【文章內(nèi)容簡介】 休閑 酒吧、咖啡吧、茶室 … 餐飲 快餐西餐、中餐館、面包店 … 家居 燈飾、床上用品店、家具裝飾、品牌電器直銷 … 服務(wù) 金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修 … 超市 小型超市、便利店、音像店、藥店 … 商業(yè)建議 — 集中式商業(yè)建議：前期以超市帶動住宅和街鋪銷售 ? 在社區(qū)消費人口尚未達到大型商家所需的有效需求時，即使提供優(yōu)惠的招商條件，大型商家也一般不會考慮進駐。 ? 購物中心對區(qū)域和人流需求高，因此在區(qū)域成熟之前不適合進駐。 ? 引進超市作為商業(yè)的啟動，并且可以帶動街鋪的經(jīng)營。 類型 條件 作用 目標適用性 超市 對交通便捷要求較高 租賃面積大； 租期長； 帶來巨大購物人流 完善生活配套推動住宅銷售帶動街鋪 購物中心 對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域，需一定人流支持及昭示性較強的街面 對周邊有較強的輻射作用 帶動街鋪 主題賣場 對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需昭示性較強的街面 對周邊商業(yè)基本無帶動作用 專業(yè)市場 對交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集對是否成熟區(qū)域要求不高。 對周邊商業(yè)基本無帶動作用。 選擇前期啟動 不適合前期啟動 不適合本項目 商業(yè)建議 — 項目前期以中等偏小規(guī)模超市帶動 ? 通常大型集中商業(yè)在一個社區(qū)發(fā)展到較長的時間后才進駐；陌生區(qū)域的社區(qū)為解決基本生活需要，較早安排已進小型集中商業(yè)。 ? 從區(qū)域的屬性特點和交通情況來看，安排中等偏小規(guī)模超市滿足配套，降低風險。 ? 本項目中等偏小超市規(guī)模建議為 30004000㎡ 。 規(guī)模 經(jīng)營面積 道路要求 區(qū)域要求 招商難度 大型超市 1000015000㎡ 臨快速交通主干道； 商業(yè)中心區(qū) 難 中型超市 30007000㎡ 臨快速交通主干道； 商業(yè)中心區(qū)域大型居住區(qū) 一般 小型超市 6002022㎡ 臨主要道路； 一般居住區(qū) 易 商業(yè)意向 退入式廣場 開放商業(yè)街 騎樓式沿街底商 商業(yè)中心 劃鋪方式 建議：以 50100平米為基本單元 ， 局部嘗試靈活劃鋪 ， 除特定商家外 ， 建議一般不超過 200平米 代表 業(yè)態(tài)舉例 需求面積 銷售方式 銷售面積 說明 餐飲 休閑 中餐、西餐、咖啡廳 —— 一拖二 100m2 餐飲一拖二銷售在目前市場上較易于接受，可以小一層、大二層方式 生活服務(wù) 洗衣店、沖印店、面包房等 100m2 單層銷售 50m2 控制面積，便于快速銷售 舉例說明 ?二層商鋪的弱勢在于進入性較差，不適于停留時間較短的業(yè)態(tài)，建議考慮對層數(shù)要求不嚴格的餐飲類商家，這種銷售形式可實現(xiàn)性較強。 劃鋪方式 根據(jù)中原聯(lián)經(jīng)驗總結(jié) ， 社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營單元指標參考 社區(qū)商業(yè)參考 開間 進深 面積 生活服務(wù)類商業(yè) 藥店 46米 68米 2050平米 面包房 47米 1525平米 洗衣店 68米 1540平米 沖印店 68米 1530平米 便利店 512米 610米 20100平米 家政服務(wù) 68米 2030平米 中介 310米 710米 2080平米 布藝 45米 712米 3050平米 美容美發(fā) 310米 712米 20100平米 音像店 38米 69米 1550平米 休閑餐飲類商業(yè) 酒吧 68米 1015米 70100平米 餐飲 610米 1218米 —— ?大堂：大堂面積具體面積依最終建筑方案為定，大堂內(nèi)裝飾大氣、簡約與整體建筑風格相符。 ?公共走廊：寬度不低于 ，凈高度不低于 。 ?層高：建議層高 ，分層吊頂后層高不低于 ，格局方正。 ?