【正文】 建筑工程空地，垃圾成堆。 項目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境分析 1．土地性質(zhì)綜述： 項目面積 3174 平方米。 亞洲豪苑北區(qū)動工時間為 1999 年 6 月 15 日，目前整個小區(qū)已全部建設(shè)完畢， SRTDesignLimited(加拿大 )負(fù)責(zé)總體設(shè)計，建筑風(fēng)格揉合歐陸田園氣息及亞熱帶風(fēng)情，逾三千五百平方米的人工湖，將靈氣聚于園中，獨(dú)特的建筑造型，碗蜒的 石板小路，大面積的綠化，為客戶營造了一個清新雅致的世外桃源。商場建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代坡頂建筑立面層次分明、色彩豐富、莊重大氣。 3)京江廣場 ：該項目的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)占地 ；總建筑面積 43137 平方米；綠化面積為 平方米；容積率為 ； 建筑密度為 25%；綠化率為 %。后五幢以中、大戶型為主，滿足了戶型的“升級換代”，特有陽光書房的設(shè)計，盡情享受室外的陽光與綠意。3 萬 m2 景觀園林，營建都市的綠色之城，大于 50%的綠化率，擁有寸金寸的 CLD 區(qū)域內(nèi)罕有的大型生態(tài)景觀。 ：該樓盤占地 12 萬平米，規(guī)模較大，規(guī)劃合理，小區(qū)綠化率較高，環(huán)境好，且附近生活配套完善，所以能吸引較多的顧客。該樓盤為市十大明星樓盤推薦樓盤、市十大最受歡迎樓盤推薦樓、獲得海口市樣板工程。四季華庭作為?？谑惺着糯笾攸c(diǎn)項目之唯一房地產(chǎn)項目，受惠于政府策略性發(fā)展規(guī)劃，寬達(dá)百米以上的迎賓大道及南海大道商業(yè)旺址經(jīng)已實施。當(dāng)然，對于消費(fèi)者來說，都希望能得到物廉價美的東西，對于物業(yè)管理公司提供的服務(wù)也一樣。 2)消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查結(jié)論： 我們從三方面來說明我們從受訪者身上得到的信息： 首先，是規(guī)劃設(shè)計方面：大部分受訪者表示感謝，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購買房子所以的小區(qū)要有一定的綠化，而且最好有好的景觀，至于朝向，最好是南北對流和朝南；同時，受訪者都表示，小區(qū)內(nèi)或附近，都必須有足夠的配套設(shè)施，例如小學(xué)、醫(yī)院、菜市場等，最重要的是能方便人們生活；其次，是銷售方面，大部分受訪者表示會選擇 15— 20 年的樓價七成以下銀行按揭，對于首期款，能接受的程度大 約是 3— 5 萬左右，而月供款大約是 800 元左右，到于獲取樓盤信息渠道，絕大多數(shù)的受訪者表示一般通過報紙、戶外廣告、傳單和網(wǎng)絡(luò)廣告獲得信息。 71%的受訪者表示所購房子的總價在 20 萬以下， 50%的受訪者表示都能接受的房子單價在 2021 元 /平方米左右 ， 45%有受訪者的年齡在 20— 35 歲之間， 30%的受訪者的年齡在 35—— 45 之間，這說明我們得到的數(shù)據(jù)主要來自 45 歲以下的中青年階層。 B. 30%的受訪者表示會購置一房一廳的房子，同時有 26 的受訪者表示會購置三房二廳的房子，而選擇 30—— 80 平方米，作為投資型的客戶約占60%，這說明一房一廳與二房二廳的房子還是人們最想要的戶型。市場調(diào)查中共發(fā) 出問卷368 份，收回 368 份，其中有效問卷為 308 份，有效率達(dá)到 %。 迎賓大道一帶的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達(dá)，?？趭蕵方缱罡咚降闹袊恰⒂腊矈蕵窂V場、休閑小站等多家知名茶藝館都聚集在此。 教育、文化是永不過時的宣傳王牌。 公共汽車 南站的轉(zhuǎn)移給迎賓大道帶來了無限生機(jī)，這是重要的一點(diǎn)。?？凇皣茫?2021）第01— 01895 號”地塊附近地段是迎賓大道樓盤分布較為密集的路段，居住氛圍濃厚，生活配套成熟，由 北面往南海大道，通往金盤開發(fā)區(qū)與秀英區(qū)相聯(lián)。 迎賓大道是?？谑形ㄒ坏囊粭l最具有海南特色的景觀大道同時也瓊山區(qū)通往機(jī)場與市中心的主干道。所以，在政府的大力支持，瓊山區(qū)的居住環(huán)境變得越來越好，更有利于此小區(qū)的開發(fā)。 3．結(jié)論 自從 2021 年以來，?？