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正文內(nèi)容

成都市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃說明書(編輯修改稿)

2025-03-10 14:26 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 32 20 12 25 8 118 % 9 專賣店 134 15 23 33 24 20 249 % 10 專業(yè)店 90 12 34 26 33 10 205 % 11 其它 175 180 68 68 89 15 595 % 合 計 654 420 467 234 316 150 2241 100% 注:本統(tǒng)計表截止 2021 年 6 月底,不包含小于 200 平方米以下的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)。 業(yè)態(tài)職能專業(yè)化趨勢明顯 。 改革開放以來 , 作為西部地區(qū)重要的商業(yè)集散地 , 成都市商 業(yè)網(wǎng)點專業(yè)化現(xiàn)象日益突出,各類專業(yè)店、 專 業(yè)街、專業(yè)市 場的興起,在形成規(guī)模效益的同 時,也悄然影響著百貨店、購物中心的經(jīng)營品種及數(shù)量的選擇。 商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀空間分布特征 ( 1)現(xiàn)狀成都市級商業(yè)中心主要集中于春熙路、鹽市 口 一帶,接近城市的幾何中心, 但北部、東部零售商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量還相對不足 , 檔次偏低。目前以春熙路、鹽市口為代表的商 業(yè)區(qū)是成都零售商業(yè)環(huán)境最為完善的地段 , 反映出成都現(xiàn)狀商業(yè) “一中心 ”的極化現(xiàn)象 , 這 與商業(yè)發(fā)展的歷史延續(xù)性、居民分布和道路 交 通等因素密切相關(guān)。經(jīng)統(tǒng)計,中心城大型百貨 ( 2)大中型超市、倉儲式超市、購物中心主要分布于 中 心城二環(huán)路范 圍以內(nèi),接近交 通性干道(如一環(huán)路、二環(huán)路)分布,同時 接 近各居民小區(qū)密集地段。經(jīng)統(tǒng)計,現(xiàn)狀大型綜 合超 市 (營業(yè)面積超過 2500 平方米 ) 共 13 個 。 其中位于二環(huán)路內(nèi)的大型超市有 12 個 , 占總 量的 92%,位于二環(huán)路以遠(yuǎn)的大型綜合超市僅有一個,占總量的 8%。同時,現(xiàn)狀與已報建 的 17 個大型綜合超市空間距離平均 1500 米左右,個別僅有 600 米,腹地偏小、競爭激烈。 現(xiàn)狀 11 家中型超市(營業(yè)面積超過 1000 平方米)除新都、雙流區(qū)各有兩個以外,均位于中 心城內(nèi);大型倉儲式超市、購物 中心的空間布局同樣存在以上現(xiàn)象。 ( 3)大中型批發(fā)市場和專業(yè)市場主要靠近 城 市鐵路、城市交通性 干 道等交通條件相對 便利處分布 , 但整體空間布局仍限于中心城以 內(nèi) (主要在二環(huán)路以內(nèi) )。 如 : 以荷花池市場區(qū)、 五塊石市場區(qū)為代表,火車北站附近和二環(huán) 路 周邊已形成許多綜合和專業(yè)市場區(qū),同時,各 類專業(yè)市場空間上呈小集聚的現(xiàn)象,有沿交 通 干道呈軸線發(fā)展的趨勢,如武侯區(qū)川藏路家私 市場、汽車、汽配及金牛區(qū)三環(huán)路的金府市場區(qū)等。 經(jīng)統(tǒng)計中心城現(xiàn)狀 57 個大型批發(fā)市場 (年營業(yè)額達(dá) 5000 萬以上)位于二環(huán)路以內(nèi)以及周邊范圍的 市場共 35 個,占總量的 61%, 幾乎全部依托環(huán)路或城市鐵路布局 。 二環(huán)路周邊以及三環(huán)路附近的批發(fā)市場共 22 個 , 占總量 的 39%,同時依附三環(huán)路發(fā)展批發(fā)市場和物流基地也開始悄然興起。如金牛區(qū)金府路批發(fā)市 場區(qū)和藥業(yè)物流基地等 。 位于中心城以外的大型批發(fā)市 場 (年營業(yè)額達(dá) 5000 萬以上 )僅有 1 家,占總量的 %。 ( 4)成都市現(xiàn)狀汽車市場主要分布在二環(huán)路以外,但有一半的汽車市場分布在二環(huán)至 三環(huán)間,尤其是近幾年形成的 3S 店, 4S 店分布在二環(huán)路以外靠三環(huán)路的兩側(cè)。二環(huán)路以內(nèi) 特別是一環(huán)以內(nèi) 分布主要以零散型市場為主。 