【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目用地面積 畝 ? 用地面積： 畝； ? 用途：商業(yè)住宅 ? 容積率： ； ? 綠地率：≧ 35%； ? 建筑密度： 45%； ? 用地性質(zhì)：商住用地 商業(yè)用地 20%。 綜述 在附近對(duì)于近景和遠(yuǎn)景來(lái)說(shuō)都不 佳，都是一些建筑物，旁邊的上城正處于一期 50 畝的開(kāi)發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補(bǔ)景觀不佳的不足。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對(duì)本項(xiàng)目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書(shū) 14 、社會(huì)治安情況 環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去，在今后 2年內(nèi)的施工噪音和揚(yáng)塵可能對(duì)我們?cè)阡N售本項(xiàng)目時(shí)有所影響。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。 4. 地塊周圍的交通條件綜述 本地塊的公 共交通極為便利，緊臨大邑大道（雙向 6車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。本地段各樓盤到達(dá)大邑縣城中心距離車程僅 2分鐘。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅 5分種車程。不過(guò)本項(xiàng)目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想，加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜，這就需要我們以后將主要精力（商鋪和主出入口規(guī)劃）放在面向大邑大道上 。 5. 配套設(shè)施 ? 菜市場(chǎng)： 本地段前期上城的開(kāi)發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”，作為對(duì)“上城”項(xiàng)目的配套支持；但該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具體距本項(xiàng)目的實(shí)際距離我們還沒(méi)有 相關(guān)資料，所以這點(diǎn)上我們?cè)诤笃诘囊?guī)劃中會(huì)關(guān)注此項(xiàng)。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒(méi)有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開(kāi)盤幾個(gè)項(xiàng)目人們的生活配套需要。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。 ? 小學(xué)： 周邊小學(xué)配套設(shè)施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達(dá)成了意向，在該項(xiàng)目主入口對(duì)面修建一所公辦小學(xué)，我們還無(wú)法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細(xì)數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因?yàn)樯婕暗绞欠癖卷?xiàng)目也要進(jìn)行相關(guān)配 套設(shè)施的修建，所以我們將繼續(xù)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書(shū) 15 ? 中學(xué)： 與大邑中學(xué)為鄰，中學(xué)教育配套齊備； ? 醫(yī)院： 目前周邊無(wú)大型的社區(qū)配套醫(yī)院 ? 體育娛樂(lè)設(shè)施： 街道上零星布局有簡(jiǎn)易的健身器材，體育娛樂(lè)設(shè)施不齊備 ? 銀行、郵局、酒店、其他等： 缺乏 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃建議前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析：（附 SWOT 分析圖） 1. 優(yōu)勢(shì)分析 1） 用地規(guī)模： 大地塊開(kāi)發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開(kāi)發(fā)商降低項(xiàng)目單方開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成 自我的獨(dú)立環(huán)境，若配以完善的生活配套設(shè)施，幽雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造好小區(qū)的生活氛圍，必將增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 2） 交通條件： 交通條件十分便利 3） 文化氛圍： 本地塊對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳的選擇 ，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校，將來(lái)也可方便周圍居住家庭的小孩上學(xué)教育） 。 4） 性價(jià)比高： 同等品質(zhì)，戶型上，價(jià)格更占優(yōu)勢(shì) （詳細(xì)見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)） 注：我們將在合約簽定后 更充分的 進(jìn)行 資源分析 、整理、挖掘、比較、 參考， 以 最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn) 2. 劣勢(shì)分析 1） 自然景觀：自然景觀缺乏，需要大量進(jìn)行人造景觀的修建。 2） 噪音污染：本項(xiàng)目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢(shì)必是影響本項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)原因，大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書(shū) 16 做好規(guī)避方法 3） 周圍配套設(shè)施：附近的配套設(shè)施不齊全，將增加本項(xiàng)目的配套設(shè)施投入。 3． 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 從上面提到的本地塊的幾個(gè)方面優(yōu)勢(shì)，特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，是本地段其他樓盤無(wú)法比擬的。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個(gè)樓盤的賣點(diǎn)，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。 戶型的多樣性，功能性，選擇性優(yōu)與其他樓盤 4． 項(xiàng)目的威脅分析 本項(xiàng)目的威脅，應(yīng)從幾個(gè)方面來(lái)分析： 一 ． 