谑姓_定結(jié)合瓊山并入海口的實際，此次規(guī)劃在延續(xù)現(xiàn)行規(guī)劃帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)的同時，提出了 ?？谥鞒菂^(qū)用地空間布局為“一個中心、兩個組團(tuán)”，并遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，將圍繞“城在花中，城在水中，城在林中”的規(guī)劃目標(biāo)，加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，“做大、做強(qiáng)、做精、做美”?？?，把?？诮ǔ扇司迎h(huán)境一流的“國際性熱帶濱海生態(tài)花園城市”的城市發(fā)展思路。從區(qū)域樓盤來看，瓊山區(qū)樓有多種檔次，多種類型。此外，還有電視臺、報社等多家新聞單位集中在這里。南海大道是海口東西方向的重要交通要道，放射性的交通格局是該板塊的顯著特點(diǎn)。從龍昆南路向南直達(dá)美蘭機(jī)場，穿過瓊山府城一帶。通過城市規(guī)劃對城市功能調(diào)整和城市地位改變與基建大量投入從而帶來大量的投資熱潮及置業(yè)熱潮，這種必然趨勢在中國其它城市房地產(chǎn)發(fā)展歷程中都得到了驗證，?？诜康禺a(chǎn)正面臨這種發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)數(shù)據(jù)表明從 2021 年以來，全國城市房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)一個共同的現(xiàn)象，即由一個拐點(diǎn)引領(lǐng)，一個城市的房地產(chǎn)市場飛速進(jìn)入上升期，這在省會城市和一些明星城市表現(xiàn)得尤其突出。商品房銷售均價比全國 2750 元 /平方米還低 345 元，?？谑械? 商品房銷售均價也遠(yuǎn)低于國內(nèi)沿海地區(qū)城市平均價格。據(jù)統(tǒng)計，我省新建商品房空置率已從 2021 年的 ％下降到了2021 年的 ％，低于業(yè)內(nèi)認(rèn)可的 10％的警戒線。尤其是 2021 年，住宅占到 %，住宅占據(jù)商品房開發(fā)主導(dǎo)地位，與市場實際需求相吻合，表明我省的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)基本合理。 （ 2）房地產(chǎn)復(fù)蘇 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，海南省于 1999 年 8 月開始大規(guī)模地處置積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)工作。海口市具有現(xiàn)代化規(guī)模的圖書館、博物館，廣播和電視覆蓋率為 100%。 金融：?？谝研纬芍醒脬y行、國有獨(dú)資銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、信托投資公司、國際租賃公司、外資銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)為主的多元化金融體系。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ： ： 。 電信： 2021 年末程控電話交換機(jī)總?cè)萘? 萬門，市內(nèi)固定電話用戶 萬用戶，其中住宅電話 萬戶；固定電話普及率達(dá) %；城市公用電話 萬部；移動電話用戶 萬戶；計算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶 萬戶。 公路：海口市以加快城市交通建設(shè)推動交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展作為帶動城市發(fā)發(fā)展的重要手段，構(gòu)架以東西、南北向主干道為骨架的貫穿主市區(qū)、連接全島的地面交通網(wǎng)絡(luò)。 2021 年旅客吞吐量達(dá) 萬人次。年平均氣溫 ℃，最高平均氣溫 28℃左右，最低平均氣溫 18℃左右。戶 籍人口 萬人，其中秀英區(qū) 萬人，龍華區(qū) 萬人，瓊山區(qū) 萬人，美蘭區(qū) 萬人。 1．自然概況 位海口市位于東 ′ ′北緯 ′ ′，地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔 18 海里與大陸本土最南端海安鎮(zhèn)相望，東面與文昌市 相鄰，南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。 