表 5 成都市中心城汽車市場分布表 經(jīng) 營 專業(yè)市 場 4S 店 3S 店 零散及其 它 合計 模式 19 家 , 占總量 76%, 其中超過 1 萬平方米的百貨店有 9 家 ; 一環(huán)路以內(nèi)大型百貨店共 21 個, 占總量的 84%,二環(huán)路以內(nèi)達(dá)到 24 個,占總量的 96%。 注:本統(tǒng)計表截止 2021 年 6 月。 成都市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 14 ( 5)商業(yè)街主要包括市中心的春熙路商業(yè) 步 行街(綜合)和若干條專業(yè)特色商業(yè)街, 如磨子橋科技一條街 、 玉帶橋家私一條街 。 從空間布局上分析 , 在中心城 24 條特色商業(yè)街中, 位于一環(huán)路以內(nèi)的共 11 條 , 占總量 %, 位于二環(huán)路以內(nèi)共 15 條 , 占總量 %。 空間分 布較為均勻。 ( 6)小區(qū)級商業(yè)網(wǎng)點呈現(xiàn)出分散布局的特 點 ,與居民生活密切相 關(guān) 的便民店、農(nóng)貿(mào)市 場遍及全市,數(shù)量眾多,該等級商業(yè)網(wǎng)點也 是 成都商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量最多、空間分布最廣的商業(yè) 業(yè)態(tài)?,F(xiàn)狀農(nóng)貿(mào)市場基本遵循一定的服務(wù)半 徑 分布,并與居民點的人口、分布密度相關(guān),但 沿街為市、占道經(jīng)營的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。經(jīng)統(tǒng)計,現(xiàn)狀二環(huán)路以內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場共 105 個,其中占 道經(jīng)營市場共 54 個,占總量 %。尤其是一環(huán)路以內(nèi) 40 個農(nóng)貿(mào)市場,僅有 3 個為室內(nèi)或 大棚市場,其余 37 個均為占道經(jīng)營市場,占總量 %。 現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點分布與地價的關(guān)系 從商業(yè)網(wǎng)點的地價來看,商業(yè)零售網(wǎng)點的地價普遍 高 出批發(fā)業(yè)的地價,市級商業(yè)零售網(wǎng) 點的地價普遍高出地區(qū)級商業(yè)網(wǎng)點的地價。舊城區(qū)傳統(tǒng)零售網(wǎng)點最集中且租金最高。 商業(yè)用地租金從市中心區(qū)向邊緣地區(qū)遞減,沿城市交通 性 干道略有起伏。該現(xiàn)象反映了 地價杠桿對城市產(chǎn)業(yè)布局起到的自發(fā)調(diào)節(jié)作用,商業(yè)網(wǎng)點的分布正反映了這種客觀規(guī)律。 (三)商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)存問題分析 商業(yè)網(wǎng)點空 間布局不盡合理,多中心的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)尚未形成。 零售商業(yè)網(wǎng)點主要密布于二環(huán)路以內(nèi) , 城市中心區(qū)商廈林立 , 商業(yè)網(wǎng)點稠密而競爭激烈。 在業(yè)態(tài)競爭中 , 不少商店對自身的定位和商圈研究不足 , 產(chǎn)生無序 的 “熱潮 ”, 商品重復(fù) , 個 體形象不突出,有些項目還存在盲目上馬的 現(xiàn) 象。另一方面,城市邊緣區(qū)以及外圍組團商業(yè) 網(wǎng)點缺乏,成熟的區(qū)級商業(yè)中心還未形成。 商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展與城市交通矛盾日益突出。 現(xiàn)狀大中型批發(fā)市場過分集中 , 大多分布于二環(huán)路以內(nèi)的城市中心區(qū) , 對城市中心區(qū)道 路交通、城市環(huán)境產(chǎn)生較大的負(fù)面影響,另 一 方面,由于其發(fā)展空間受 到嚴(yán)重制約,無疑增 大這些市場自身改造提升的困難。 市級商業(yè)區(qū)由于交通壓力而造成發(fā)展空間受限 , 在大量吸納人流 、 物流的同時又存在疏 導(dǎo)的困難。市區(qū)很多商業(yè)網(wǎng)點停車場建設(shè)滯后的矛盾十分突出。 大型商業(yè)網(wǎng)點布局上缺乏國外普遍注重的對商業(yè)區(qū)周圍環(huán)境 、 人口 、 交通等的綜合分析 和評估。 結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。 突出表現(xiàn)為綜合性多 , 專業(yè)類少 , 商業(yè)網(wǎng)點缺乏特色和地域分工 , 以六城區(qū)為例 , 本次 調(diào)查統(tǒng)計 , 現(xiàn)狀城市商業(yè)網(wǎng) 點 (大于 50 m2) 共 6004 個 , 其中 50~ 200m2的商業(yè)網(wǎng)點共 3763 個 , 占總量的 %。 