個體空間和休憩生態(tài)空間：以 35－ 55㎡ 和 60－ 65㎡ 兩種單元模塊，配有獨立衛(wèi)生間、廚房、生活陽臺。建議：可相隔幾層設(shè)計一個不計面積的共用的生態(tài)休憩露臺，賦予附加值 )。 ?考慮存在大客開發(fā)的可能性，建議將部分個體設(shè)計有一定的可變動性。 ?精裝標準：根據(jù)具體情況考慮裝修成本。 商務(wù)公寓設(shè)計建議 商務(wù)公寓戶型建議表 類別 建筑面積（㎡） 比例 種類 備注 A 3545 30% 1 B 5065 50% 3 C 65以上 20% 2 根據(jù)具體實際劃分空間 商務(wù)公寓戶型建議 商用 商用 平層建議 景觀設(shè)計 突出生活情趣 ， 用細節(jié)打動消費者 本項目受地塊面積影響，在景觀打造上相對薄弱。但對于細節(jié)上打造是能夠發(fā)揮很好的作用，用細節(jié)打動消費者。加上前面所提到的空中景觀主題、園區(qū)無風雨連廊動線設(shè)計，也將是我們綠化一個亮點。 停車位規(guī)模 規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計要點 停車位數(shù)量 ： ? 住宅車位根據(jù) 70%的車位比例，（住宅面積約 ㎡ ，按照成都商品住宅平均面積約 95㎡ 左 右折算為 789套）應需要552個住宅配套車位；商業(yè)按照每 100㎡ 配套 1個車位計算，應需要 749個商業(yè)配套車位， 共計 1301個車位，約合面積 45535㎡ 的車位面積。 地下停車場入口 地下停車場 停車位建造原則 ? 整體原則： 最大限度地實行人車分流；合理控制比例，以實現(xiàn)車位的成功銷售為目標； ? 地上停車： 控制地上停車量，以盡量消除地上停車對景觀營造的影響； ? 地下停車 ： “ 先少后多 ” ，同時充分考慮與地下人防工程的結(jié)合。 銷售中心建議 1. 建議銷售部，作為臨時鋼構(gòu)建筑搭建在地塊西北側(cè)。 2. 同時修建產(chǎn)品體驗區(qū)。 以上兩類建筑， 臨時搭建于此，不會影響其背后的主體建筑施工，而且營銷期結(jié)束以后，可以馬上拆除，不影響商業(yè)部分的正常使用。 在售樓部的風格上，要切合本案所倡導的簡約主題及科技化住宅的實用性概念，真正做到讓客戶，從 “ 踏入 ” 那一刻起開始體驗！ 地塊 銷售中心建議 銷售中心為了營造營銷熱度，通常規(guī)模不宜過大，避免因人氣分散而導致冷清的場面； 對于本項目這種規(guī)模的郊區(qū)樓盤，營銷功能的區(qū)域規(guī)模大概 600~700㎡左右較為適宜； 項目營銷中心主要劃分為以下區(qū)域 ：前臺接待區(qū)、模型展示區(qū)、體驗區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、銷售管理區(qū)等；合理控制 展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū) 的規(guī)模，不宜過大 ，以免給客戶造成銷售現(xiàn)場過于冷清的錯覺； 待設(shè)計單位擬定好初步方案之后，可進行進一步的深入探討。 銷售中心建議 前臺接待區(qū) 模型展示區(qū) 體驗區(qū) 設(shè)置于入口處，迎接客戶。 陳列并展示項目沙盤模型、戶型模型的區(qū)域； 規(guī)模大概 200㎡左右； 建議設(shè)計 6米層高，增強項目氣派的展示效果； 設(shè)置于一層接近會所入口處。 放映區(qū)： 播放項目簡介短片； 體驗活動空間：可設(shè)計部分供客戶休息或兒童游樂的空間，布置電腦設(shè)備或室內(nèi)游戲設(shè)施等，規(guī)模約 100㎡左右； 吧臺： 為客戶提供飲品的地方。 洽談區(qū) 簽約區(qū) 銷售管理區(qū) 接待客戶的主要場所，座位設(shè)置相對開放； 規(guī)模大概 100㎡左右； 設(shè)置于一層。 成交前深度溝通及簽約的區(qū)域； 可采用開放設(shè)計或較私密的單間形式設(shè)計，總規(guī)模約 100m2左右； 可設(shè)置在一層或二層，通常臨近財務(wù)室。 銷售經(jīng)理辦公室： 為了便于銷售現(xiàn)場的管理，通常設(shè)置在一層； 財務(wù)室： 選擇相對私密與安全的位置，可安排在一層或二層； 銷售人員休息室 （更衣室）、