1988 年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，海口市成為海南省省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，交通郵電樞紐。住宅部分利潤總額為 400 萬元，稅后利潤為 萬元，投資利潤率為 %，總投資利稅率 50%，資本金利潤率 %。該地塊實際已滿足“五通”條件。 鴻禾公寓中國城全程策劃書 吳清治 目錄： 項目總論 一、項目基本情況 二、項目模式與合作方式 三、項目可行性報告的總論 第一節(jié)市場研究與方案構(gòu)思 一、項目市場研究 （一）本市房地產(chǎn)市場走勢分析 （二）本市本小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢分析 （三）項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析 二、項目環(huán)境分析 （一）地塊環(huán)境分析 （二）土地性質(zhì)綜述 （三）項目地段的優(yōu)劣分析 （四）結(jié)論 三、項目的市場定位 （一）項目市場細(xì)分 （二）樓盤概念的導(dǎo)入 （三）目標(biāo)市場 （四）項目市場定位 第二節(jié)項目方案策劃 一、規(guī)劃設(shè)計方案 （一）規(guī)劃 設(shè)計目標(biāo) （二）項目投資經(jīng)營方案 （三）項目開發(fā)建設(shè)方案 （四）項目營銷方案 （五）物業(yè)管理方案 （六）物業(yè)管理的前期介入 （七）管理費(fèi)的確定 （八）具體對本小區(qū)物業(yè)管理的建議 第三節(jié)項目不確定性分析 一、項目投資估算及資金籌措計劃 二、盈虧平衡分析 三、敏感性分析 四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 五、項目效益評價 六、結(jié)論與建議 一、項目基本情況 ?？凇皣茫?2021）第 01— 01895 號”地塊落于被譽(yù)為海口五大最有發(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”的迎賓大道 901 號，用地性質(zhì)為商住用地，用地現(xiàn)狀為部分臨時 建筑，用地面積為 3174 平方米。市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，本地塊目前已經(jīng)拆遷完畢。經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是： 本項目住宅銷售部分：小高層的得房成本為 1200 元 /平方米，住宅售價為15001800 元 /平方米。 第一章市場研究與方案構(gòu)思 項目市場研究 一、海南房地產(chǎn)市場走勢分析： ?？谑杏址Q椰城，處于熱帶濱海，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風(fēng)光景觀。 2021 年，?？凇偵絻墒泻喜?。 人口 2021 年底，?？谑谐Ｗ∪丝? 萬人，其中秀英區(qū) 萬人，龍華區(qū) 萬人，瓊山區(qū) 萬人，美蘭區(qū) 萬人。全年日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數(shù) 2021 小時以上，太陽輻射量可達(dá) 11 到12 萬卡。共開通航線 228 條，其中國內(nèi)航線 221，國際航線 7 條，日進(jìn)出航班 150 多架。?？谡臼腔浐ｈF路和海南省境內(nèi)第一大客運(yùn)站，位于?？谑袨I海大道西端，處在旅游休閑勝地西海岸與盈濱半島之間，交通十分便利。 排污：海口目前污水處理采用高負(fù)荷活性污泥處理工藝，日處理污水 30萬噸，是全國污水處理率較高城市。其中，第一產(chǎn) 業(yè)增加值完成 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元。 2021 年接待游客 萬人次，旅游總收入 億元。 文教海口 市 2021 年末共有中小學(xué)校 658 所， (含 108 所民辦學(xué)校和 153 個初小或教學(xué)點(diǎn) )。