【正文】 和生物表面活性劑）作為油田化學(xué)劑 進(jìn)行驅(qū)油，也稱為微生物地上發(fā)酵提高采油率。 原油，而且可以開采出不動的石油，并能使枯渴井延長壽命。 三次采油的主要機(jī)理是降低原油黏度，或增加注入水的黏度，縮小油水之間的黏度差，控制水的流動性，提高驅(qū)油面積，從而提高原油的采收率。 室外照明費(fèi) 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共 配套設(shè)施費(fèi) 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 營銷費(fèi)用 資本化利息 物業(yè)管理完善費(fèi) 合 計 說明： 成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時可只列大類 參考項目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 上述兩種方法在測算過 程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。 附件： 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各 種政府批文、權(quán)證等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 第 十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。 （二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目 參與競爭的主要目的，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 六、 人力資 源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本 加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 第五部分：項目開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評估。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 二、 土地法律性質(zhì)評估 （一）現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地的用途 （二）規(guī)劃 規(guī)劃所有權(quán)歸屬 規(guī)劃使用權(quán)歸屬 規(guī)劃的用途 三、 取得土地使用權(quán)程序評估 取得土地使用權(quán)的程序 取得土地使用權(quán)需要的工作日 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地 使用權(quán)存在的不確定因素及解決） 四、 土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析 一、 合作方式及條件 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。 （二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣狀況 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 周邊景觀 風(fēng)水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的 建設(shè)等。 三、 項目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ 1） 公交 系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。 萬科地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引 一、 前言 隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強(qiáng)烈。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等； 二、內(nèi)部因素 項目啟動對公司未來幾 年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 第一部分：項目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地 理位置。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型 購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設(shè)施 公園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 六、 總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。 未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn) 結(jié)論： ? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 ? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 三、 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上） 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 節(jié)能和環(huán)保型建筑 材料選用的考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn) 品的可能性。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。