【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 休閑 酒吧、咖啡吧、茶室 … 餐飲 快餐西餐、中餐館、面包店 … 家居 燈飾、床上用品店、家具裝飾、品牌電器直銷 … 服務(wù) 金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修 … 超市 小型超市、便利店、音像店、藥店 … 商業(yè)建議 — 集中式商業(yè)建議：前期以超市帶動(dòng)住宅和街鋪銷售 ? 在社區(qū)消費(fèi)人口尚未達(dá)到大型商家所需的有效需求時(shí)，即使提供優(yōu)惠的招商條件，大型商家也一般不會(huì)考慮進(jìn)駐。 ? 購(gòu)物中心對(duì)區(qū)域和人流需求高，因此在區(qū)域成熟之前不適合進(jìn)駐。 ? 引進(jìn)超市作為商業(yè)的啟動(dòng)，并且可以帶動(dòng)街鋪的經(jīng)營(yíng)。 類型 條件 作用 目標(biāo)適用性 超市 對(duì)交通便捷要求較高 租賃面積大； 租期長(zhǎng)； 帶來(lái)巨大購(gòu)物人流 完善生活配套推動(dòng)住宅銷售帶動(dòng)街鋪 購(gòu)物中心 對(duì)交通要求較高；一般為成熟區(qū)域，需一定人流支持及昭示性較強(qiáng)的街面 對(duì)周邊有較強(qiáng)的輻射作用 帶動(dòng)街鋪 主題賣場(chǎng) 對(duì)交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需昭示性較強(qiáng)的街面 對(duì)周邊商業(yè)基本無(wú)帶動(dòng)作用 專業(yè)市場(chǎng) 對(duì)交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集對(duì)是否成熟區(qū)域要求不高。 對(duì)周邊商業(yè)基本無(wú)帶動(dòng)作用。 選擇前期啟動(dòng) 不適合前期啟動(dòng) 不適合本項(xiàng)目 商業(yè)建議 — 項(xiàng)目前期以中等偏小規(guī)模超市帶動(dòng) ? 通常大型集中商業(yè)在一個(gè)社區(qū)發(fā)展到較長(zhǎng)的時(shí)間后才進(jìn)駐；陌生區(qū)域的社區(qū)為解決基本生活需要，較早安排已進(jìn)小型集中商業(yè)。 ? 從區(qū)域的屬性特點(diǎn)和交通情況來(lái)看，安排中等偏小規(guī)模超市滿足配套，降低風(fēng)險(xiǎn)。 ? 本項(xiàng)目中等偏小超市規(guī)模建議為 30004000㎡ 。 規(guī)模 經(jīng)營(yíng)面積 道路要求 區(qū)域要求 招商難度 大型超市 1000015000㎡ 臨快速交通主干道； 商業(yè)中心區(qū) 難 中型超市 30007000㎡ 臨快速交通主干道； 商業(yè)中心區(qū)域大型居住區(qū) 一般 小型超市 6002022㎡ 臨主要道路； 一般居住區(qū) 易 商業(yè)意向 退入式廣場(chǎng) 開放商業(yè)街 騎樓式沿街底商 商業(yè)中心 劃鋪方式 建議：以 50100平米為基本單元 ， 局部嘗試靈活劃鋪 ， 除特定商家外 ， 建議一般不超過(guò) 200平米 代表 業(yè)態(tài)舉例 需求面積 銷售方式 銷售面積 說(shuō)明 餐飲 休閑 中餐、西餐、咖啡廳 —— 一拖二 100m2 餐飲一拖二銷售在目前市場(chǎng)上較易于接受，可以小一層、大二層方式 生活服務(wù) 洗衣店、沖印店、面包房等 100m2 單層銷售 50m2 控制面積，便于快速銷售 舉例說(shuō)明 ?二層商鋪的弱勢(shì)在于進(jìn)入性較差，不適于停留時(shí)間較短的業(yè)態(tài)，建議考慮對(duì)層數(shù)要求不嚴(yán)格的餐飲類商家，這種銷售形式可實(shí)現(xiàn)性較強(qiáng)。 劃鋪方式 根據(jù)中原聯(lián)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ， 社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)單元指標(biāo)參考 社區(qū)商業(yè)參考 開間 進(jìn)深 面積 生活服務(wù)類商業(yè) 藥店 46米 68米 2050平米 面包房 47米 1525平米 洗衣店 68米 1540平米 沖印店 68米 1530平米 便利店 512米 610米 20100平米 家政服務(wù) 68米 2030平米 中介 310米 710米 2080平米 布藝 45米 712米 3050平米 美容美發(fā) 310米 712米 20100平米 音像店 38米 69米 1550平米 休閑餐飲類商業(yè) 酒吧 68米 1015米 70100平米 餐飲 610米 1218米 —— ?大堂：大堂面積具體面積依最終建筑方案為定，大堂內(nèi)裝飾大氣、簡(jiǎn)約與整體建筑風(fēng)格相符。 ?公共走廊：寬度不低于 ，凈高度不低于 。 ?層高：建議層高 ，分層吊頂后層高不低于 ，格局方正。 ?個(gè)體空間和休憩生態(tài)空間：以 35－ 55㎡ 和 60－ 65㎡ 兩種單元模塊，配有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房、生活陽(yáng)臺(tái)。