是大邑大道沿線的一些樓盤，如上城等，這些樓盤現(xiàn)在在市場(chǎng)上賣得不錯(cuò)，因?yàn)殡x本項(xiàng)目較近，因此，他們對(duì)本項(xiàng)目有一定的威脅性； 二 ． 是離本項(xiàng)目周圍地段的一些樓盤； 三 ． 是環(huán)境問(wèn)題 S（優(yōu)勢(shì)） 1．交通便利 2．完善生活配套臨近大邑中學(xué) 3． 整體規(guī)模大、 4．充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風(fēng)險(xiǎn) 5．價(jià)格 W（劣勢(shì)） 自然景觀缺乏 噪音污染 樓盤周邊無(wú)商業(yè)環(huán)境 達(dá)不到“三通一平” O（機(jī)會(huì)） 1. 了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況，在設(shè)計(jì)風(fēng) 格上避開(kāi)對(duì)手； 2. 通過(guò)全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)弱化景觀劣勢(shì) 3. 樓盤周邊自然環(huán)境?? .較差，沒(méi)有大面積園林、水景、丘陵景觀，因此樓盤自身營(yíng)建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵 T（威脅） 直接對(duì)手：上城， 周圍地段的樓盤影響 環(huán)境問(wèn)題 本項(xiàng)目 SWOT 分析圖 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書(shū) 17 結(jié) 論： 本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。 根據(jù) SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新， 從品質(zhì)上超過(guò)周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價(jià)也比周圍樓盤價(jià)格高，從而最終使本樓盤在該地段形成 “ 領(lǐng)頭羊 ” 地位。 ● 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心概念： 適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性 項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來(lái)主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的 “ 解決之道 ” 就是本著特別的開(kāi)發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問(wèn)題： 如何源源不斷吸引眾多購(gòu)房者人紛紛來(lái)此置業(yè)？ 怎樣做到不同 置業(yè) 人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購(gòu)房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？ 如何確保項(xiàng)目的獨(dú)特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ？ 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書(shū) 18 如何將規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場(chǎng) ，提升住宅升值空間 ？ 如何克服地塊的屬性，使項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)或整體開(kāi)發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？ 以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，打出 “ 時(shí)尚住宅 ” 的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的雙重魅力來(lái)吸引消費(fèi)者，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價(jià)格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 供給理論。本項(xiàng)目 將 營(yíng)造 出一個(gè)實(shí)用性、全功能性、布局科學(xué)合理性、獨(dú)特的建筑形態(tài)。我們百佳盛世機(jī) 構(gòu)希望與貴公司 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ， 營(yíng)造一個(gè)大型住宅地產(chǎn) 品牌，通過(guò) 高水準(zhǔn)的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結(jié)合項(xiàng)目本身的地塊屬性，進(jìn)行科學(xué)合理的布局；通過(guò)深入探索本地塊所處 大邑 區(qū)域的文化內(nèi)涵、精研本項(xiàng)目的實(shí)用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場(chǎng)格局。 （一） 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們?cè)絹?lái)越需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往，對(duì)于大邑當(dāng)?shù)匾恍┦杖胼^高的階層，他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)， 把它建成為以“綠色 —— 生態(tài) —— 健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。所以，我們的目標(biāo)客戶鎖定是收入 “ 中等 +較高 +富裕 ” 幾個(gè) 階層。建筑形式上以“小高層（ 12） +多層（ 5+1） +疊拼（ ） +獨(dú)立商業(yè)和臨街底商 ”表現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì) 多層 戶型的需求 量 最大。同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)，這一帶以后的人氣將得到很大的提升 。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購(gòu)物點(diǎn)和酒樓，不僅可彌補(bǔ)這一空缺，同時(shí)，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個(gè)理想的消費(fèi)場(chǎng)所。 1. 項(xiàng)目一期的市場(chǎng)細(xì)分 ? 從地理位上細(xì)分：大邑老城區(qū)的實(shí)力階層； ? 從購(gòu)買人 群上細(xì)分：本地人、外遷居民； 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書(shū) 19 ? 從年齡上細(xì)分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細(xì)分：大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 4 千元以上的家庭為主； ? 從購(gòu)房心理細(xì)分：以二次置業(yè)、自住購(gòu)買及投資為主。 2. 項(xiàng)