【文章內容簡介】 A 代表略低于可 能最低中標價； M 代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不宜過大。 根據需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注： R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投 資回報率等。 （二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況 總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權（開發(fā)權）的原則。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協(xié)議。 第 十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內容 一、 市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等 。 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力 、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關注的要素 重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 附件： 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各 種政府批文、權證等。 按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1） 從預算角度，依照當?shù)叵嚓P政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規(guī)劃設計、高品質要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （ 2） 根據已做的類似項目的相關數(shù)據，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。 上述兩種方法在測算過 程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅姹砀瘢? 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2）參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設計費 報批報建費 三通一平費 臨時設施費 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 三、主體建筑工程費 基礎工程 結構及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內精裝修 室內水電氣暖 室內設備及安裝 室內智能化系統(tǒng) 四、紅線內市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃氣系統(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系 統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設計費 綠化建設費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共 配套設施費 游泳池 會所 幼兒園 學校 兒童游樂設施 商業(yè)設施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預測表 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 欲簽定的意向書和合同文本 企業(yè)管理學習網 最 優(yōu)秀 的企業(yè)管理 資源 站 新城市開發(fā)的市場調研報告 微生物采油可行性報告 1．概述 石油開采 石油是一種復雜的烴類混合物，這些烴類可能以氣態(tài)、液態(tài)或者瀝青質的固態(tài)存在，它一般在地下的沉積巖層中存在，液態(tài)烴俗稱為原油，它存在于儲油巖層的孔隙中，孔隙的大小不同，因而開采時的難易程度也有所不同。在沒有外壓的情況下，孔隙中的原油很難溢出。 常規(guī)的一次采油是油井建成之后，靠地層壓力將原油壓至地面，能開采出原油量的 30%左右；二次采油需加壓、注水、注汽等，靠水或氣體的流動將油從油井驅至地面，能獲得總儲量的 10％~20％，剩余在油藏中的石油由于吸附在巖石空隙間難以開采，因此需要用新的方法將其開采出來，這就需要三次開采油。 三次采油的主要機理是降低原油黏度，或增加注入水的黏度，縮小油水之間的黏度差，控制水的流動性，提高驅油面積，從而提高原油的采收率。常規(guī)的三次采油方法有：熱驅，蒸汽驅油，化學驅油（包括表面活性劑驅油和聚合物驅油）以及微生物采油。 常規(guī)的化學驅動費用都比較昂貴，而微生物采油隨著生 物技術的發(fā)展，已經向著經濟開采原油的目標邁出第一步。利用微生物開采枯渴的油層是目前最經濟的方法，應用這種方法不僅可以開采出流動的李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 原油，而且可以開采出不動的石油，并能使枯渴井延長壽命。多年以來的研究證明：微生物采油是一種最有前途的強采方法。 微生物采油技術概述 微生物采油技術，即微生物提高原油采收率技術（ microbial enhanced oil recoverg MEOR），是通過將篩選的微生物注入油藏，利用微生物在油藏中的有益活動，微生物的代謝產物與油藏中液相和固相的互相作用，對原油 /巖油 /水界面性質的特性作用等，改變原油的某些物理化學特征，改善原油的流動性質，從而提高原油采收率的綜合性技術。采油微生物代謝過程中除了產酸，生物表面活性劑和氣體等代謝產物外，還產生聚合物和有機溶劑等，所有這些代謝產物都能在不同程度上以不同方式作用于地層原油，改善原油的性質，以利于原油的開采，微生物采油技術經過多年的發(fā)展，逐漸成為目前國內外發(fā)展迅速的一項提高原油采收率技術，也是 21 世紀一項高新生物技術。 廣義地說，微生物采油方法主要包括兩大類：一類是利用微生物產品（如生物聚合物和生物表面活性劑）作為油田化學劑 進行驅油，也稱為微生物地上發(fā)酵提高采油率。目前該技術在國內外已趨成熟；另一類是利用微生物及其代謝物提高采油率，主要是利用微生物地下發(fā)酵提高采收率。狹義上得微生物采油技術就是指利用微生物地下發(fā)酵提高采收率方法。本報告也將就后者進行重點分析。 微生物采油（即地下發(fā)酵發(fā)）是直接將微生物注入到油層，將儲油巖層作為一個巨大的發(fā)酵罐，在其中生長繁殖，代謝出對提高采收率有用的代謝產物或進行原油改良，從而提高原油采收率得方法。與其他提高采收率的方法相比，微生物采油技術具有明顯的優(yōu)勢；一、施工成本低，二、施工工藝簡單，操 作方便，操作方式靈活多變，容李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 易控制，三、具有不損壞地層，可反復使用，易生物降解，不易污染環(huán)境的生態(tài)學優(yōu)勢，四、增產效果持續(xù)時間長，五、使用范圍廣。 2．微生物采油技術的現(xiàn)狀及前景 微生物采油自 20 世紀 20 年代被提出后，由于受到多種因素的限制，發(fā)展一直很緩慢， 20 世紀 20 年代世界石油危機后，各國加速了對細菌采油的研究。最近幾年國外研究微生物采油的大學越來越多，許多大石油公司以及獨立的高科技實驗室也在進行研究和開發(fā)，并取得許多可喜的成果。 在采油微生物研究初期，主要側重于菌種的篩選，菌種的性能評價， 室內模擬試驗，礦廠應用試驗與提高原油采收率的研究。微生物采油技術在廣泛應用的基礎上，其深入研究主要表現(xiàn)在兩個方面，一是微生物采油技術與礦廠工程學的深入研究；二是石油微生物菌種的生物學特性的基礎研究。 為了給微生