店； 配套設(shè)施綜述： 本項(xiàng)目所處的地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設(shè)施十分完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要，但從消費(fèi)的角度來說，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次的購物中心。 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析 1．優(yōu)勢(shì)分析 境小社區(qū)：本項(xiàng)目用地位于“中國城”大社區(qū)的中，可以享受的一切“中國城”大社區(qū)中的環(huán)境與服務(wù)。無疑形成了規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項(xiàng)目單方開發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成自我獨(dú)立環(huán)境，營(yíng)造大社區(qū)小環(huán)境的生活氛圍，必能增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ：本項(xiàng)目位于迎賓大道上，共有 10 幾條公交線路，本地塊離?？谀险疽仓皇鞘昼姷穆烦?，所以本項(xiàng)目在交通條件方面的優(yōu)勢(shì)將成為一大主要買點(diǎn)。 ：本項(xiàng)目所處地段，是大型的居住區(qū)，附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行，中小學(xué)、商店等等，一應(yīng)俱全，這樣不僅 能夠減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且是對(duì)于日后小區(qū)的宣傳將會(huì)起到非常大的作用。 ：本項(xiàng)目地塊對(duì)面就是海南師范院校，附近有海師附中、海南中學(xué)、山高小學(xué)等。所以，本志塊所處地段文化氣氛濃厚，對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來說，無疑是最佳的選擇。 2．劣勢(shì)分析： ：本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結(jié)合帶，經(jīng)過十幾年的開發(fā)與建設(shè)，對(duì)于以前的住宅建筑來說，顯然已經(jīng)變得殘舊，沒有什么標(biāo)志性的建筑，所以開不成什么自然景觀。唯有海南師范學(xué)院集歷史、文化、自然景觀為一體的有標(biāo)志性的 景點(diǎn)，給本地段添了一張王牌。從另一個(gè)角度來說，擁用“世界吉尼斯紀(jì)錄之中國最大的演藝舞臺(tái)”的中國城演藝中心與二期開發(fā)的五星級(jí)酒店也給本地段增加了一景，但這一景觀還需進(jìn)一步完善。 ：本地塊位于城市主干道 — 迎賓大道的旁邊，地塊的北面是南海大道，所以，由于靠近公路，這將會(huì)給地塊嚴(yán)重的汽車噪音和廢氣污染。另一方面，在地塊的西北角，有一片荒地，堆滿垃圾，如果不加以治理，將 會(huì)對(duì)以后的小區(qū)環(huán)境巨大的影響。 3．項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析： 從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢(shì)，特別是用地特殊地理位置與環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，是本地段樓盤無 法比擬的。像四季華庭、京江廣場(chǎng)、亞洲豪苑等項(xiàng)目從自身項(xiàng)目對(duì)比上，相對(duì)與本項(xiàng)目來說，都是大盤。但是，他們?cè)诮ㄔ斐杀痉矫媾c小區(qū)的配套方面，都需要投入大量的資金。而本項(xiàng)目卻小而精，置身于“中國城”大社區(qū)中，花最少的錢，卻擁有了最大的社區(qū)環(huán)境。 因此，只要我們堅(jiān)持走高質(zhì)量樓盤的路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過“大環(huán)境小社區(qū)”的精品設(shè)計(jì)來與弱化本地塊的弱勢(shì)，盡量美好本小區(qū)的環(huán)境，使其更貼近自然，更適合人居住，然后通過“人性”的概念，找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。 項(xiàng)目的威脅分析 本項(xiàng)目的威脅，應(yīng)從幾個(gè)方 面來分析：一是南海大道沿線的一些樓盤，如四季華庭、亞洲豪苑、京江廣場(chǎng)等，這些樓盤現(xiàn)在在市場(chǎng)上賣得不錯(cuò)，因此，它們對(duì)本項(xiàng)目有一定的威脅性；二是本項(xiàng)目周圍地段匯隆廣場(chǎng)、皇家花園、錦上花、玉龍皇家花園等，這些樓盤的規(guī)模雖然不大，但是它們都是低價(jià)位的房產(chǎn)，而且在民眾中的口碑都不錯(cuò)，所以，這此樓盤也會(huì)給本項(xiàng)造成較大的威脅；三是環(huán)境問題，這里包括的噪音污染、廢氣污染等各方面給本項(xiàng)目造成的威脅，如果這些方面能夠很好的解決，這反而本小區(qū)的幾個(gè)賣點(diǎn)。 （三）結(jié)論 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來看，本地塊是比較理想的住宅建筑用地，根據(jù) SWOT理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)，但考慮到本地塊臨近迎賓大道、南海大道和學(xué)生公寓，汽車噪音與人為噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍環(huán)境形象還有待于提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。另一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此， 本地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因?yàn)樵擁?xiàng)小區(qū)的地塊占地面積不大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，所以該項(xiàng)小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新走個(gè)性道路，從品質(zhì)上超過周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價(jià) 也比周圍樓盤價(jià)格高，從而最終使本樓盤在迎賓大道形成“獨(dú)樹一幟”地位。 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們?cè)絹碓叫枰貧w自然，結(jié)清新的空氣優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對(duì)于一些收入較高的白領(lǐng)階層，他們往往反目光投向一些郊外樓盤。我們可以引入現(xiàn)代化、智能他的設(shè)計(jì)，把它建成為以“綠色 —— 時(shí)尚 —— 健康”為主題的家園，以迎合?？凇叭珖鴪@林綠化先進(jìn)城市”的設(shè)想。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在迎賓大道與南海大道這一帶，小面積單位的房子比較好賣，原因是這里交通 方便，而且靠邊海南師范學(xué)院，買入這些房子，可以自住，也可以出租。因此，由于本項(xiàng)目的地理位置的特殊性，房屋出租市場(chǎng)較為活躍，我們除了鎖定收入較高的白領(lǐng)階層作為目標(biāo)客戶以外，投資客戶也是一大塊主要客戶。所以，我們的樓盤也要設(shè)計(jì)小單位的戶型。主力戶型集中于一房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，面積在 30—— 50 平方米左右，因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)地段市場(chǎng)上對(duì)這種戶型的需求最大。 項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分： 從地理上細(xì)分：以島外江浙、上海一帶居民為主，?？谑性用駷榇?。 從購買人群上細(xì)分：海南人、內(nèi)地人 從年齡上細(xì)分：以 25—— 60 歲的人群為主； 從 工作環(huán)境上細(xì)分：以在市中心工作的中高收入白領(lǐng)階層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及省外房地產(chǎn)投資者 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月總收入在 2500 元以上的家庭為主； 從購房心理細(xì)分：以一次置業(yè)、自住購買及投資為主。 二、樓盤概念的導(dǎo)入 根據(jù)前面的市場(chǎng)細(xì)分，本小區(qū)的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層與部分投資客戶，這些人需要的是一個(gè)好的居住環(huán)境，所以，本小區(qū)應(yīng)該導(dǎo)入“綠色、生態(tài)、智能、升值家園”等口號(hào)。同時(shí)，本小區(qū)也要適應(yīng)社會(huì)的潮流，進(jìn)行“智能化”的設(shè)計(jì)，使到其具備現(xiàn)代化的智能小區(qū)管理服務(wù)。當(dāng)然，上述的這些概念，并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是 被社會(huì)上的人所能接受，但它們并沒有說過時(shí)了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。因此，我們結(jié)合了該項(xiàng)目的地塊位置的特殊性，充分利用“中國城”這個(gè)大社區(qū)的品牌效應(yīng)，突出本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，所以，對(duì)本項(xiàng)目命名為“鴻禾中國城公寓”。 三、目標(biāo)市場(chǎng) 本項(xiàng)目是一個(gè)小型的綠色精品社區(qū)，居住戶數(shù)為 248 戶，所以其目標(biāo)市場(chǎng)范圍應(yīng)盡布及?？