這些“爛尾樓”工程95%集中在海口、三亞、瓊山三市， 70%以上都是靠銀行貸款興建，占據(jù)著 城市的中心位置，成本高，由于投資主體、投資方式和資金來源情況相當(dāng)混亂，以及市場行為不規(guī)范等因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)關(guān)系和權(quán)屬關(guān)系極為復(fù)雜，絕大多數(shù)開發(fā)商都無力續(xù)建，十年來嚴(yán)重制約著海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 據(jù)省建設(shè)廳統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 2021 年至 2021 年，我省商品房開發(fā)類型以住宅為主，平均占 %，其中普通住宅占 66%，別墅高檔公寓占 34%。其中 2021 年商品房銷售面積為 萬平方米，比竣工面積 萬平方米大。商品房價格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價銷售的影響 ,價格較低，走勢平穩(wěn)。 2021 年島外人士購房用于旅游 度假和作為第二居住地的達(dá)到 50 萬平方米，占全省商品房銷售面積的 40％以上。 第一個因素：重新制定高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)的規(guī)劃； 第二個因素：基建投入，包括馬村港建設(shè)、粵海鐵路開通、文昌衛(wèi)星發(fā)射基 地、?？谥寥齺嗇p軌、美蘭機(jī)場（全國第 6 大空港）的建設(shè)； 第三個因素：城市功能布局的調(diào)整，西邊建設(shè)工業(yè)走廊 —— 藥谷。 這一板塊的東邊直角線是?？诔鞘兄休S線龍昆南路，該路改造已經(jīng)接近尾聲，現(xiàn)已實現(xiàn)通車，這一地塊的樓盤成為最大的受益者。從龍昆南路往北可以到達(dá)金貿(mào)區(qū)，過世紀(jì)大橋直達(dá)海甸島。該板塊分布著眾多的新聞單位、高等院校 及重點(diǎn)中學(xué)，西側(cè)是海南職業(yè)技術(shù)學(xué)院，向東過龍昆南路有海南師范學(xué)院，旁邊有海南中學(xué)、海師附中等，教育網(wǎng)絡(luò)比較完善。 2．市場特點(diǎn) 總體來看，瓊山區(qū)樓市的特點(diǎn)與前面分析?？跇鞘械奶攸c(diǎn)一樣，這里也就不再重復(fù)了，但瓊山區(qū)樓市還有其他區(qū)域性特有的特點(diǎn)，那就是其復(fù)合型、綜合性的特點(diǎn)：從買家來看，瓊山 區(qū)樓市買家大致分為兩大部分：一部分是 瓊山區(qū)原有的居民，另一部分是來自海南省下面縣城與江浙一帶的居民。這種樓盤的類型的復(fù)雜性，沒有任何其他區(qū)域能與之相媲美。將利用配套完善兼之有成片價錢低廉的土地，使得海南有實力 的大開發(fā)商進(jìn)駐瓊山區(qū)，由此也使得瓊山區(qū)這個房地產(chǎn)市場變得更加激烈，當(dāng)然，這也使瓊山區(qū)越來越被人們所喜愛。但這一帶外來人口較多，治安形勢比較嚴(yán)峻。迎賓大道的樓盤分布較為集中，價格由北向南遞減，根據(jù)樓盤分布特征可分為四個區(qū)。車站帶來的不但是交通的便利，還將會帶來大量人流，造就無限的商機(jī)，這些都是為迎賓大道路段的樓盤埋下了升值的伏筆，再加上海南師范學(xué)院、海南中學(xué)等校園區(qū)綠樹成蔭的自然生態(tài)環(huán)境，十分符合城市人追求的理想居住條件，也是此路段樓盤所追逐的最大賣點(diǎn)。交通的完善使居民出入更方便快捷，還掃清了投資商的投資顧慮，加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高該區(qū)域的知名度，直接增加物業(yè)的價值。并且該項區(qū)的學(xué)生公寓需求量非常大，高等學(xué)院附近的二手市 場相當(dāng)活躍。 2．本路段樓盤購買對象及購買心理分析 為了更好的做好本項目的市場定位，找準(zhǔn)其購買對象，我們在項目的市場調(diào)查階段進(jìn)行了一次市場調(diào)查和消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查。從這幾個數(shù)據(jù)我們可以看出：住宅需求很大，多數(shù)市民都希望能改善他們的居住環(huán)境。 98%的受訪者表 示住宅要帶陽臺、通風(fēng)采光好； 68%的受訪者表示喜歡落地玻璃陽臺。超過 57%的受訪者的個人月收入在 1300—— 2500 元之間。所以，人們都表示，一定要加強(qiáng)監(jiān)督，保護(hù)消費(fèi)的利益。 3．競爭樓盤分析 1)四季華庭 ：四季華庭位于 ?？谧罹咴鲋禎摿Φ哪虾４蟮琅c迎賓大道交匯處，交通極其便利通暢，占地面各 12 萬平米，總建筑面積 18萬平米，總投資 3 億人民幣。集觀賞水景、亭、臺、廊、榭、下沉廣場于一身，擁有 100 多種健康、芳香、形姿優(yōu)美的綠化樹種，揉合日本和歐美造園手法，如