規(guī)模小 , 一般化 、 低檔次的多 , 而有特色的 、 上檔次的少 ; 購物型多, 服務(wù)類少;另外,商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一,以高 新 區(qū)為例,現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(大于 50 m2)共 448 個,餐飲類商業(yè)網(wǎng)點共 218 個,占總量的 %。其它各區(qū)也存在著類似的現(xiàn)象。目前成都 商業(yè)網(wǎng)點尤其零售絕大部分是店輔式銷售 , 而商業(yè)發(fā)達(dá)城市已有多種形式并存 , 如期貨交易、 網(wǎng)上銷售、倉單交易、郵購、賒銷、訪問銷售、通信銷售、自動售貨機等等。 商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)落后于城市發(fā)展速度。 目前成都大型零售商業(yè)網(wǎng)點還主要集中 于 城市中心片區(qū)(主要為 二環(huán)路以內(nèi) ),新開發(fā) 的居住區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)未能同步,居民購物 不 便;隨著一大批連鎖店、超級市場和倉儲式商 場的興起,與之配套的現(xiàn)代化大型物流基地 和 配送中心的建設(shè)還相對滯后,同時,現(xiàn)狀大部 分批發(fā)市場層次較低、規(guī)模小、市場交易手 段 落后,缺乏一批現(xiàn)代化、高檔次的特色批發(fā)市 場,成熟的批發(fā)體系和暢通的貨運渠道尚未 形 成。除此之外,由于社會主義市場經(jīng)濟體制不 完善,條塊分割、地區(qū)分割還比較嚴(yán)重,均影響了商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)和發(fā)展。 隨著成都建設(shè)西部一流的中心城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施 , 成都商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)根據(jù)各自特點確定 商業(yè)綜合功能和發(fā) 展目標(biāo) , 在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)過程中做到布局合理 、 層次分明 、 管理先進、 方便生活。 五、成都商 業(yè)發(fā) 展影響因素分析 (一)消費人口變化與商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展 歷年來,成都市總?cè)丝诔尸F(xiàn)較快速、緩慢、平穩(wěn)增 長 的特征。人口增長的同時也促 進了商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展 。 1980 年全市人口 萬 (其中市區(qū)人口 萬 ), 1995 年全市人口 萬(其中市區(qū)人口 萬) , 2021 年全市人口 萬(其中市區(qū)人口 萬 )。 從地域現(xiàn)狀分析 , 成都市零售業(yè)的客源以本市為主 , 輻射四川省及西部地區(qū) , 中心城 人口高密度地集中于距市中心約 公里半徑的范圍內(nèi),一環(huán)路以內(nèi)面積僅為城區(qū)的 15%, 成都市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 15 成都市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 16 1990 年 占消費支 出比 例( % 1995 年 占消費支出 比例( %) 2021 年 占消費支出 比例( %) 人均消費支出 食品 衣著 設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通與通訊 娛樂文教服務(wù) 居住 雜項商品及服務(wù) 1980 年 1990 年 1995 年 2021 年 比重( %) 卻集中了約 60%的城區(qū)人口,約 75%的大型零售商業(yè)網(wǎng)點集中于此,造成城市中心區(qū)的大型 零售商業(yè)網(wǎng)點競爭激烈,另一方面商業(yè)地域 布 局不合理,表現(xiàn)為對城市外圍區(qū)購買力不能有 效疏導(dǎo),邊緣區(qū)消費者向中心區(qū)集中加劇了中心區(qū)的交通壓力。 (二)居民消費結(jié)構(gòu)與商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展 歷年來 , 成都市城市居民消費水平穩(wěn)步提高 , 人均可支出收入和人均消費性支出持續(xù)增 長,同時居民消費支出結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大 的變化。 