谑袇^(qū)及島外投資市場(chǎng)；目標(biāo)客戶 25—— 60 的人群為主；目標(biāo)客戶的職業(yè)為中高等收入的白領(lǐng)階層和個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主；目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在 4000—— 7000 元左右的家庭為主。 目標(biāo)市場(chǎng)分析：項(xiàng)目在首次推出 市場(chǎng)時(shí)，社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃尚未完全實(shí)現(xiàn)，且項(xiàng)目的小區(qū)配套問題仍未解決，因此，項(xiàng)目要以“低開高走“的價(jià)格策略進(jìn)行首期銷售，以“物美價(jià)廉”作為其重要的賣點(diǎn)。 在?？诒镜刈⒅刭|(zhì)量的白領(lǐng)階層單身貴族這類目標(biāo)客戶群有較高而穩(wěn)定的收入，文化素質(zhì)高，注重生活的情趣。他們的生活水平已上升到一個(gè)較高的層次，但他們?cè)瓉淼某鲎饩幼…h(huán)境卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其要求，因此他們將決定購房的目標(biāo)是環(huán)境優(yōu)美、個(gè)性、時(shí)尚且離市區(qū)不遠(yuǎn)的樓盤。 房地產(chǎn)投資者在現(xiàn)時(shí)的銀行利率不高，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，相信部分投資者會(huì)選擇投資具有適度超前性的物業(yè)作為長(zhǎng)線投 資的手段，本項(xiàng)目 整體規(guī)劃合理、價(jià)格適中，而且交通十分方便，主是重要的一點(diǎn)是，本項(xiàng)目臨近海南師范學(xué)院落，其出租前景十分廣闊。 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ：小高層的得房成本為 1200 元 /平方米 在可行性研究的財(cái)務(wù)預(yù)算中用市場(chǎng)比較法、成本估算法初步確定了項(xiàng)目住宅均價(jià)。在此基礎(chǔ)上，并且進(jìn)行了仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查研究，根據(jù)對(duì)迎賓大道、南海大道附近樓盤如匯隆廣場(chǎng)、皇家花園、錦上花等的調(diào)查，比較，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤都是走中檔路線，售價(jià)集中在 1700 左右。而我們的樓盤，因?yàn)榫邆涠喾矫娴膬?yōu)勢(shì)，而且我們的在前面 的市場(chǎng)細(xì)分中已確定，我們的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層，所以我們的樓盤市場(chǎng)定位應(yīng)是中高檔次樓盤。針對(duì)可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動(dòng)態(tài)，采用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格。小高層的銷售單價(jià)為 1800 元 /平方米，此一區(qū)間的價(jià)位較為合理，應(yīng)該是為市場(chǎng)所能接受的價(jià)格。同時(shí)，為了能促進(jìn)銷售，價(jià)格的調(diào)整應(yīng)該是分階段進(jìn)行。 3．定價(jià)策略 本項(xiàng)目以“大眾價(jià)格、精品物業(yè)”的低開高走定價(jià)策略推出市場(chǎng)，必會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注，而且為消費(fèi)者所接受，可以匯聚大量人氣，為項(xiàng)目后期銷售打下堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目是順應(yīng)市場(chǎng)的需要，更好滿足 人們要求居住環(huán)境，避開鬧市的喧囂與擁擠。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”在市場(chǎng)定位方面充分考慮到市場(chǎng)的需要，迎合當(dāng)住宅的潮流，根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃及其配套設(shè)施情況，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：?？谑袇^(qū)中的大環(huán)境、大配套、大商圈、精品社區(qū)時(shí)尚精英家園項(xiàng)目的宣傳主題：“高質(zhì)、便利、溫馨、升值” 第二章：項(xiàng)目方案策劃 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 本小區(qū)占地為 3174 平方米，總建筑面積 8000 平方米，項(xiàng)目的建成將完善“中國城”大社區(qū)內(nèi)的居住小區(qū)。本項(xiàng)目在交通、升值空間等方面具有極大的優(yōu)勢(shì)，如果再加上合理的規(guī)劃， 那將為該路段添上一道亮麗的風(fēng)景。 在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，我們不但