建議：可相隔幾層設(shè)計(jì)一個(gè)不計(jì)面積的共用的生態(tài)休憩露臺(tái)，賦予附加值 )。 ?考慮存在大客開發(fā)的可能性，建議將部分個(gè)體設(shè)計(jì)有一定的可變動(dòng)性。 ?精裝標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體情況考慮裝修成本。 商務(wù)公寓設(shè)計(jì)建議 商務(wù)公寓戶型建議表 類別 建筑面積（㎡） 比例 種類 備注 A 3545 30% 1 B 5065 50% 3 C 65以上 20% 2 根據(jù)具體實(shí)際劃分空間 商務(wù)公寓戶型建議 商用 商用 平層建議 景觀設(shè)計(jì) 突出生活情趣 ， 用細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)者 本項(xiàng)目受地塊面積影響，在景觀打造上相對(duì)薄弱。但對(duì)于細(xì)節(jié)上打造是能夠發(fā)揮很好的作用，用細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)者。加上前面所提到的空中景觀主題、園區(qū)無(wú)風(fēng)雨連廊動(dòng)線設(shè)計(jì)，也將是我們綠化一個(gè)亮點(diǎn)。 停車位規(guī)模 規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 停車位數(shù)量 ： ? 住宅車位根據(jù) 70%的車位比例，（住宅面積約 ㎡ ，按照成都商品住宅平均面積約 95㎡ 左 右折算為 789套）應(yīng)需要552個(gè)住宅配套車位；商業(yè)按照每 100㎡ 配套 1個(gè)車位計(jì)算，應(yīng)需要 749個(gè)商業(yè)配套車位， 共計(jì) 1301個(gè)車位，約合面積 45535㎡ 的車位面積。 地下停車場(chǎng)入口 地下停車場(chǎng) 停車位建造原則 ? 整體原則： 最大限度地實(shí)行人車分流；合理控制比例，以實(shí)現(xiàn)車位的成功銷售為目標(biāo)； ? 地上停車： 控制地上停車量，以盡量消除地上停車對(duì)景觀營(yíng)造的影響； ? 地下停車 ： “ 先少后多 ” ，同時(shí)充分考慮與地下人防工程的結(jié)合。 銷售中心建議 1. 建議銷售部，作為臨時(shí)鋼構(gòu)建筑搭建在地塊西北側(cè)。 2. 同時(shí)修建產(chǎn)品體驗(yàn)區(qū)。 以上兩類建筑， 臨時(shí)搭建于此，不會(huì)影響其背后的主體建筑施工，而且營(yíng)銷期結(jié)束以后，可以馬上拆除，不影響商業(yè)部分的正常使用。 在售樓部的風(fēng)格上，要切合本案所倡導(dǎo)的簡(jiǎn)約主題及科技化住宅的實(shí)用性概念，真正做到讓客戶，從 “ 踏入 ” 那一刻起開始體驗(yàn)！ 地塊 銷售中心建議 銷售中心為了營(yíng)造營(yíng)銷熱度，通常規(guī)模不宜過(guò)大，避免因人氣分散而導(dǎo)致冷清的場(chǎng)面； 對(duì)于本項(xiàng)目這種規(guī)模的郊區(qū)樓盤，營(yíng)銷功能的區(qū)域規(guī)模大概 600~700㎡左右較為適宜； 項(xiàng)目營(yíng)銷中心主要?jiǎng)澐譃橐韵聟^(qū)域 ：前臺(tái)接待區(qū)、模型展示區(qū)、體驗(yàn)區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、銷售管理區(qū)等；合理控制 展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū) 的規(guī)模，不宜過(guò)大 ，以免給客戶造成銷售現(xiàn)場(chǎng)過(guò)于冷清的錯(cuò)覺； 待設(shè)計(jì)單位擬定好初步方案之后，可進(jìn)行進(jìn)一步的深入探討。 銷售中心建議 前臺(tái)接待區(qū) 模型展示區(qū) 體驗(yàn)區(qū) 設(shè)置于入口處，迎接客戶。 陳列并展示項(xiàng)目沙盤模型、戶型模型的區(qū)域； 規(guī)模大概 200㎡左右； 建議設(shè)計(jì) 6米層高，增強(qiáng)項(xiàng)目氣派的展示效果； 設(shè)置于一層接近會(huì)所入口處。 放映區(qū)： 播放項(xiàng)目簡(jiǎn)介短片； 體驗(yàn)活動(dòng)空間：可設(shè)計(jì)部分供客戶休息或兒童游樂(lè)的空間，布置電腦設(shè)備或室內(nèi)游戲設(shè)施等，規(guī)模約 100㎡左右； 吧臺(tái)： 為客戶提供飲品的地方。 洽談區(qū) 簽約區(qū) 銷售管理區(qū) 接待客戶的主要場(chǎng)所，座位設(shè)置相對(duì)開放； 規(guī)模大概 100㎡左右； 設(shè)置于一層。 成交前深度溝通及簽約的區(qū)域； 可采用開放設(shè)計(jì)或較私密的單間形式設(shè)計(jì)，總規(guī)模約 100m2左右； 可設(shè)置在一層或二層，通常臨近財(cái)務(wù)室。 銷售經(jīng)理辦公室： 為了便于銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理，通常設(shè)置在一層； 財(cái)務(wù)室： 選擇相對(duì)私密與安全的位置，可安排在一層或二層； 銷售人員休息室 （更衣室）、