近年來,成都市市民的消費結(jié)構(gòu)已由溫飽型逐步發(fā)展到小康型,恩格爾系數(shù)持續(xù)下降。 2021 年成都人均消費支出達(dá)到 元,是 1978 年 的 倍 .城鎮(zhèn)居民消費構(gòu)成中,食品 占 %,衣著占 %,居住占 %, 交通通訊占 %, 醫(yī)療保健費占 %。高檔消費 品、電腦、移動電話、電視機、空調(diào)、攝像機、小轎車等消費成倍增長。 表 6: 成都市城市居民家庭人均消費性支出變化表 ) 購買力的外移,因此,房地產(chǎn)業(yè)本身也比較 注 重商業(yè)房地產(chǎn)的配套開發(fā) ,從而促進了居住小 區(qū)網(wǎng)點拓展和大賣場布局的向外轉(zhuǎn)移。 (四)交通網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)與商業(yè)網(wǎng)點的空間拓展 城市商業(yè)發(fā)展與交通網(wǎng)絡(luò)二者之間存在著天然的共 生 關(guān)系,許多商業(yè)網(wǎng)點直接依托交通 網(wǎng)絡(luò)布局發(fā)展。成都市的大型零售百貨店基 本 都位于城市中心區(qū)或環(huán)路附近。批發(fā)市場主要 布局于城市交通干道附近和城郊交通干線的 出 入口位置,商業(yè)街往往也是交通通達(dá)性較高的 地域。 零售商業(yè)網(wǎng)點方面,目前成都路網(wǎng)密度最高的傳統(tǒng) 零 售商業(yè)中心的地位在未來一定時期 內(nèi)仍將延續(xù)。同時,西面和南面的交通發(fā)展 勢 態(tài)良好,這種交通條件改善在空間上吻合成都 市潛在 購買需求較強的片區(qū),應(yīng)是今后商業(yè)重點發(fā)展區(qū)和高級零售業(yè)態(tài)培育區(qū)。 批發(fā)網(wǎng)點方面 , 三環(huán)路 、 四環(huán)路的建成 , 將擴大成都市中心城的面積 , 提高成都市貨物 進出的速度,批發(fā)業(yè)正由向城市外緣推進。三環(huán)路以外應(yīng)作為批發(fā)業(yè)發(fā)展的重點片區(qū)。 (五)城市空間布局與商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展 商業(yè)作為生產(chǎn)消費的重要環(huán)節(jié) , 在第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中有重要的地位 。 1999 年, 以商貿(mào)業(yè)為 主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重開始超過第一、二產(chǎn)業(yè),成為城市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 表 7: 成都市歷年各產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重一覽表 1980 年 1990 年 1995 年 2021 年 第一產(chǎn)業(yè)所占比重 第二產(chǎn)業(yè)所占比重 第三產(chǎn)業(yè)所占比重 合 計 (資料來源:成都市統(tǒng)計年鑒 19902021) 針對基礎(chǔ)消費占主導(dǎo)地位的現(xiàn)狀和日益增加的城市 人 口,發(fā)展倉儲市商場、便利店等新 型商業(yè)業(yè)態(tài)才能滿足居民對日常生活的需要 , 同時應(yīng)在合理地段發(fā)展集購物、休閑 、娛樂一 體的大型購物中心和專業(yè)店,以適應(yīng)未來消費者的需要。 (三)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與商業(yè)網(wǎng)點空間拓展 商業(yè)發(fā) 展 “郊區(qū)化 ”也是我市未來發(fā)展的趨勢之一 , 房地產(chǎn)業(yè)的外移必然帶動消費群體和 (資料來源:成都市統(tǒng)計年鑒 19802021) 表 8: 成都市批發(fā)、零售和餐飲業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重 (資料來源:成都市統(tǒng)計年鑒 19802021) 成都市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 17 近年來,隨著成都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,在“退二進三 、 土地置換”等政策的引導(dǎo)下,成都 市中心城區(qū)部分工業(yè)用地正分時段、有重點 的 外遷,城市工業(yè)用地減少,居住、商業(yè)等用地 比 重增加。同時,現(xiàn)狀位于城市中心區(qū)被一 些 機關(guān)、事業(yè)單位和居民住宅使用卻適宜于商業(yè) 用途的土地也正逐步改造為回報率更高的商業(yè)用地 。 2021 年 , 圍繞暢通工程和城市綜
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